מימון בניית בית פרטי

[בדרך למינוס מיליון]

שלום לכולם,
לקראת החלטה גדולה ואשמח להיעזר בחוכמת ההון,
זוג בני 41 + 3.
הכנסות חודשיות - כ57 אלף נטו (הוצאות חודשיות כ30 אלף שח).
דירה קיימת בשווי 3.2 מיליון עם יתרת משכנתא של כ160 אלף ש"ח.
הון עצמי של כמיליון ש"ח (0.5 מיליון קרנות השתלמות ו0.5 מיליון תיק ניירות ערך).
עתידים להתחיל בבנייה של בית פרטי בעלות כוללת של כ3.5 מיליון ש"ח (המגרש כבר בבעלתנו), הבית הפרטי יכלול יחידת דיור שתכניס כ-4 אלף ש"ח בחודש.
אין הלוואות למעט המשכנתא שהזכרתי קודם.

מתלבט מה האופצייה הכי טובה מבחינת מימון הבנייה :
א. אופציית ה"אוהב סיכון" - לקיחת משכנתא של כ3 מיליון ומימוש התיק של החצי מיליון - החזר משכנתא כ17 אלף ש"ח, מתוכם הדירה הקיימת (שכירות כ7.5 אלף) ויחידת דיור ישלמו כ10\11 אלף ואת השאר נשלים מהתקציב שלנו.
ב. אופציית ה"שונא סיכון" - מכירת הדירה הקיימת בשווי של כ3.2 מיליון ש"ח ומימוש התיק של החצי מיליון.

יתרונות מבחינתי:
אופציה א' -
נוחות - נשארים בדירה עד שהבית הפרטי מוכן.
מינוף - מגייסים הון זול יחסית (מובן לי שכרגע הריביות לא נמוכות) אבל עדיין משכנתא זאת ההלוואה הכי זולה.
חיסכון כפוי - מהיכרות עם עצמנו כאשר יש לנו הלוואות\חובות אנחנו מתרכזים בלהחזיר את חוב ופחות מבזבזים.

אופציה ב' -
שקט נפשי.

חסרונות:
אופציה א - סיכון
אופציה ב:
הפסד פוטנציאלי של רווח עתידי כתוצאה מהמינוף.
חוסר נוחות - מכירת הדירה ומעבר לדירה אחרת לתקופת הבנייה בשביל לממן את הבית מכספי הדירה (ניתן לפתור את זה על ידי הלוואת גישור אבל אז יש לזה עלות מימונית).


מובן לי שיש גם אופציות ביניים של למכור את הדירה ולנצל חלק להשקעה וחלק לטובת בניית הבית, אבל בכוונה מציג את הקצוות, כדי שהדיון יתרכז באופציות שהזכרתי.

תודה מראש לכל העונים,
שיהיה חג שמח ושבת שלום

 

[קפיצת הדרך]

מתוכם הדירה הקיימת (שכירות כ7.5 אלף)

נשארים בדירה עד שהבית הפרטי מוכן.

לא הבנתי איך זה מסתדר ביחד…
המשכנתא נלקחת כולה מיד? עם התקדמות הבניה?

אחרי שהבית יהיה מוכן תמכרו את הדירה הקיימת?
המשכנתא זה רק לשלב הבניה?
או שאופציה א׳ מדברת על השארת שני הנכסים?
כי אם כן אז חיסרון נוסף זה מס רכישה (8% בסיום הבניה), ואם תמכרו מתישהו (בעתיד) את אחד הנכסים אז גם מס שבח (25% ואולי אם הרווח גדול + מס יסף)


בקיצור לא הבנתי בדיוק מה התוכנית שלכם.

חיסכון כפוי - מהיכרות עם עצמנו כאשר יש לנו הלוואות\חובות אנחנו מתרכזים בלהחזיר את חוב ופחות מבזבזים.

זה דבר חשוב שאתם יודעים על עצמכם.
ולכן בלי קשר להחלטה אם למכור או לא למכור את הדירה הקיימת, יש מצב שכדאי לכם לקחת משכנתא. שמצד אחד תכריח אתכם לחסוך אבל מצד שני לא תרגיש לכם מסוכנת מדי. ובנוסף תאפשר לכם להשקיע כספים שאתם חוסכים במניות/מדדי מניות רחבים.

