מימון ובחירה דירה במחיר למשתכן בתל אביב

[amit]

סלח לי, אבל אתה סתם מטעה.
יש היום מגוון חברות שמוכרות את המוצר הזה במגוון שמות יצירתיים כיד הדמיון.

1. מיום פטירת הלווה יש לך שנה להחליט מה לעשות עם הדירה.

2. האופציות שלך הם להעביר את החוב על שמך ולשלם אותו. בין אם בסכום אחד חד פעמי או בתשלומים כמו משכנתא רגילה.
אופציה שניה היא למכור את הבית לבד ולהחזיר את החוב. ממה שכתבת מצטייר שביום הפטירה הגורם המממן משתלט על הדירה והיא לא שלך, וזה פשוט לא נכון.

3. יש חברות שמציעות מסלולים בדיוק כמו משכנתא רגילה. הריבית היא באמת באזור 5%, כלומר 1-2% גבוהה יותר ממשכנתא רגילה. בנוסף אתה יכול לבחור לשלם כל חודש את הריבית ואז החוב לא תופח. חבל שאתה מציג רק את המסלול הכי מסוכן ולא משתלם.

4. החוסר בביטוח חיים הוא יתרון, לא חסרון. בגיל הזה ביטוח חיים יכול להגיע למאות ואף אלפי שקלים בחודש.

אולי הוסיפו אופציות נוספות מאז שבדקתי, אבל במהות זה פחות או יותר אותו הדבר ותאלץ לוותר על הנכס, במיוחד כשה5% ריבית היא צמודה.

דוגמא פשוטה
נכס בשווי 1m ,משכנתא הפוכה של 500,000 ל10 שנים בריבית צמודה של 5.3% .
בהנחה סבירה שהמדד יוסיף לריבית 3% לשנה , תקבל שהיתרה להחזר בתום 10 שנים היא כ1,142,000 ,מעל ערך הנכס.

אז נכון שבתיאוריה אולי תשיג עד אז 1,142,000 או אולי תשלם חלק מהתשלומים בדרך, אבל 99.9% מהאנשים שלוקחים משכנתא הפוכה יישארו ללא הנכס.

 

[לארוצה]

אולי הוסיפו אופציות נוספות מאז שבדקתי, אבל במהות זה פחות או יותר אותו הדבר ותאלץ לוותר על הנכס, במיוחד כשה5% ריבית היא צמודה.

דוגמא פשוטה
נכס בשווי 1m ,משכנתא הפוכה של 500,000 ל10 שנים בריבית צמודה של 5.3% .
בהנחה סבירה שהמדד יוסיף לריבית 3% לשנה , תקבל שהיתרה להחזר בתום 10 שנים היא כ1,142,000 ,מעל ערך הנכס.

אז נכון שבתיאוריה אולי תשיג עד אז 1,142,000 או אולי תשלם חלק מהתשלומים בדרך, אבל 99.9% מהאנשים שלוקחים משכנתא הפוכה יישארו ללא הנכס.

או שיעשה מיחזור או הגדלת משכנתה על הדירה בהנחה אחרי קבלת מפתח ויחזיר חלק מההלוואה, או שימכור לכשיוכל.

 

[amit]

או שיעשה מיחזור או הגדלת משכנתה על הדירה בהנחה אחרי קבלת מפתח ויחזיר חלק מההלוואה, או שימכור לכשיוכל.

אז אם כבר למה לא לקחת משכנתא רגילה על הדירה של ההורים? ריביות יותר טובות והרבה פחות מסוכן.

מעבר לזה, מה אם הוא לא יקבל מפתח ? ומה אם לא תהיה לו יכולת החזר? הלך הבית של ההורים.(שים לב שבמשכנתא הפוכה יתרת ההלוואה צומחת וצומחת מ500,000 למעל מיליון תוך 10 שנים ).

 

[ExeAction]

הצצתי עוד הפעם בתוכניות ומצאתי סוג של פירוט שטחים לפי דירות

קחו לדוגמא דירה 4 חד':

עיקרי	ממ"ד/ממ"ק/מקל"ט שירות	ממ"ד/ממ"ק/מקלט קירות	סה"כ עיקרי שירות	סה"כ עיקרי שירות לדירה	גזוזטרה
82.8540	9.106	4.3089	96.3235	96.3235	12.8178

הדירה היא 82 מ"ר + מרפסת או 96 מ"ר + מרפסת?

