מימון ובחירה דירה במחיר למשתכן בתל אביב

[Shnizelia]

בהגרלה האחרונה שהייתה זכיתי במחיר למשתכן בתל אביב. אני מקום 79 מתוך 153 לבחירת דירה. (במקור היו 163 דירות בהגרלה, אך 10 עברו להגרלה פנימית של עיריית תל אביב)

מחיר למטר: 17,433 ש"ח כולל מע"מ. הצמדה מיום קבלת היתר בנייה.

הוצאתי את התוכנית של הפרויקט מאתר של מחלקת הנדסה של עיריית תל אביב. אני יכול לעלות את הסכמות למי שמעוניין, אבל בגדול מדובר ב-5 בניינים בגובה 16 קומות + קומה מסחרית + חניון תת-קרקעי.

בכל קומה 5 דירות כאשר דירה 1 בגודל 3 חד', 3 דירות בגודל 4 ח' ודירה 1 בגודל 5 חד'.

בהנחה וחישוב שטחים שעשיתי נכון אז דירה 3 חד' בגודל 60 מ"ר + 9 מ"ר מרפסת + מחסן. מחיר כ-1.2M. (לפי חישוב שלי)

דירה 4 חד' "רגילה" בגודל 85 מ"ר + 12 מ"ר מרפסת + מחסן. מחיר כ-1.65M.

דירה 4 חד' "פרימיום" בגודל 92 מ"ר + 12 מ"ר מרפסת + מחסן. מחיר 1.8M

דירה 5 חד' בגודל 100 מ"ר + 12 מ"ר מרפסת + מחסן. מחיר 1.9M.

כמו כן יש דירת גן, פנטהאוזים ודירות עם מרפסת ענק בקומה 2. (המרפסת היא בעצם הגג של הקומה המסחרית). מאחר והקבלן כנראה ישמור את הדירות האלה לעצמו לא טרחתי לחשב שטחים.

לפי המצב בשטח והוויב הכללי שיקבלתי מהאישורים שהוענקו לקבלן נראה שאוטוטו מתקבל היתר בנייה. לפני שבוע ביקרתי פעם נוספת באזור השטח גודר והקבלן הביא כלים הנדסים כבדים. לכן אני מרגיש צורך להתארגן על כסף.

מצב אישי:

רווק בן 36. שכר נטו בין 12,000 ל-13,000. אין הלוואות או חובות מכל סוג.

הון עצמי 300K + אפשרות לקבל עוד 350K הלוואה מההורים.

אני רוצה לקנות דירה למגורים. מבחינה פרקטית דירה 3 חד' מספיקה לי מעל ומעבר, אבל בהסתכלות עתידית עדיף לי ללכת על דירה 4 חד' גם מבחינה של עליית ערך וגם מבחינת התרחבות.

מימון:

מאחר ואני נמצא במקום טוב באמצע אני מאמין שתהיה לי אפשרות לבחור דירה של 3 חד' או 4 חד'. אולי גם 5 חד' תלוי מה תהיה היכולת הכלכלית והתוכניות של ה-78 זוכים שנמצאים לפני.

החזר חודשי מירבי שאקבל מהבנק הוא 5,200 ש"ח. (40% משכר נטו)

דירה 3 חד' אין שום בעיה מבחינת מימון. במקרה של דירה 4 חד' מדובר על משכנתא של 1.0 עד 1.1M. דירה 5 חד' כנראה תהיה גדולה עלי מבחינת יכולת כלכלית.

אני נלחץ מעליות ריבית. החזרים לא מפחידים אותי כי אני יודע לנהל כסף, אבל עדיין צריך לעבור את ה-due diligence של הבנק.

האם תהיה לי בעיה לקבל אישור משכנתא מהבנק?

איזה מסלולים מומלצים עבורי וכמה זמן?

האם הורים שלי יוכלו להיות ערבים במידה ויהיה צורך? הם פנסיונרים.

