דירה שניה להשקעה , אחוזי מימון ומשכנתא

[Melafefon]

שלום,

בהנחה ולאדם יש דירה ראשונה - נניח בשווי 2M ללא משכנתא
בנוסף, שילם 20% מדירה שניה בשווי - 1M . חייב לקבלן עוד 0.8M . על הדירה שניה כאשר שולם מס רכישה.
כעת מבקש מהבנק 70% משכנתא על הדירה השניה ומוסיף עוד 0.1M מההון שלו לצורך השלמת הרכישה. כאמור- הנכס לא מתוכנן להימכר עוד 18 חודשים. האם יכולה להיות סנקציה בעתיד של הבנק או הרשויות ?

הרוכשים מעוניינים בהחזר מינימלי עבור הדירה להשקעה ולכן מסלולי המשכנתא הינם מסוכנים ולא כוללים מסלול קל"צ. אלא רק פריים/משתנה צמודה וכו'.
התמהיל שהוצע - 1/3 פריים - 1.4%
1/3 קבוצה צמודה 2.6%
ועוד 1/3 משתנה צמודה גם באיזור ה- 2.3%
לרוכשים יש אפשרות לשלם לקבלן בעוד מספר חודשים אולם מאחר ומדד תשומות הבניה עולה שוקלים להתחיל לשלם משכנתא כבר עכשיו.

בעבר היה נהוג לומר שדמי שכירות על דירה ששוייה 1,000,000 עומדים על כ- 3,500 ש"ח בחודש. האם היחס הזה נכון גם כיום לכל מיליון ?

אשמח לשמוע דעתכם בנושא על דרכי הפעולה שצויינו.

 

[half-solid]

כעת מבקש מהבנק 70% משכנתא על הדירה השניה ומוסיף עוד 0.1M מההון שלו לצורך השלמת הרכישה.

על סמך מה מבקש 70%? על סמך הצהרה שתמכור את הראשונה?

לא מתוכנן להימכר עוד 18 חודשים. האם יכולה להיות סנקציה בעתיד של הבנק או הרשויות ?

בנקאית משכנתאות אמרה במילים האלה: אני לא עובדת אצל מס רכישה, ולא אצל בנק ישראל. סיפקת את מה שהיית צריך.

1/3 קבוצה צמודה 2.6%
ועוד 1/3 משתנה צמודה גם באיזור ה-

בהצלחה עם זה.
לא הייתי לוקח צמודה ויהי מה.
אינפלציה מלחיצה.

 

[האזרח הקטן]

הרוכשים מעוניינים בהחזר מינימלי עבור הדירה להשקעה ולכן מסלולי המשכנתא הינם מסוכנים ולא כוללים מסלול קל"צ. אלא רק פריים/משתנה צמודה וכו'.

ההחזר המינימלי יהיה נכון רק לחודש הראשון לחיי המשכנתא ומשם הוא יילך ויגדל לפי עליית הריבית והמדד.
מבחינה רגולטורית אתה חייב לקחת לפחות שליש בריבית קבועה. לדעתי האישית לקחת קבועה צמודה במקום קבועה לא צמודה זו טעות יקרה בתקופה של התפרצות אינפלציונית.

 

[הורדוס]

הרוכשים מעוניינים בהחזר מינימלי עבור הדירה להשקעה ולכן מסלולי המשכנתא הינם מסוכנים ולא כוללים מסלול קל"צ. אלא רק פריים/משתנה צמודה וכו'.
התמהיל שהוצע - 1/3 פריים - 1.4%
1/3 קבוצה צמודה 2.6%
ועוד 1/3 משתנה צמודה גם באיזור ה- 2.3%
לרוכשים יש אפשרות לשלם לקבלן בעוד מספר חודשים אולם מאחר ומדד תשומות הבניה עולה שוקלים להתחיל לשלם משכנתא כבר עכשיו.

אני לא הייתי ישן טוב בלילה עם משכנתא כזאת, שכולה בריבית משתנה ושני שליש מהחוב צמוד למדד.

בעבר היה נהוג לומר שדמי שכירות על דירה ששוייה 1,000,000 עומדים על כ- 3,500 ש"ח בחודש. האם היחס הזה נכון גם כיום לכל מיליון ?

לא היום ולא אף פעם, בכל אזור יש תשואת שכירות מקובלת על נכסים מסוג דומה, ואפשר לדעת בסבירות גבוה מה תהיה השכירות מראש, ובאופן כללי תשואת השכירות יורדת ככל שמחיר הדריה גבוהה יותר אז לא נכון להגדיר את זה כמו שאמרת.

 

[Melafefon]

על סמך מה מבקש 70%? על סמך הצהרה שתמכור את הראשונה?

