קניית דירה עם משכנתא ואחוז מימון

[almogz]

היי,

זוג (בני 34) פלוס + 1 (בת שנתיים), שנינו עובדים בהייטק (הכנסה של 50~ נטו בחודש)ת היום גרים בשכירות בת״א.
קנינו לפני מספר חודשים דירה באזור בו אנחנו שוכרים (בניין שעבר הריסה ובנייה מחדש ולקראת סיום בנייה) בצורה של 20/80, 20 כבר שולמו.
עלות הדירה סביב 6m שקל.
לתשלום 20 האחוז הראשונים לא לקחנו משכנתא, את המשכנתא ניקח לקראת התשלום הגדול. (אין לנו עזרה מההורים ברכישה של הדירה)
התהייה היא כמה משכנתא לקחת.
לאחרונה שמנו לב, כי בעקבות עליית מנית החברה בה עובדת אשתי (בהנתן כמות ה-rsu שכבר הובשלו ועברו שנתיים מאז שניתנו) אנחנו יכולים לקנות את הדירה בלי משכנתא בכלל. (סביב ה 1.5m שקל שכרגע עדיין במניות של אותה החברה (הסכום הוא נטו לכיס אחרי מיסים))
השאלה שלי היא כמה משכנתא כדאי לנו בעצם לקחת (אם בכלל?) התכנון הראשוני היה לקחת סביב ה 35% משכנתא, וזמן קצר יחסית (16-20 שנה).
אנחנו לא מחפשים להשתעבד לבנק לתקופה ארוכה ורוצים לסיים עם סגת הדירה כמה שיותר מהר.
מנגד אנחנו כן נרצה להיפתח לערוצי השקעה נוספים.
המחשבה שלי היא למכור את כל ה-rsu שאפשר (שעברו שנתיים מהרגע שניתנו, בשביל לחסוך את המס על הרווח), ולהעביר לאפיקי השקעה אחרים. (כאשר בשנתיים הבאות אמורים להתשחרר עוד rsu-ים של אותה החברה, שלפי שער המנייה שלה היום הם גם סביב ה 1.5m שקל) בימים האחרונים פתחתי תיק השקעות (מחוץ לבנק), כדי להתחיל לעשות משהו עם הכסף.
נראה לכם שזה המהלך הנכון? האם הייתם שמים הכל על מדדים למניהם ועל איזה? (חושש קצת מ s&p כי גם הפנסייה והכל עליו מכיר את המדד העולמי וכו׳ פשוט לא יצא עדיין להתעסק בזה)

תודה!

 

[אורי ג.]

השאלה שלי היא כמה משכנתא כדאי לנו בעצם לקחת (אם בכלל?) התכנון הראשוני היה לקחת סביב ה 35% משכנתא, וזמן קצר יחסית (16-20 שנה).
אנחנו לא מחפשים להשתעבד לבנק לתקופה ארוכה ורוצים לסיים עם סגת הדירה כמה שיותר מהר.

מזומן ותתחדשו.

 

[yossik]

ברוך הבא לפורום!
נראה שהכסף החודשי הפנוי שלכם [משכורת נטו מאוד גבוהה] תאפשר לכם להשקיע ולחסוך, ולכן ולדעתי , אני הייתי רוכש דירה ב 0 משכנתה.
כאחד בגיל השלישי, אני חסיד של life without worry, זאת אומרת להסיר את אבן הרייחים מהצואר ולא להיות חייב גרוש לאף ישות.
יגיעו עוד מעט חסידי המינוף ויטענו את טענתם בעד משכנתה לצורך מינוף וממון נוסף נזיל לצורך השקעה, אבל, בל נשכח כי מימון המשכנתה בעקיפין מורידה את תשואת תיק ההשקעות בערך ב 7%.
כמובן שאפשר גם דרך ביניים עם משכנתה נמוכה ונוחה שתאפשר רמת חיים טובה וגם כסף פנוי להשקעות.
זו דעתי ואיני יכול להמליץ אבל זה מה שאני עושה..
בהצלחה!

 

[אייל ריטברג]

היי אלמוג,
אני עונה כבעלים של חברה לייעוץ משכנתאות.