על פניו נראה 96 + 12, לא?

 

[Shnizelia]

כן. נראה שטעיתי בחישוב שטחים.

3 חד' 70 מ"ר
4 חדרים 96 מ"ר
4 חדרים פרימיום 105 מ"ר.
5 חדרים 116 מ"ר.

שאלה אחי הגדול מרוויח ממש טוב. נניח משכנתא תהיה 6,000 ש"ח, אבל מבחינת משכורת אני אוכל לקבל עד 5,200. האם אחי יוכל להיות ערב ל-800 ש"ח הנוספים? איך זה עובד?

אם אחי ירצה לקנות דירה שנייה האם ניתנת ערבות לי תשפיע עליו בצורה כלשהי?

 

[אורי ג.]

הדירה היא 82 מ"ר + מרפסת או 96 מ"ר + מרפסת?

4 חדרים.
96 מ"ר כולל ממ"ד + מרפסת של כמעט 13 מ"ר.
אחלה דירה.

שאלה אחי הגדול מרוויח ממש טוב. נניח משכנתא תהיה 6,000 ש"ח, אבל מבחינת משכורת אני אוכל לקבל עד 5,200. האם אחי יוכל להיות ערב ל-800 ש"ח הנוספים? איך זה עובד?

אין יותר ערב, יש ערב משלם וזה אומר שהוא יצטרף לשלם מחשבונו לפחות 20% מהמשכנתא כמדומני.

אם אחי ירצה לקנות דירה שנייה האם ניתנת ערבות לי תשפיע עליו בצורה כלשהי?

כן כמובן, מה שהוא משלם ירד מיכולת החזר החודשי שלו.

 

[Shnizelia]

דירוג אשראי 985 מתוך 1,000 נותן לי משהו?

 

[אורי ג.]

דירוג אשראי 985 מתוך 1,000 נותן לי משהו?

הרגשה טובה בלב.

 

[Res Cogitans]

@Shnizelia , הגזוזטרה מחושבת לפי 30 אחוז או לפי 100 אחוז למטר? בקבוצה שזכתה בפרוייקט של אלעד יש הטוענים שזה לפי 100 אחוז, כי זה מקורה...

 

[ExeAction]

@Shnizelia , הגזוזטרה מחושבת לפי 30 אחוז או לפי 100 אחוז למטר? בקבוצה שזכתה בפרוייקט של אלעד יש הטוענים שזה לפי 100 אחוז, כי זה מקורה...

תשובה מדויקת נמצאת במסמכים של המכרז.
בפרויקט אחר עם מרפסת רגילה (מעל יש עוד מרפסת) זה באמת 30%, וגם 40% על מחסן.

 

[Shnizelia]

@Shnizelia , הגזוזטרה מחושבת לפי 30 אחוז או לפי 100 אחוז למטר? בקבוצה שזכתה בפרוייקט של אלעד יש הטוענים שזה לפי 100 אחוז, כי זה מקורה...

במכרז שלי לפי 30%. תנסה לאתר את חוברת המכרז באתר של משרד השיכון.

 

[Redroze]

אולי הוסיפו אופציות נוספות מאז שבדקתי, אבל במהות זה פחות או יותר אותו הדבר ותאלץ לוותר על הנכס, במיוחד כשה5% ריבית היא צמודה.

דוגמא פשוטה
נכס בשווי 1m ,משכנתא הפוכה של 500,000 ל10 שנים בריבית צמודה של 5.3% .
בהנחה סבירה שהמדד יוסיף לריבית 3% לשנה , תקבל שהיתרה להחזר בתום 10 שנים היא כ1,142,000 ,מעל ערך הנכס.

אז נכון שבתיאוריה אולי תשיג עד אז 1,142,000 או אולי תשלם חלק מהתשלומים בדרך, אבל 99.9% מהאנשים שלוקחים משכנתא הפוכה יישארו ללא הנכס.

אני לא מבין למה אתה מתעקש לתת רק את הדוגמא של המסלול הכי גרוע עם ההחזר הכי גרוע (לא להחזיר את הריבית).
גם במשכנתא רגילה עם גרייס כזה ארוך (שטכנית לא ניתן לקחת) המתמטיקה תהיה דומה. רק שייקח יותר שנים להגיע לסכום כזה כי הריבית על כל מסלול נמוכה יותר.

