התלבטות - מחיר למשתכן \ דירה להשקעה \ דירת מגורים והיכן?

[aviranze]

שלום,
רכשתי דירה בבאר שבע לפני 6 שנים. היא עובדת מצויין אין הלוואות והתשואה נמוכה יחסית(3% ומטה).
ישנה הבעיה שהיא מגדירה אותי כבעל דירה (לדירה ששווייה מינורי) לעומת עלות דירה במרכז הארץ.
אני מתגורר במרכז הארץ כיום נשוי ועובד בעבודה מסודרת. יכולת מימון של עד 2 מיליון שח בנוסף למיליון שיש ברשותי.

אין לי משכנתא קיימת והחשיבה היא יותר למנף.
חשבתי למכור את הדירה בבאר שבע ולקנות דירה במרכז, או להעביר את הדירה הזו על שם הוריי בעלות מינורית של העברה ללא תמורה (מס רכישה + עו"ד).
אני תוהה מה הדבר הנכון ביותר מבחינת ההשקעה ואשמח לדעתכם.
ישנה גם אפשרות לרכוש בשותפות עם משפחתי עד שליש דירה וכך בעתיד אוכל לעמוד בזכאות מחיר למשתכן \ מטרה \ איך שלא יקרה ואם תהיה תכנית כזו עד אז .


אשמח לשמוע מה לדעתכם התכנית הכלכלית ביותר וגם למקד אותי לאיזורי השקעה כדאיים (ועד איזה טווח סכומים מומלץ)


תודה רבה

 

[אורי ג.]

לדעתי לממש ולרכוש במרכז.
לחכות לרפורמה במס, יחסוך לך כמה גרושים במיסים.

 

[aviranze]

לא כל כך הבנתי לכוונתך,
ואיך רפורמת מס תועיל בחסכון?

 

[אורי ג.]

לא כל כך הבנתי לכוונתך,

מה לא הבנת?

ואיך רפורמת מס תועיל בחסכון?

מדברים על להעלות באופן משמעותי את מדרגות מס הרכישה לדירה יחידה.

 

[aviranze]

מה לא הבנת?

מדברים על להעלות באופן משמעותי את מדרגות מס הרכישה לדירה יחידה.

לממש כוונך למכור את הדירה הקיימת ולקנות יקרה יותר בכיוון מרכז? לא לחכות לאפשרות דירה בהנחה מהמדינה? (ובינתיים להשקיע ברכישת שליש דירה)

גם לא הבנתי את ההיגיון בלהעלות באופן משמעותי את מדרגות מס הרכישה לדירה יחידה- לא מספיק המחירים גבוהים אז גם מבטלים את הפתור למחוסרי דיור ?

 

[אורי ג.]

לממש כוונך למכור את הדירה הקיימת ולקנות יקרה יותר בכיוון מרכז?

נכון.

? לא לחכות לאפשרות דירה בהנחה מהמדינה?

אתה לא עומד בקריטריונים.

גם לא הבנתי את ההיגיון בלהעלות באופן משמעותי את מדרגות מס הרכישה לדירה יחידה- לא מספיק המחירים גבוהים אז גם מבטלים את הפתור למחוסרי דיור ?

הפוך, מעלים את הפטור.

 

[הורדוס]

קודם כל 3% תשואת שכירות זה נמוך לבאר שבע, כמה שנים השוכרים כבר שם? לא הייתי שש להחליף שוכרים בשביל עוד כמה שקלים, אבל בפעם הבאה שתצטרך להשכיר מחדש ממליץ לבדוק את זה.

היתרונות של באר שבע לעומת המרכז לדעתי הם:
- תשואת שכירות גבוה עם סיכון סביר מה שמאפשר מינוף גבוה עם תזרים מאוזן.
- רף כניסה נמוך.
שני היתרונות לא רלוונטים אליך למיטב הבנתי.

