התלבטות לגבי אחוזי מימון במשכנתא ומסלול פיתוי

[realestator]

שלום לכולם!

אני מתכוון לרכוש דירה במחיר 1.4.
בנוסף להון העצמי המינימלי של 350k, יש לי עוד בין 200-350 אלף שאני יכול להקצות אותם לטובת הדירה.
עבור מימון מקסימלי, אני צופה החזר חודשי של כ 6000₪. חשוב לציין שאין לי בעיית תזרים ולצורך העניין הייתי יכול להתמודד גם עם 7000 או 8000.
עם זאת הייתי רוצה להוריד את הסיכון בתקופה הזאת, ולהגיע להחזר חודשי של 4000₪, או אפילו להשאר עם 6000₪,
העיקר לנגוס מהקרן כמה שיותר בהתחלה.

השאלה שלי האם במצב הזה כדאי לבוא לבנק עם אחוז מימון מתאים, או שעדיף לקחת תמהיל שלישים עם פיתוי של משתנה צמודה.
מה דעתכם?

בנוסף לכך - נניח שאני לוקח מימון מקסימלי, אבל מתכנן לסגור חלק מהותי (שליש) תוך פחות מ 5 שנים.
האם זה נכון לומר שבמצב כזה המסלול של המשתנה צמודה דווקא בא לטובתי?
- הוא מוריד לי ריביות בשאר המסלולים
- אני משלם עליו בהתחלה ריבית נמוכה יותר(?)
- עמלות היוון סבירות(?)
המטרה של התכנון הזה לאפשר לי להשאר עם הסכום הגדול הנוסף ביד ולחשוב מה לעשות איתו.
מה דעתכם?


שאלות נוספות שאשמח לקבל דעות מזווית אחרת:
1. האם הייתם לוקחים 2/3 פריים וקלצ גם במצב של היום?
נשמע לי שאם אני רוצה להמנע מצמודה(במצב שאני לא יכול להוריד אחוזי מימון דרך פיתוי) ורוצה להיות גמיש לשינויים אז זהו תמהיל אידיאלי.

2. בתקופה של היום, האם אתם עדיין מוצאים יתרון במינוף המקסימלי של הנדלן עבור השקעה בארץ?
העלות של המינוף יקרה מאד וצריך להיות מוכשר מאד כדי להשיג תשואה מספיק טובה באפיקים אחרים.

 

[האזרח הקטן]

עם זאת הייתי רוצה להוריד את הסיכון בתקופה הזאת, ולהגיע להחזר חודשי של 4000₪

החזר של פחות מ5000 ש"ח על מיליון וקצת הלוואה זה לא ריאלי לאור עליית הריביות. גם החזר כזה כנראה ידרוש פריסה לתקופה מרבית ויחייב לא מעט הצמדה, מה שיעלה את ההחזר החודשי כל הזמן. כדאי לכוון למינימום החזר של 6000 בחודש כדי שגם תצליח לכרסם קצת מהקרן ולא רק תשלם ריבית.

השאלה שלי האם במצב הזה כדאי לבוא לבנק עם אחוז מימון מתאים, או שעדיף לקחת תמהיל שלישים עם פיתוי של משתנה צמודה.

מסלול פיתוי לא חייב לבוא עם שליש, גם 15%-20% מהתמהיל כצמוד מדד יעלו את המרווח הבנקאי ויאפשרו לבנק להפחית בריבית הקל"צ/פריים.

בנוסף לכך - נניח שאני לוקח מימון מקסימלי, אבל מתכנן לסגור חלק מהותי (שליש) תוך פחות מ 5 שנים.
האם זה נכון לומר שבמצב כזה המסלול של המשתנה צמודה דווקא בא לטובתי?
- הוא מוריד לי ריביות בשאר המסלולים
- אני משלם עליו בהתחלה ריבית נמוכה יותר(?)
- עמלות היוון סבירות(?)
המטרה של התכנון הזה לאפשר לי להשאר עם הסכום הגדול הנוסף ביד ולחשוב מה לעשות איתו.

