איך מכמתים הטבה בתנאי מימון של משכנתא?

[MajorMajor]

אנחנו מתעניינים בדירה חדשה מקבלן, והקבלן מציע הטבה בתנאי מימון של 2.49% ריבית קבוע לא צמודה ל-20 שנים, עד לסכום של 1.5 מליון שקלים. לטענתו, עבור סכום של 1.5 מליון שקלים ו-20 שנים, ובהשוואה לתנאי שוק (הם משווים ל-5.25% קלצ) זו הטבה של 650 אלף שקלים. אני לא מבין את החישוב.

אם אני שם את זה במחשבון משכנתא בהחזר שפיצר, אני מגיע ל-520 אלף שקלים בעלות הכוללת של המשכנתא. אולי הם התכוונו בהשוואה לריבית צמודה לפריים שהם גם ציינו שם, לא בטוח.

אבל אני לא מבין אם זה החישוב הנכון, כי מדובר בעלות כוללת, גם בעתיד אחרי אינפלציה פוטנציאלית? אם במקום זה, אני מחשב את הסכום שצריך לקחת במשכנתא עם ריבית 5.25%, כדי להגיע לאותו החזר חודשי (7941) כמו 1.5 מליון עם ריבית 2.49%, אני מגיע ל 1.178 מליון. אז אולי זו בעצם הטבה של 1.5-1.178=322 אלף שקלים, במחירים של היום?

 

[yanosh34]

אם במקום זה, אני מחשב את הסכום שצריך לקחת במשכנתא עם ריבית 5.25%, כדי להגיע לאותו החזר חודשי (7941) כמו 1.5 מליון עם ריבית 2.49%, אני מגיע ל 1.178 מליון. אז אולי זו בעצם הטבה של 1.5-1.178=322 אלף שקלים, במחירים של היום?

זה אכן החישוב הנכון כי ככה אתה מגיע לשווי הנוכחי (present value) של ה"הטבה".
אז שלא ימכרו לך שזאת הטבה של 650 אלף או של 520 אלף.

2 דברים נוספים:
1. תבדוק מה הקל"צ שאתה יכול לקבל בבנקים. אולי תגלה שהוא יותר נמוך מ5.25% ואז יתברר שה"הטבה" היא בעצם עוד יותר קטנה.
2. תשאל את הקבלן כמה אפשר לרדת במחיר אם אתה תוותר על ההטבה שלו. התשובה תהיה מספר כלשהוא בין 0 לבין חירטוטים לבין מספר קצת יותר גדול מ0. ואז תשאל אותו מדוע לא 650 אלף אם זאת היתה ההטבה.

 

[שם מקורי]

הייתי במצב דומה שבו הקבלן הציע מיליון ש"ח ב2.5% קל"צ ל20 שנה, או הלוואת קבלן בבלון ל31 חודשים ללא ריבית. הטבת המשכנתא מייקרת את מחיר הדירה ב40 אש"ח מול הלוואת קבלן.
כדי להבין את זה משתלם לקחתי בחשבון את האלטרנטיבה, שהיא הלוואת קבלן שאותה אצטרך לסגור במשכנתא, עוד 31 חודשים.
לקחתי את תשלומי המשכנתא ל31 חודשים של 5300 ואותם סימלצתי בקרן כספית בהפקדה חודשית, סדר גודל של 180 אשח
זאת אומרת שכדי לבדוק מתי ההצעות שקולות, בדקתי מה יהיה ההחזר החודשי במשכנתא של 820 אשח ל209 חודשים כדי שהמשכנתאות יגמרו באותו זמן. את זה בדקתי במגוון ריביות שונות, ואת ההחזר הזה היוונתי. אם ההיוון גדול יותר מ40 אשח אז המשכנתא עדיפה מאשר הלוואת קבלן.
לי יצא שההצעות שקולות רק אם אוכל לנעול משכנתא עם ריבית משוקללת של 4% בעוד 31 חודשים על 820 אש"ח +-
העדפתי לקחת את המשכנתא מאשר לקוות לנעול ריבית טובה, כי גם אם אנעל משכנתא של 3% החיסכון שולי, אבל אם המשכנתא תהיה 5%+ הפסדתי הרבה

 

[MajorMajor]