מה המטרות שלך? לרכוש דירת מגורים/להמשיך להשקיע והלגדיל את ההון/ליצור הכנסה פסיבית משכירות/לתרום לפיתוח הנגב

אם אתה מעוניין לרכוש עוד דירה אחת רק, אני לא חושב שכדאי לך למכור את הדירה בבאר שבע, עדיין תוכל לקחת 70% מימון, ואמנם תצטרך לשלם מס רכישה גבוה אבל ככה ההשקעה תמשיך לעבוד ותעשה פחות עסקאות, ובכל עסקה אתה מפסיד עלויות עסקה ולפעמים טיפה יותר.

 

[aviranze]

תודה לתגובה, הדירה ממוקמת על האוניברסיטה והבטוח עולה יותר ופחות בתשואה.
עם התשואה הגזמתי למטה , התשואה יותר לכיוון 3.5%. את הדירה אפשר בקלות למנף לכיוון 5% כמו שרבים עשו על ידי הוספת חדר.
המטרה שלי בעיקר למנף את ההון , פחות תלוי בהכנסה פסיבית משכירות בשלב הזה - כלומר העדיפות למינוף מקסימלי גם על חשבון תזרים חודשי. מבחינת מגורים אני יכול להסתדר בשכירויות במקומות שפחות כדאיים כלכלית.
ואם אני מממש והולך לדירה בכיוון המרכז - באיזה סדרי גודל של סכומי בקשה למימון כדאי ללכת? 50% מימון\40\30 (מקסימילי ) וכו
כמובן שההלוואה תעלה יותר ככל שאסכן יותר את הבנק...

ההתלבטות היא לדירה בכיוון 2 מיליון ולא יותר כי כך לא אצטרך להשאיר הרבה מס בדרך


תודה להקשבה ולעזרה

שבת שלום !

 

[dando]

אתה יכול להרשם כמשפר דיור אם אתה עומד מבחינת הקריטריונים

 

[הורדוס]

תודה לתגובה, הדירה ממוקמת על האוניברסיטה והבטוח עולה יותר ופחות בתשואה.
עם התשואה הגזמתי למטה , התשואה יותר לכיוון 3.5%. את הדירה אפשר בקלות למנף לכיוון 5% כמו שרבים עשו על ידי הוספת חדר.
המטרה שלי בעיקר למנף את ההון , פחות תלוי בהכנסה פסיבית משכירות בשלב הזה - כלומר העדיפות למינוף מקסימלי גם על חשבון תזרים חודשי. מבחינת מגורים אני יכול להסתדר בשכירויות במקומות שפחות כדאיים כלכלית.
ואם אני מממש והולך לדירה בכיוון המרכז - באיזה סדרי גודל של סכומי בקשה למימון כדאי ללכת? 50% מימון\40\30 (מקסימילי ) וכו
כמובן שההלוואה תעלה יותר ככל שאסכן יותר את הבנק...

ההתלבטות היא לדירה בכיוון 2 מיליון ולא יותר כי כך לא אצטרך להשאיר הרבה מס בדרך


תודה להקשבה ולעזרה

שבת שלום !

מעולה,
עכשיו השאלה היא מה הניסיון שלך עם השקעות שהם לא נדלן?
במידה ואתה מרגיש בנוח עם שוק ההון גם, אז סביר שיהיה יעיל למכור את הדירה, לקנות אחת אחרת במרכז מינוף גבוה שתניב לך ככהנ הרבה יותר עליית ערך עם השנים, וגם הרבה יותר ניצול של המינוף הזול מהדירה בבאר שבע. ואת שאר הכסף (צריך להיות מיליון לפחות לפי המספרים שהזכרת) להשקיע בשוק ההון, אבל אם עד כה לא השקעת סכומים משמעותיים בשוק ההון אז זה לא רעיון טוב בשבילך לדעתי, אני לא חושב שצריך ניסיון מיוחד כדי להשקיע במדד מניות רחב, אבל גם לא חושב שבן אדם בלי היסטוריה בהשקעות בשוק ההון צריך להכניס כמעט מיליון שקל לשוק בטווח זמן קצר ועדיף לבנות את התיק והביטחון בהשקעה לאורך שנים.

