רכישת דירה למגורים באזור הקריות או חיפה

[Spicy]

שלום לכולם,

לפני מספר חודשים פרסמתי פוסט בו ביקשתי חוות דעת האם כדאי לי להשכיר או למכור את דירה שקיבלתי במתנה באחת מערי הפריפריה (ליד מוסד אקדמי-שווי הדירה הוא מספר מאות אלפי שקלים).
נגררתי עם ההחלטה מספר חודשים וכעת-הגיע הזמן לקבל החלטה בנושא.
אם אשכיר את הדירה-אוכל להשכירה בתמורה לכ-2000 שקלים.
בכסף שאקבל מהשכירות אוכל לכל הפחות לסבסד את עלות השכירות במקום מגוריי ולמעשה-אוכל להמשיך להיות "ציפור חופשיה" ולהחליף מעת לעת את מקום מגוריי.
לעומת זאת, אם אמכור את הדירה-אוכל לרכוש דירה באזור בו אני חושב לבסס את חיי (אזור הקריות וחיפה).
יחד עם זאת, אם ארצה, לצורך העניין, לרכוש דירת 4 חדרים באזור שציינתי, יחד עם ההון העצמי שיש ברשותי ויחד עם הכסף ממכירת הנכס שבבעלותי, עדיין אצטרך לקחת משכנתא של כ-200K עד 500K בערך.

בנוסף למה שציינתי לעיל, אשמח להתייחס לרצוני להשתקע באזור חיפה-קריות.
א' - אני לא מאמין שאוכל לרכוש דירה סבירה באזור גוש דן בתקציב הנוכחי שלי, משכנתא חונקת לא באה בחשבון.
ב' - אני מהנדס בהכשרתי, אך הכשרה זו אינה בתחום פיתוח התוכנה. אני לומד לימודי תעודה במדעי המחשב ומקווה בקרוב להשתלב בתחום פיתוח התוכנה.
למה אני מציין זאת? אני מודע לכך שמרבית משרות פיתוח התוכנה שוכנות בגוש דן. עם זאת, כפי שציינתי, אני לא רואה את עצמי מתגורר בגוש דן, אלא אם כן אלו יהיו מגורים בשכירות
(וגם אז-אינני מתכוון להתגורר בתל אביב). מהקריות או מחיפה אוכל להגיע, באמצעות הרכבת, בכ-שעה (פחות או יותר) למטרופולין גוש דן, כך למעשה אוכל לחסוך משמעותית בעלויות הדיור.
ג' - קיימות משרות פיתוח תוכנה גם בצפון הארץ, מגורים באזור הקריות-חיפה יכסו הרבה אפשרויות תעסוקה פוטנציאליות (גם בצפון הארץ וגם במרכזה).

נטיית הלב שלי כרגע היא מכירת הדירה בפריפריה ורכישת דירה בקרית ביאליק או מוצקין, בשאיפה-קרוב ככל הניתן לקו הרכבת.
רכישת דירה באזור המערבי של חיפה ("אזור מת"ם") תהיה בעייתית עלויות הדיור הגבוהות באזור, עלויות הרכישה באחת הקריות שציינתי הן סבירות יחסית ויגררו עלויות משכנתא נמוכות יחסית.

אשמח לקבל מכם הערות או הארות בנוגע לכתוב לעיל.
תודה!

 

[Generics]

בתור אחד שעשה במשך חודשיים קו חיפה תל אביב ברכבת כאשר גרתי בחיפה ועבדתי בתל אביב זה פשוט סיוט אני לא מבין איך אנשים עושים את זה החזקתי מעמד חודשיים בדיוק, מבחינתי אני מוכן לוותר על 8 אלף בנטו ולא לנסוע 3 או 4 שעות ביום אבל זה היה בתקופה לפני הקורונה והייתי נוסע 5 פעמים בשבוע, זה פשוט קשוח, חום \ מזגן עובד לא עובד, זמן מבוזבז, איחורים של רכבות, וכל הניואנסים של תחבורה ציבורית.