 

[בדרך למינוס מיליון]

הי קפיצת דרך ותודה על התגובה.
אופציה א' מדברת על להשאיר את שני הנכסים, את צודקת שבתקופת הבנייה נצטרך לממן את המשכנתא מהכיס שלנו כי עדיין נגור בדירה.
שאני התייחסתי לשכירות של הדירה כחלק מתשלום המשכנתא, התייחסתי מסיום בניית הבית ועד סיום תשלום המשכנתא.

מדובר בבנייה עצמית ולכן אין מס רכישה, את צודקת שאם אנחנו רוצים למכור עדיף לעשות את זה לפני קבלת טופס 4 של הבית הפרטי בשביל להימנע ממיסוי.

 

[קפיצת הדרך]

מדובר בבנייה עצמית ולכן אין מס רכישה, את צודקת שאם אנחנו רוצים למכור עדיף לעשות את זה לפני קבלת טופס 4 של הבית הפרטי בשביל להימנע ממיסוי.

אז, כאמור, זה חיסרון נוסף שתצטרך להכניס לאופציה א׳.
כי אם התכנון לקחת את המשכנתא רק בתקופת הבניה אז אין ממש הבדל בין שתי החלופות מלבד מועד המכירה של הדירה הקיימת.

לגבי איזו משתי החלופות עדיפה זה מאוד מאוד תלוי בכם.
במה אתם מרגישים יותר בנוח להשקיע. בנדל״ן או בשוק ההון/מניות?
מה אחוז המניות בהשקעות שלכם בשוק ההון כיום (בקה״ש/תיק ממוסה/פנסיות) ואיך הרגשתם עד עכשיו עם ההשקעה המנייתית?
אם לא תמכרו, אחרי סיום הבניה למעשה כל ההון שלכם דה-פקטו יהיה מושקע בנדל״ן. אם מאוד קשה לכם עם השקעה מנייתית יתכן שזה מתאים לכם.

אני אישית אוהבת שילוב (בין נדל״ן למניות) שמייצר פיזור. ולכן נותן לי תחושת ביטחון מסוימת להשקיע יותר באגרסיביות (כלומר השקעה יותר מנייתית) בחלק הנזיל של ההשקעות שלנו. אבל זה לא חוכמה כי יש לנו גם נדל״ן למגורים וגם נדל״ן להשקעה.
אצלך תצטרך לבחור בין השקעה רק בנדל״ן (מגורים + נכס להשקעה) או שילוב של בית מגורים (שחלקו הוא גם השקעה בגלל יחידת הדיור) והשאר בשוק ההון.

 

[בדרך למינוס מיליון]

אז, כאמור, זה חיסרון נוסף שתצטרך להכניס לאופציה א׳.
כי אם התכנון לקחת את המשכנתא רק בתקופת הבניה אז אין ממש הבדל בין שתי החלופות מלבד מועד המכירה של הדירה הקיימת.

רק ליישר את הקו, אופציה א מדברת על לקיחת משכנתא לצורך הבנייה של הבית הפרטי ושמירת הדירה הקיימת עד סיום המשכנתא לצורך הדיון, כלומר הדירה לא נמכרת בשום שלב.
אופציה ב' - מכירת הדירה ושימוש הכסף של המכירה לצורך בניית הבית.

 

[קפיצת הדרך]

רק ליישר את הקו, אופציה א מדברת על לקיחת משכנתא לצורך הבנייה של הבית הפרטי ושמירת הדירה הקיימת עד סיום המשכנתא לצורך הדיון, כלומר הדירה לא נמכרת בשום שלב.
אופציה ב' - מכירת הדירה ושימוש הכסף של המכירה לצורך בניית הבית.

אז כאמור, ההחלטה שלך צריכה להיות לפי:

במה אתם מרגישים יותר בנוח להשקיע. בנדל״ן או בשוק ההון/מניות?

יש אנשים שמאוד קשה להם עם השקעה בנדל״ן, יש אנשים שמאוד קשה להם עם השקעה במניות, ויש אנשים שאוהבים לשלב.
איפה אתם על הספקטרום הזה?
כי אופציה א׳ כאמור - זו השקעה כבדה בנדל״ן (בישראל)
ואופציה ב׳ זה שילוב (בדומה למה שיש לכם כיום עם קצת יותר דגש על הנדל״ן).

