מימון ובחירה דירה במחיר למשתכן בתל אביב

[iragg]

אתה יכול לפרט בנוגע לחלק של בחירת הדירה ?
1. בין כנס הזוכים לבחירת הדירה, כמה זמן עבר?
2. בין בחירת הדירה לחתימה על חוזה מכר, כמה זמן עבר?
3. האם אחרי כנס הזוכים זה הזמן האידיאלי להתחיל לשאת ולתת על משכנתא או שצריך רק אישור עקרוני למשכנתא?
4. האם במעמד בחירת הדירה היזם רוצה לראות אישור עקרוני? האם רק בשלב החתימה על חוזה מכר?
5. האם אני יכול להחליט אם לקחת משכנתא הרבה אחרי שהתחלתי לשלם מההון העצמי?
6. אתה יכול לפרט או לתת לינק לכמות הכסף שצריך להביא לקבלן בכל פעימת תשלום ובאיזו תדירות זה נעשה? (מחיפוש בגוגל הם מציינים את שני השלבים הראשונים ושאר הפעימות לא מפורטות).

הכללים משתנים אבל הנה מה שאני יודע:

1. בגלל הקורונה הפסיקו לעשות כנס זוכים [אולי כעת יחדשו] - פשוט מפיצים את המסמכים לכולם ואז יש שבועיים (זה המינימום) לפני שקוראים לבחור דירה. זה נעשה על פי סדר רץ אז יש כמה ימים של בחירת דירות, תלוי כמה זוכים יש בפרוייקט.
2. יש אאל"ט 45 יום לקבוע את חתימת החוזה.
3. כשאני רכשתי ב-2020 אפשר היה לומר [וזה עדיין טכנית נכון] - תלוי כמה הון עצמי יש לך - אם כלום אז להתחיל מוקדם ככל האפשר. אם יש לך 40-50% אז יש לך זמן כי לוח התשלומים הוא בגדול 7% תוך כמה ימים מחתימת ההסכם, 13% 45 יום מתחילת ההסכם ואז פעימות של 14% כל 4-6 חודשים. בגדול לרוב האנשים לוקח כ-3 חודשים לארגן משכנתא. אבל! חשוב לזכור 2 דברים - בנקים בדר"כ רוצים שתשלם 10% אחרונים מהון עצמי + כיום עדיף למשוך את המשכנתא מוקדם ככל האפשר כי הריבית מתקבעת רק במשיכת הכספים לטובת הקבלן וזאת אחת הבעיות הקשות כאמור של זוכי מחיר למשתכן - לקחו משכנתא לפםי דירה של 2 מיליון אבל אז היא עלתה ל-2.3 או 2.4 או יותר ואת כל היתרה הם חייבים להביא מהון עצמי ...
4. את היזם לא מעניין כלום מבחינת המשכנתא. עדיף לו שתצטרך לבטל כי יקבל 2% דמי ביטול.
5. כן, ראה #3.
6. הפעימות הן 7, 13, אח"כ 14% 5 פעמים ובסוף 10% אחרונים. המרווח בין הפעימות של ה-14% תלוי בזמן בין חתימת ההסכם ליום קבלת המפתח לפי החוזה אז אם זה 3 שנים, תניח שכל 5-6 חודשים תצטרך לשלם. שים לב שהקבלנים מסרבים לקבל הקדמות תשלום [רק את התשלום השני של ה-13% אחוז הם מוכנים לקבל וכעת זה גם כי אסור להם לקבל הצמדה עליו] או מחתימים אותך על טופס שאומר שלמרות שהקדמת תשלום (כדי לקבע ריבית בבנק) אתה חייב להם הצמדה.

 

[iragg]

הלוואי. זה מסדר אותי לחלוטין.



