מימון לרכישת קרקע - משכנתא חדשה או מחזור?

minimizer

משתמש ותיק
הצטרף ב
18/12/18
הודעות
858
דירוג
1,333
אנחנו אמורים לשלם בחודשים הקרובים סכום של כ-350,000 ש"ח לרמ"י עבור רכישת מגרש לבנייה, ומתלבטים כיצד לממן את העסקה.
האפשרות הטריוויאלית שחשבנו עליה היא פשוט לקחת משכנתא על עלות הקרקע, וכשנקבל היתר בניה, להגדיל את המשכנתא (או לקחת חדשה בבנק אחר) כדי לממן גם את הבניה עצמה.

אבל, קיבלנו המלצה מיועץ משכנתאות להמנע עד כמה שניתן מלקיחת משכנתא לצורך רכישת המגרש, כי זה יהפוך אותנו ללקוחות שבויים של הבנק כשנרצה לקחת כסף נוסף למימון הבניה ותהליך המחזור בבנק אחר הוא לא פשוט כי הוא יהיה כרוך בהעברת שעבוד של מגרש ששייך למנהל ומסתבר שזה הרבה יותר התעסקות מדירה, למשל.
ולכן, עדיף לממן את רכישת הקרקע בצורה אחרת, ולקחת משכנתא על כל החבילה רק אחרי שנקבל את היתר הבניה, כך שיהיה לנו יותר leverage במו"מ מול כל הבנקים.

אותו יועץ הציע לנו שתי אופציות:

א) להביא כסף "מהבית" - יש לנו קרנות השתלמות וקופ"ג להשקעה שאנחנו יכולים ללוות מהן את הסכום הדרוש
ב) להגדיל/למחזר את המשכנתא על הדירה שיש בבעלותנו (שאנחנו נמכור בסופו של דבר, כדי לממן את הבניה בפועל)

היתרון באופציה א' הוא שאני יכול לקבל את כל הכסף שאני צריך בשתי שיחות טלפון (פחות או יותר), ולא לדבר עם אף בנק. החסרון הוא שההלוואות הללו הן לתקופה קצרה, וזה יגרור החזר חודשי גבוה מאוד.

לגבי אופציה ב', על פניו היא נשמעת אידיאלית אבל אולי אני מפספס משהו - האם אני יכול למחזר את המשכנתא שלי, לקחת סכום גדול יותר (נניח 800 אלף, מה שיכסה גם את המשכנתא הקיימת וגם את עלות הקרקע) לתקופה של 30 שנה, ולאחר קבלת היתר הבניה לקחת משכנתא נוספת שתכסה את המשכנתא הזאת + את עלות הבניה?
יש פה בעצם שתי שאלות שאני לא בטוח בהן:
א) האם אני יכול למחזר היום את המשכנתא שלי ולקבל סכום גבוה יותר מיתרת המשכנתא, כדי לממן את רכישת הקרקע?
ב) בהנחה שא' אפשרי, האם בעוד שנה אוכל לקבל מבנק אחר משכנתא שתכסה גם את המשכנתא מסעיף א' וגם את עלות הבניה? (כמובן בהנתן שאחוז המימון בשקלול השווי של הבית הבנוי הוא סביר)

אשמח לטיפים :)
 

half-solid

משתמש ותיק
הצטרף ב
8/12/20
הודעות
166
דירוג
78
א. נניח הדירה הנוכחית שווה x, ויש כרגע משכנתא y, ניתן לקחת משכנתא נוספת על הסכום
x/2 - y
זה לא מחזור, זו משכנתא נוספת על אותו הנכס(אולי ניתן גם בתצורה של מחזור, לא יודע).
פה כמובן מוגבלים, זה חייב להיות הבנק בו המשכנתא הנוכחית יושבת.

זה כסף מזומן שיכול להיות מוזרם אליך לחשבון, והוא לא אמור להיות קשור בשום צורה לנכס החדש.

ב. המשכנתא החדשה של הנכס החדש לא קשורה למשכנתאות של הנכס הראשון. בכל משכנתא מסתכלים על נכס ספציפי ועל אחוז המימון האפשרי עבור הנכס הזה.

