בחירת דירה בפרוייקט מחיר למשתכן

[לורם איפסום]

הי, אשמח לחוות דעת ממי שמבין בתחום:
זכינו בהגרלה של מחיר למשתכן בסביבות מרכז הארץ בה יש פער גדול בין מחיר הדירה לשווי השוק שלה.
הייעוד המקורי של הדירה הוא למגורים מאחר ואנחנו גרים בסביבה ומרכז החיים שלנו באזור הזה.

האם כדאי לקנות דירה גדולה יותר מהמתוכנן ומהיכולת הכלכלית (מבחינת ההחזר החודשי), כדי למכור אחר כך בשוק ולקנות דירה קטנה יותר באותו אזור? (ההגרלה היתה לפני כמה שנים, כך שלא נצטרך לחכות שבע שנים כדי למכור).
האם ההתעסקות עם זה (תשלום של מיסים, מתווכים, הלוואות עבור החזר חודשי גדול יותר עד למכירה, התעסקות עם השכרה באמצע עד שיהיה אפשר למכור ועוד) - שווה רווח משוער של 300-400K? (הפער בין הדירה הגדולה לקטנה בשוק החופשי)?
או שאחרי המיסים ודברים שאולי לא חשבנו עליהם, לא יישאר רווח משמעותי שמצדיק את כאב הראש הזה? ואולי הסיכון גדול מידי...

 

[ExeAction]

האם כדאי לקנות דירה גדולה יותר מהמתוכנן ומהיכולת הכלכלית (מבחינת ההחזר החודשי), כדי למכור אחר כך בשוק ולקנות דירה קטנה יותר באותו אזור? (ההגרלה היתה לפני כמה שנים, כך שלא נצטרך לחכות שבע שנים כדי למכור).

אתה כותב מרומז מדי, תן מספרים.. כמה הכנסה כמה הון עצמי כמה עולה וכו'. אי אפשר להסיק כלום.
כמובן שכדאי למקסם את הרווח אבל אם אתה לא מסוגל להרשות את זה לעצמך אז מה השאלה?

האם ההתעסקות עם זה (תשלום של מיסים, מתווכים, הלוואות עבור החזר חודשי גדול יותר עד למכירה, התעסקות עם השכרה באמצע עד שיהיה אפשר למכור ועוד) - שווה רווח משוער של 300-400K? (הפער בין הדירה הגדולה לקטנה בשוק החופשי)?

נראה שווה אם זה אומר תוספת של 300/400 אלף שקל רווח לדעתך. (אין מיסים). אתה יכול לעשות את החשבון בעצמך עבור עו"ד ומתווך.

או שאחרי המיסים ודברים שאולי לא חשבנו עליהם, לא יישאר רווח משמעותי שמצדיק את כאב הראש הזה?

תחשב באקסל

ואולי הסיכון גדול מידי...

אולי

 

[הורדוס]

האם כדאי לקנות דירה גדולה יותר מהמתוכנן ומהיכולת הכלכלית (מבחינת ההחזר החודשי)

כדאי להעריך את ההזדמנות שקיבלתם ולנסות לקחת אותה בשתי ידיים, להכין תקציב משפחתי, לעקוב אחרי ההוצאות וההכנסות, להתייעץ עם הפורום אחרי שעשיתם שיעורי בית מקיפים וללכת לבעל מקצוע מתחום המימון או ללמוד לעומק את תחום המשכנתאות, זה לא כזה מורכב לדעתי אבל מסוכן מאוד לזלזל בנושא.

חוץ מזה, כאשר אנשים כותבים כאן פוסטים מפורטים הם לרוב מקבלים הרבה תגובות עם שאלות, ביקורת ו/או מחמאות שעוזרות להם לנתח את הדברים יותר לעומק על מנת לפעול בהתאם.

 

[לורם איפסום]

מעריכה את התגובות. תודה.
קצת נרתעת מלפרט בפורום ציבורי, אבל אנסה להיות יותר ספציפית.
קצת רקע עלינו:
בני זוג בשנות השלושים המאוחרות - בואכה ארבעים, אקדמאים ועוסקים בתחומי החינוך והטיפול עם מספר ילדים מעל הממוצע.
אנחנו לא בדיוק סולידיים בהרגלי הצרכנות שלנו בכל מה שקשור לבריאות, חינוך, נוחות, אבל כן נמנעים מהוצאת כספים על מותגים, אביזרים שאין להם שימוש פרקטי, בילויים או הוצאות בגלל לחץ חברתי.
בשנים הראשונות שלנו כמשפחה בעיקר נמנענו מכניסה לחובות או ליתרה שלילית , ובשנים האחרונות התחלנו לחסוך לקראת דירה, למרות שהיינו מיואשים מהאפשרות הזו. ככל שחסכנו - מחירי הדירות קפצו פי כמה וכמה (כיום ההכנסה למשפחה קצת יותר מהממוצע, אבל המשפחה גדולה ב"ה, ולכן אחוזי חיסכון נמוכים, כ - 10% מההכנסות).
עם הזכייה בהגרלה, הגיעה התקווה, והחלום לדירה הפך להיות יותר אפשרי.
מנהלים לאחרונה מעקב אחרי הכנסות והוצאות.

אפשר להבין שפרישה מוקדמת רחוקה מאיתנו מאוד, וכרגע היא בכלל לא יעד ריאלי עבורנו .
היעדים שלנו בתחום הכלכלי- משפחתי הם: להשיג יציבות יחסית בנושא המגורים, לכלכל את המשפחה ולדאוג לצרכיה, להפריש לפנסיה, לקרנות השתלמות ולחסכונות קטנים לילדים עבור לימודים, לחסוך להוצאות מתוכננות ולא מתוכננות. שאיפה רחוקה יותר: לחסוך עבור עזרה לילדים בעתיד.

