מימון דירה חדשה | משפרי דיור

[CoreOxide]

היי,

אנחנו שוקלים לרכוש דירה בעלות של 2.35 מ'.
בבעלותנו דירה בשווי של 1.3 - 1.35 מ' ללא משכנתא שאנחנו נמכור (לא רוצים להשכיר).
בנוסף, יש לנו תיק השקעות בגובה 2 מ', מתוכו 500 אש"ח רווחי הון (קרי: ימוסו בעת מימוש).
יש גם קרנות השתלמות נזילות, אבל אני מעדיף לא לגעת בהן.
הכנסה משותפת נטו של 40 אש"ח.

מה לדעתכם הדרך הטובה ביותר לממן את הרכישה?
(בהנחה ועלויות נלוות כגון - מס רכישה, עו"ד, עלויות מעבר ושולמו מהשוטף ולא ילקחו בעלות המימון).

 

[Therealdeal]

במידה ואתה צופה הכנסות דומות גם קדימה, הייתי מוכר את הדירה הנוכחית ולוקח משכנתא על היתרה.

מה האופציות שחשבת עליהן ומה היתרונות/חסרונות לכל אופציה מבחינתך?

 

[CoreOxide]

במידה ואתה צופה הכנסות דומות גם קדימה, הייתי מוכר את הדירה הנוכחית ולוקח משכנתא על היתרה.

מה האופציות שחשבת עליהן ומה היתרונות/חסרונות לכל אופציה מבחינתך?

כן, התכוונתי למכור את הדירה. אני לא רוצה להתעסק עם שוכרים. ערכתי את ההודעה המקורית.

אתה חושב שעדיף לקחת משכנתא על כל היתרה? כל המיליון?
תכננתי למשוך סביב חצי מליון מהתיק, כדי לקחת משכנתא כמה שיותר קטנה ולחסל אותה תוך פחות מעשור.
זה בערך מה שעשינו עם הדירה הנוכחית.. לקחנו משכנתא קטנה ושילמנו אותה תוך 7 שנים.

 

[פטל ואוכמניות]

לא רשמת מה גובה ההוצאות או החיסכון החודשי. לפי הנתונים שהבאת, אתם יכולים להסתדר בקלות עם משכנתא של 1 מליון והרבה מעבר

 

[אורי ג.]

תלוי בתיק שלכם.

 

[CoreOxide]

לא רשמת מה גובה ההוצאות או החיסכון החודשי. לפי הנתונים שהבאת, אתם יכולים להסתדר בקלות עם משכנתא של 1 מליון והרבה מעבר

כרגע ההוצאה הכי גדולה זה גנים פרטיים - 6000 ש"ח בחודש, אבל מהשנה הבאה היא מסתיימת.
מבחינת הוצאות מחייה קבועות, אנחנו נעים בין 10-12 אש"ח בחודש (בנוסף להוצאה על גנים).

לא עדיף לקחת משכנתא קטנה יותר, איפה שהריביות הכי נמוכות?
למיטב זכרוני כשאתה יורד מתחת ל-40% מימון, אתה מקבל ריביות נמוכות יותר.

 

[CoreOxide]

תלוי בתיק שלכם.

במה בדיוק?
גם אם זה תיק סולידית וגם אם לא, אין הבטחת תשואה.

 

[אורי ג.]

במה בדיוק?

במה יש בתיק.

 

[Therealdeal]

לא עדיף לקחת משכנתא קטנה יותר, איפה שהריביות הכי נמוכות?

עדיף זה עניין של השקפה...

למיטב זכרוני כשאתה יורד מתחת ל-40% מימון, אתה מקבל ריביות נמוכות יותר.

בעולם של ריביות אפס, זה היה חותך 0.2% וזה היה משמעותי. היום לא.

במה יש בתיק.

אם לנחש מה אורי התכוון - אם אתה ב 100% מניות וחי עם זה בשלום, אולי יש הגיון להתמנף (כיוון שאתם חובבי סיכון). אם התיק כולל חוב - אג"ח, קרנות כספיות וכו', אין הגיון כלכלי לקחת משכנתא כיוון שהפרש הריביות כאן יהיה לרעתך.