בפריזמה של כלכלה התנהגותית, שיוסי היטיב לתאר אותה, ברור שכדאי לרכוש את הדירה במזומן. אף אחד לא אוהב את המשכנתא שלו, גם אני לא. אני ממש אשמח שהמשכנתא שלי תסתיים בעוד שנה מהיום.

בשונה ממכובדים שמעליי, אני רוצה לתת המלצה שונה.
בפריזמה כלכלית, אני חושב שרכישת הדירה במזומן הינה טעות, והייתי ממליץ לך לקחת משכנתא גדולה, וכעת אני רוצה להסביר מדוע. אני הולך לת סידרה של נימוקים. ייתכן שחלקם לא תקפים לגביך, ייתכן שחלקם אינם רלוונטים וייתכן שיש לך תשובה ומענה לכל אחד מהם. המטרה היא כמובן לעורר דיון.

1. כשאתה רוכש דירה ללא משכנתא, חלק ניכר מההון שלך הופך להיות לא סחיר ולא נזיל. יש לך כסף שקבור בקירות, ואתה לא יכול להוציא אותו. זאת אומרת שאם תרצו לבצע מהלכים כלכליים שונים בעתיד, בין אם תרצו או תהיו חייבים (למשל בעיה רפואית, אובדן היכולת להשתכר וכו'), יהיה לכם יקר לקבל כסף מהבנק.

2. אתם כרגע צעירים ומוצלחים. אתם נמצאים בשוק העבודה וקל לכם לעבור מקומות עבודה. האם תמיד זה יהיה המצב? האם יכול להיות שבעתיד יהיה לכם קושי לעבוד ולשמור על רמת ההכנסה שלכם? אם אתה חושב שזו אפשרות ריאלית (ומחקרים על עולם העבודה מראים שלכולם יש פרק של סניגה בקריירה), אזי עלייך, לעניות דעתי, לאמץ את משל יוסף: אתם נמצאים בשבע השנים הטובות שלכם מבחינת קריירה ויבואו גם שבע שנים רעות לאחר מכן. הדרך שלך להתכונן לשבע השנים הרעות היא להשקיע את הכסף שלך באפיק השקעה עתיר תשואה ולהגדיל אותו כך שברגע שאותן שנים יגיעו, תוכל לפדות את הכסף, להקטין את המשכנתא.

3. בוא נניח שהדירה שאתה עתיד לרכוש ב6 מש"ח, היתה מושכרת, לו הייתה יוצאת לשוק בשכירות של 15 אש"ח בחודש. שכירות הזו מבטאת תשואה של 3% על ההון. משמעות הנתון הזה היא שאתה משקיע את ההון שלך (המניות שפדית) באפיק המעניק לך 3% תשואה בשנה. זו תשואה נמוכה מאוד על השקעות, והיא מפחיתה משמעותית את התשואה על ההון הכולל שלך (כמובן שאי אפשר להתעלם מהעובדה שזו תשואה יציבה מאוד)

4. כיום אתם גרים בשכירות, ואם תוכניתך תתממש, ותקנה את הדירה ללא משכנתא, יתפנו לך 8000 (זו סתם הנחה) ש"ח בחודש. מה תעשה איתם?
א. האם תטוס כל שנה ליעדים אקזוטיים ? במצב הזה, ההחלטה שלך תורגמה לפעולה לא כלכלית - אתה הגדלת את הצריכה שלך (אין בזה שום דבר פסול!) .והקטנת את ההשקעות שלך
ב. אולי לחלופין אתה תשקיע אותם?
1. אם אתה חושב להשקיע אותם בשוק ההון, אז למה מלכתחילה לשלם מס כל כך גדול כדי להנזיל את הכספים? למה לא להשאיר אותם מושקעים באותה חברה?
(אני בהחלט מבין שיש בכך סיכון, לשים את כל ה הביצים בסל אחד, ולכן עליך לשקול איזה סיכון מתאים לך יותר, קיבוע הפסד על ידי מימוש מניות והחזקה במדד או החזקת כל ההון שלך בחברה אחת בלבד.)
2. אולי תרכוש נדלן להשקעה? בישראל או בעולם? אם יקרה המצב הזה, האם נכון לך לרכוש את הנדלן הזה ללא משכנתא?