האם כדאי "להתאבד" על דירה 5 חד' במידה ותהיה אפשרות לקחת כזאת? אם כן מה הדרך הכי חכמה לעשות את זה?

 

[איניגו מונטויה]

לא יודע אם יש כוונה לערוך את ההודעה,
אבל כרגע זו אחת ההודעות הכי מרתקות שנתקלתי בהן כאן.

 

[Shnizelia]

לא יודע אם יש כוונה לערוך את ההודעה,
אבל כרגע זו אחת ההודעות הכי מרתקות שנתקלתי בהן כאן.
צפה בקובץ המצורף 1308

צדקת.

 

[הורדוס]

אני הייתי עושה מאמץ ענק כדי להשיג מספיק כסף כדי לממן דירה כמה שיותר גדולה, כי יש לך פה הנחה אדירה על כל מטר שאתה רוכש.

לגבי המימון,
קודם כל יכול להיות שברגע שתיקח משכנתא המחיר יהיה כבר גבוהה יותר בגלל ההצמדה, והריבית תהיה גבוה מהיום, אז צריך מרווח ביטחון.

בני כמה ההורים? איזה הכנסה יש להם? מותר להיות ערב או לקחת משכנתא בפנסיה אבל רק עד גיל מסוים.

אתה גם יכול לבקש מההורים שיקחו משכנתא הפוכה כנגד הבית שלהם (אם יש בבעלותם בית כמובן), את המשכנתא הזאת תוכל להחזיר לאורך השנים מההכנסה שלך אולי, או במכירה של הדירה שאתה רוכש כעת.

 

[rosebud]

נראה שזכית במיליוני שקלים בלוטו, תמקסם את זה.

 

[רוני]

דירה 3 חד' אין שום בעיה מבחינת מימון.

הי
לדעתי זה מספיק, אין צורך לקפוץ מעל הפופיק, זה מספיק גדול לצרכים הנוכחיים שלך, אני לא רואה הגיון בגיל 36 לחנוק את עצמך כלכלית לעשרות שנים.

במידה ובעתיד הסטטוס האישי שלך ישתנה למשפחה, תוכל להשכיר את הדירה, לבודד אותה מהנישואים,
ולשכור דירה עם בת הזוג עבור המשפחה.

בהצלחה !

 

[yossik]

אין צורך לקפוץ מעל הפופיק

+1

 

[Shnizelia]

בעיקרון אני מסכים דירה 3 חד' מספיק לי מעל ומעבר, אבל צריך לקחת בחשבון שאני היום בן 36 ועד שהדירה תהיה מוכנה אני אהיה לקראת גיל 40. זה פרק זמן ארוך ואי אפשר לדעת מה יהיה תוך כדי. מאוד יכול להיות שעד שהבנייה תסתיים הדירה כבר תהיה "dead on arrival" מבחינתי.

בנוסף צריך להתכונן כלכלית לאפשרות שלא ישארו דירות 3 חדרים לבחירה ואני אאלץ לבחור בין 4 או 5 חד'.

חוץ מזה היום דירה 3 חד' חדשה באשדוד נמכרת ב-1.7M בשוק החופשי. אני לא רואה שום סיבה לבזבז הזדמנות של פעם בחיים.

 

[אסף.]

האם כדאי "להתאבד" על דירה 5 חד' במידה ותהיה אפשרות לקחת כזאת?

ברור! זאת כבר זכיה שמשנה חיים. למה לחתוך את הרווח בכמעט חצי ולבחור דירת 3 חדרים. אם יש לך יחסים טובים עם המשפחה, תעזר בהם ושתף ברווחים.
וצריך לזכור שזה רווח פטור ממס! מקביל לשנים רבות של חיסכון.
מצד שני, סיכוי טוב שגם הזוכים לפניך מבינים את זה ולא ישארו הדירות הגדולות...