 

[Redroze]

שלום לכולם,
לקראת החלטה גדולה ואשמח להיעזר בחוכמת ההון,
זוג בני 41 + 3.
הכנסות חודשיות - כ57 אלף נטו (הוצאות חודשיות כ30 אלף שח).
דירה קיימת בשווי 3.2 מיליון עם יתרת משכנתא של כ160 אלף ש"ח.
הון עצמי של כמיליון ש"ח (0.5 מיליון קרנות השתלמות ו0.5 מיליון תיק ניירות ערך).
עתידים להתחיל בבנייה של בית פרטי בעלות כוללת של כ3.5 מיליון ש"ח (המגרש כבר בבעלתנו), הבית הפרטי יכלול יחידת דיור שתכניס כ-4 אלף ש"ח בחודש.
אין הלוואות למעט המשכנתא שהזכרתי קודם.

מתלבט מה האופצייה הכי טובה מבחינת מימון הבנייה :
א. אופציית ה"אוהב סיכון" - לקיחת משכנתא של כ3 מיליון ומימוש התיק של החצי מיליון - החזר משכנתא כ17 אלף ש"ח, מתוכם הדירה הקיימת (שכירות כ7.5 אלף) ויחידת דיור ישלמו כ10\11 אלף ואת השאר נשלים מהתקציב שלנו.
ב. אופציית ה"שונא סיכון" - מכירת הדירה הקיימת בשווי של כ3.2 מיליון ש"ח ומימוש התיק של החצי מיליון.

יתרונות מבחינתי:
אופציה א' -
נוחות - נשארים בדירה עד שהבית הפרטי מוכן.
מינוף - מגייסים הון זול יחסית (מובן לי שכרגע הריביות לא נמוכות) אבל עדיין משכנתא זאת ההלוואה הכי זולה.
חיסכון כפוי - מהיכרות עם עצמנו כאשר יש לנו הלוואות\חובות אנחנו מתרכזים בלהחזיר את חוב ופחות מבזבזים.

אופציה ב' -
שקט נפשי.

חסרונות:
אופציה א - סיכון
אופציה ב:
הפסד פוטנציאלי של רווח עתידי כתוצאה מהמינוף.
חוסר נוחות - מכירת הדירה ומעבר לדירה אחרת לתקופת הבנייה בשביל לממן את הבית מכספי הדירה (ניתן לפתור את זה על ידי הלוואת גישור אבל אז יש לזה עלות מימונית).


מובן לי שיש גם אופציות ביניים של למכור את הדירה ולנצל חלק להשקעה וחלק לטובת בניית הבית, אבל בכוונה מציג את הקצוות, כדי שהדיון יתרכז באופציות שהזכרתי.

תודה מראש לכל העונים,
שיהיה חג שמח ושבת שלום

זה דיי ברור מהכתוב אבל לא רשמת מפורשות, אתם גרים כיום בדירה הקיימת או שהיא מושכרת?

מה שווי המגרש?

 

[בדרך למינוס מיליון]

גרים בדירה הקיימת ,שווי מגרש כ3 מיליון.

 

[אופטי555]

בבניה עצמית הבנק משחרר לכם את הכספים רק לאחר גמר כל שלב בבניה, אז בפועל אתם לא מתחילים להחזיר את כל סכום המשכנתא מהיום הראשון, ואתם צריכים להחזיק אצלכם מספיק כסף נזיל עבור כל שלב בבניה, שרק לאחריו הבנק ישחרר את הכסף מהמשכנתא.

בגלל שהמגרש נחשב לכם בתור ההון העצמי,ואתם לא צריכים להביא כסף מהבית, אני הייתי שוקל לקחת משכנתא על כל סכום הבניה ולדאוג שתמיד תהיה לכם כרית בטחון למקרי קיצון - נגיד שבעל ההכנסה הגבוה מפוטר ולוקח לו חצי שנה-שנה למצוא עבודה + מספיק לשלם על השלב הנוכחי בבניה עד לשחרור הכסף מהבנק. ובהמשך תחליטו מה יותר מתאים לכם - לא למשוך את החלק האחרון של המשכנתא, לסגור חלק מהמשכנתא בעתיד וכו.