זה נכון אין חוקיות בדברים האלה. בסופו של דבר זה תלוי ביכולת הכלכלית של 78 איש שנמצאים לפני ובתוכניות שלהם לגבי הדירה. ידידה שלי זכתה במחיר למשתכן בבאר יעקב לפני 2-3 שנים. היא הייתה כמוני באמצע סדר בחירה וסיפרה שנשארו הרבה דירות 3 חד'. באר יעקב זה מקום שמושך משפחות שאשכרה רוצות לגור שם אז דירות 4 ו-5 חד' הרבה יותר אטרקטיביות. כנ"ל בראש העין במספר פרויקטים שבדקתי. מצד שני מכיר מישהו שזכה בבאר שבע ושם דירות 3 חד' עפו כמו לחמניות חמות אחרי פסח.

ספציפית בפרויקט הזה 60% מהתמהיל אלה דירות 4 חד' עוד 20% דירות 5 חד' ועוד 20% דירות 3 חד'. אם כולם יתאבדו על 4 חד' בוודאות תהיה לי 3 חד'. אם כולם יתאבדו על 3 חד' בוודאות תישאר לי 4 חד'. אם תהיה התאבדות יחסית מאוזנת בין 4 ו-3 חד' ייתכן ויהיה מצב שאתקע עם 5 חד'.



מוזר לדעתי דווקא רווק ללא ילדים נמצא במדרגת סיכון הכי נמוכה. כאילו איזה כבר הוצאות יש לי חוץ מאוכל וקורת גג? אבל זה לא יפתיע אותי במדינה הזאת יש אפליית רווקים מובנת.

אני מניח שצריך לחפש יועץ משכנתאות שיודע להחליק מקרים כמוני. כלומר מישהו שידע לפנות לפקידים הנכונים כדי לתת לי 40% מימון.



אני מאמין שבמקרה קיצון אוכל לגייס עוד קצת כסף מהמשפחה בתמורה שהדירה תהיה מושכרת 1-2 שנים בזמן שאני גר עם ההורים ומחזיר להם את הכסף. worst case scenario אוכל לבקש מאחי להיכנס בתור שותף בעסקה ואז אולי נקנה 5 חד' הכי יקרה במטרה למכור אותה עוד 7 שנים.

1. אם יש 60% דירות 4 אז סטטיסטית זה הכי סביר כמובן כי מתמטית תישארנה דירות כאלו עבורך אלא אם כל מי שלפניך בתור יקח 4 חדרים.
2. התכנון של הדירות קריטי. יכולות להיות 2 דירות 3 או 4 או 5 חדרים שזהות בגודל אבל יש הבדלים תכנוניים משמעותיים ולכן צריך ממש לעשות מחקר מעמיק כי היזם בדר"כ משתשמ בשטנץ שלא תמיד טוב לדיירים כי יש לו קונים שבויים אז למה להתאמץ ולתכנן היטב.
3. בעיה ידועה בדירות 3 חדרים היא דירות כלואות (דירה בין 2 דירות שיש לה רק כיוון אויר אחד) - עדיף להימנע כי זה אומר שכמעט בוודאות אין חלון לשרותי םאו מקלחת וכו'.
4. צורת החשיבה שלך לגבי סיכון לא רלוונטית - הבנק מסתכל על ההסתברות ששני אנשים יאבדו מקום עבודה, שהוא נמוך מתמטית מהסיכוי שאדם אחד יאבד מקום עבודה כי הבטוחה שלו לתזרים העתידי הוא השכר שלך. כמו כן לזוג יש בגדול הוצאות של "רק" פי 1.6 משל רווק/ה אבל יש 2 משכורות אז יש יותר הכנסה פנויה לחסכון [שוב, סטטיסטית]. ברור שיש גם זוגות עם ילדים שכנראה במצב פחות טוב מבחינת הוצאות אבל זה הבנק יודע למדל יותר טוב משנינו.
5. השכרת הדירה וכל רעיון אחר של הקדמת תזרים מזומנים כדי לשלם היא חיובית וכמה שתהיה לך יותר עזרה, עדיף. אם אתה בן 36 עם עבודה מסודרת סביר להניח שיש לך כבר קרן השתלמות לא חסומה [או שתהיה לך במהלך תקופת התשלום]. בעקרון אני נגד הוצאת כספי פנסיה (היום לא יתנו לך כבר הלוואה כנגדם כמו פעם אבל גם זה סיכון כשהשוק יורד ואלו הלוואות של 5-7 שנים), אבל במקרה הזה ההשקעה כה טובה שזה חריג ואז הייתי משתמש בכספים האלו. ועדיין הייתי מנסה לשמור את זה לרזרבה אסטרטגית של תשלום אחרון כי השוק ירד חזק וכדאי לתת זמן לקופות להתאושש.
6. במקביל לרעיון הקדמת תזרים, בהחלט מה שקריטי ואתה יכול לשלוט בזה במידה מסוימת הוא ההכנסות שהבנק סופר. כמובן קודם כל להגדיל משכורת נטו; שנית, לסיים הלוואות קיימות כי הבנק ינכה אותן מהסכום גם אם נשארו לך רק עוד 2-3 תשלומים. שלישית לבדוק האם יש בנקים שמוכנים להכיר בדברים כמו בונוס שנתי (אם קיים) או בדברים שמשלומים פעם בשנה כמו דמי הבראה - יש מקומות שמשלמים כל חודש אבל זה לא נפוץ. כל שקל חשוב לצורך יכולת החזר. כמובן שגם שווה להילחם על 40% (אולי זה קל יותר אם אתה גר עם ההרים אבל זאת כבר שאלה ליועץ משכנתאות).