במצב כזה אתה מהמר בתקופה של התפרצות אינפלציונית נגד האינפלציה. אישית הייתי חושש אותי לקחת חוב גדול צמוד למדד. מצד שני במצב של אינפלציה גבוהה גם מסלול הפריים הוא לא בדיוק חוף מבטחים. אבל עדיין לריבית יש נטייה לרדוף אחרי האינפלציה ולא להיפך.

לפי ההערכות הפד ובעקבותיו בנק ישראל עוד לא סיימו את העלאות הריבית. נגיד בנק ישראל כבר מדבר על ריבית של 3.5%. היתרון הוא שמי שלוקח משכנתא היום, בהסתברות גבוהה לא יידרש לשלם עמלת היוון אם יפרע חלק מהחוב בשנים הקרובות.

האם הייתם לוקחים 2/3 פריים וקלצ גם במצב של היום?
נשמע לי שאם אני רוצה להמנע מצמודה(במצב שאני לא יכול להוריד אחוזי מימון דרך פיתוי) ורוצה להיות גמיש לשינויים אז זהו תמהיל אידיאלי.

גם 50%-50% פריים-קל"צ הוא תמהיל טוב, והוא בעל סיכון נמוך יותר.

בתקופה של היום, האם אתם עדיין מוצאים יתרון במינוף המקסימלי של הנדלן עבור השקעה בארץ?
העלות של המינוף יקרה מאד וצריך להיות מוכשר מאד כדי להשיג תשואה מספיק טובה באפיקים אחרים.

כל עוד אנחנו בסביבץ ריבית גבוהה ובצפי לעלייה, הסיכון בשווקים הוא גבוה. בנוסף, מחירי הדירות בשיא וסביר שלא נראה המשך עליות בקצב של השנים האחרונות. קח בחשבון גם שבמצב של מיתון, לא רק המניות יורדות אלא יש גם סכנה גבוהה יותר לאבטלה. הייתי נזהר בימים אלו ממימון מירבי.
לשם הגילוי הנאות קניתי דירה לפני שנה במימון מירבי ובשני שליש פריים. אני לא מתחרט על הרכישה אבל כן חושב לצמצם חשיפה ולהכניס מדי פעם כסף לפירעון מוקדם חלקי.

 

[Adam Smith]

האם הייתם לוקחים 2/3 פריים וקלצ גם במצב של היום?
נשמע לי שאם אני רוצה להמנע מצמודה(במצב שאני לא יכול להוריד אחוזי מימון דרך פיתוי) ורוצה להיות גמיש לשינויים אז זהו תמהיל אידיאלי.

קח בחשבון שהעלאה נוספת של הפריים תשפיע בחדות על גובה ההחזר.

אני לוקח גם משכנתא בימים אלו ונוטה לכיוון הוספת רכיב קטן של מצ כל 5 על מנת לשפר את הריביות.
פריים גבוה להבנתי מאט את קצב האינפלציה אז אני יחסית רגוע.

 

[realestator]

החזר של פחות מ5000 ש"ח על מיליון וקצת הלוואה זה לא ריאלי לאור עליית הריביות. גם החזר כזה כנראה ידרוש פריסה לתקופה מרבית ויחייב לא מעט הצמדה, מה שיעלה את ההחזר החודשי כל הזמן. כדאי לכוון למינימום החזר של 6000 בחודש כדי שגם תצליח לכרסם קצת מהקרן ולא רק תשלם ריבית.

הכוונה שלי היא או לשלם 6000 על מימון מקסימלי או 4000 על משכנתא קטנה יותר, אבל נוטה להשאר עם 6000 בכל מקרה.

מה שחשוב לי בעיקר זה לחתוך את הקרן כל חודש כמה שאפשר, תחת האיזון של לשמור כסף להשקעות אחרות

קח בחשבון שהעלאה נוספת של הפריים תשפיע בחדות על גובה ההחזר.

אני לוקח גם משכנתא בימים אלו ונוטה לכיוון הוספת רכיב קטן של מצ כל 5 על מנת לשפר את הריביות.
פריים גבוה להבנתי מאט את קצב האינפלציה אז אני יחסית רגוע.