ענה על השאלות?
 

minimizer

משתמש ותיק
הצטרף ב
18/12/18
הודעות
858
דירוג
1,333
כמעט :)

אני רוצה להקטין את ההחזר החודשי, לא להגדיל אותו על ידי לקיחת משכנתא נוספת. מה שהייתי רוצה לעשות זה ללכת לבנק אחר ולקבל ממנו במזומן x/2 כשההחזר פרוס על פני 30 שנה, כשב-y מתוך זה אני משתמש כדי לפרוע את המשכנתא הקיימת ובשאר כדי לממן את עלות הקרקע, כי אני יודע שבעוד שנה אני הולך למכור את הדירה בכל מקרה ולפרוע את המשכנתא הזאת. זה אפשרי?

ובלי קשר, האם היועץ צודק ואכן עדיף להמנע מלקחת משכנתא על המגרש עצמו אם יש אופציות אחרות?
 

בת העמק

משתמש בכיר
הצטרף ב
22/12/15
הודעות
7,067
דירוג
11,189
מה שהייתי רוצה לעשות זה ללכת לבנק אחר ולקבל ממנו במזומן x/2 כשההחזר פרוס על פני 30 שנה
האם בנק נותן הלוואה פשוטה כזאת לאדם פרטי למשך 30 שנה? או שאתה רוצה ללכת לבנק אחר ולבקש משכנתא על הדירה הקיימת שכבר ממושכנת לטובת בנק אחר?
בשתי האפשרויות, התשובה שלילית.
אתה כן יכול לקחת משכנתא נוספת על הדירה הקיימת, אבל מניסיוני ישאלו אותך לשם מה אתה צריך. תוכל לומר להם שזה לצורך שיפוץ לקראת מכירת הדירה (מה שאתה מתכוון לעשות בכל מקרה). הבעיה שלך, אם אני מבינה נכון, שאתה לא יכול להרשות לעצמך תוספת תשלום חודשי? איך התכוונת לממן את קניית הקרקע ובניית הבית, אם יש לך בעיה כזאת אקוטית? אולי אתה צריך למכור את הדירה הקיימת כבר עכשיו, ולעבור לחיות בשכירות, וכך יתפנה לך מספיק הון עצמי?
 

minimizer

משתמש ותיק
הצטרף ב
18/12/18
הודעות
858
דירוג
1,333
או שאתה רוצה ללכת לבנק אחר ולבקש משכנתא על הדירה הקיימת שכבר ממושכנת לטובת בנק אחר?

אני רוצה *למחזר* את המשכנתא, ולקחת סכום גדול יותר מהיתרה של המשכנתא הנוכחית, פרוס על פני תקופה ארוכה כשאני יודע מראש שבעוד שנה אני אפרע את המשכנתא.

אין לי שום בעיה עם ההחזר החודשי, אבל זה לא אומר שאני רוצה להגדיל אותו באמצעות לקיחת משכנתא שניה אם אני יכול להקטין אותו באמצעות מחזור.
 

בת העמק

משתמש בכיר
הצטרף ב
22/12/15
הודעות
7,067
דירוג
11,189
אני רוצה *למחזר* את המשכנתא
מיחזור משכנתא הוא רק על הסכום הקיים. אתה יכול לבקש מהבנק הממשכן להחליף את המשכנתא הקיימת במשכנתא חדשה בסכום הרצוי לך (ובתשלום החודשי המועדף עליך שממנו ייגזר אורך המשכנתא) לפי תנאי הבנק. אנחנו עשינו את זה בערך 5 שנים לפני המכירה בפועל.
אני רק לא מבינה מה הקשר של
הייתי רוצה לעשות זה ללכת לבנק אחר ולקבל ממנו במזומן x/2 כשההחזר פרוס על פני 30 שנה, כשב-y מתוך זה אני משתמש כדי לפרוע את המשכנתא הקיימת ובשאר כדי לממן את עלות הקרקע,
את זה אתה לא יכול לעשות. ואם יש בנק שמוכן לתת לך הלוואה רגילה ל-30 שנה (קשה לי להאמין)- תבדוק מה תהיה הריבית והאם יש קנס פרעון מוקדם וכמה.

.
 