 

[האזרח הקטן]

אחסוך לך: מזרחי בדרך כלל יותר גמישים בקטע הזה.

מזרחי ידועים בגמישות אבל זה בא עם מחיר של משכנתא יקרה יותר מאשר בבנקים אחרים.

 

[האזרח הקטן]

השכר שכתבתי הוא אחרי שדרוג משמעותי שאני הולך לקבל החל מחודש אוגוסט. (החלפתי מקום עבודה) מבחינת הוצאות זה לא מעניין אותי אני ממילא בקושי מוציא משהו. אני יותר מודאג מעלייה בריבית שמייקרת גם את שאר המסלולים. פחות מבחינת יכולת לעמוד בהחזרים אלא יותר מבחינת בדיקות של הבנקים.

אז אדרבא - הבנק מסתכל על ממוצע שכר נטו בשלושת החודשים האחרונים ועל רצף תעסוקתי. במקרה של רצף של פחות משנה הבנק עשוי לבקש תלושים גם של המעסיק הקודם כדי לראות שיש רצף תעסוקתי.
אז בהנחה שתצטרך לחתום על משכנתא בחודשים הקרובים, יש סיכוי די גבוה שתוגבל ל35% מהנטו ולא ל40%.

 

[Shnizelia]

2. התכנון של הדירות קריטי. יכולות להיות 2 דירות 3 או 4 או 5 חדרים שזהות בגודל אבל יש הבדלים תכנוניים משמעותיים ולכן צריך ממש לעשות מחקר מעמיק כי היזם בדר"כ משתשמ בשטנץ שלא תמיד טוב לדיירים כי יש לו קונים שבויים אז למה להתאמץ ולתכנן היטב.

הוצאתי את התוכניות ממחלקת הנדסה. הייתי מעלה לכאן, אבל משום מה אין אפשרות לעלות תמונות.

בגדול בצד המזרחי שיוצא לרחוב היינריך היינה יש 3 דירות מתוכן 2 דירות 4 חדרים זהות לחלוטין (למעט כיווני אוויר) ודירה 3 חד' כלואה באמצע.

בצד המערבי יש דירה 4 חד' פרימיום ודירה 5 חד'.