נ.ב. אוסיף שאתה צודק יש מאסה קריטית של משרות הייטק בגוש דן אל מול הצפון אבל בשנים האחרונות הצפון מתפתח לאט לאט וההיצע של חברות בטירים שונים מתחיל לגדול, חוץ מזה בעקבות הקורונה יש הרבה יותר נכונות לעבודה מרחוק או מודל היברידי ובגלל שהשוק היום הוא מוטה לעובדים ולא למעסיקים בהייטק חלק מהחברות מחפשות כבר למשרה מלאה מרחוק ככה גם מאגר המתמודדים הפוטנציאליים גדל והן מגדילות את הסיכויים שלהן לגייס עובדים אז זה לגמרי עובד לטובתך.

אגב שקלת את טירת הכרמל המחירים שמה נמוכים יותר מחיפה (מת"מ) ומבחינה גיאוגרפית היא כמו שכונה של חיפה ושים לב שיש בנייה מאסיבית של שכונות חדשות שמה ככה שיש המון היצע של דירות חדשות וטירת הכרמל הרבה יותר קרובה למרכז אם אתה מתכוון לנסוע ברכבת (תחנת חוף הכרמל) ביחס למוצקין או ביאליק - לדעתי לוקח לרכבת מביאליק או מוצקין משהו כמו חצי שעה להגיע עד לתחנת רכבת חוף הכרמל...

 

[Spicy]

תודה על תגובתך.
אני מודע לעניין קושי הנסיעות ברכבת, אך האם עמידה בפקקי המרכז היא נוחה יותר? אינני בטוח.
לגבי טירת הכרמל-בהחלט שמעתי על העיר, היתרון של העיר טמון בקרבתה למת"מ ורכבת חוף הכרמל אך עם זאת-מדובר בעיר שמבחינה סוציו-אקונומית אינה באותה הסקלה של קרית ביאליק או קרית מוצקין.

 

[Generics]

אתה בוחר עיר מגורים לפי מצב סוציו אקונומי זה מדד רלוונטי עד כדי כך? גם בכפר שמריהו אתה יכול לקנות דירה\בית וליפול על שכנים גרועים.
שכנים חר* באים על כל קשת הגוונים של המדד הסוציו אקונומי
בכל מקרה בהקשר של כל עיר מגורים שיש בנייה מאסיבית חדשה, סוג האוכלוסיה שמהגרת אליהן היא בדרך כלל משפחות צעירות ולא השכבות המוחלשות במיוחד - יעני מי שיכול לקנות דירות חדשות, לגבי טירת הכרמל ספציפית גם יש גישה נוחה לכביש 4 שמחבר אותך 3-5 דקות נסיעה למת"מ והשכונות החדשות נבנו בצמוד אליו ככה שאתה לא ממש עובר \ מתקרב לטירת הכרמל "הישנה".

בהצלחה

 

[Ran]

אם לא גרת קודם לכן בקריות, נסה קודם לשכור דירה קרוב לרכבת, ותראה אם הסביבה והאוירה נחמדות לך. בהמשך אתה תמיד יכול לקנות, יש המון היצע ובניה חדשה בכמויות.
אני מסכים עם השיקול הסוציו-אקונומי, במיוחד כשמגיעים ילדים סביר להניח שתרצה שהילדים בגן ובבי''ס וההורים שלהם יהיו דומים לך. טירת כרמל היא פחות טובה בהיבט הזה, ולא סתם הדירות שם הרבה יותר זולות מבנאות פרס הסמוכה.

אה, והכי חשוב - תמצא עבודה במת''מ או יקנעם או סטארט אפ בעיר התחתית. יש מספיק אופציות וההפרש בשכר מהמרכז אולי קיים (לא בטוח) אבל לא שווה את המאמץ. חיים רגועים זה חשוב.

