מחיר למשתכן - ההשקעה הכי טובה היום

[אורי ג.]

@אורי ג., בוא נעזוב לרגע אחוז מימון ביחס לנכס ספציפי, ונסתכל על אחוז מימון ביחס לסך הנכסים של האדם. מימון כזה מגדיל את החשיפה של האדם לנכסים בהם הוא מושקע, שזה מעצים את הרווחים כשיש רווחים ואת ההפסדים כשיש הפסדים. לכן זה נקרא מינוף! הגדלת החשיפה מגדילה בין השאר את הסיכון.

אין ויכוח.

ועכשיו, נחזור לאחוז המימון ביחס לנכס ספיציפי: דירת מגורים. אצל הרבה אנשים דירת המגורים היא הנכס העיקרי, וזה אומר שאם הם קונים אותו באחוז מימון גבוה, אז גם אחוז המימון שלהם ביחס לסך הנכסים גבוה. וזה מגדיל את הסיכון, כאמור.

כל מיקרה לגופו... לא בדקתי אבל כנראה שאצל רוב האנשים זה אכן המצב, לא ניתן לומר שאחוז מימון גבוה (נניח 90%) בהכרח יהווה לקיחת סיכון מופרז.
אבל נראה לי שהבנו אחד את השני אוגר.

 

[amos1]

אם אין לך הון עצמי מלא ואתה לוקח משכנתה אז אתה ממונף.
אם אתה משקיע "עם משפחה" אז בהרבה מקרים זה יוצר בעיות הרבה יותר רציניות בעתיד.
מה תעשה אם בעוד 7 שנים אתה תרצה למכור את הדירה ברווח אבל בן המשפחה ששם חלק מכספו ירצה להמשיך ולהחזיק בדירה אבל לא יהיה מוכן לרכוש ממך את החלק שלך?
מה יקרה אם אתה תדחה שוכר מסוים ובעקבות כך הדירה תישאר ריקה כמה חודשים? האם זה יערער את הקשר המשפחתי?

מניסיוני האישי עדיף שלא לערבב משפחה והשקעות (אני עד היום תקוע עם דירה שאני רוצה למכור ולא יכול לעשות זאת בלי פגיעה ממשית בשלום בית למרות העובדה ש-100% מהדירה נמצא בבעלותי - מבחינתי שום הון שבעולם לא יכפר על פגיעה בשלום בית!).

קובעים מדיניות מההתחלה, המדיניות שקבענו היא שברגע שאפשר למכור, אז מוכרים.
אם לא סוגרים את הדברים לפני, אז אכן יכולות לצוץ בעיות.
חוץ מזה, יש לנו 720,000 כשהמחיר הוא 886..
ההפרש/מינוף/שותפות זניח...

חוץ מזה, בהודעות מופיע נתון שגוי של שווי 1.2 ועלות במחיר למשתכן של 1 מיליון.
זה נתון שגוי מהיסוד.
לוד: מחיר 886 במקום 1.3
זאת אומרת 90 הון הורים, 800 משכנתא על הילדים שבכל מקרה עד היום שילמו על אותו גודל דירה שכירות של 4200 . המשכנתא נמוכה יותר, כך שאיך שלא תהפכו את זה, זה עדיף

נ.ב ניתן לקנות גם דירה קטנה יותר בלוד ב 660,000 כשהשכירות על דירה כזאת היא 3200. כך, שאם קונים דירה קטנה, גם ללא הון עצמי, זה חסכוני יותר, כי המשכנתא נמוכה מהשכירות משמעותית

 

[daat99]

קובעים מדיניות מההתחלה, המדיניות שקבענו היא שברגע שאפשר למכור, אז מוכרים.

קל להגיד - קשה לבצע.
אתה יכול להתעקש "קבענו מדיניות" - קיום מדיניות מראש תתקן את היחסים בין בני המשפחה אחרי שהם נפגעו בגלל שהצד השני שינה את דעתו.

חוץ מזה, יש לנו 720,000 כשהמחיר הוא 886..
ההפרש/מינוף/שותפות זניח...

אם י ש לך סכום כזה אז אני לא רואה סיבה מוצדקת לערב קרובי משפחה ולהסתכן בפגיעה ביחסים המשפחתיים רק בשביל לא לשלם ריבית על הפער.