הייתי במצב דומה שבו הקבלן הציע מיליון ש"ח ב2.5% קל"צ ל20 שנה, או הלוואת קבלן בבלון ל31 חודשים ללא ריבית. הטבת המשכנתא מייקרת את מחיר הדירה ב40 אש"ח מול הלוואת קבלן.
כדי להבין את זה משתלם לקחתי בחשבון את האלטרנטיבה, שהיא הלוואת קבלן שאותה אצטרך לסגור במשכנתא, עוד 31 חודשים.
לקחתי את תשלומי המשכנתא ל31 חודשים של 5300 ואותם סימלצתי בקרן כספית בהפקדה חודשית, סדר גודל של 180 אשח
זאת אומרת שכדי לבדוק מתי ההצעות שקולות, בדקתי מה יהיה ההחזר החודשי במשכנתא של 820 אשח ל209 חודשים כדי שהמשכנתאות יגמרו באותו זמן. את זה בדקתי במגוון ריביות שונות, ואת ההחזר הזה היוונתי. אם ההיוון גדול יותר מ40 אשח אז המשכנתא עדיפה מאשר הלוואת קבלן.
לי יצא שההצעות שקולות רק אם אוכל לנעול משכנתא עם ריבית משוקללת של 4% בעוד 31 חודשים על 820 אש"ח +-
העדפתי לקחת את המשכנתא מאשר לקוות לנעול ריבית טובה, כי גם אם אנעל משכנתא של 3% החיסכון שולי, אבל אם המשכנתא תהיה 5%+ הפסדתי הרבה

תודה! החישוב נשמע הגיוני. שאלה קטנה פה, במקום להוון (שדורש להניח משהו על האינפלציה/ריבית אלטרנטיבית?), האם יהיה פשוט יותר להשוות החזר חודשי במשכנתא ל209 חודשים של 780 אשח (820 מינוס ה-40 אשח הנחה), ולראות עבור איזו ריבית יהיה החזר חודשי של 5300? במקרה כזה יוצא לי 4.3%, ונשמע לי שצדקת בסך הכולל.

 

[שם מקורי]

תודה! החישוב נשמע הגיוני. שאלה קטנה פה, במקום להוון (שדורש להניח משהו על האינפלציה/ריבית אלטרנטיבית?), האם יהיה פשוט יותר להשוות החזר חודשי במשכנתא ל209 חודשים של 780 אשח (820 מינוס ה-40 אשח הנחה), ולראות עבור איזו ריבית יהיה החזר חודשי של 5300? במקרה כזה יוצא לי 4.3%, ונשמע לי שצדקת בסך הכולל.

נשמע הגיוני, בסוף זה מתכנס למספרים דומים. במקרה הפרטי שלי היה משתלם לקחת את המשכנתא, למרות שהתזרים מתחרבן לגמרי לשנתיים וחצי

 

[caterpillar]

אפשר לקבל היום קל״צ 4.5% עם מאמץ מסוים

 

[בדרך למינוס מיליון]

זה אכן החישוב הנכון כי ככה אתה מגיע לשווי הנוכחי (present value) של ה"הטבה".
אז שלא ימכרו לך שזאת הטבה של 650 אלף או של 520 אלף.

2 דברים נוספים:
1. תבדוק מה הקל"צ שאתה יכול לקבל בבנקים. אולי תגלה שהוא יותר נמוך מ5.25% ואז יתברר שה"הטבה" היא בעצם עוד יותר קטנה.
2. תשאל את הקבלן כמה אפשר לרדת במחיר אם אתה תוותר על ההטבה שלו. התשובה תהיה מספר כלשהוא בין 0 לבין חירטוטים לבין מספר קצת יותר גדול מ0. ואז תשאל אותו מדוע לא 650 אלף אם זאת היתה ההטבה.

 

[הורדוס]

שאלה אחרת שחשוב לדעת לפני היא כמה משכנתא אתה מתכנן לקחת, אם רק מיליון וחצי או פחות גם ככה אז יש מה לשקול את ההצעה, אם אתה צריך קצת יותר אז זה גם רלוונטי, אבל אם אתה צריך לקחת סכום משמעותי גבוהה ממיליון וחצי אז ככהנ שאר המשכנתא תהיה בתנאים לא טובים וזה יפגע משמעותית בכדאיות.