גילוי נאות - גר בקרית ביאליק, אבל לא קרוב לרכבת

 

[זריקת תבונה]

אני דווקא הייתי משאיר את הדירה, חוסך כסף בינתיים ומוכר אותה בעתיד תמורת קניית דירה בגוש דן להשקעה ומשם ממשיך.

 

[המהנדל]

יש באיזור ישוב מזכה במס? אני יודע על עכו ונהריה (12%, עד תקרה של 1.5-2k בחודש).

 

[הורדוס]

לדעתי דירה ללא משכנתא היא בזבוז, אלא אם אתה גר בה ואז יש הצדקה מסוימת של נוחות.
אסביר, דירה מניבה תשואת שכירות של 2-5% תלוי באזור ובוודאות מאוד גבוהה אם אתה מתנהל נכון ועושה ביטוח צ'קים (מומלץ באזורים של אוכלוסייה חלשה), ככל שהאזור יותר טוב תשואת השכירות יותר נמוכה. ועליית ערך לא ידועה. לרוב בארץ של לפחות 1% בכל מקום חוץ מאזורים כושלים מאוד של פריפריה רחוקה. הדירה היא בפריפריה לכן תשואת השכירות היא ככה"נ בקצה העליון של הטווח. ועל דירה אפשר לקבל מימון זול מאוד בעלות של 1-3% לכן חבל לא להרוויח מהפער הזה.

לכן לדעתי כדאי לבחור באחת מהאפשרויות:
- הלוואה כנגד הדירה הנוכחית אותה תשקיע איפה שאתה מרגיש בנוח להשקיע עד כה, בתנאי שהתשואה על ההשקעה גבוהה מהריבית על ההלוואה. החיסרון הוא שלרוב הלוואה כנגד דירה קיימת קצת פחות טובה מהלוואה כנגד דירה שאתה רוכש.
- למכור את הדירה ולהשקיע את הכסף (דירה אחרת, שוק ההון וכו).

לדעתי רכישה של דירה למגורים באזור שאתה עוד לא בטוח שאתה רוצה לגור בו היא לא רעיון טוב, כאשר אתה בוחר דירה להשקעה ודירה למגורים אתה מסתכל על פרמטרים שונים ועדיף להיות קודם כל בטוח שאתה רוצה לגור באזור חיפה, ואיפה בתוך האזור הגדול הזה לפני שאתה מחליט על רכישה של דירה למגורים.

 

[דאניל]

אשמח לקבל מכם הערות או הארות בנוגע לכתוב לעיל.

נדמה לי שבסביבות 2023-2024 אמורות להשתחרר בחיפה ובקריות המון דירות מחיר למשתכן שאנשים קנו להשקעה, ולא יכלו למכור בגלל מגבלת 5-7 השנים. יש סיכוי שזה יוריד את מחירי הדירות באזור.
אולי תוכל למצוא דירה כזאת כבר עכשיו, ולסכם עם בעל הבית שתשכור אותה ממנו עד שיוכל למכור אותה, ואם היא עדיין תמצא חן בעיניך, תוכל לקנות אותה ממנו כשתוסר המגבלה.
יש סיכוי טוב שתהיה מוכן לשלם בקניה קצת יותר מקונה אקראי (בגלל אפקט הבעלות), ולבעל הבית יהיה נוח לדעת מראש שיש לו קונה שהוא מכיר כאמין (בזכות מוסר התשלומים שלך כשוכר) ואין צורך בתיווך וכו', כך שאולי יהיה מוכן לבוא לקראתך במחיר.

 

[Spicy]

קודם כל תודה לכל מי שהגיב!