חוץ מזה, בהודעות מופיע נתון שגוי של שווי 1.2 ועלות במחיר למשתכן של 1 מיליון.
זה נתון שגוי מהיסוד.

הגדרת התכנית מצהירה על הנחה של 200 אלף ולכך התייחסתי.

 

[CarpeDiem]

קובעים מדיניות מההתחלה, המדיניות שקבענו היא שברגע שאפשר למכור, אז מוכרים.
אם לא סוגרים את הדברים לפני, אז אכן יכולות לצוץ בעיות.
חוץ מזה, יש לנו 720,000 כשהמחיר הוא 886..
ההפרש/מינוף/שותפות זניח...

חוץ מזה, בהודעות מופיע נתון שגוי של שווי 1.2 ועלות במחיר למשתכן של 1 מיליון.
זה נתון שגוי מהיסוד.
לוד: מחיר 886 במקום 1.3
זאת אומרת 90 הון הורים, 800 משכנתא על הילדים שבכל מקרה עד היום שילמו על אותו גודל דירה שכירות של 4200 . המשכנתא נמוכה יותר, כך שאיך שלא תהפכו את זה, זה עדיף

נ.ב ניתן לקנות גם דירה קטנה יותר בלוד ב 660,000 כשהשכירות על דירה כזאת היא 3200. כך, שאם קונים דירה קטנה, גם ללא הון עצמי, זה חסכוני יותר, כי המשכנתא נמוכה מהשכירות משמעותית

אתה בטוח שהשכירות בלוד על דירות של 660,000 ש״ח היא 3200? פעם אחרונה שבדקתי, בשכונת גני אביב השכירות על דירת 3 חדרים 60-70 מ״ר שהיא לא דירת גן (עולה באזור ה-600-700K) היא באזור ה-2500-2800 ש״ח... אם הדייר רציני ונורמטיבי אפשר יהיה אפילו בפחות...

 

[amos1]

אתה בטוח שהשכירות בלוד על דירות של 660,000 ש״ח היא 3200? פעם אחרונה שבדקתי, בשכונת גני אביב השכירות על דירת 3 חדרים 60-70 מ״ר שהיא לא דירת גן (עולה באזור ה-600-700K) היא באזור ה-2500-2800 ש״ח... אם הדייר רציני ונורמטיבי אפשר יהיה אפילו בפחות...

אלה דירות של מיליון שקל. במחיר למשתכן זה 660,000 עקב ההנחה.
דירה חדשה, לפי סטנדרט שהגדיר משרד הבינוי, גוונים בסדר, והדירה בסדר, 80 מטר בנוי ומרפסת של בערך 15 מטר

 

[amos1]

קל להגיד - קשה לבצע.
אתה יכול להתעקש "קבענו מדיניות" - קיום מדיניות מראש תתקן את היחסים בין בני המשפחה אחרי שהם נפגעו בגלל שהצד השני שינה את דעתו.


אם י ש לך סכום כזה אז אני לא רואה סיבה מוצדקת לערב קרובי משפחה ולהסתכן בפגיעה ביחסים המשפחתיים רק בשביל לא לשלם ריבית על הפער.


הגדרת התכנית מצהירה על הנחה של 200 אלף ולכך התייחסתי.

ההגדרה היא לפחות 200,000, בפרקטיקה המדינה מוכרת מגרש במחיר סופי מוגדר, שהוא נמוך משמעותית ממחירי השוק.
הזוכה במכרז הוא מי שהציע את המחיר הנמוך ביותר למטר רבוע בדירה. זאת אומרת המחיר הסופי הנמוך ביותר כשהסכום המקסימלי שניתן להציע הוא 20% מתחת למחיר השוק, שזה בערך 200 אלף.
היה מכרז במודיעין לדירות 70 מטר, 3 חדרים ב 536000 במקום 1.2 מיליון.
המכרז הבא במודיעין יקר יותר, קצת מעל 11 אלף למטר.
ברשלצ דירה 4 חדרים 1.1 מיליון 100 מטר, במקום 1.6.

זה שונה לגמרי מ200,000, על 200 אלף לא שווה להתעסק..