כן, אך כנראה שלא תימכר. האם בעייתי מבחינת הרשויות ? בהנחה וכל מיסי הרכישה שולמו .

אינפלציה מלחיצה.

אכן נכון. אבל הכוונה ליצור החזר נמוך ככל האפשר לפחות ב- 5 השנים הראשונות. על איזה תמהיל היית ממליץ ?

 

[האזרח הקטן]

כן, אך כנראה שלא תימכר. האם בעייתי מבחינת הרשויות ? בהנחה וכל מיסי הרכישה שולמו .

נכון להיום, לרשויות לא איכפת מה אחוז המימון שקיבלת, ולבנק לא איכפת אם ההצהרה שלך התבצעה בפועל.

אכן נכון. אבל הכוונה ליצור החזר נמוך ככל האפשר לפחות ב- 5 השנים הראשונות. על איזה תמהיל היית ממליץ ?

מה קורה אחרי 5 שנים?

 

[half-solid]

האם בעייתי מבחינת הרשויות ?

מי? מס רכישה? מה אכפת להם כמה משכנתא לקחת?
עברת על החוק של בנק ישראל. היכולת היחידה לאכוף את זה היא ע"י הבנק למשכנתאות.
אבל אמרתי לך ש:

בנקאית משכנתאות אמרה במילים האלה: אני לא עובדת אצל מס רכישה, ולא אצל בנק ישראל. סיפקת את מה שהיית צריך.

אז בהצלחה.

אכן נכון. אבל הכוונה ליצור החזר נמוך ככל האפשר לפחות ב- 5 השנים הראשונות. על איזה תמהיל היית ממליץ ?

לא ממליץ.
אבל אני לא נוגע בצמוד עם מקל


לא ממליץ לא מייעץ

 

[amit]

2/3 צמוד ? פחד אלוהים ....
עדיף לשלם 4.5% קלצ ולא את זה.
מחר בבוקר המדד עולה ב10% והופ ה700k הצמודים שלך הופכים ל770k ...

 

[קול במדבר]

התמהיל שהוצע - 1/3 פריים - 1.4%
1/3 קבוצה צמודה 2.6%
ועוד 1/3 משתנה צמודה גם באיזור ה- 2.3%
לרוכשים יש אפשרות לשלם לקבלן בעוד מספר חודשים אולם מאחר ומדד תשומות הבניה עולה שוקלים להתחיל לשלם משכנתא כבר עכשיו.

ש כאמור- הנכס לא מתוכנן להימכר עוד 18 חודשים.

ככל שאתה מתכוון להחזיק יותר קבוע בנכס כך תקח ריביות קבועות !

 

[האזרח הקטן]

ככל שאתה מתכוון להחזיק יותר קבוע בנכס כך תקח ריביות קבועות !

ריבית קבועה מגלמת בתוכה עלות על הביטוח שאתה מקבל מפני האפשרות של עליית הריבית. לא תמיד ריבית קבועה עדיפה על משתנה. לדוגמה - לא לקחת ריבית פריים יכול לייקר מאוד את המשכנתא.
ריבית קבועה יכולה לגרור עמלת היוון משמעותית בפירעון מוקדם, בניגוד לריבית משתנה שבה העמלה תהיה נמוכה יחסית.
לכל סוג ריבית יש את היתרונות והחסרונות שלו, וכשבונים תמהיל חשוב להבין איך המשכנתא תתנהג במצב שונים.

 

[קול במדבר]

מסכים,
ולכן למי שלוקח לאקזיט קצר יש סיבה טובה לקחת הרבה פריים,
מי שרוצה להחזיק בנכס לשנים רבות, בלי כוונה לפרעון מוקדם (ודעתי האישית שעדיף להשקיע) מסתבר שיצא הכי זול בקל"צ,
מכיר אנשים שסגרו משכנתא קבועה בשנות השמונים ב60 שקל חדש ולהפך אנשים שפשטו רגל ממהצמדות,

 

[האזרח הקטן]

מסכים,
ולכן למי שלוקח לאקזיט קצר יש סיבה טובה לקחת הרבה פריים,
מי שרוצה להחזיק בנכס לשנים רבות, בלי כוונה לפרעון מוקדם (ודעתי האישית שעדיף להשקיע) מסתבר שיצא הכי זול בקל"צ,
מכיר אנשים שסגרו משכנתא קבועה בשנות השמונים ב60 שקל חדש ולהפך אנשים שפשטו רגל ממהצמדות,

אתה מדבר על לא צמוד מדד, לא על ריבית קבועה.

 

[קול במדבר]

גם וגם..

 

[האזרח הקטן]

גם וגם..

