מימון ברכישת דירה בתוכנית מחיר מופחת

[בוב הבנאי]

שלום לכולם

בקרוב מאוד נצטרך להגיע לבחור דירה בפרוייקט מחיר מופחת בו זכינו לפני מעל לשנתיים, אני מכין את עצמי מבחינת המימון כדי להבין כמה להתמנף וזאת על מנת להתחיל להזרים חזרה כסף שנחסך במידת הצורך לתיק ההשקעות (עצרנו כרגע את ההפקדות לתיק ההשקעות כדי לחסוך קצת הון עצמי)

ככל הנראה ניקח דירת 4 חדרים, התכנון כרגע לגור בה אך יכול מאוד להיות שגם נשכיר
מחיר לדירת 4 חדרים בפרוייקט כ- 1,350,000
מחיר שוק לדירת 4 חדרים חדשה באיזור בפרוייקטים דומים כ- 2,500,000
השכירות באזור כרגע עומדת על כ- 6,000 לאחר שהשכונה תיבנה יגיע גם ל- 6,500+

הלכתי קצת לאיבוד בעניין המימון עקב עליות הריבית בשוק ולכן אני מנסה להבין מה כדאי מבחינתנו, רואה 2 חלופות וקשה להחליט
א. האם כדאי להכניס כמה שיותר הון עצמי כדי להרוויח 4.5%+- בטוחים ולא לסכן אותם בשוק ההון
ב. להכניס את המינימום הנדרש שזה אומר 100,000 הון עצמי, להשאיר קצת כסף לעלויות נוספות ולקחת משכנתא של כ- 1,250,000 - אם נשכיר את הנכס השוכר יחזיר את המשכנתא ואם נגור בה אז נעמוד בתשלומי המשכנתא

כרגע יושבים לנו כבר כ- 250,000 בכספית ואני מנסה לקבל החלטה כדי לחזור להזרים כספים לתיק ההשקעות במידה ואחליט ללכת על ב' למשל
אשמח לקבל עוד כיוונים למה אתם הייתם עושים בנעלי

 

[Redroze]

לקחת בחשבון עלויות אכלוס?
אם אין לך בעיה לעבור במימון מקסימאלי אז שלב ראשון הייתי מכניס את המינימום הון עצמי שנדרש ומשאיר את היתר בקרן כספית.
מקסימום בסוף התקופה תשתמש בכסף שבקרן במקום למשוך מהמשכנתא.
זה שאושרת על 1.25 מיליון חא אומר שאתה לא יכול לעצור אחרי שמשכת 1.1 מיליון.

 

[בוב הבנאי]

לקחת בחשבון עלויות אכלוס?
אם אין לך בעיה לעבור במימון מקסימאלי אז שלב ראשון הייתי מכניס את המינימום הון עצמי שנדרש ומשאיר את היתר בקרן כספית.
מקסימום בסוף התקופה תשתמש בכסף שבקרן במקום למשוך מהמשכנתא.
זה שאושרת על 1.25 מיליון חא אומר שאתה לא יכול לעצור אחרי שמשכת 1.1 מיליון.

כמובן שאקח, ובכל זאת מתחיל להיצבר לנו סכומים שיכולים להיות מוזרמים לשוק ההון.

להשאיר את הכסף בכספית עד לסוף התקופה משמע איבוד תשואה בשוק ההון, במידה והריבית תרקיע שחקים לפני המשיכות אמצא דרך להנזיל כסף אחר כדי לקחת פחות משכנתא.

 

[Ajax]

מה התזרים שלכם?
לדעתי זה קריטי אם הדירה תהיה מושכרת או תשמש למגורים. אם תשכירו אותה אז אני הייתי מעדיף לקחת משכנתא ככה שגובה ההחזר שלה יהיה בסדר גודל של השכירות כדי שהתזרים לא יפגע/ יפגע מעט ותוכלו להמשיך להפקיד כסף לשוק ההון.

אבל אם תגורו שם אז זה תלוי בתזרים שלכם, לא הייתי מייעד את רובו להחזר משכנתא. זה תלוי בעבודות שלכם, כמה אתם רגישים לפיטורים, פוטנציאל שכר, משך הזמן שתרצו לקחת משכנתא, הוצאות עתידיות כמו ילדים וגם כמה כסף כבר יש לכם בתיק השקעות (יש הבדל אם זה תיק של 2 מיליון או חצי)

 

[בוב הבנאי]

מה התזרים שלכם?
לדעתי זה קריטי אם הדירה תהיה מושכרת או תשמש למגורים. אם תשכירו אותה אז אני הייתי מעדיף לקחת משכנתא ככה שגובה ההחזר שלה יהיה בסדר גודל של השכירות כדי שהתזרים לא יפגע/ יפגע מעט ותוכלו להמשיך להפקיד כסף לשוק ההון.

אבל אם תגורו שם אז זה תלוי בתזרים שלכם, לא הייתי מייעד את רובו להחזר משכנתא. זה תלוי בעבודות שלכם, כמה אתם רגישים לפיטורים, פוטנציאל שכר, משך הזמן שתרצו לקחת משכנתא, הוצאות עתידיות כמו ילדים וגם כמה כסף כבר יש לכם בתיק השקעות (יש הבדל אם זה תיק של 2 מיליון או חצי)

תזרים חיובי של כ- 15K
כיום אנו שוכרים דירה בכ- 3K

פוטנציאל השכר הוא במגמת עליה, אנחנו בתחילת דרכנו ויש לנו 2 ילדים
תיק השקעות של כ- 1KK

העניין הוא שגם אם אקח את המקסימום משכנתא האפשרית (1.25KK כי אתה מחוייב להכניס 100K לעסקה) אני אעמוד על כ- 6-6.5K החזרי משכנתא ל 20+- שנים ואוכל לעמוד בתזרים הנוסף לשכירות שאנו משלמים היום במידה ונגור בה, במידה ונשכיר השוכר יכסה את המשכנתא.