אם אתה יותר מתחבר לנדלן ופחות לשוק ההון, אז לפי מה שכתבת יש לך יכולת רכישה של 3 מיליון ועוד מה שתרוויח מהדירה בבאר שבע, כלומר כמעט 4 מיליון ביכולת רכישה, זה יכול להספיק ל2 דירות במרכז שבטווח הארוך ככהנ יניבו לך הרבה מאוד כסף, אבל בטווח הקצר בכלל לא כי תשואת השכירות במרכז נמוכה מאוד, וכדי לקנות 2 דירות במרכז עם הכסף שיש לך תצטרך להשתמש במינוף גבוה, כמובן שצריך גם לתכנן היטב את התזרים אם תבחר בכיוון הזה, כי קשה לייצר תזרים מאוזן עם מינוף גבוה מנדלן במרכז הארץ.

 

[aviranze]

פחות מרגיש בנוח עם שוק ההון ואני בהחלט עלול לבצע החלטה פזיזה במשיכת כספים ברגע שהשוק ירד..

לאחר המכירה של הנכס הקיים אוכל לבוא עם הון של 1.5 מ' למרות שהעדיפות שלי היא לשים רק מחצית מהסכום (זה מספיק בכדי להגיע לנכס בסדר גודל של 2-2.5 מ' נכס).

אמקד את שאלתי,
עד כמה פוגע מס הרכישה בכדאיות שבקניית נכס להשקעה קצרה (כ-3 שנים מקסימום), כלומר דירה יחידה פוטרת אותי ממס של עד 1.7+\- כמה אצטרך לשלם מס על המדרגה של עד 2.5 מ' נניח

בנוסף לדירה של 1.7 אני מבקש מימון של 50% מהבנק ואז התנאים שאקבל טובים יותר מאשר אם אבקש 70% מימון וכן הלאה....

איפה הייתם מניחים את הקו שמשאיר את העסקה כדאית בהיבט המיסוי ותנאי המשכנתא (לאור תנאי הפתיחה שכתבתי לכם): נכס ב 1.7 \ 2 \ 2.2 \ 2.5 וכו וכו'.


נצא מנקודת הנחה שארכוש דירה במחיר שוק ולא מתחת, ולפי הסכום הרצוי אדע לאיזה נכס לפנות (נניח 1.7 זה בת ים, 2.5 אכוון להרצליה וכו')


תודה רבה

 

[aviranze]

אתה יכול להרשם כמשפר דיור אם אתה עומד מבחינת הקריטריונים

נראה לי לא ריאלי בכלל, מה שהם מציעים למשפרי דיור אלו רק דירות בבאר שבע בשכונות קצה (לא קרוב לכלום) שאף אחד אחר לא קונה גם ככה. בבאר שבע ההשקעות המובילות הם סביב בית החולים אוניברסיטה וכו' .

 

[הורדוס]

פחות מרגיש בנוח עם שוק ההון ואני בהחלט עלול לבצע החלטה פזיזה במשיכת כספים ברגע שהשוק ירד..

מעולה, להיות ריאלי עם עצמך זה חשוב מאוד.

לאחר המכירה של הנכס הקיים אוכל לבוא עם הון של 1.5 מ' למרות שהעדיפות שלי היא לשים רק מחצית מהסכום (זה מספיק בכדי להגיע לנכס בסדר גודל של 2-2.5 מ' נכס).

למה להשאיר 750,000 בצד ולקחת משכנתא?
אתה יכול פשוט לא למכור את הדירה בבאר ולקנות רק עם המיליון שיש לך כמו שהצעתי.