אם מפריע לך הגדילה של הסכום תשלם כל חודש את הריבית (גרייס חלקי).
אם מפריע לך ההצמדה למדד, תקח מסלול עם ריבית קבועה או פריים.

 

[iragg]

@Shnitzelia כתבו פה הרבה לפני אבל רובם לא זכו במחיר למשתכן או רכשו דירה [ג"נ - אני זכיתי לפני כמה שנים במקום "אטרקטיבי" במרכז הארץ וטרם קיבלתי את הדירה]. כמה נקודות למחשבה:

1. גודל דירה שלפיו תשלם זה גודל דירה לפי חוק המכר דירות, שכולל לדוגמא חצי מהקירות וכו' אז דירת 3 חדרים 70 מ"ר יכולה להיות במציאות גם 58 [תלוי כמה הקירות עבים] - צריך לבדוק היטב היטב הכל.
2. במכרז בו זכה הקבלן בקרקע יש תאריך לפיו הוא התחייב להיות עם טופס 4. אל תטעה לחשוב שזה מחייב אותו ביחסים מולך כי זה לא ובבוא היום הוא יבקש ממשרד השיכון להאריך את המועד בטענות שונות והם יאשרו לו הארכה שיכולה להיות גם כזאת של שנתיים שלוש נוספות [אצלי בפרוייקט אישרו מעל שנתיים למרות שכבר היה על הקרקע שנתיים ... כיום אנחנו כשנה אחרי המועד אליו התחייב הקבלן מול משב"ש ויש לי עוד כ-5 רבעונים עד לתאריך החוזי לקבלת הדירה (בלי לספור את החודשיים של הגרייס). וכדי לדפוק אותנו עד הסוף, משב"ש גם אישר לקבלן להמשיך ולגבות הצמדה אחרי המועד אליו התחייב ולמעשה עד (אך לא כולל) התשלום האחרון במעמד המסירה).
3. לאור #2, גם אם ההצמדה למדד תשומות הבניה מתחילה רק עם קבלת ההיתר, קח בחשבון שהקבלן לא יבנה בפחות משנתיים וחצי - שלוש את הבנין. עד לפני שנה מדד תשומות הבניה עלה בקושי באחוז לשנה. מאז הוא עלה מעל עשרה אחוזים [ראה כאן - https://mashcantaman.co.il/מדד-תשומות-הבניה/].
והבעיה כפולה ומכופלת כי אם תקבל משכנתא, היא תהיה על סכום הרכישה, לא על הסכום המוצמד ואז תצטרך להביא את כל ההפרש מהון עצמי ... נכון שהעבירו חוק שכאילו תחוייב רק ב-40% מההצמדה אבל זה ישראבלוף מארץ הישראבלופים כי את התשלומים השני שמקימים אותו לכאורה (13% אחרי 7% ראשונים; את ה-7% משלמים תוך כמה ימים מהחתימה ואת ה-13% משלמים אחרי 45 יום מהחתימה) זה בדיוק מדד אחד או שניים שזה לא משמעותי באמת. גם הקבלנים כבר הכריזו מלחמת חורמה וימצאו את הדרכים לבטל את רוע הגזרה, בטח כשאין ממשלה חזקה ולא צפוי שנראה אחת בשנים הקרובות.
4. בפורום הזה האיש/ה הממוצע/ת לא דומים למה שקורה באוכלוסיה. יחד איתך זכו ב-80% אנשים פשוטים שיגרדו כל שקל כדי לרכוש דירות כולל חד הוריות, אנשים עם ילדים נכים וכו' - אלו אנשים שבקושי יכולים לרכוש דירת 3 חדרים ובדרך כלל אלו הולכות ראשונות; חלק מהזוכים ירצה 4 חדרים כי הכי קל להשכיר אותה למשפחות/לגור בעצמך עם המשפחה וגם הן הולכות מהר. ה-5 חדרים כבר תלויים בכמה אנשים שיהיו לפניך יהיו מה-20% שיש להם כסף ובמקרה לא רכשו דירה ... אבל גם חלק מהם יקנה 3 או 4 חדרים - אין חוקיות. אתה בערך באמצע מבחינת הבחירה [פחות או יותר כמוני], ומנסיוני אחרי שבערך שליש מהאנשים בהתחלת הרשימה בחרו עם דרגות חופש טובות, המבחר ודרגות החופש מצטמצמים משמעותית ... הדירה שרכשתי לא היתה בין 10 הדירות שדירגתי כמועדפות ובסוף נאלצתי לרכוש דירה בבנין אחר בפרוייקט מזה שרציתי וגם הדירה עלתה כ-15% יותר מדירות המטרה [אך יכולתי להרשות לעצמי]. אצלי בבוקר הבחירה שלי 2 הדירות העליונות שדירגתי היו עדיין פנויות ושתיהן הלכו אחת אחרי השניה 3 שעות לפני שבחרתי ...
5. זה מחייב אותך להיות יסודי ומוכן לכל תרחיש כי יש לך 45 דקות לבחור וזהו אז אתה חייב להגיע מוכן ולדעת לוותר אם זה לקפוץ מעל הפופיק. תזכור גם שאתה עדיין מפרנס יחיד ולאור המצב המאקרו כלכלי אני מניח שהבנקים ירסנו את אחוז ההכנסה הפנויה שיתירו לך - 40% זה יותר זוג שלשניהם יש עבודות יציבות בשנת 2021, אצלך זה אולי יהיה יותר לכיוון ה-30-33% - רק תהיה מוכן לזה כי אתה לא רוצה לבחור דירה ואז לגלות ששום בנק לא מוכן לממן. ב-33% אתה ב-4,300 בערך וזה אם תרצה דירה של 2 מיליון ותרצה לקחת 70% משכנתא או 1.4 מילייון לא יעבוד - ההחזר על 900 אלף בקל"צ ל-30 שנה זה כבר 4,300 ב-4% ולך תדע אם תוכל לקבל אפילו את זה וזה חונק אותך עד הפנסיה ... אלא אם כן אתה מצליח לגייס עוד הון עצמי כדי לשדרג ל-4 חדרים אבל אז גם גודל החשיפה למדד תשומות הבניה עולה ...