השאלה אם עדיף ללכת על אופציה זו או לחלופין להכניס יותר הון עצמי, לחסוך בריביות ולהוריד את השנים/תזרים במידה ונגור בה או לייצר תזרים חיוב במידה ונשכיר.

 

[Therealdeal]

השאלה אם עדיף ללכת על אופציה זו או לחלופין להכניס יותר הון עצמי, לחסוך בריביות ולהוריד את השנים/תזרים במידה ונגור בה או לייצר תזרים חיוב במידה ונשכיר.

אתה מתייחס לשאלה הזאת בתור שאלה כלכלית? או פסיכולוגית?

 

[בוב הבנאי]

אתה מתייחס לשאלה הזאת בתור שאלה כלכלית? או פסיכולוגית?

כלכלית בלבד

 

[בן מלך]

בתיק השקעות לא הייתי נוגע בגלל תשלום המס, ההתלבטות פה על הכסף בקרן כספית, האם להכניסו לדירה או לשור ההון.

 

[בוב הבנאי]

בתיק השקעות לא הייתי נוגע בגלל תשלום המס, ההתלבטות פה על הכסף בקרן כספית, האם להכניסו לדירה או לשור ההון.

לגמרי
השאלה הגדולה היא האם עדיף 4.5% בטוחים או שוק ההון ואיפה עובר הגבול?
הרי 100% הון עצמי לא חכם בעסאות נדל"ן

 

[בן מלך]

השאלה הגדולה היא האם עדיף 4.5% בטוחים או שוק ההון ואיפה עובר הגבול?

אם ההשקעה בשוק ההון היא לטווח ארוך, אני חושב שעדיף הון עצמי לדירה כמה שיותר נמוך והשאר בשוק ההון, כי בטווח הארוך ההבדל בין 4.5% תשואה ל9% תשואה הוא משמעותי יותר מההבדל ביניהם לטווח הקצר.(בפרט שיש לכם תזרים חיובי גבוה) לא מיעץ לא ממליץ.
נ.ב. אני חושב שמחיר מינימום בתוכנית מחיר מופחת הוא או 100K או 10%ממחיר הדירה הגבוהה מביניהם כלומר 135K

 

[בוב הבנאי]

נ.ב. אני חושב שמחיר מינימום בתוכנית מחיר מופחת הוא או 100K או 10%ממחיר הדירה הגבוהה מביניהם כלומר 135K

לפי תקנות בנק ישראל ברכישה במסגרת מחיר למשתכן ההון העצמי המינימלי יעמוד על 100,000 שח, והמשכנתא המקסימלית תהיה עד 75% משמאות (נדרש הון עצמי הגבוה מביניהם). במקרה זה 75% הנחה שהבנק משתתף, מ-1.8 מיליון (מחיר מקסימום במסגרת מחיר למשתכן) = 1.35 מיליון.

שזה אומר שאוכל לקחת 1.25 מיליון מימון ולהכניס מינימום 100 אלף לעסקה.

 

[בן מלך]

שזה אומר שאוכל לקחת 1.25 מיליון מימון ולהכניס מינימום 100 אלף לעסקה.

צודק, מעניין שבכמה אתרים מפרסמים שזה עד 90% ממחיר הדירה, אך בתקנות בנק ישראל זה לא הוזכר.

 

[Redroze]

כמובן שאקח, ובכל זאת מתחיל להיצבר לנו סכומים שיכולים להיות מוזרמים לשוק ההון.

להשאיר את הכסף בכספית עד לסוף התקופה משמע איבוד תשואה בשוק ההון, במידה והריבית תרקיע שחקים לפני המשיכות אמצא דרך להנזיל כסף אחר כדי לקחת פחות משכנתא.

כל עוד אתה לוקח בחשבון שעל טווח של שנתיים עד 3 שנים (זמן הבניה) קיים סיכוי שלא תרוויח (בהתבסס על נתוני העבר) אז אין בעיה. במקרה הכי גרוע תמכור חלק מהתיק אם המשכנתא תחנוק.
יש אנשים שלא יכולים לקחת את הסיכון הזה ולכן המלצתי על כספית.

 

[David22]

בדירה כזאת שמחיר השוק שלה מעל 1.8 מליון אתה לא יכול לשים הון עצמי של 100,000, אתה חייב לפחות 25% הון עצמי, שיוצא פה הרבה יותר

 

[בוב הבנאי]

בדירה כזאת שמחיר השוק שלה מעל 1.8 מליון אתה לא יכול לשים הון עצמי של 100,000, אתה חייב לפחות 25% הון עצמי, שיוצא פה הרבה יותר

השמאות מוגבלת בתקרה של 1.8 מיליון, גם אם הנכס שווה 3 מיליון השמאות תצא תמיד עד 1.8 שזה אומר שמותר לך לקחת מימון של 75% על השווי לפי השמאות (1.8*70%=1.35 מיליון מימון), היות ואני רוכש את הנכס ב- 1.35 מיליון וחייב להכניס מינימום 100 אלף לעסקה זה הוא ההון העצמי המינימלי