 

[Shnizelia]

אם כל הזוכים לפני יקפצו על דירות 5 חדרים ישארו לי דירות 4 ו-3 חד'. אם כל הזוכים יקפצו על דירות 3 ו-4 חד' אז נתקעתי עם 5 חד'.

בסופו של דבר הכל תלוי ביכולת הכלכלית של ה-78 זוכים אקראיים שנמצאים לפני. אישית אני מעדיף לעשות כמה שפחות ביזנס עם המשפחה כי זה בדרך כלל פתח לצרות גדולות.

 

[נדב]

לפי המצב בשטח והוויב הכללי שיקבלתי מהאישורים שהוענקו לקבלן נראה שאוטוטו מתקבל היתר בנייה. לפני שבוע ביקרתי פעם נוספת באזור השטח גודר והקבלן הביא כלים הנדסים כבדים. לכן אני מרגיש צורך להתארגן על כסף.

זה הפרויקט של אלעד?

 

[Shnizelia]

זה הפרויקט של אלעד?

פרויקט של אשטרום. אלעד עדיין לא הגישו בקשה להיתר בנייה.

אשטרום נמצאים אחרי אישור ועדה וביישורת האחרונה של קבלת היתר בנייה. לפני שבועיים הם גידרו את האזור והביאו מנופים.

לכן אני פותח מנועים בכל הקשור להון עצמי ואפשרויות מימון.

 

[לארוצה]

הייתי מתחיל לרחרח אצל יועצי משכנתאות. אולי גם מברר בעבודה לגבי אפשרות לבונוס או הקדמה כלשהי של שכר כדי להראות לבנק הכנסה גבוהה.

 

[orensp]

המחיר למטר רבוע בתא לפי מדלן זה 45838 שזה פי 2.6 מהמחיר שאתה משלם (זה כמובן תלוי איפה בתא הפרוייקט וכו). דעתי שאתה צריך למקסם את ההנחה ולקחת דירה כמה שיותר גדולה גם אם היא לא עונה לצורך שלך(אני הייתי הולך על גן או פנטהוז). בכנות, זה השקעה הכי משתלמת שראיתי בחיי...אתה יכול לקחת משכנתא גדולה עם דחיית תשלומים עד שתקבל את הדירה וככה להקטין סיכון. אתה יכול במחיר למשתכן לקחת עד 90% משכנתא ממה שאני זוכר שתדע.

 

[DudeOFortune]

קח מההורים 350k ,
לך על 4 חדרים סטנדרטית.
לצערי קשה לי לראות אותך מגייס כסף בעיקר כי לא בא לך להיות לחוץ.
בנוסף יש לך הצמדות אז שווה לקחת זאת בחשבון.

אני באופן אישי הולך על ה5 חדרים במחיר בדיחתי שכזה.
מברוק.

 

[__DanDan]

בכנות, זה השקעה הכי משתלמת שראיתי בחיי

זו לא השקעה. בהשקעות אין רווח בטוח, פה יש

 

[Shnizelia]

בנוסף יש לך הצמדות אז שווה לקחת זאת בחשבון.

גם אני חשבתי בהתחלה שיש הצמדה, אבל אחרי מחקר מעמיק (מאוד) וקריאה של חוברת המכרז הצמדה מתחילה רק מיום קבלת היתר בנייה.

באתר של מחיר למשתכן כתוב שיש הצמדה כי במגרש היו 2 מכרזים. הראשון בפברואר 2018 לפני תיקון של משרד השיכון. המכרז הזה נכשל כי לא היו הצעות. (קבלנים לא רצו להתעסק עם פינוי דיירים לא חוקיים שמתנחלים על הקרקע) הסיבוב השני של המכרז היה באוגוסט 2018 אחרי שמשרד השיכון העביר תיקון שהצמדה למדד תהיה רק אחרי קבלת היתר בנייה.