לסיום - מזל טוב, יש לך אופציה מעניינת שרבים היו שמחים מאוד להיות איתה אבל הדילמות אמיתיות - לא כולנו בני 28 עם 70 אלף ש"ח TC ו-2 מיליון בעו"ש. מה שכן, ככל שאתה יכול לשדרג שכר / לדאוג שעוד מישהו יסכים לשלם איתך את המשכנתא זה יעזור לך מאוד (וכנראה גם הכרחי) אם תרצה לרכוש משהו שהוא לא 3 חדרים.

נ.ב. אני אישית מכיר אנשים שיכלו לרכוש רק 3 וכשהדירות האלו נגמרו הם פשוט נאלצו לוותר על הזכיה. זה כואב, אבל לצערי זאת התנהגות אחראית, בטח כשהמצב במשק לא ורוד כמו שהיה במשך שנים.

בהצלחה!

 

[מכל מלמדי השכלתי]

הון עצמי 300K + אפשרות לקבל עוד 350K הלוואה מההורים.

זה יספיק לך בקלות לדירת 5 חדרים.

תבקש מהבנק הלוואת "בלון" (או בלון חלקי) בשנים הראשונות, זה יקל עליך את ההחזרים עד האכלוס.

מדובר בעסקה "משנה חיים", תעשה הכול על מנת למקסם אותה.

 

[Res Cogitans]

@Shnitzelia כתבו פה הרבה לפני אבל רובם לא זכו במחיר למשתכן או רכשו דירה [ג"נ - אני זכיתי לפני כמה שנים במקום "אטרקטיבי" במרכז הארץ וטרם קיבלתי את הדירה]. כמה נקודות למחשבה:

