דירה להשקעה - אחוזי מימון משכנתא

[See Sharp]

שאלה כללית-

לפלוני דירה - בשווי 3.1 מיליון , ללא משכנתא
מעוניין לרכוש כעת דירה להשקעה ששוויה 1.8 מיליון באחוז מימון מקסימלי.
מה גובה המשכנתא המקסימלי אותה יוכל לקחת בהינתן הוראות בנק ישראל החדשות ? האם יש אפשרות לחסוך את עלות השמאי של הדירה הראשונה שנרכשה מזמן ?
בהנחה ושואף לתשלום משכנתא מינימלי ולהחזר שייפרס על פני 30 שנה לפחות , מה התמהיל האופטימלי ? האם 2/3 פריים ו- 1/3 קל"צ ?
מה טווח הריביות הנפוץ כיום ? והאם יש בנקים שידועים כזולים יותר בלקיחת משכנתא ?

תודה

 

[half-solid]

מה גובה המשכנתא המקסימלי אותה יוכל לקחת בהינתן הוראות בנק ישראל החדשות ?

מותר למשכן עדיין עד 50%, אבל לא ניתן לקחת את הכסף כדי לקנות דירה. אפשר לעשות שיפוץ, לסגור חובות, לבזבז בדובאי, אבל לא לקנות דירה.

האם יש אפשרות לחסוך את עלות השמאי של הדירה הראשונה שנרכשה מזמן ?

כנראה שלא. איך לבנק יהיה אומדן מהימן לגבי שווי הנכס? אגב, מדובר בפחות מ- 1000 שקל.

האם יש בנקים שידועים כזולים יותר בלקיחת משכנתא ?

תעשה סקר שוק, או קח יועץ משכנתאות.

 

[ישראלית]

לא מדויק. עד 50% שזה 1.55 מותר גם לדירה נוספת.

 

[half-solid]

לא מדויק. עד 50% שזה 1.55 מותר גם לדירה נוספת

הסבר?

 

[יושב קרנות]

מה גובה המשכנתא המקסימלי אותה יוכל לקחת בהינתן הוראות בנק ישראל החדשות ?

יש לך אפשרות להצהיר שאתה מוכר וקונה, וכך לקבל על הדירה השניה 70% מימון.

 

[half-solid]

יש לך אפשרות להצהיר שאתה מוכר וקונה, וכך לקבל על הדירה השניה 70% מימון.

צודק, חשבתי שהוא מדבר על משכון הדירה הישנה.

לסיכום:
מישכון דירה ישנה ניתן עד 50%, אבל לא להשתמש בכסף לדירה השניה.
דירה שניה אפשר משכנתא עד 50%, או 70% אם מצהירים שמוכרים את הראשונה.

 

[See Sharp]

מישכון דירה ישנה ניתן עד 50%, אבל לא להשתמש בכסף לדירה השניה.
דירה שניה אפשר משכנתא עד 50%, או 70% אם מצהירים שמוכרים את הראשונה.

ואם אין כוונה למכור את הדירה הראשונה, זה אומר שניתן לקחת משכנתא עד גובה 50% מהדירה השניה- כלומר 900K בלבד ?
אם הכוונה הייתה לקחת לפחות עוד 400K, אי אפשר למשכן את הדירה הראשונה ולשלם איתו לקבלן של הדירה השניה ? איך הבנקים בודקים את זה ?
או לחילופין 70% מהדירה השניה - האם גם כאן יכולים לאכוף את זה שהדירה הראשונה לא נמכרה ?

 

[half-solid]

אם אין כוונה למכור את הדירה הראשונה, זה אומר שניתן לקחת משכנתא עד גובה 50% מהדירה השניה- כלומר 900K בלבד ?

כן, אם אתה לא מצהיר שאתה תמכור את הראשונה תוך שנתיים (שנה וחצי?), אז דירה שניה זה עד 50% משכנתא (אלא אם אתה קונה עם מישהו, ואז תוכל אתה 50% והוא יותר אם זו דירה ראשונה שלו).

אם הכוונה הייתה לקחת לפחות עוד 400K, אי אפשר למשכן את הדירה הראשונה ולשלם איתו לקבלן של הדירה השניה ? איך הבנקים בודקים את זה ?

לא הבנתי. לקחת 400 מהקירות של הדירה הראשונה? זה התיקון שנכנס בשנה האחרונה. שלא ניתן לעשות את זה.
הבנקים בד"כ לא יזרימו לך כסף לחשבון, אלא ישלמו לאן שצריך כנגד קבלות.
החזר חובות? אין בעיה, תוכיח שיש חובות, נזרים כסף ישירות אליהם.
שיפוץ? אין בעיה, תראה הצעה מקבלן והם ישלמו לו עם ההתקדמות (כולל שמאי בסוף).
כמובן שלכל כלל יש יוצא מן הכלל.
ודי לחכימא ברמיזא ולשטיא בכורמיזא.

או לחילופין 70% מהדירה השניה - האם גם כאן יכולים לאכוף את זה שהדירה הראשונה לא נמכרה ?

אין להם איך לאכוף את זה, ויותר מזה - לא מעניין אותם לאכוף את זה.
או כמו שפעם פקידת משכנתא אמרה לי: אני לא עובדת בבנק ישראל ולא ברשות המסים.

הם רוצים לכסת"ח, בדיוק כמו כל חברה עסקית שרוצה למקסם את התועלת שלה.

יש רגולציה של בנק ישראל? נעשה את המינימום המתבקש כדי לעמוד ברגולציה.
מה קורה אחרכך? שבנק ישראל יתפוצץ.

 

[האזרח הקטן]

כן, אם אתה לא מצהיר שאתה תמכור את הראשונה תוך שנתיים (שנה וחצי?), אז דירה שניה זה עד 50% משכנתא (אלא אם אתה קונה עם מישהו, ואז תוכל אתה 50% והוא יותר אם זו דירה ראשונה שלו).


לא הבנתי. לקחת 400 מהקירות של הדירה הראשונה? זה התיקון שנכנס בשנה האחרונה. שלא ניתן לעשות את זה.
הבנקים בד"כ לא יזרימו לך כסף לחשבון, אלא ישלמו לאן שצריך כנגד קבלות.
החזר חובות? אין בעיה, תוכיח שיש חובות, נזרים כסף ישירות אליהם.
שיפוץ? אין בעיה, תראה הצעה מקבלן והם ישלמו לו עם ההתקדמות (כולל שמאי בסוף).

אתה בטוח שהכסף מהדירה המשועבדת יוצא ישירות לגורם שאליו הצהרת ולא לחשבון הבנק שלך? אני מכיר את זה שאתה צריך להביא הצעת מחיר ואולי גם קבלות, אבל לא הכרתי שהעברת הכסף נעשית ישירות לגורם שהצהרת שעבורו ההלוואה.

 

[half-solid]

אתה בטוח שהכסף מהדירה המשועבדת יוצא ישירות לגורם שאליו הצהרת ולא לחשבון הבנק שלך? אני מכיר את זה שאתה צריך להביא הצעת מחיר ואולי גם קבלות, אבל לא הכרתי שהעברת הכסף נעשית ישירות לגורם שהצהרת שעבורו ההלוואה.

בטוח לא, כי לא עשיתי את זה. זה מה שהפקיד טען כשבדקתי את הסוגיה.

אבל כאמור, עם מספיק לחץ (לא בהכרח מתון)
אפשר להשיג דברים שבהתחלה טוענים שאי אפשר