 

[amos1]

אומר לך מה אני חושב על זה: למרות שלא בדקתי את הפרטים, נראה לי שבגדול אתה צודק. אבל יש כמה חסרונות:
1. יש תנאים לזכאות: אתה צריך ליהיות לא בעלים של דירה ב-6 שנים האחרונות. לא כולם עומדים בתנאי הזה.
2. לקנות דירה ולהשכיר אותה, ואז לשכור דירה אחרת: זה לא כלכלי, אלא אם מדובר על סכומים מאד קטנים (שכר דירה של מתחת 5 אלף ש״ח). יש לכך 2 סיבות עיקריות:
א. יש מס על שכר דירה שאתה מקבל (מעל סכום קטן יחסית).
ב. מי שגר בדירה שכורה לא שומר עליה כמו מי שקונה דירה וגר בה (moral hazard): זה מתומחר בשכר דירה גבוה יותר, ממה שבאמת היית אמור לשלם על לגור בנכס.
2 הסיבות האלו גורמות לכך, שאם יש לך יכולת בחירה: יותר כלכלי לקנות דירה לשם מגורים, ולא להשכיר ולשכור במקום (הערה: הסיבות לקוחות מספרו של הכלכלן חתן פרס נובל רוברט שילר). זה לא מתיישב עם התוכנית שלך.
3. המקומות בהם יש תוכנית למשתכן, הם לא הרצליה, תל אביב ורמת השרון. במקום זה: לוד, ירוחם, טירת הכרמל וקרית מוצקין. כל תהליך הנדל״ן במקומות האלו לא מתאים לכל האנשים. אני מכיר אישית סיפורים על אנשים שהשכירו דירות במקומות כאלו (מהסגנון של לוד), והשוכרים הפסיקו לשלם שכר דירה, ולא יצאו. אתה לא רוצה להתעסק עם האנשים הללו. צריך ללכת לחברות גבייה, עורכי דין, בתי משפט. אני אישית לא הייתי נכנס לזה גם בשביל 500 אלף ש״ח. אבל זה אני. אם כבר צריך להתעסק עם כל הסיפור הזה של נדל״ן, עדיף להשכיר בצפון תל אביב מאשר בלוד.
4. בסוף, הסכום שאתה מרוויח מכל הסיפור (ראה סעיפים קודמים) מוגבל. אז תעשה עוד 200 אלף ש״ח. אבל זה לא תשואה עודפת אמיתית, אלא משהו מוגבל. אותי סעיף 3 חוסם.

יש מחיר למשתכן במודיעין, רעננה, ראשון לציות, בית דגן. והבנתי שגם בתל אביב נפתח עכשיו. מאיפה הנתון שאין?
הסכום המדובר הוא 400,000 אפילו 600,000 בחלק מהמקרים. לא 200,000. על 200,000 לא הייתי חושב להתעסק בכלל..
יש משכנתא מסובסדת. אם אני לא טועה, ב1 אחוז פחות ממחירי השוק שהבנקים נותנים במימון המדינה.
קניה , בניה(2 שנים) ומכירה תוך 5 שנים יניב 15% תשואה אם לא השתנו המחירים של הנדל"ן.(לא משלמים את כל הכסף מהיום הראשון).

 

[CarpeDiem]

יש מחיר למשתכן במודיעין, רעננה, ראשון לציות, בית דגן. והבנתי שגם בתל אביב נפתח עכשיו. מאיפה הנתון שאין?
הסכום המדובר הוא 400,000 אפילו 600,000 בחלק מהמקרים. לא 200,000. על 200,000 לא הייתי חושב להתעסק בכלל..
יש משכנתא מסובסדת. אם אני לא טועה, ב1 אחוז פחות ממחירי השוק שהבנקים נותנים במימון המדינה.
קניה , בניה(2 שנים) ומכירה תוך 5 שנים יניב 15% תשואה אם לא השתנו המחירים של הנדל"ן.(לא משלמים את כל הכסף מהיום הראשון).

השאלה היא האם אתה רוצה לקנות רק באזורי הביקוש או גם בפריפריה. נראה לי שבאזורי הביקוש סיכויי הזכייה לא גבוהים בכלל, ויכול להיות שיעברו כמה שנים עד שתזכה בכלל.