1. גודל דירה שלפיו תשלם זה גודל דירה לפי חוק המכר דירות, שכולל לדוגמא חצי מהקירות וכו' אז דירת 3 חדרים 70 מ"ר יכולה להיות במציאות גם 58 [תלוי כמה הקירות עבים] - צריך לבדוק היטב היטב הכל.
2. במכרז בו זכה הקבלן בקרקע יש תאריך לפיו הוא התחייב להיות עם טופס 4. אל תטעה לחשוב שזה מחייב אותו ביחסים מולך כי זה לא ובבוא היום הוא יבקש ממשרד השיכון להאריך את המועד בטענות שונות והם יאשרו לו הארכה שיכולה להיות גם כזאת של שנתיים שלוש נוספות [אצלי בפרוייקט אישרו מעל שנתיים למרות שכבר היה על הקרקע שנתיים ... כיום אנחנו כשנה אחרי המועד אליו התחייב הקבלן מול משב"ש ויש לי עוד כ-5 רבעונים עד לתאריך החוזי לקבלת הדירה (בלי לספור את החודשיים של הגרייס). וכדי לדפוק אותנו עד הסוף, משב"ש גם אישר לקבלן להמשיך ולגבות הצמדה אחרי המועד אליו התחייב ולמעשה עד (אך לא כולל) התשלום האחרון במעמד המסירה).
3. לאור #2, גם אם ההצמדה למדד תשומות הבניה מתחילה רק עם קבלת ההיתר, קח בחשבון שהקבלן לא יבנה בפחות משנתיים וחצי - שלוש את הבנין. עד לפני שנה מדד תשומות הבניה עלה בקושי באחוז לשנה. מאז הוא עלה מעל עשרה אחוזים [ראה כאן - https://mashcantaman.co.il/מדד-תשומות-הבניה/].
והבעיה כפולה ומכופלת כי אם תקבל משכנתא, היא תהיה על סכום הרכישה, לא על הסכום המוצמד ואז תצטרך להביא את כל ההפרש מהון עצמי ... נכון שהעבירו חוק שכאילו תחוייב רק ב-40% מההצמדה אבל זה ישראבלוף מארץ הישראבלופים כי את התשלומים השני שמקימים אותו לכאורה (13% אחרי 7% ראשונים; את ה-7% משלמים תוך כמה ימים מהחתימה ואת ה-13% משלמים אחרי 45 יום מהחתימה) זה בדיוק מדד אחד או שניים שזה לא משמעותי באמת. גם הקבלנים כבר הכריזו מלחמת חורמה וימצאו את הדרכים לבטל את רוע הגזרה, בטח כשאין ממשלה חזקה ולא צפוי שנראה אחת בשנים הקרובות.
4. בפורום הזה האיש/ה הממוצע/ת לא דומים למה שקורה באוכלוסיה. יחד איתך זכו ב-80% אנשים פשוטים שיגרדו כל שקל כדי לרכוש דירות כולל חד הוריות, אנשים עם ילדים נכים וכו' - אלו אנשים שבקושי יכולים לרכוש דירת 3 חדרים ובדרך כלל אלו הולכות ראשונות; חלק מהזוכים ירצה 4 חדרים כי הכי קל להשכיר אותה למשפחות/לגור בעצמך עם המשפחה וגם הן הולכות מהר. ה-5 חדרים כבר תלויים בכמה אנשים שיהיו לפניך יהיו מה-20% שיש להם כסף ובמקרה לא רכשו דירה ... אבל גם חלק מהם יקנה 3 או 4 חדרים - אין חוקיות. אתה בערך באמצע מבחינת הבחירה [פחות או יותר כמוני], ומנסיוני אחרי שבערך שליש מהאנשים בהתחלת הרשימה בחרו עם דרגות חופש טובות, המבחר ודרגות החופש מצטמצמים משמעותית ... הדירה שרכשתי לא היתה בין 10 הדירות שדירגתי כמועדפות ובסוף נאלצתי לרכוש דירה בבנין אחר בפרוייקט מזה שרציתי וגם הדירה עלתה כ-15% יותר מדירות המטרה [אך יכולתי להרשות לעצמי]. אצלי בבוקר הבחירה שלי 2 הדירות העליונות שדירגתי היו עדיין פנויות ושתיהן הלכו אחת אחרי השניה 3 שעות לפני שבחרתי ...
5. זה מחייב אותך להיות יסודי ומוכן לכל תרחיש כי יש לך 45 דקות לבחור וזהו אז אתה חייב להגיע מוכן ולדעת לוותר אם זה לקפוץ מעל הפופיק. תזכור גם שאתה עדיין מפרנס יחיד ולאור המצב המאקרו כלכלי אני מניח שהבנקים ירסנו את אחוז ההכנסה הפנויה שיתירו לך - 40% זה יותר זוג שלשניהם יש עבודות יציבות בשנת 2021, אצלך זה אולי יהיה יותר לכיוון ה-30-33% - רק תהיה מוכן לזה כי אתה לא רוצה לבחור דירה ואז לגלות ששום בנק לא מוכן לממן. ב-33% אתה ב-4,300 בערך וזה אם תרצה דירה של 2 מיליון ותרצה לקחת 70% משכנתא או 1.4 מילייון לא יעבוד - ההחזר על 900 אלף בקל"צ ל-30 שנה זה כבר 4,300 ב-4% ולך תדע אם תוכל לקבל אפילו את זה וזה חונק אותך עד הפנסיה ... אלא אם כן אתה מצליח לגייס עוד הון עצמי כדי לשדרג ל-4 חדרים אבל אז גם גודל החשיפה למדד תשומות הבניה עולה ...