אתה בוחר עיר מגורים לפי מצב סוציו אקונומי זה מדד רלוונטי עד כדי כך? גם בכפר שמריהו אתה יכול לקנות דירה\בית וליפול על שכנים גרועים.
שכנים חר* באים על כל קשת הגוונים של המדד הסוציו אקונומי
בכל מקרה בהקשר של כל עיר מגורים שיש בנייה מאסיבית חדשה, סוג האוכלוסיה שמהגרת אליהן היא בדרך כלל משפחות צעירות ולא השכבות המוחלשות במיוחד - יעני מי שיכול לקנות דירות חדשות, לגבי טירת הכרמל ספציפית גם יש גישה נוחה לכביש 4 שמחבר אותך 3-5 דקות נסיעה למת"מ והשכונות החדשות נבנו בצמוד אליו ככה שאתה לא ממש עובר \ מתקרב לטירת הכרמל "הישנה".

בהצלחה

אני מסכים עם מה שכתבת, בכל עסקה כזו או אחרת יש יתרונות וחסרונות, אולי לטירת הכרמל בהחלט יש פוטנציאל-אך בכדי להבין באמת האם קיים שם פוטנציאל או לאו-אעשה קצת מחקר עצמאי בנדל"ן ואולי אף אקפוץ לסיבוב באזור.

אם לא גרת קודם לכן בקריות, נסה קודם לשכור דירה קרוב לרכבת, ותראה אם הסביבה והאוירה נחמדות לך. בהמשך אתה תמיד יכול לקנות, יש המון היצע ובניה חדשה בכמויות.
אני מסכים עם השיקול הסוציו-אקונומי, במיוחד כשמגיעים ילדים סביר להניח שתרצה שהילדים בגן ובבי''ס וההורים שלהם יהיו דומים לך. טירת כרמל היא פחות טובה בהיבט הזה, ולא סתם הדירות שם הרבה יותר זולות מבנאות פרס הסמוכה.

אה, והכי חשוב - תמצא עבודה במת''מ או יקנעם או סטארט אפ בעיר התחתית. יש מספיק אופציות וההפרש בשכר מהמרכז אולי קיים (לא בטוח) אבל לא שווה את המאמץ. חיים רגועים זה חשוב.

גילוי נאות - גר בקרית ביאליק, אבל לא קרוב לרכבת

אם אחליט לגור בשכירות בקריות אזי למעשה אצטרך להשכיר גם את הנכס שלי.
אם אחליט להשכיר אותו-אצטרך לחכות 4 שנים (על מנת לקבל פטור ממס שבח, הרי קיבלתי את הדירה במתנה).
אני מסכים לגבי העניין התעסוקתי-אכן יש הזדמנויות במת"מ ובפארק ההייטק ביקנעם.
בנוסף-אני מוכן גם לנסוע ברכבת לאזור המרכז אם יהיה צורך בכך.

אני דווקא הייתי משאיר את הדירה, חוסך כסף בינתיים ומוכר אותה בעתיד תמורת קניית דירה בגוש דן להשקעה ומשם ממשיך.

הדירה שווה מספר מאות שקלים. אם אמכור את הדירה ואביא גם הון מתיק ההשקעות ומהעו"ש-אגיע אולי לסדר גודל של 700-800 אש"ח, דירה סבירה בגוש דן מתחילה מאזור ה-1.5מיליון לדירת 3 חדרים ומכ-2 מיליון לדירת 4 חדרים.
הווי אומר כי אצטרך לקחת משכנתא של כ-מיליון שקלים, אני לא מתנגד לחלוטין ללקיחת משכנתא, אך חשוב לי כי המשכנתא תהיה נמוכה ככל הניתן.
משכנתא של כ-1M תהיה לי כאבן ריחיים על הצוואר (גם אם היא תכוסה ע"י דיירים שיגורו בנכס).
אתה בעצם מציע לי לרכוש דירה להשקעה במרכז (רעיון לא רע-בהינתן שקיים הון עצמי מספיק גבוה לשם כך).
אל תשכח שגם אני וזוגתי צריכים מקום לגור בו, אם אקנה דירה להשקעה-עדיין אצטרך לשלם שכירות במשך שנים רבות.

יש באיזור ישוב מזכה במס? אני יודע על עכו ונהריה (12%, עד תקרה של 1.5-2k בחודש).