 

[doc29]

למי שתהה מה סיכויי הזכיה באיזורי הביקוש
http://www.bizportal.co.il/realestates/news/article/432868

 

[amos1]

למי שתהה מה סיכויי הזכיה באיזורי הביקוש
http://www.bizportal.co.il/realestates/news/article/432868

לקחת נתון קטן, פיסה של מילימטר רבוע מתמונה גדולה ולהציג אותה כתמונה השלמה בזום כפול 1000 לא עושה את זה נכון.
רשל"צ זאת אכן מציאה חריגה. ההנחה שם היא 550,000 בערך.
אז מדובר גם על מיקום מצוין לטובת מגורים וגם הנחה משוגעת. כך שברור שירשמו המון.
אבל, לעומת זאת, יש קריית מוצקין, הנחה של 400,000, נרשמו 6000 על 1000 דירות בערך שיצאו שם.
באופן כללי החשבון הנכון הוא לבדוק על כמה דירות בשנה ניתן לעשות מעל 350,000 רווח ולחלק לכמות הנרשמים הממוצעת לאותם מכרזים.
כרגע, לפי החישוב שעשיתי דרך האתר של מחיר למשתכן, מדובר על 8500 דירות בערך בשנה ובערך 12000 נרשמים.
זאת אומרת, תוך שנה ושליש בערך בממוצע אמורים לזכות.

 

[doc29]

@amos1 אבל כתבתי במפורש שאני מתייחס לאיזורי הביקוש.

קריית מוצקין זה אחלה, ואני חושב שזה דיל טוב למי שרוצה לגור שם. למי שמחפש דירה להשקעה נראה לי מאוד מסוכן כי לא בטוח שיהיה קל למצוא שוכר +נראה לי לא קל לטפל בנכס רחוק.

ג"נ: הוצאנו תעודת זכאות למחיר למשתכן וניגשנו רק לראשון לציון בינתיים ומתכוונים לגשת רק למכרזים באיזורי הביקוש.

 

[alon700]

זכיתי בראשל"צ!
היו מעל 23000 נרשמים על כ-190 דירות, אם לוקחים בחשבון גם ש20% מהדירות מוקצות לבני המקום (שאני לא מהם) אז הסיכוי הוא 1 ל 140 בערך.
המחיר הוא לפי מ"ר כ 10,100 ש"ח למ"ר. 3 חדרים 75 מ"ר (+12 מרפסת) כ-830-850K (יש מספר סוגי דירות) ו4 חדרים 105 מ"ר (+15 מרפסת) בסביבות ה 1,150,000. יש גם 4 חדרים קרקע בגודל זהה פנימית רק בתוספת גן(75 מ"ר) ב1.4 מליון. אין לי יותר מדי פרטים בינתיים, אני ממתין לכנס ואח"כ לזימון לתור לבחירת הדירה, הבנתי שיקח זמן כי אין עדיין היתר בניה. אשמח לתת עוד פרטים ברגע שיהיו לטובת המתעניינים אם ישנם.
המיקום הוא שכונת הרקפות שזה דרומית לשיכון המזרח/צריפין. עברתי עם האוטו לא נראה שמשהו זז שם כרגע. היו כ-4 הגרלות רצופות של קבלנים שונים על המיקום הזה.
מה לדעתכם שווי ההטבה שקיבלתי לפי מחיר השוק היום? לפי קצת שיטוט ברשת זה נע בין 1.5-1.8 מליון ל4 חדרים מקבלן/כחדשה. המיקום מצד אחד הכי רחוק מת"א, ממש בגבול באר יעקב, מצד שני נגיש תחבורתית וגם קרוב יחסית לתחנת רכבת.
על איזה גודל דירה כדאי ללכת? אני שואל מבחינה השקעתית נטו- של להשכיר ואולי למכור אחרי שיהיה מותר (5 שנים)
יש לי הון עצמי מלא- לשלם מזומן? ההגיון אומר ברור שכן אבל הרבה אנשים אומרים לי בשביל מה לך, קח משכנתא בריבית מאוד נמוכה שהשכירות תשלם לך וככה תשמור על ההון שלך- מאידך זה הון ששוכב בפק"מ= כ 1- 1.5% תשואה.