אני הייתי מעדיף לשמור מקסימום כסף אצלי ולהחליט מה לעשות איתו בהמשך, בהינתן שמשכנתא זה הכסף הכי זול שאפשר לקנות. כמובן שאפשר להשקיע את הסכום שבסימן שאלה בצורה יותר סולידית בשביל להקטין סיכונים עבורו, עד שתבינו מה אתם רוצים.

 

[הורדוס]

בעיקר תלוי בתמהיל ההשקעות העתידי שאתם רוצים להחזיק, כמו שכבר כתבו פה.

לכאורה לא נראה שתהיה לכם בעיה ללכת על אפשרות א, אבל... אם אתם חוסכים 27 בחודש, שזה 324 בשנה, איך יש לכם רק חצי מיליון בצד? היו שינויים גדולים בהכנסות או ההוצאות לאחרונה? החיסכון הלך לסגירת משכנתא?

 

[בדרך למינוס מיליון]

לכאורה לא נראה שתהיה לכם בעיה ללכת על אפשרות א, אבל... אם אתם חוסכים 27 בחודש, שזה 324 בשנה, איך יש לכם רק חצי מיליון בצד? היו שינויים גדולים בהכנסות או ההוצאות לאחרונה? החיסכון הלך לסגירת משכנתא?

כן, הגידול בהכנסות הוא מהזמן האחרון יחסית, בנוסף ה3.5 מיליון עלות בנייה זה מה שנשאר לשלם , יש כ350 אלף ששולמו כבר עבור אישורים/היתרים/אנשי מקצוע לטובת הבנייה.

 

[Redroze]

גרים בדירה הקיימת ,שווי מגרש כ3 מיליון.

אני הייתי בוחר באופציה א' אבל אני לא מבין למה צריך למכור את תיק ההשקעות/קרן השתלמות? אתם חוסכים 27 אלף ש"ח בחודש, בניה לוקחת לפחות שנה (כמובן שתלוי ברמת המורכבות של הבית), המשכנתא ניתנת בשלבים ולכן היא תכרסם לכם בחיסכון באופן הדרגתי ככל שתתקדמו בבניה.
מכיוון שאתם בתזרים חיובי גדול, ואתם גרים בבית שלכם ולא בשכירות. אין לכם בעיה לעצור את הבניה בכל שלב כדי לחסוך כמה חודשים על מנת "להטעין" כסף בחשבון.
בסוף התהליך תשארו עם משכנתא של 15 אלף ש"ח ל-30 שנים והכנסות של 10-11 אלף ש"ח. אם תקחו בעיקר מסלולים קבועים עוד 5-10 שנים השכירות תדביק את עלות המשכנתא ואז אתה כאילו נמצא באופציה ב' (בלי משכנתא). רק ההבדל הוא שיהיה לך נכס עד 25-30 שנה שיכניס לך משכורת לפנסיה. וגם יהיה לך יותר מה להוריש לדור הבא.

 

[minimizer]

יש שאלה חשובה שלא ראיתי שנשאלה - האם אתם מתכוונים להמשיך להחזיק בדירה שאתם גרים בה, או לא?
קחו בחשבון שלא תוכלו למכור את הדירה הקיימת מתי שתרצו בלי לשלם סכומי עתק כמס שבח, ולכן אם אתם לא מתכוונים להמשיך להחזיק בה לאורך שנים קדימה כדאי לתכנן את המכירה שלה (שבהחלט יכולה להתבצע רק אחרי שהבית החדש יהיה מוכן).

נ.ב. אנחנו באותו מצב (כרגע בשלבי בניה), לקחנו משכנתא לצורך הבניה ואנחנו מתכוונים למכור את הדירה הנוכחית אחרי סיום הבניה ולסגור את רוב המשכנתא.

 

[rexton88]

עוד אופציה .למכור את הדירה למישהו שמתחייב להשכיר לכם אותה בשנתיים הראשונות.
אחותי עשתה כזה דבר

 

[Therealdeal]

עוד אופציה .למכור את הדירה למישהו שמתחייב להשכיר לכם אותה בשנתיים הראשונות.
אחותי עשתה כזה דבר

בכמה מתחת למחיר השוק?

 

[rexton88]

בכמה מתחת למחיר השוק?

זה נתון למשא ומתן
אחותי למזלה מצאה מישהו מארגנטינה שחיפש דירה בישראל להשקעה ונתן לה מחיר שוק