אם אתה לוקח ריבית קבועה, בסביבת ריבית נמוכה כמו בימינו תשלם (הרבה) אקסטרה על פני ריבית פריים. במצב של עליות ריבית תשלם כנראה יותר בריבית פריים.
מה יותר משתלם תדע רק בדיעבד.

 

[קול במדבר]

אם אתה לוקח ריבית קבועה, בסביבת ריבית נמוכה כמו בימינו תשלם (הרבה) אקסטרה על פני ריבית פריים. במצב של עליות ריבית תשלם כנראה יותר בריבית פריים.
מה יותר משתלם תדע רק בדיעבד.

האם אתה נביא ??
לאנשים פשוטים כמוני שלא ניחנו בכישרון לדעת את העתיד זה נושא של ניהול סיכונים,
ואם אתה לוקח משכנתא ל 20-30 שנה לא שווה הרבה פריים/ הצמדה/ריבית משתנה אחרת, ולחסוך אחוז בודד מול סיכון לשלם 4%-7% ואין לזה תחתית..
ריבית של 3-3.5% בניכוי אינפלציה של 2-3% זה יותר זול מריבית של 2% בתוספת סיכוני אינפלציה!

 

[האזרח הקטן]

האם אתה נביא ??
לאנשים פשוטים כמוני שלא ניחנו בכישרון לדעת את העתיד זה נושא של ניהול סיכונים,
ואם אתה לוקח משכנתא ל 20-30 שנה לא שווה הרבה פריים/ הצמדה/ריבית משתנה אחרת, ולחסוך אחוז בודד מול סיכון לשלם 4%-7% ואין לזה תחתית..

אם אתה לוקח את כל המשכנתא בקל"צ, וככל שאתה פורס ל20 שנה ויותר, תשלם על זה הרבה יותר מאחוז אחד יותר מאשר בתמהיל משולב פריים - כנראה לכיוון 2.5% יותר. יש אנשים שבשביל להוריד סיכון מוכנים מראש לשלם יותר, ויש כאלו שמעדיפים לשלם מראש פחות ולקחת סיכון של עליית הריבית. בסוף זה עניין של העדפה וסיבולת סיכון, אין תשובה אחת שנכונה לכלל האוכלוסייה.

ריבית של 3-3.5% בניכוי אינפלציה של 2-3% זה יותר זול מריבית של 2% בתוספת סיכוני אינפלציה!

לא המלצתי לרגע לקחת מסלולים צמודי מדד. זה לא קשור לריבית משתנה מול קבועה.

 

[קול במדבר]

אם אתה לוקח את כל המשכנתא בקל"צ, וככל שאתה פורס ל20 שנה ויותר, תשלם על זה הרבה יותר מאחוז אחד יותר מאשר בתמהיל משולב פריים - כנראה לכיוון 2.5% יותר.

בתיק שלי זה היה 1.5% (לפני כמה חודשים)
ואל תשכח שריבית שמתייקרת מכבידה עוד יותר לפי לוח שפיצר,

אין תשובה אחת שנכונה לכלל האוכלוסייה.

מסכים,
אבל יש תשובה שנכונה לכל טווח.

לא המלצתי לרגע לקחת מסלולים צמודי מדד. זה לא קשור לריבית משתנה מול קבועה.

אוו..
כמובן שריביות משופעות מאינפלציה!
כמובן הפריים.. וגם הריבית משתנה שזה ברוב הבנקים עוגן אג"ח שהוא תלוי באינפלציה ובפריים.

 

[האזרח הקטן]

כמובן שריביות משופעות מאינפלציה!

אבל היא לא ביחס ישיר. המדד יכול להיות בקצב שנתי של 2.5% והפריים יהיה על 0.1% במשך שנים.
הפריים עולה כשיש התפרצות אינפלציונית מעל יעדי בנק ישראל, ויורדת כאשר האינפלציה בטווח שהוגדר.

 

[האזרח הקטן]

בתיק שלי זה היה 1.5% (לפני כמה חודשים)

על 100% קל"צ?

ואל תשכח שריבית שמתייקרת מכבידה עוד יותר לפי לוח שפיצר

לוח שפיצר רק מגדיר תשלום קבוע לאורך יתרת חיי המשכנתא בהנחה שהריבית תישאר קבועה לכל התקופה ושאין הצמדה למדד. אם הריבית עולה, סכום ההחזר החודשי גדל ואם הריבית יורדת ההחזר החודשי יורד. זה נכון גם בקרן שווה וגם בבלון.
דווקא הצמדה למדד גרועה בהרבה כי ההחזר החודשי כמעט ולא גדל (לפחות בהתחלה) כך שקצב חיתוך הקרן יורד ככל שהמדד עולה.