לפי ההערכות הפד ובעקבותיו בנק ישראל עוד לא סיימו את העלאות הריבית. נגיד בנק ישראל כבר מדבר על ריבית של 3.5%. היתרון הוא שמי שלוקח משכנתא היום, בהסתברות גבוהה לא יידרש לשלם עמלת היוון אם יפרע חלק מהחוב בשנים הקרובות.

מפה אני לוקח שכדאי לאזן יותר בין הקלצ לפריים ואם בעתיד הלא רחוק ארצה לפרוע אוכל לבחור בהתאם למצב בשוק ללא חשש מעמלות היוון

 

[פטל ואוכמניות]

מה שחשוב לי בעיקר זה לחתוך את הקרן כל חודש כמה שאפשר

תריץ לוח סילוקין ותראה באיזה תרחיש אתה נוגס מהקרן כמה שיותר, כך יהיה הכי פשוט להבין. לרוב, המשכנתא מסולקת לפי שפיצר אבל שווה לבדוק תרחיש של קרן שווה.

 

[הורדוס]

מפה אני לוקח שכדאי לאזן יותר בין הקלצ לפריים ואם בעתיד הלא רחוק ארצה לפרוע אוכל לבחור בהתאם למצב בשוק ללא חשש מעמלות היוון

אם אתה לוקח קלצ היום, יש הסתברות לא נמוכה לעמלת היוון משמעותית.

בנוסף לכך - נניח שאני לוקח מימון מקסימלי, אבל מתכנן לסגור חלק מהותי (שליש) תוך פחות מ 5 שנים.
האם זה נכון לומר שבמצב כזה המסלול של המשתנה צמודה דווקא בא לטובתי?
- הוא מוריד לי ריביות בשאר המסלולים
- אני משלם עליו בהתחלה ריבית נמוכה יותר(?)
- עמלות היוון סבירות(?)
המטרה של התכנון הזה לאפשר לי להשאר עם הסכום הגדול הנוסף ביד ולחשוב מה לעשות איתו.
מה דעתכם?

אני חושב שזה רעיון טוב, בהנחה ויש לך מקור פרנסה יציב.

תשקול גם לקחת חלק בקבועה צמודה ולא רק קלצ, משכנתא לוקחים לטווח ארוך, וכאשר האינפלציה תרד זה יעבוד לטובתך, כי קלצ היום מתמחר אינפלציה גבוהה.

 

[teddypicker]

האם זה נכון לומר שבמצב כזה המסלול של המשתנה צמודה דווקא בא לטובתי?
- הוא מוריד לי ריביות בשאר המסלולים

הוא עושה את זה גם בפיתוי, כך שאתה יכול לנטרל את הטיעון הזה.

המטרה של התכנון הזה לאפשר לי להשאר עם הסכום הגדול הנוסף ביד ולחשוב מה לעשות איתו.
מה דעתכם?

אני במצב דומה. לתחושתי בעת אינפלציה יכול להיות שתשלם 5 שנים וכמעט ולא תכרסם בקרן, כך שגם אם אלטרנטיבית תעשה תשואה יפה נטו עם הסכום הזה בשוק ההון (שיכל ללכת לסגירת המסלול מיידית בפיתוי), קיים סיכוי שהיא תתקזז עם הריבית.
צריך לעשות ניתוח רגישות באקסל ולבדוק כל מיני הנחות, ולא לשכוח גם לנסות להעריך פסיכולוגית איך תהיה התחושה שלך כשהחוב גדל / נותר בעינו מחודש לחודש.

 

[האזרח הקטן]

תריץ לוח סילוקין ותראה באיזה תרחיש אתה נוגס מהקרן כמה שיותר, כך יהיה הכי פשוט להבין. לרוב, המשכנתא מסולקת לפי שפיצר אבל שווה לבדוק תרחיש של קרן שווה.

אם הוא לוקח נניח מיליון ש"ח הלוואה והריבית הממוצעת היא לצורך העניין 4% שנתית, אז בערך 3333 ש"ח יהיו הריבית החודשית, וכל שקל נוסף יוריד מהקרן. מההחזר החודשי תיגזר תקופת ההלוואה.

 

[teddypicker]

מה אתם חושבים על שימוש במל״צ בתקופה זו?