לסיום - מזל טוב, יש לך אופציה מעניינת שרבים היו שמחים מאוד להיות איתה אבל הדילמות אמיתיות - לא כולנו בני 28 עם 70 אלף ש"ח TC ו-2 מיליון בעו"ש. מה שכן, ככל שאתה יכול לשדרג שכר / לדאוג שעוד מישהו יסכים לשלם איתך את המשכנתא זה יעזור לך מאוד (וכנראה גם הכרחי) אם תרצה לרכוש משהו שהוא לא 3 חדרים.

נ.ב. אני אישית מכיר אנשים שיכלו לרכוש רק 3 וכשהדירות האלו נגמרו הם פשוט נאלצו לוותר על הזכיה. זה כואב, אבל לצערי זאת התנהגות אחראית, בטח כשהמצב במשק לא ורוד כמו שהיה במשך שנים.

בהצלחה!

אתה יכול לפרט בנוגע לחלק של בחירת הדירה ?
1. בין כנס הזוכים לבחירת הדירה, כמה זמן עבר?
2. בין בחירת הדירה לחתימה על חוזה מכר, כמה זמן עבר?
3. האם אחרי כנס הזוכים זה הזמן האידיאלי להתחיל לשאת ולתת על משכנתא או שצריך רק אישור עקרוני למשכנתא?
4. האם במעמד בחירת הדירה היזם רוצה לראות אישור עקרוני? האם רק בשלב החתימה על חוזה מכר?
5. האם אני יכול להחליט אם לקחת משכנתא הרבה אחרי שהתחלתי לשלם מההון העצמי?
6. אתה יכול לפרט או לתת לינק לכמות הכסף שצריך להביא לקבלן בכל פעימת תשלום ובאיזו תדירות זה נעשה? (מחיפוש בגוגל הם מציינים את שני השלבים הראשונים ושאר הפעימות לא מפורטות).

 

[Res Cogitans]

זה יספיק לך בקלות לדירת 5 חדרים.

תבקש מהבנק הלוואת "בלון" (או בלון חלקי) בשנים הראשונות, זה יקל עליך את ההחזרים עד האכלוס.

מדובר בעסקה "משנה חיים", תעשה הכול על מנת למקסם אותה.

אם אתה לוקח הלוואה, הבנק מוריד את כמות החוב מההכנסה הפנויה שלך וזה יוריד את ההחזר החודשי המקסימלי שאתה יכול לשלם.

 

[האזרח הקטן]

כמה דברים שקפצו לי לראש / מידע שחסר בשרשור (מתנצל מראש אם פספסתי מידע שכבר פורסם):

1. מכיוון שהמטרה שלך היא דירה למגורים, כמה אתה מוציא כיום על מגורים בחודש?

2. לקחת בחשבון החזר של עד 40% מהנטו. קח בחשבון שבנקים לרוב יותר שמרנים, ויאשרו באיזור 35%-38% בטווחי השכר שציינת ולאור העובדה שאתה בסיכון גבוה יחסית (משלם יחיד).

3. עד כמה השכר שלך עלה בשנים האחרונות? קח בחשבון שהשנים האחרונות התאפיינו בסביבת אינפלציה נמוכה וריבית אפסית. כעת המגמה התחלפה ונראה שהכל מתחיל להתייקר והריבית מטפסת לאיטה. מה שאומר שאם השכר שלך לא ידביק את קצב האינפלציה, אתה תתחיל גם לשלם יותר על משכנתא וגם על שאר הצריכה שלך. ולא הזכרתי תרחיש של עלייה באבטלה, שעלול גם כן לייצר לך סיכון גבוה.