על הגג יש 2 דירות עם מרפסות ענק שהקבלן ישמור לעצמו
דירת גן 1
ובקומה 1 יש 5 דירות עם מרפסת ענק כי הגג של הקומה המסחרית זה בעצם המרפסת של הדירות

 

[Shnizelia]

3. כשאני רכשתי ב-2020 אפשר היה לומר [וזה עדיין טכנית נכון] - תלוי כמה הון עצמי יש לך - אם כלום אז להתחיל מוקדם ככל האפשר. אם יש לך 40-50% אז יש לך זמן כי לוח התשלומים הוא בגדול 7% תוך כמה ימים מחתימת ההסכם, 13% 45 יום מתחילת ההסכם ואז פעימות של 14% כל 4-6 חודשים. בגדול לרוב האנשים לוקח כ-3 חודשים לארגן משכנתא. אבל! חשוב לזכור 2 דברים - בנקים בדר"כ רוצים שתשלם 10% אחרונים מהון עצמי + כיום עדיף למשוך את המשכנתא מוקדם ככל האפשר כי הריבית מתקבעת רק במשיכת הכספים לטובת הקבלן

תוכל לפרט?

ננית 20% אני נותן מההון העצמי. את יתרת ההון העצמי אני רוצה לשמור לסוף. זה אפשרי?

נניח תשלום 3 יבוא מהמשכנתא כלומר רק אז הריביות מתקבעות?

וזאת אחת הבעיות הקשות כאמור של זוכי מחיר למשתכן - לקחו משכנתא לפםי דירה של 2 מיליון אבל אז היא עלתה ל-2.3 או 2.4 או יותר ואת כל היתרה הם חייבים להביא מהון עצמי ...

מאיפה הגיעו עוד 300-400 אלף לעלות של הדירה? מהמדד?

 

[ExeAction]

זה יספיק לך בקלות לדירת 5 חדרים.

תבקש מהבנק הלוואת "בלון" (או בלון חלקי) בשנים הראשונות, זה יקל עליך את ההחזרים עד האכלוס.

מדובר בעסקה "משנה חיים", תעשה הכול על מנת למקסם אותה.

אם זה מתאפשר כמו במשכנתאות גישור זה לדעתי זה הפתרון הכי טוב תזרימית.
זכור לי שאפשר עד 3 שנים לשלם רק את הריבית אבל אני לא יודע איך בדיוק אפשר להשתמש בזה.
הרעיון שתשלם 3 שנים רק ריבית, תחסוך עוד 200-250 אלף שבסופם תסגור מסלול בגודל זהה ורק אז תתחיל להחזיר את המשכנתא.
אין לי מושג אם בר ביצוע

 

[Res Cogitans]

כיום עדיף למשוך את המשכנתא מוקדם ככל האפשר כי הריבית מתקבעת רק במשיכת הכספים לטובת הקבלן

מה זה למשוך את המשכנתא מוקדם? היא אמורה ללכת ישר מהבנק אל הקבלן. לא הבנתי את הנקודה הזאת ואיך זה משפיע על הריבית. אם בסמוך לחתימה על החוזה מכר קיבלתי משכנתא, הריבית מקובעת. מה זה רלוונטי לתשלומים שיבואו שנה אחר כך לקבלן?

 

[לארוצה]

מה זה למשוך את המשכנתא מוקדם? היא אמורה ללכת ישר מהבנק אל הקבלן. לא הבנתי את הנקודה הזאת ואיך זה משפיע על הריבית. אם בסמוך לחתימה על החוזה מכר קיבלתי משכנתא, הריבית מקובעת. מה זה רלוונטי לתשלומים שיבואו שנה אחר כך לקבלן?

המרווחים מתקבעים, אבל העוגנים מתעדכנים המשיכה הראשונה, אם אני לא טועה. לכן לפעמים עדיף למשוך קצת מכל מסלול לתשלום הראשון.

 

[אורי ג.]

מזרחי ידועים בגמישות אבל זה בא עם מחיר של משכנתא יקרה יותר מאשר בבנקים אחרים.

ממש לא בהכרח, הם יודעים להיות מאד תחרותיים אם הם רוצים.

 

[האזרח הקטן]

ממש לא בהכרח, הם יודעים להיות מאד תחרותיים אם הם רוצים.