אני רוצה להמליץ לך על הניסוי המחשבתי הבא:
עברו 4 שנים. אתה מתגורר בדירה. זו שעת ערב מאוחרת, והילדים כבר הלכו לישון (תודה לאל). אתה שותה כוס יין ביחד עם אשתך. כל חודש העובר ושב שלך גדל ב 10 אש"ח. מה אתה רוצה להשיג? מה המטרה הכלכלית הבאה שלך? הרוב המוחלט של המטרות שתגדיר יושגו רק עם משכנתא גדולה.

אני רוצה לסכם, שנראה שאתם יושבים על סכום ענקי במזומן, להערכתי סך של 7 מש"ח. כל הכבוד לכם, השגתם את זה בעצמכם. לעניות דעתי, אתם צריכים להתחיל לתכנן את החיים שלכם בצורה שונה. לא כמעמד ביניים שמחפש לצמצם חובותיו אלא כעשירים שצריכים לנהל את ההון שלהם.

כפי שאמרתי קודם, אני שונא את המשכנתא שלי, אבל אני מבין ויודע שאם אני אתנהל כלכלית נכון, תהיה לי משכנתא עד גיל 80 (על אף שבתחילת הדרך תכננתי לסלק אותה בגיל 50).

בהצלחה רבה לכם,
אייל מFINWIZ

היי,

זוג (בני 34) פלוס + 1 (בת שנתיים), שנינו עובדים בהייטק (הכנסה של 50~ נטו בחודש)ת היום גרים בשכירות בת״א.
קנינו לפני מספר חודשים דירה באזור בו אנחנו שוכרים (בניין שעבר הריסה ובנייה מחדש ולקראת סיום בנייה) בצורה של 20/80, 20 כבר שולמו.
עלות הדירה סביב 6m שקל.
לתשלום 20 האחוז הראשונים לא לקחנו משכנתא, את המשכנתא ניקח לקראת התשלום הגדול. (אין לנו עזרה מההורים ברכישה של הדירה)
התהייה היא כמה משכנתא לקחת.
לאחרונה שמנו לב, כי בעקבות עליית מנית החברה בה עובדת אשתי (בהנתן כמות ה-rsu שכבר הובשלו ועברו שנתיים מאז שניתנו) אנחנו יכולים לקנות את הדירה בלי משכנתא בכלל. (סביב ה 1.5m שקל שכרגע עדיין במניות של אותה החברה (הסכום הוא נטו לכיס אחרי מיסים))
השאלה שלי היא כמה משכנתא כדאי לנו בעצם לקחת (אם בכלל?) התכנון הראשוני היה לקחת סביב ה 35% משכנתא, וזמן קצר יחסית (16-20 שנה).
אנחנו לא מחפשים להשתעבד לבנק לתקופה ארוכה ורוצים לסיים עם סגת הדירה כמה שיותר מהר.
מנגד אנחנו כן נרצה להיפתח לערוצי השקעה נוספים.
המחשבה שלי היא למכור את כל ה-rsu שאפשר (שעברו שנתיים מהרגע שניתנו, בשביל לחסוך את המס על הרווח), ולהעביר לאפיקי השקעה אחרים. (כאשר בשנתיים הבאות אמורים להתשחרר עוד rsu-ים של אותה החברה, שלפי שער המנייה שלה היום הם גם סביב ה 1.5m שקל) בימים האחרונים פתחתי תיק השקעות (מחוץ לבנק), כדי להתחיל לעשות משהו עם הכסף.
נראה לכם שזה המהלך הנכון? האם הייתם שמים הכל על מדדים למניהם ועל איזה? (חושש קצת מ s&p כי גם הפנסייה והכל עליו מכיר את המדד העולמי וכו׳ פשוט לא יצא עדיין להתעסק בזה)

תודה!

 

[almogz]

תודה על התשובות המפורטות!
חשבנו תקופה באמת לקנות בלי משכנתא (יותר נכון קיווינו שנוכל עד שגילינו שבאמת זה אפשרי), אבל גם החשש שלהשקיע את כל ההון ב 4 קירות במקום מאוד ספציפי גם התחילו לעלות.