אני מסכים עם האמירה שחזרה פה שמדובר בזכיה בלוטו, ולפני חצי שנה הייתי כנראה ממליץ למקסם רווח. אבל מתיאור המקרה שלך נשמע שיש פה גם לא מעט סיכון תזרימי אם יהיה שילוב של נסיבות כלכליות שיפעל נגדך.
מציע לך לקבוע פגישת ייעוץ עם יועץ משכנתאות שיעשה איתך סימולציות גם על התרחישים הפחות ורודים, ותראה אם אתה מצליח לעבור אותם בשלום.

 

[Shnizelia]

4. בפורום הזה האיש/ה הממוצע/ת לא דומים למה שקורה באוכלוסיה. יחד איתך זכו ב-80% אנשים פשוטים שיגרדו כל שקל כדי לרכוש דירות כולל חד הוריות, אנשים עם ילדים נכים וכו' - אלו אנשים שבקושי יכולים לרכוש דירת 3 חדרים ובדרך כלל אלו הולכות ראשונות; חלק מהזוכים ירצה 4 חדרים כי הכי קל להשכיר אותה למשפחות/לגור בעצמך עם המשפחה וגם הן הולכות מהר. ה-5 חדרים כבר תלויים בכמה אנשים שיהיו לפניך יהיו מה-20% שיש להם כסף ובמקרה לא רכשו דירה ... אבל גם חלק מהם יקנה 3 או 4 חדרים - אין חוקיות. אתה בערך באמצע מבחינת הבחירה [פחות או יותר כמוני],

זה נכון אין חוקיות בדברים האלה. בסופו של דבר זה תלוי ביכולת הכלכלית של 78 איש שנמצאים לפני ובתוכניות שלהם לגבי הדירה. ידידה שלי זכתה במחיר למשתכן בבאר יעקב לפני 2-3 שנים. היא הייתה כמוני באמצע סדר בחירה וסיפרה שנשארו הרבה דירות 3 חד'. באר יעקב זה מקום שמושך משפחות שאשכרה רוצות לגור שם אז דירות 4 ו-5 חד' הרבה יותר אטרקטיביות. כנ"ל בראש העין במספר פרויקטים שבדקתי. מצד שני מכיר מישהו שזכה בבאר שבע ושם דירות 3 חד' עפו כמו לחמניות חמות אחרי פסח.

ספציפית בפרויקט הזה 60% מהתמהיל אלה דירות 4 חד' עוד 20% דירות 5 חד' ועוד 20% דירות 3 חד'. אם כולם יתאבדו על 4 חד' בוודאות תהיה לי 3 חד'. אם כולם יתאבדו על 3 חד' בוודאות תישאר לי 4 חד'. אם תהיה התאבדות יחסית מאוזנת בין 4 ו-3 חד' ייתכן ויהיה מצב שאתקע עם 5 חד'.

5. זה מחייב אותך להיות יסודי ומוכן לכל תרחיש כי יש לך 45 דקות לבחור וזהו אז אתה חייב להגיע מוכן ולדעת לוותר אם זה לקפוץ מעל הפופיק. תזכור גם שאתה עדיין מפרנס יחיד ולאור המצב המאקרו כלכלי אני מניח שהבנקים ירסנו את אחוז ההכנסה הפנויה שיתירו לך - 40% זה יותר זוג שלשניהם יש עבודות יציבות בשנת 2021, אצלך זה אולי יהיה יותר לכיוון ה-30-33% - רק תהיה מוכן לזה כי אתה לא רוצה לבחור דירה ואז לגלות ששום בנק לא מוכן לממן.

מוזר לדעתי דווקא רווק ללא ילדים נמצא במדרגת סיכון הכי נמוכה. כאילו איזה כבר הוצאות יש לי חוץ מאוכל וקורת גג? אבל זה לא יפתיע אותי במדינה הזאת יש אפליית רווקים מובנת.

אני מניח שצריך לחפש יועץ משכנתאות שיודע להחליק מקרים כמוני. כלומר מישהו שידע לפנות לפקידים הנכונים כדי לתת לי 40% מימון.