 

[CoreOxide]

בעולם של ריביות אפס, זה היה חותך 0.2% וזה היה משמעותי. היום לא.

למה היום זה לא משמעותי?
אם אתה יורד מריבית של 3% ל-2.8%, או מ-5% ל-4.8%, עדיין הרווחת 0.2%.

 

[nullius]

תקח משכנתא על היתרה ממספר סיבות:

1. מיליון על 2.35 זה כ-42.5% מימון שמכניס אותך לקטגוריה הכי נמוכה בבנקים (מתחת ל-45%) ולכן תקבל ריביות טובות.
2. ככל שההשקעה בתיק היא מנייתית ולטווח ארוך, היא נכס שנמצא ״מול״ ההתחייבות ארוכת הטווח של המשכנתא ואמור ה להשיא לך בטווח הארוך תשואה יתר של מספר אחוזים בשנה. זה לא נראה כמו הרבה כעת אבל עוד 30 שנה זה יהיה משמעותי מאוד.
3. ההכנסה 40 נטו, הוצאות ללא גנים נניח 12 (לדבריך), אז אין לכם בעיה להחזיר, בטח שהגנים מסתיימים עוד שנה וגם איתם אתם בקלות משלמים את המשכנתא, אפילו אם היא קצרת טווח.
4. לדעתי תבדוק משכנתא של בין 8 ל-15 שנים, בדר״כ זה ה-sweet spot מבחינת ריביות לעומת מינוף ארוך טווח. אפילו עם 8 שנים ו-96 תשלומים התשלום החודשי שלך לא ידגדג את יכולת ההחזר וישאר לכם עוד לא מעט כסף להשקיע. אישית הייתי לוקח משכנתא יותר ארוכה - נניח 14 שנים (בדר״כ ב-15 הריביות יקפצו) עם מסלול פיתוי קטן ככל שניתן שעדיין יוריד לך את ריבית הקל״צ חזק ושאתה יודע שתסגור ב-5 השנים הראשונות ואח״כ מקצר את המסלולים שישארו אם תרצו. זה נותן יותר גמישות ויתכן שעם מזל + מסלול פיתוי ריבית הקל״צ תהיה קרובה לריבית של משכנתא של 7-8 שנים.

 

[Therealdeal]

למה היום זה לא משמעותי?
אם אתה יורד מריבית של 3% ל-2.8%, או מ-5% ל-4.8%, עדיין הרווחת 0.2%.

כי פעם לבנק לא היו מרווחים כמעט והיום ישנם, אז ה0.2% הצטמק. ובכל מקרה, כפי שאמרו כבר, המדרגה הנמוכה היא 45% ולא 40%, אתם כבר שם.

 

[CoreOxide]

תקח משכנתא על היתרה ממספר סיבות:

1. מיליון על 2.35 זה כ-42.5% מימון שמכניס אותך לקטגוריה הכי נמוכה בבנקים (מתחת ל-45%) ולכן תקבל ריביות טובות.
2. ככל שההשקעה בתיק היא מנייתית ולטווח ארוך, היא נכס שנמצא ״מול״ ההתחייבות ארוכת הטווח של המשכנתא ואמור ה להשיא לך בטווח הארוך תשואה יתר של מספר אחוזים בשנה. זה לא נראה כמו הרבה כעת אבל עוד 30 שנה זה יהיה משמעותי מאוד.
3. ההכנסה 40 נטו, הוצאות ללא גנים נניח 12 (לדבריך), אז אין לכם בעיה להחזיר, בטח שהגנים מסתיימים עוד שנה וגם איתם אתם בקלות משלמים את המשכנתא, אפילו אם היא קצרת טווח.
4. לדעתי תבדוק משכנתא של בין 8 ל-15 שנים, בדר״כ זה ה-sweet spot מבחינת ריביות לעומת מינוף ארוך טווח. אפילו עם 8 שנים ו-96 תשלומים התשלום החודשי שלך לא ידגדג את יכולת ההחזר וישאר לכם עוד לא מעט כסף להשקיע. אישית הייתי לוקח משכנתא יותר ארוכה - נניח 14 שנים (בדר״כ ב-15 הריביות יקפצו) עם מסלול פיתוי קטן ככל שניתן שעדיין יוריד לך את ריבית הקל״צ חזק ושאתה יודע שתסגור ב-5 השנים הראשונות ואח״כ מקצר את המסלולים שישארו אם תרצו. זה נותן יותר גמישות ויתכן שעם מזל + מסלול פיתוי ריבית הקל״צ תהיה קרובה לריבית של משכנתא של 7-8 שנים.