נושאים דומים
פותח הנושא כותרת פורום תגובות תאריך
א מימון דירה להשקעה נדל"ן 7
TheMailMan משכנתא של 70% מימון לדירה שנייה נדל"ן 6
יבגני_ל שאלת היתכנות מימון משכנתא אגרסיבי תוך העמדת תיק ההשקעות בשוק ההון כביטחונות נדל"ן 6
Harvey אחוז מימון בדירה שניה נדל"ן 7
נ פרוייקט בניה להשקעה- מימון מכספי פרישה ושיקולים נוספים שוק ההון 6
O רכישת דירה(ות) בחול, איך ניתן לקבל מימון לאחר רכישת דירה ראשונה נדל"ן 7
T קניית דירה שנייה ב 70% מימון נדל"ן 7
ש מימון שוק ההון 0
U רכישת דירה נוספת-שאלה בענייני מימון ומשכנתאות נדל"ן 5
B מימון באנגליה נדל"ן 9
M השקעה בנכס בחו"ל עם מימון נדל"ן 22
J רכישת נכס עם מימון ללא משכון הנכס הנקנה נדל"ן 3
S באוצר שוקלים: "הלוואת קורונה" מהציבור - לטובת מימון המשבר אוף טופיק 61
aeh הונאה של חברות מגייסות דרך פלטפורמת מימון ההמונים שוק ההון 3
D קיזוז עלויות מימון עם מס רווחי הון שוק ההון 9
2028_שנת_פרישה מימון להשקעה בנכס מניב בחו"ל נדל"ן 18
P אחוז מימון כשהערכת שמאי שונה מערך עסקה נדל"ן 16
Z מימון שקלי על חשבון מט"ח נדל"ן 0
ל החזר מס על מימון ושאלה נוספת על תזרים והלוואות נדל"ן 1
F אסטרטגיות השקעה בנדל"ן עם מימון נדל"ן 1
O מימון המונים? שוק ההון 8
C מימון נדל"ן, סיכון ואלטרנטיבות נדל"ן 10
V לקבל מימון לתואר שני מהמעסיק אוף טופיק 0
ח מהו אחוז מימון אידיאלי מבחינת ריביות נדל"ן 6
י מימון השכלה גבוהה על ידי המדינה בארה"ב אוף טופיק 0
M מימון ציבורי של תחומים לא יצרניים אוף טופיק 56
unrealx אחוז מימון ברכישת דירה נדל"ן 17
ט שאלה על מימון נדל"ן 2
mr.mo רכישת דירה ב460 בחיפה. התלבטות מימון נדל"ן 21
mr.mo מימון דירה ראשונה להשקעה הון עצמי מול משכנתא נדל"ן 26
ח תנאי מימון ברכישת דירה חדשה מקבלן נדל"ן 2
מ אפשרויות מימון פרויקט יזמי נדל"ן 3
א רכישת רכב משומש מול חדש+מימון צרכנות פיננסית 6
B מיסוי באפיק של "מימון המונים" (Crowdfunding) מיסים 2
c881 שיחת מכירה שקיבלתי מ"מימון ישיר" מינימליזם, חסכנות ואנטי-צרכנות 26
Benjamin W מימון המונים לחברות פרטיות ללא תשקיף שוק ההון 0
L מימון המונים כתחליף לבורסה אוף טופיק 5
L מימון נדל"ן באירופה שוק ההון 6
שרון מימון המונים נשמע מפחיד שוק ההון 8
ח מימון המונים של חתונה לזוג (או: לאן הגענו...) אוף טופיק 17
Z כסף שמיועד לרכישת לדירה - במה להשקיע נדל"ן 6
N הלוואה (לא משכנתא) לרכישת דירה בחו"ל נדל"ן 13
ש יעוץ/המלצה לרכישת נכס. נדל"ן 0
נגב שאלות שכדאי לשאול את מי שמציע ליווי לרכישת בוננזה בישראל נדל"ן 24
C התמודדות עם לחץ חברתי לרכישת דירה אוף טופיק 51
R דעה בנוגע לבניית תיק השקעות + שאלה בנוגע לרכישת ETF שוק ההון 0
I שאלה בנוגע לרכישת קרן SSAC בדולר או שקל שוק ההון 4
הנודדת משכנתא פרטית - הלוואה לרכישת נכס לאדם אחר שוק ההון 6
unrealx צ'קליסט לרכישת דירה נדל"ן 14
E ריביות משכנתא לרכישת דירה שנייה במימון מלא נדל"ן 1

נושאים דומים

למעלה