ב-33% אתה ב-4,300 בערך וזה אם תרצה דירה של 2 מיליון ותרצה לקחת 70% משכנתא או 1.4 מילייון לא יעבוד - ההחזר על 900 אלף בקל"צ ל-30 שנה זה כבר 4,300 ב-4% ולך תדע אם תוכל לקבל אפילו את זה וזה חונק אותך עד הפנסיה ... אלא אם כן אתה מצליח לגייס עוד הון עצמי כדי לשדרג ל-4 חדרים אבל אז גם גודל החשיפה למדד תשומות הבניה עולה ...

לסיום - מזל טוב, יש לך אופציה מעניינת שרבים היו שמחים מאוד להיות איתה אבל הדילמות אמיתיות - לא כולנו בני 28 עם 70 אלף ש"ח TC ו-2 מיליון בעו"ש. מה שכן, ככל שאתה יכול לשדרג שכר / לדאוג שעוד מישהו יסכים לשלם איתך את המשכנתא זה יעזור לך מאוד (וכנראה גם הכרחי) אם תרצה לרכוש משהו שהוא לא 3 חדרים.

אני מאמין שבמקרה קיצון אוכל לגייס עוד קצת כסף מהמשפחה בתמורה שהדירה תהיה מושכרת 1-2 שנים בזמן שאני גר עם ההורים ומחזיר להם את הכסף. worst case scenario אוכל לבקש מאחי להיכנס בתור שותף בעסקה ואז אולי נקנה 5 חד' הכי יקרה במטרה למכור אותה עוד 7 שנים.

 

[Shnizelia]

כמה דברים שקפצו לי לראש / מידע שחסר בשרשור (מתנצל מראש אם פספסתי מידע שכבר פורסם):

1. מכיוון שהמטרה שלך היא דירה למגורים, כמה אתה מוציא כיום על מגורים בחודש?

2,000 ש"ח. אני גר אצל ההורים ומשלם להם השתתפות בהוצאות בית.

2. לקחת בחשבון החזר של עד 40% מהנטו. קח בחשבון שבנקים לרוב יותר שמרנים, ויאשרו באיזור 35%-38% בטווחי השכר שציינת ולאור העובדה שאתה בסיכון גבוה יחסית (משלם יחיד).

כן זה בעייתי. אני צריך לחפש יועץ משכנתאות חריף שיודע להחליק מקרים כמוני.

3. עד כמה השכר שלך עלה בשנים האחרונות? קח בחשבון שהשנים האחרונות התאפיינו בסביבת אינפלציה נמוכה וריבית אפסית. כעת המגמה התחלפה ונראה שהכל מתחיל להתייקר והריבית מטפסת לאיטה. מה שאומר שאם השכר שלך לא ידביק את קצב האינפלציה, אתה תתחיל גם לשלם יותר על משכנתא וגם על שאר הצריכה שלך. ולא הזכרתי תרחיש של עלייה באבטלה, שעלול גם כן לייצר לך סיכון גבוה.

השכר שכתבתי הוא אחרי שדרוג משמעותי שאני הולך לקבל החל מחודש אוגוסט. (החלפתי מקום עבודה) מבחינת הוצאות זה לא מעניין אותי אני ממילא בקושי מוציא משהו. אני יותר מודאג מעלייה בריבית שמייקרת גם את שאר המסלולים. פחות מבחינת יכולת לעמוד בהחזרים אלא יותר מבחינת בדיקות של הבנקים.

מציע לך לקבוע פגישת ייעוץ עם יועץ משכנתאות שיעשה איתך סימולציות גם על התרחישים הפחות ורודים, ותראה אם אתה מצליח לעבור אותם בשלום.

איך מוצאים מישהו תותח? השוק מלא שרלטנים כי אין כמעט חסמי כניסה.

 

[אורי ג.]

אני מניח שצריך לחפש יועץ משכנתאות שיודע להחליק מקרים כמוני. כלומר מישהו שידע לפנות לפקידים הנכונים כדי לתת לי 40% מימון.

אחסוך לך: מזרחי בדרך כלל יותר גמישים בקטע הזה.

כן זה בעייתי. אני צריך לחפש יועץ משכנתאות חריף שיודע להחליק מקרים כמוני.

לא צריך להחליק שום דבר, יש לך שכר יפה? אין לך חובות? תקבל משכנתא, אתה הלחם והחמאה של הבנקים, לא מקרה מורכב.