התייעצות בין שני תמהילי משכנתא | 43% מימון

[vert]

שלום חברים,
אשמח לעזרתכם בבחירה בין שתי הצעות שקיבלתי מאותו הבנק עבור משכנתא של 600,000 ש"ח (אחוז מימון נמוך של כ-43%). כל התמהיל מורכב מ-100% מסלולים לא צמודים כדי למנוע התנפחות של הקרן.
ההתלבטות העיקרית שלי היא סביב מסלול המל"צ - האם עדיף עדכון כל שנתיים (לשם גמישות ומחזור מהיר) או כל 5 שנים (לשם יציבות).

להלן נתוני שתי ההצעות:

אופציה 1: מל"צ כל שנתיים

• תמהיל:
  1. קל"צ (קבועה לא צמודה): 201,000 ש"ח ב-4.62% ל-30 שנה.
  2. מל"צ (כל 24 חודשים): 249,000 ש"ח ב-4.3% (עוגן 3.42% + תוספת של 0.88%) ל-30 שנה.
  3. פריים: 150,000 ש"ח ב-4.75% (P-0.75) ל-30 שנה.

אופציה 2: מל"צ כל 5 שנים

• תמהיל:
  1. קל"צ (קבועה לא צמודה): 201,000 ש"ח ב-4.69% ל-30 שנה.
  2. מל"צ (כל 60 חודשים): 249,000 ש"ח ב-4.46% (עוגן 3.76% + תוספת של 0.7%) ל-30 שנה.
  3. פריים 150,000 ש"ח ב-4.76% (P-0.74) ל-30 שנה.

השאלות שלי:

1. מצד אחד, המסלול של כל שנתיים מציע ריבית התחלתית נמוכה יותר וגמישות רבה יותר למחזור ללא קנסות בטווח קצר. מצד שני, המסלול לכל 5 שנים נותן "שקט" ארוך יותר והמרווח הקבוע שלו (0.7%) נמוך יותר לאורך חיי המשכנתא. מה נכון יותר בתקופת אי-יציבות ביטחונית?
2. אם תהיה לי אפשרות לפרוע כ-150,000 ש"ח בעוד כ-5 שנים. האם זה הופך את המסלול של ה-5 שנים לעדיף אוטומטית כי הוא מתלכד עם תחנת היציאה ללא קנסות?
3. האם הריביות שקיבלתי נחשבות לטובות ליחס מימון של 43%?

תודה מראש על העזרה!

 

[sagilevi]

1. מה נכון יותר בתקופת אי-יציבות ביטחונית?

אני לא חושב שיש תשובה אחת נכונה. כיום הדעה הרווחת היא שעדיף לקחת כל שנתיים כי הריבית נמוכה יותר גם עכשיו, וגם צפויה לרדת ואז תוכל למחזר עוד שנתיים ללא עמלת פירעון מוקדם. מה יקרה בפועל - אף אחד לא יודע.

אם תהיה לי אפשרות לפרוע כ-150,000 ש"ח בעוד כ-5 שנים. האם זה הופך את המסלול של ה-5 שנים לעדיף אוטומטית כי הוא מתלכד עם תחנת היציאה ללא קנסות?

כן, אבל אם הכסף יגיע עוד 4 או 6 שנים זה מתלכד עם מל"צ כל שנתיים. אם הכסף יגיע עוד 5 שנים וחודש.. מה תעשה?

האם הריביות שקיבלתי נחשבות לטובות ליחס מימון של 43%?

על זה אני לא יודע לענות. אבל קח בחשבון שתקופת ההלוואה היא ארוכה מאוד. אולי תנסה לבדוק על קיצור התקופה ל-25 שנה, איך זה משפיע על ההחזר החודשי ועל הריביות. אם תהיה אפשרות לקצר את הקל"צ אפילו יותר - תוכל לשפר שם עוד.

 

[אייל ריטברג]

היי VERT,
אני עונה כבעלים של חברה לייעוץ משכנתאות.

רציתי באמת ובתמיד לנתח את ההצעה, אבל אני לא מוצא אף בנק שהעוגן כל שנתיים שלו הוא 3.42% והעוגן כל חמש שלו הוא 3.76%.
האם ההצעות ניתנו באותו זמן? אני מאמין שלא. היו תמורות גדולות בשוק האג"ח בחודשים האחרונים.

שאלת לעניין הריביות - האם הן טובות. ובכן, הריביות ממוצעות ומטה ביחס ל43% מימון.
אופציה מספר 1 היא בתנאים לא טובים (כלומר גבוהים ביחס למצב היום) -מרווח ראוי במשתנה הלא צמודה הוא 0.7%. ובפריים נהוג לקבל P-0.8%.
אופציה מספר 2 - הקלצ גבוה.
אבל אני שב ומדגיש שאני לא יודע על איזה קבועי זמן מדובר.
אתה יותר ממוזמן להעלות כאן צילום כולל תאריך ואשמח לנתח לעומק.

לעניין הפרעון:
מצד אחד שימוש במשתנה כל חמש, אכן יוצר התלכדות ופטור מעמלת פרעון מוקדם. מצד שני, אם אתה חושב שהתנאים הכלכליים ישתפרו, משתנה כל שנתיים תאפשר לך להנות משנה-שלוש שנים של ריביות טובות יותר. אני אופטימי (אולי נאיבי וטיפש) והייתי בוחר משתנה כל שנתיים.

אני מצרף צילום של פילוג של הלוואות קבועות לא צמודות מ30 הימים האחרונים - ללא פונקציה של שיעור המימון.
אני מאמין שהריבית העדכנית בקלצ שקיבלת היא 4.69%? במצב הזה, הביצועים שלך הם במרכז ההתפלגות.
תוכל לראות את ריביות המשכנתא העדכניות כאן.

בהצלחה.
אייל

 

[Everything_Nice]

עוגנים לא עדכניים. אני נוטה לכל שנתים ממגוון סיבות של גמישות ותגובה לשינויים.

את הקל"צ בהינתן ויש יכולת החזר ניתן לקצר ל240-300 חודשים ולקבל סביבות 4.55
לקל"צ נמוך יש משמעות בחשיפה לעמלות היוון בעתיד. אין זכאות?