וואו, ממש תודה. תכננתי האמת לקחת לעד 10 שנים, אבל שכנעת אותי לבדוק פריסה ל-14 שנים, אם ההבדל לא יהיה משמעותי.

 

[CoreOxide]

כי פעם לבנק לא היו מרווחים כמעט והיום ישנם, אז ה0.2% הצטמק. ובכל מקרה, כפי שאמרו כבר, המדרגה הנמוכה היא 45% ולא 40%, אתם כבר שם.

אחלה. הפעם הקודמת שלקחתי משכנתא היתה לפני 8 שנים, ובגילי הזכרון כבר לא 100%...

 

[nullius]

וואו, ממש תודה. תכננתי האמת לקחת לעד 10 שנים, אבל שכנעת אותי לבדוק פריסה ל-14 שנים, אם ההבדל לא יהיה משמעותי.

ראשית כל, תסתכל כאן:

https://www.moti.org.il/interest/main/

זה יתן לך הבנה ראשונית של פערי הריבית פר שנה לכל מסלול.

המספרים שם נכונים לסוף פברואר אבל ממה שאני רואה משרע ריבית הקל״צ במשכנתאות של עד 45% הינו:

8-9 שנים 4.65% - 4.95%
10-11 שנים 4.75% - 4.95%
12-13 שנים 4.75% - 4.95%
14-15 שנים 4.75% - 4.95%

זה אומר שכמעט ואין הבדל בין 10 ו-15 שנים, ושסביר להניח שתוכל לשלם סביבות 0.15% יותר ריבית לשנה אבל לקבל כמעט כפול זמן (8 לעומת 15 שנים).

תזכור שהנחות עשויות לגרום לאנחות! פשוט תבדוק מול הבנקים השונים ותבקש אותו דבר לפי 8, 10, 12, 14 ו-15 שנה ואז תעשה פיין טיונינג.

 

[CoreOxide]

רשמת רק קל"צ כי אתה במחנה של 'רק קל"צ' או סתם בתור דוגמא מייצגת?

 

[nullius]

רשמת רק קל"צ כי אתה במחנה של 'רק קל"צ' או סתם בתור דוגמא מייצגת?

מעבר למינוף, חלק לא קטן מהרווח שלך עשוי להיות שחיקת ערך המשכנתא, ולכן ככלל אני מעדיף מסלולים ללא הצמדה - קל״צ, מל״צ ופריים. תבדוק מול הבנקים איזה מסלולי מל״צ הם מוכנים לתת לך - ממה שראיתי הריבית של משתנה כל 5/7/10 לא שונה מהותית מריבית קל״צ לטווח ארוך יותר, אבל בדר״כ השילוב של מספר מסלולים יוריד את ריבית הקל״צ כפי שכתבתי בפוסט המקורי.

בהתחשב בכמויות הכסף שהמדינה מוציאה מאז 7/10, האינפלציה שלא באמת עוזבת והעובדה שלטעמי מחירי המסלולים הצמודים לא אטרקטיביים, לא הייתי ממהר לקחת מסלולים צמודים כיום.

 

[yahud]

אם לא תוכל להגיד לנו מה שונה במצב שלך לעומת שאר הפוסטים הזהים שעלו בפורום בנושא, קשה לתת עצה טובה. אז עצתי היא, שתחפש פוסטים דומים בפורום ותקרא את הדיונים.