האם משכנתא של 1.5m, זו משכנתא גבוהה או סבירה? אחוזית זה לא הרבה אני יודע, אבל בסוף זה אחוז מסכום גדול.
האם נראה לכם שלקחת 1.5 מיליון משכנתא למשך 20 שנה, זה נכון גם בראייה עתידית ("7 שנים רעות")
ואז את שאר הכסף לנתב במסלולים שהם לא נדלן. (אנחנו לא מאלה שיתעסקו עם נדלן בחו"ל)

שוב תודה!

 

[אייל ריטברג]

גודל המשכנתא הוא סוגייה יחסית.
ביחס למשכנתא הממוצעת במדינת שיראל, העומדת על 1.5 מש"ח, זו משכנתא ענקית.
בהקשר של זוג עם הכנסה של 50 אש"ח נטו בחודש, זו משכנתא שהולמת את ההכנסות שלכם.

ריבית המשכנתא היום, לתקופה של שלושים שנים, (על פי המודל הנוכחי של בנק ישראל) היא 5.1%. זאת אומרת שאם אתה יודע בתוחלת לעשות תשואה גבוהה מכך בהשקעותייך, לקיחת משכנתא גדולה יותר, לפרק זמן ארוך יותר, תניב לך רווח כלכלי, אתה תגדיל באופן אקטיבי את ההון שלך.

תודה על התשובות המפורטות!
חשבנו תקופה באמת לקנות בלי משכנתא (יותר נכון קיווינו שנוכל עד שגילינו שבאמת זה אפשרי), אבל גם החשש שלהשקיע את כל ההון ב 4 קירות במקום מאוד ספציפי גם התחילו לעלות.

האם משכנתא של 1.5m, זו משכנתא גבוהה או סבירה? אחוזית זה לא הרבה אני יודע, אבל בסוף זה אחוז מסכום גדול.
האם נראה לכם שלקחת 1.5 מיליון משכנתא למשך 20 שנה, זה נכון גם בראייה עתידית ("7 שנים רעות")
ואז את שאר הכסף לנתב במסלולים שהם לא נדלן. (אנחנו לא מאלה שיתעסקו עם נדלן בחו"ל)

שוב תודה!

 

[יעקב 1]

חסר קצת נתונים.
כיום אתם חוסכים?
יש לכם רצון להגדלת הוצאות?
יש לכם הון פנוי נוסף או שאתם רק על זה?

כעיקרון, חשוב שיהיה הון זמין לשימוש במקרה חירום. אם כי, במקרה שלכם יש את הRSU שעדיין לא הובשל, כך שבמקרה חירום תוכלו להשתמש בו ולשלם מס גבוה יותר.
ושיהיה במזל.

 

[המתייעץ]

האם נראה לכם שלקחת 1.5 מיליון משכנתא למשך 20 שנה, זה נכון גם בראייה עתידית ("7 שנים רעות")

עד היום שילמת כמעט את אותו סכום לשכירות, ואם לא היית קונה דירה היית ממשיך לשלם את אותו סכום ל20 שנה כולל "7 הרעות" (שגם זה אני לא חושב שכך נכון להגדיר זאת, כי אחרי הכל לא מדובר ב7 שנים שבהם תקבץ נדבות ולא יהיה הכנסה של שקל)
לדעתי כמו שכבר כתבו אתם בתחילת הדרך עם הרבה אופציות. תחשבו בראש גדול. לא הייתי הולך על מזומן.
הייתי ממליץ לקחת איש מקצוע אמין וישר עם המלצות ומחיר הוגן, שיבנה לכם תוכנית פיננסית ברורה ומסודרת כולל פיזור סיכונים וחסכון עתידי, מותאם לפי היכולות, אופי, וצורך בנזילות.
כשמדובר על הכנסות כאלה שפותחות הרבה אופציות להשקעה שווה להשקיע פחות מ1% על ליווי מקצועי. כי בסוף זה מה שיכפיל לך את ההון. איזהו חכם הרואה את הנולד.
בהצלחה