למה רק 1.5 מיליון? כמה שווה הדירה בבאר שבע? אמרת שיש לך מיליון פלוס הדירה בבאר שבע, אין דירות ליד האוניברסיטה ב500,000 היום, ולא תצטרך לשלם מס שבח כי זאת דירה יחידה אז המספרים לא מסתדרים לי.

 

[aviranze]

מעולה, להיות ריאלי עם עצמך זה חשוב מאוד.


למה להשאיר 750,000 בצד ולקחת משכנתא?
אתה יכול פשוט לא למכור את הדירה בבאר ולקנות רק עם המיליון שיש לך כמו שהצעתי.

למה רק 1.5 מיליון? כמה שווה הדירה בבאר שבע? אמרת שיש לך מיליון פלוס הדירה בבאר שבע, אין דירות ליד האוניברסיטה ב500,000 היום, ולא תצטרך לשלם מס שבח כי זאת דירה יחידה אז המספרים לא מסתדרים לי.

לאחר המכירה אני באיזור ה 2 מ' אבל כשרכשתי את הדירה נעזרתי באח (משפחה) בחצי מ' ויש את השיקול של להשיבו כעת.

להשאיר את הדירה יעלה 8% מס רכישה לדירה הבאה (והדירה הבאה יקרה יותר) + לא אהיה זכאי למסלול פתור מס שבח בעתיד.
להעביר להורים, איני בטוח שזוהי ההחלטה הנכונה מאחר והדירה לא ממונפת כלל וגם יעלה במיסוי מאחר ויש דירה אחת כבר על שמם.

1. אני יכול לשמור את החצי הנוספים ואז לבוא עם הון עצמי גבוה יחסית של 2 מ' (אם יש יתרון מובהק כנראה שאצא לדרך הזו אך לדעתי המיסוי מוריד מהכדאיות מאוד)
2. כנל לגבי רכישת שתי דירות עם הון עצמי של 1מ לכל אחת. זה יכול להיות רעיון טוב אם אני הולך לטווח הארוך ואני דווקא דוגל יותר באסטרטגיה של יותר צעדי קנייה מכירה וניסיון מינוף במכירות.
3. חשבתי שאם אפנה ליעד של דירה בטווח 2מ' ואבוא עם 750K הון עצמי מבחינת המספרים והכדאיות היא די ריאלית. את יתר הסכום אשקיע באפיק אחר שוק ההון\נדלן ביעד אחר עם שותפות.


דעתכם?

 

[הורדוס]

השאלה הכי חשובה היא אם אתה רוצה להחזיר את ההלוואה מקרוב המשפחה עכשיו.

בהנחה ואין לך צורך להחזיר בשנים הקרובות את החצי מיליון כל עוד אתה לא מוכר את הדירה בבאר שבע, הצעד הכי טוב לדעתי יהיה לקנות עוד דירה, נכון זה לא נעים לשלם מס רכישה, אבל מהדירה בבאר שבע אתה מרוויח כרגע תשואת שכירות של 7% כי רק חצי מהכסף שהושקע שם הוא שלך, אם תדאג להשביח אותה תוכל להגיע לכמעט 10% וזה בלי לקחת בחשבון עליית ערך.

ואז תוכל לקנות דירה במרכז עם המיליון שיש לך, וגם במידה והתזרים מההשקעה במרכז יהיה קצת שלילי התזרים מהדירה בבאר שבע יאזן אותו.

הרעיון להשאיר 750,000 בצד ולחשוב בהמשך מה לעשות איתם הוא גרוע לדעתי. אתה צריך לצאת לפרויקט הזה עם תכנית מראש, אפילו אם תשנה את דעתך באמצע.

עוד רעיון הוא להציע לקרוב המשפחה ששכר הדירה מהדירה בבאר שבע יעבור אליו מעכשיו עד שיושלם כל החוב, ככה אולי שניכם תרגישו בנוח עם זה, ולך עוד לכל היותר עשור תהיה דירה בבאר שבע ללא כל חוב, ועוד דירה במרכז עם משכנתא לא גדולה.