תקרא בפורום משכנתאות, הקונצנזוס שם של יועצי משכנתאות הוא שבנק מזרחי מתאים בעיקר לעסקאות מסובכות / מורכבות שבנקים אחרים נמנעים מלאשר, ובמשכנתאות סטנדרטיות הם נחשבים ליקרים יחסית ולא נותנים תחרות ללאומי ודיסקונט. זה ברמה כזו שהרבה יועצים נמנעים מלבקש בכלל הצעה ממזרחי על לקוחות רבים כי זה בזבוז זמן.

כמובן שתמיד יש חריגים, ואם מדובר בלקוח עם רווחיות גבוהה של הבנק או שסכום המשכנתא גבוה יחסית או שסתם הבנק חפץ בייקרו, יקבל גם הצעה טובה ותחרותית - אבל זה החריג, לא הנורמה שם.

 

[iragg]

תוכל לפרט?

ננית 20% אני נותן מההון העצמי. את יתרת ההון העצמי אני רוצה לשמור לסוף. זה אפשרי?

נניח תשלום 3 יבוא מהמשכנתא כלומר רק אז הריביות מתקבעות?



מאיפה הגיעו עוד 300-400 אלף לעלות של הדירה? מהמדד?

במצב הדברים כיום כשהריבית עולה, אתה רוצה לשלם הכל מהיום הראשון מהמשכנתא אבל צריך לזכור שמשכנתא היא הלוואה עם מסלולים שונים ואתה תמשוך במנות - איך למשוך מכל מסלול יועץ המשכנתאות צריך לומר לך והקיבוע הוא רק לגבי המנה שמשכת בפועל. לדוגמא אם יש לך מסלול של קבועה לא צמודה (קל"צ) של נניח 50% ממשכנתא של 1.4 מיליון זה 700,000 סה"כ. נניח שמכשת אותה ראשונה אז לכל תשלום תמשוך מנה - 20%, ואח"כ 14% כל כמה חודשים והריבית האפקטיבית שלך תקבע רק ביום המשיכה ועל הסכום שמשכת.

כן - ההצמדות למדד העלו באופן ניכר את מחירי הדירות. במצב הכי גרוע נמצאים זוכים של מכרזי םמוקדמים שחלקם משלמים עליות מדד גם של לפני קבלת היתר ואין היתר גם אחרי שנים ...

ובכל מקרה מכיוון שהקבלן לא נותן המון דברים - מיזוג, רשתות וכו', גם במינימום בתור רווק תצטרך להכין סכום לא מבוטל למעבר: חברת בדק בית, חשמלאי אם תרצה להוסיף נקודות חשמל, השלמות למטבח (המטבח מאוד בסיסי אבל לך כרווק אולי זה יספיק), מובילים וכו'.

 

[iragg]

מה זה למשוך את המשכנתא מוקדם? היא אמורה ללכת ישר מהבנק אל הקבלן. לא הבנתי את הנקודה הזאת ואיך זה משפיע על הריבית. אם בסמוך לחתימה על החוזה מכר קיבלתי משכנתא, הריבית מקובעת. מה זה רלוונטי לתשלומים שיבואו שנה אחר כך לקבלן?

משכנתא לא עובדת בצורה שאתה מתאר. יש מסלולים משתנים שבהם יש קיבוע של הנוסחה, לדוגמא פריים + X, ואז אין בעיה, אבל הריבית תתקבע לפי הפריים ביום שתמשוך את הכסף מהבנק ותעביר אותו לקבלן. במסלולים המקובעים שבהם אתה לכאורה מקבל ריבית קבועה, היא מתקבעת רק במשיכה בפועל של הסכום. אם תמשוך הכל בעת האישור (לא אפשרי בעקרון במחיר למשתכן אלא רק כשאתה קונה דירה מוכנה מקבלן או יד 2), אזי הריביות מן הסתם תהיינה מה שכתוב, אחרת זה לפי מה שיש בפועל כשאתה מושך את המנה.