מכרז מס' מספר תא 362/2017

3.3.11 מחיר דירת מחיר למשתכן יוצמד למדד תשומות הבנייה החל מהמדד שיהא ידוע במועד קבלת היתר בנייה מלא לבניין בו נמצאת הדירה ועד למדד שיהא ידוע ביום החתימה על חוזה המכר. במקרה בו נחתם הסכם מכר בין הזוכה/יזם לבין רוכש הדירה לפני שהתקבל היתר בנייה מלא, המחיר למטר מרובע דירתי של ההצעה הזוכה לא יוצמד למדד.

הם פשוט לא עדכנו את הדף של ההגרלה.

אני מקווה שהמחקר שלי מדויק. חס ושלום אם הצמדה מיום הזכייה של הקבלן במגרש. זה אומר שהמחיר קרוב ל-20,000 ש"ח למ"ר וזה אומר שאני במקרה הטוב אוכל לקחת 3 חד'.

 

[DudeOFortune]

גם אני חשבתי בהתחלה שיש הצמדה, אבל אחרי מחקר מעמיק (מאוד) וקריאה של חוברת המכרז הצמדה מתחילה רק מיום קבלת היתר בנייה.

באתר של מחיר למשתכן כתוב שיש הצמדה כי במגרש היו 2 מכרזים. הראשון בפברואר 2018 לפני תיקון של משרד השיכון. המכרז הזה נכשל כי לא היו הצעות. (קבלנים לא רצו להתעסק עם פינוי דיירים לא חוקיים שמתנחלים על הקרקע) הסיבוב השני של המכרז היה באוגוסט 2018 אחרי שמשרד השיכון העביר תיקון שהצמדה למדד תהיה רק אחרי קבלת היתר בנייה.

הם פשוט לא עדכנו את הדף של ההגרלה.

אני מקווה שהמחקר שלי מדויק. חס ושלום אם הצמדה מיום הזכייה של הקבלן במגרש. זה אומר שהמחיר קרוב ל-20,000 ש"ח למ"ר וזה אומר שאני במקרה הטוב אוכל לקחת 3 חד'.

תהיה לך הצמדה על כל הסכום שלא שילמת לו מראש.
אגב, יכול להיות שהחוק שעתיד לעבור בכנסת יסדר אותך ואז רק 40% יוצמד בסה"כ אם החוזה לא ייסגר לפני.

תהיה יצירתי, 4 חדרים יכול להיות הבדל מאוד גדול במחיר הדירה ושווה להתאמץ. אם אתה אומר ש-3 זה המקס' שלך, זה גם מצויין.

באיזה פרוייקט מדובר? איזה רחוב, שכונה?

 

[Shnizelia]

תהיה לך הצמדה על כל הסכום שלא שילמת לו מראש.
אגב, יכול להיות שהחוק שעתיד לעבור בכנסת יסדר אותך ואז רק 40% יוצמד בסה"כ אם החוזה לא ייסגר לפני.

אה ברור לא על זה דיברתי.

במכרזים הישנים של מחיר למשתכן הצמדה למדד התחילה מיום זכייה של הקבלן בקרקע. במרכזים היותר מאוחרים תיקנו שהצמדה למדד מתחילה מיום קבלת היתר בנייה.

בהתחלה כאשר זכיתי נכנסתי לסרט ש-17,433 ש"ח למטר הפכו ל-20,000 ש"ח למטר (הקבלן זכה במגרש בספטמבר 2018) אז התחלתי לחפור במרכזים בשביל להרגיע את עצמי.

תהיה יצירתי, 4 חדרים יכול להיות הבדל מאוד גדול במחיר הדירה ושווה להתאמץ. אם אתה אומר ש-3 זה המקס' שלך, זה גם מצויין.

השאיפה היא 4 חד' ללא ספק.

באיזה פרוייקט מדובר? איזה רחוב, שכונה?

רחוב היינריך היינה ביפו א'.

 

[Shnizelia]

אני באופן אישי הולך על ה5 חדרים במחיר בדיחתי שכזה.
מברוק.

כמה יהיה החזר חודשי על 1.2M?