עכו לא באה בחשבון (על אחת כמה וכמה לאחר אירועיי "שומר החומות").
על נהריה חשבתי, אבל היא מאוד רחוקה מגוש דן.
אני לא רוצה להוציא את גוש דן ממרחב ההזדמנויות התעסוקתי (גם במחיר של ויתור על הטבת המס).

לדעתי דירה ללא משכנתא היא בזבוז, אלא אם אתה גר בה ואז יש הצדקה מסוימת של נוחות.
אסביר, דירה מניבה תשואת שכירות של 2-5% תלוי באזור ובוודאות מאוד גבוהה אם אתה מתנהל נכון ועושה ביטוח צ'קים (מומלץ באזורים של אוכלוסייה חלשה), ככל שהאזור יותר טוב תשואת השכירות יותר נמוכה. ועליית ערך לא ידועה. לרוב בארץ של לפחות 1% בכל מקום חוץ מאזורים כושלים מאוד של פריפריה רחוקה. הדירה היא בפריפריה לכן תשואת השכירות היא ככה"נ בקצה העליון של הטווח. ועל דירה אפשר לקבל מימון זול מאוד בעלות של 1-3% לכן חבל לא להרוויח מהפער הזה.

לכן לדעתי כדאי לבחור באחת מהאפשרויות:
- הלוואה כנגד הדירה הנוכחית אותה תשקיע איפה שאתה מרגיש בנוח להשקיע עד כה, בתנאי שהתשואה על ההשקעה גבוהה מהריבית על ההלוואה. החיסרון הוא שלרוב הלוואה כנגד דירה קיימת קצת פחות טובה מהלוואה כנגד דירה שאתה רוכש.
- למכור את הדירה ולהשקיע את הכסף (דירה אחרת, שוק ההון וכו).

לדעתי רכישה של דירה למגורים באזור שאתה עוד לא בטוח שאתה רוצה לגור בו היא לא רעיון טוב, כאשר אתה בוחר דירה להשקעה ודירה למגורים אתה מסתכל על פרמטרים שונים ועדיף להיות קודם כל בטוח שאתה רוצה לגור באזור חיפה, ואיפה בתוך האזור הגדול הזה לפני שאתה מחליט על רכישה של דירה למגורים.

יחס השווי/דמי שכירות של הדירה הוא מצויין, הדירה שווה כמה מאות אלפי שקלים בלבד אך ניתן להשכירה (על פי המתווך איתו אני בקשר) בכ-2300 עד 2400 ש"ח.

אני לא מעוניין כרגע לקנות דירה להשקעה.
אם אחליט להשאיר את הדירה הנוכחית-המטרה היא להחזיק אותה למשך 4 שנים (על מנת לזכות בפטור ממס שבח) ואז למכור אותה ולקנות נכס אחר, למגורים.
ההיגיון הוא בכך שב4 השנים הללו שכר הדירה אותו אשלם (עבור דירה באזור בו אבחר לגור) ימומן, או לכל הפחות יקוזז, באמצעות שכר הדירה אותו אקבל מהדירה אשר בבעלותי.
אני נמצא בשלב מעבר בין קריירות ואני לא בטוח אם נכון לי בשלב זה של החיים להטיל עוגן באזור גיאוגרפי כלשהו, על אחת כמה וכמה כאשר אינני באמת מכיר את דינמיקות השוק הנדל"ן של כל אזור ואזור (כפי שדאניל ציין-אני לא יודע מה יקרה למשל כאשר תסתיים ההפשרה של "מחיר למשתכן").
אני צריך עוד שנה-שנתיים על מנת לבצע חקר שוק מעמיק, אולי-גם באמצעות שימוש במשרדי תיווך במקומות בהם אשקול לרכוש דירה. הדבר חשוב על מנת שאוכל לבצע עסקה שכלתנית, כזו שאהיה שלם איתה ואדע שהסיכוי שטעיתי בביצוע העסקה אינו גבוה.