 

[Shnizelia]

במצב הדברים כיום כשהריבית עולה, אתה רוצה לשלם הכל מהיום הראשון מהמשכנתא אבל צריך לזכור שמשכנתא היא הלוואה עם מסלולים שונים ואתה תמשוך במנות - איך למשוך מכל מסלול יועץ המשכנתאות צריך לומר לך והקיבוע הוא רק לגבי המנה שמשכת בפועל. לדוגמא אם יש לך מסלול של קבועה לא צמודה (קל"צ) של נניח 50% ממשכנתא של 1.4 מיליון זה 700,000 סה"כ. נניח שמכשת אותה ראשונה אז לכל תשלום תמשוך מנה - 20%, ואח"כ 14% כל כמה חודשים והריבית האפקטיבית שלך תקבע רק ביום המשיכה ועל הסכום שמשכת.

נניח לקחתי 700 אלף קל"צ.

פעימה 1 משכתי 100 אלף בריבית 4%

פעימה 2 משכתי עוד 200 אלף אבל בריבית 4.3% (כי הריבית הספיקה לעלות)

פעימה 3 משכתי עוד 100 אלף בריבית 4.1%

הבנתי נכון?

 

[האזרח הקטן]

הבנתי נכון?

כן, רק שכנראה פעימה 3 תהיה בריבית גבוהה משל 2.

וזה לא בדיוק כי הריבית עלתה אלא כי עלות הגיוס של הבנק עלתה (לרוב כתוצאה מעליית הריבית אבל לא רק).

 

[Shnizelia]

אז מה הפואנטה של בניית מסלולים? נניח הצלחתי להסתדר בתוך ה-35%-40%. אנחנו כרגע נמצאים במגמה של עלייה בריבית. ייתכן ועוד חצי שנה - שנה בגלל עלייה בעלויות מימון אני אחרוג מ-40%.

מה עושים אז?

 

[Res Cogitans]

במסלולים המקובעים שבהם אתה לכאורה מקבל ריבית קבועה, היא מתקבעת רק במשיכה בפועל של הסכום.

מה זה אומרת מתקבעת רק במשיכה בפועל? אם הסכמנו על ריבית 3% , אני משלם על הריבית מההתחלה 3% לא? אתה יכול לתת דוגמא מספרית?

 

[iragg]

נניח לקחתי 700 אלף קל"צ.

פעימה 1 משכתי 100 אלף בריבית 4%

פעימה 2 משכתי עוד 200 אלף אבל בריבית 4.3% (כי הריבית הספיקה לעלות)

פעימה 3 משכתי עוד 100 אלף בריבית 4.1%

הבנתי נכון?

כן, כל מנה שתמשוך תגיע עם לוח ההחזר העצמאי שלה. כאמור אינני יועץ משכנתאות אז באמת כדאי להתייעץ עם כאלו שיש להם נסיון עם מחיר למשתכן או חוזים אחרים שיש לוח תשלומים שלוקח שנים להשלים

 

[האזרח הקטן]

מה זה אומרת מתקבעת רק במשיכה בפועל? אם הסכמנו על ריבית 3% , אני משלם על הריבית מההתחלה 3% לא? אתה יכול לתת דוגמא מספרית?

אם חתמת עם הבנק על מסלול קל"צ של 3% לעשר שנים על 500,000 ש"ח וביום החתימה משכת חצי ממנו, אותו חצי יהיה ב3% לכל תקופת ההלוואה. אחרי שלושה חודשים ביקשת למשוך את החצי השני ובינתיים העוגנים של הבנק עלו (כי תשואת האג"ח עלתה) בחצי אחוז, אז את החצי הזה תקבל ב 3.5% למשך עשור.

 

[האזרח הקטן]

אז מה הפואנטה של בניית מסלולים? נניח הצלחתי להסתדר בתוך ה-35%-40%. אנחנו כרגע נמצאים במגמה של עלייה בריבית. ייתכן ועוד חצי שנה - שנה בגלל עלייה בעלויות מימון אני אחרוג מ-40%.

מה עושים אז?

כל מה שהבנק מדבר איתך בקשר להחזר החודשי מתייחס ליום החתימה. גם אם תמשוך את כל סכום המשכנתא ביום החתימה, ההחזר החודשי יכול להשתנות ככל שהמדד / ריבית משתנים מעת לעת - לרוב לכיוון מעלה.