 

[daat99]

השכירות תשלם לך

תרשה לי לשאול אותך שאלה.
לפי הנתונים שאתה נתת 80% מהדירות מוקצות לאנשים שאינם בני המקום ולכן סביר להניח שלפחות 50% מהדירות בפרויקט אלו דירות שיגיעו לידי משקיעים כמוך ולא לידי אנשים שמתכוונים לגור בהן.
תחת ההנחה הנ"ל אני מסיק שכאשר הפרויקט יסתיים יוצאו לשוק לפחות 90 דירות פנויות שנועדו להשכרה בנוסף לדירה שלך.

עד כמה אתה בטוח שתצליח למצוא שוכרים בשכר דירה נאות עם כמות היצע גדולה שכזו שיוצאת לשוק בתקופה יחסית קצרה?

 

[אורי ג.]

זכיתי בראשל"צ!

סחטיין עליך! מה שאני הייתי עושה:
קודם כל מנסה לרכוש את הדירה היקרה ביותר בפרוייקט שאני יכול להרשות לעצמי, אחרי זה חושב מה לעשות עם המשכנתא.

 

[פריכיהו]

זכיתי בראשל"צ!

מזל טוב.

זה הון ששוכב בפק"מ= כ 1- 1.5% תשואה.

איפה יש פק"מ ב-1.5% תשואה?

 

[Fitch]

מזל טוב, באיזה מיקום (בתור) זכית? יכול להיות שישארו לך רק הפנטהאוס ב2 מליון והדירת גן ב3 מליון.

 

[alon700]

במיקום שיכול לתת לי בודאות את ה4 חדרים ב1.150 מליון.
1.5% בטפחות בתנאי שנשאר 3 שנים וזה ניתן לפני כמעט שנה, היום בעייתי.
הכי יקר זה פטנהאוסים ב2.5-3.2 מליון, לא סכום שאשקיע בכל מקרה ואני בספק שזה בכלל משתלם.
כמה מאות דירות זה לא היצע כזה גבוה... ובכל מקרה השכירות תהייה לפחות 4000 אני מאמין ל3 חדרים ועד 6+ לדירת הגן 4. גם אם יהיה היצע מטורף, יש מחיר שלא ייתכן פחות ממנו בהיבט כלל ארצי.
תודה למברכים

 

[Fitch]

אוקיי, לגבי לשלם את ההון העצמי - אלו פרויקטים בסיכון לא נמוך בכלל. עד שתהיה דירה יקח שנתיים-שלוש.
תבדוק תנאים למשכנתא (הריביות עלו מאוד לאחרונה + מחיר למשתכן זה לא מתכון לראש שקט לבנק), לדעתי תמצא את עצמך משלם מזומן אלא אם המצב ישתנה לאורך התשלומים.

 

[nicepo1]

זכיתי בראשל"צ!

מזל טוב

יש לי הון עצמי מלא- לשלם מזומן? ההגיון אומר ברור שכן אבל הרבה אנשים אומרים לי בשביל מה לך, קח משכנתא בריבית מאוד נמוכה שהשכירות תשלם לך וככה תשמור על ההון שלך- מאידך זה הון ששוכב בפק"מ= כ 1- 1.5% תשואה

עזוב מה הרבה אנשים אומרים לך
השאלה למה ההון שוכב בפק"מ? אני רק מנחש שלא השקעת אותו כי שמרת אותו לקנות דירה? במקרה כזה אני הייתי ממשיך בתוכנית המקורית,אם הוא היה כבר מושקע זה סיפור אחר אבל לא הגיוני לשמור כסף למטרה מסויימת ואז לקחת הלוואה כשהרגע הגיע.

 

[yossik]

זכיתי בראשל"צ!

שיהיה במזל טוב ובהצלחה!
אני מניח שביקוש לדירות קטנות יהיה גדול יותר ולכן יהיה קל יותר למכור בעתיד כשמחיר דירה יעלה ל 170 משכורות...
בדירת 3 חדרים ניתן לחיות בצניעות ובנוחיות זוג + 2 ילדים + כלב או חתול.