אנחנו אמורים לשלם בחודשים הקרובים סכום של כ-350,000 ש"ח לרמ"י עבור רכישת מגרש לבנייה, ומתלבטים כיצד לממן את העסקה.
האפשרות הטריוויאלית שחשבנו עליה היא פשוט לקחת משכנתא על עלות הקרקע, וכשנקבל היתר בניה, להגדיל את המשכנתא (או לקחת חדשה בבנק אחר) כדי לממן גם את הבניה עצמה.
אבל, קיבלנו המלצה מיועץ משכנתאות להמנע עד כמה שניתן מלקיחת משכנתא לצורך רכישת המגרש, כי זה יהפוך אותנו ללקוחות שבויים של הבנק כשנרצה לקחת כסף נוסף למימון הבניה ותהליך המחזור בבנק אחר הוא לא פשוט כי הוא יהיה כרוך בהעברת שעבוד של מגרש ששייך למנהל ומסתבר שזה הרבה יותר התעסקות מדירה, למשל.
ולכן, עדיף לממן את רכישת הקרקע בצורה אחרת, ולקחת משכנתא על כל החבילה רק אחרי שנקבל את היתר הבניה, כך שיהיה לנו יותר leverage במו"מ מול כל הבנקים.
אותו יועץ הציע לנו שתי אופציות:
א) להביא כסף "מהבית" - יש לנו קרנות השתלמות וקופ"ג להשקעה שאנחנו יכולים ללוות מהן את הסכום הדרוש
ב) להגדיל/למחזר את המשכנתא על הדירה שיש בבעלותנו (שאנחנו נמכור בסופו של דבר, כדי לממן את הבניה בפועל)
היתרון באופציה א' הוא שאני יכול לקבל את כל הכסף שאני צריך בשתי שיחות טלפון (פחות או יותר), ולא לדבר עם אף בנק. החסרון הוא שההלוואות הללו הן לתקופה קצרה, וזה יגרור החזר חודשי גבוה מאוד.
לגבי אופציה ב', על פניו היא נשמעת אידיאלית אבל אולי אני מפספס משהו - האם אני יכול למחזר את המשכנתא שלי, לקחת סכום גדול יותר (נניח 800 אלף, מה שיכסה גם את המשכנתא הקיימת וגם את עלות הקרקע) לתקופה של 30 שנה, ולאחר קבלת היתר הבניה לקחת משכנתא נוספת שתכסה את המשכנתא הזאת + את עלות הבניה?
יש פה בעצם שתי שאלות שאני לא בטוח בהן:
א) האם אני יכול למחזר היום את המשכנתא שלי ולקבל סכום גבוה יותר מיתרת המשכנתא, כדי לממן את רכישת הקרקע?
ב) בהנחה שא' אפשרי, האם בעוד שנה אוכל לקבל מבנק אחר משכנתא שתכסה גם את המשכנתא מסעיף א' וגם את עלות הבניה? (כמובן בהנתן שאחוז המימון בשקלול השווי של הבית הבנוי הוא סביר)
אשמח לטיפים
האפשרות הטריוויאלית שחשבנו עליה היא פשוט לקחת משכנתא על עלות הקרקע, וכשנקבל היתר בניה, להגדיל את המשכנתא (או לקחת חדשה בבנק אחר) כדי לממן גם את הבניה עצמה.
אבל, קיבלנו המלצה מיועץ משכנתאות להמנע עד כמה שניתן מלקיחת משכנתא לצורך רכישת המגרש, כי זה יהפוך אותנו ללקוחות שבויים של הבנק כשנרצה לקחת כסף נוסף למימון הבניה ותהליך המחזור בבנק אחר הוא לא פשוט כי הוא יהיה כרוך בהעברת שעבוד של מגרש ששייך למנהל ומסתבר שזה הרבה יותר התעסקות מדירה, למשל.
ולכן, עדיף לממן את רכישת הקרקע בצורה אחרת, ולקחת משכנתא על כל החבילה רק אחרי שנקבל את היתר הבניה, כך שיהיה לנו יותר leverage במו"מ מול כל הבנקים.
אותו יועץ הציע לנו שתי אופציות:
א) להביא כסף "מהבית" - יש לנו קרנות השתלמות וקופ"ג להשקעה שאנחנו יכולים ללוות מהן את הסכום הדרוש
ב) להגדיל/למחזר את המשכנתא על הדירה שיש בבעלותנו (שאנחנו נמכור בסופו של דבר, כדי לממן את הבניה בפועל)
היתרון באופציה א' הוא שאני יכול לקבל את כל הכסף שאני צריך בשתי שיחות טלפון (פחות או יותר), ולא לדבר עם אף בנק. החסרון הוא שההלוואות הללו הן לתקופה קצרה, וזה יגרור החזר חודשי גבוה מאוד.
לגבי אופציה ב', על פניו היא נשמעת אידיאלית אבל אולי אני מפספס משהו - האם אני יכול למחזר את המשכנתא שלי, לקחת סכום גדול יותר (נניח 800 אלף, מה שיכסה גם את המשכנתא הקיימת וגם את עלות הקרקע) לתקופה של 30 שנה, ולאחר קבלת היתר הבניה לקחת משכנתא נוספת שתכסה את המשכנתא הזאת + את עלות הבניה?
יש פה בעצם שתי שאלות שאני לא בטוח בהן:
א) האם אני יכול למחזר היום את המשכנתא שלי ולקבל סכום גבוה יותר מיתרת המשכנתא, כדי לממן את רכישת הקרקע?
ב) בהנחה שא' אפשרי, האם בעוד שנה אוכל לקבל מבנק אחר משכנתא שתכסה גם את המשכנתא מסעיף א' וגם את עלות הבניה? (כמובן בהנתן שאחוז המימון בשקלול השווי של הבית הבנוי הוא סביר)
אשמח לטיפים