התכנון המקורי שלנו היה להקצות כ 20% מההכנסות שלנו עבור המשכנתא העתידית לדירה למגורים בת 4 חדרים.
אנחנו רוצים להשאיר מרווח ביטחון וחיסכון, וגם להתכונן להפתעות כמו עליית ריביות.

עבור דירת 5 חדרים בפרוייקט בו זכינו נצטרך להקצות כ 25% מההכנסות. זה לא בלתי אפשרי , אבל נהיה חשופים יותר לסיכונים והפתעות לא נעימות (הוצאות לא מתוכננות או כאלו שלא נערכנו אליהם מספיק).

בפרוייקט שלנו הפער בין דירת 4 חדרים ל - 5 חדרים יכול להסתכם בכ 100K.
בשוק הפער יכול להיות בין 300 ל 600K לפי מה שבדקנו.
מבחינת הון עצמי, הוא מספיק גם לדירה הקטנה יותר וגם לזו הגדולה (יש לנו קצת יותר מהמינימום הנדרש במחיר למשתכן, כ 20-25 אחוזים במקום 10 אחוזים).

האם להסתפק בדירה צנועה בת 4 חדרים (יחסית לגודל המשפחה) כשסעיף הדיור לא נוגס חלק גדול מידי מההוצאות?
או לקנות דירה גדולה יותר בת 5 חדרים במטרה למכור אותה ולקנות קטנה יותר, ולקחת בחשבון שאם יהיו הפתעות כלשהן נצטרך לקחת אולי הלוואה נוספת, כדי לעמוד בתשלומים עד למכירת הדירה.

יש גם סיכון שפשוט נרצה להשאיר לעצמנו את הדירה הגדולה יותר בגלל הנוחות.

מקווה שהייתי ברורה יותר.

אשמח להפניות למקורות טובים בנושא משכנתאות או להכוונה מדוייקת יותר מהם שיעורי בית מקיפים.

 

[סול]

איזו תשובה מבולגנת. כשביקשו ממך פרטים לא ביקשו מידע ספציפי עליכם. כתבת שאת נרתעת מלפרט בפורום ציבורי ואז כתבת על עצמכם הרבה מידע אישי, ועדיין את המידע הרלוונטי והפשוט שביקשו ממך לא כתבת..
אז אני אנסה לעזור, מה שביקשו ממך כדי לדעת ולעזור לכם בדיוק מירבי (שהרי זה מה שאת בעצם מבקשת - "מיקוד") זה:

מחיר דירת ארבעת החדרים
מחיר דירת חמשת החדרים
המיקום של שתיהן
כמה אתם מרוויחים בחודש - רצוי.
בקיצור, דברי במספרים גברת.

זה יוכל לעזור לתת לך תשובה ממוקדת ובריאה.
מכל הבלאגן שרשמת, נראה שההבדל בין ה20 ל25% הוא לא מהותי ו100K הפרש בין דירה לדירה הוא בדיחה, כזה שכדאי לך לעמוד בו גם בלי למכור את הדירה אחר כך.
כל זה "לכאורה" כי לא ממש פירטת את המחירים ולכן לא תקבלי את העזרה המקסימלית נכון להרגע.
למשל- לעיתים רואים שההוצאות של משפחה מאד גבוהות ואז יש מקום לשאול אם אפשר לצמצם אותן. כשאת לא כותבת את זה את למעשה "מקבעת" את הנתון. המשכנתה תהיה 25% מההוצאות ויהי מה לנצח. לא ככה מקבלים עצה. צריך לשמור את מה שגמיש גמיש ולראות כיצד למקסם את המצב. זאת אבן היסוד בעיני לחשיבה יצירתית ובהירה.
בהצלחה.

 

[Redroze]

בהתבסס על מעט המידע שפרסמת הייתי הולך על הדירה הגדולה מ-2 סיבות:
1. היא מתאימה יותר לכמות הילדים שלכם כיום.
2. במידה ותרגישו בעתיד שהמשכנתא חונקת, תוכלו לממש באופן מיידי את הדירה.

הטיפ היחיד שיש לי לתת לכם זה לוודא שחישבתם בתוך ההון העצמי הצמדה למדד. מכיוון שרשמתם שזה פרויקט ישן של מחיר למשתכן, הוא כנראה נכנס תחת התקופה שבה ההצמדה למדד של מחיר הדירה נכנסת לתוקף מרגע הזכיה של הקבלן במכרז. ולא מרגע קבלת ההיתר כמו בפרויקטים חדשים יותר.
אני מכיר פרויקטים שהיו יכולים טכנית להסתפק בהון עצמי של 100 אלף ש"ח אבל בגלל ההצמדה למדד נאלצו לגייס הון עצמי של יותר מ-250 אלך ש"ח (הבנק לא מממן את ההצמדה).

 

[הורדוס]

בהתבסס על מעט המידע שפרסמת הייתי הולך על הדירה הגדולה מ-2 סיבות:
1. היא מתאימה יותר לכמות הילדים שלכם כיום.
2. במידה ותרגישו בעתיד שהמשכנתא חונקת, תוכלו לממש באופן מיידי את הדירה.

הטיפ היחיד שיש לי לתת לכם זה לוודא שחישבתם בתוך ההון העצמי הצמדה למדד. מכיוון שרשמתם שזה פרויקט ישן של מחיר למשתכן, הוא כנראה נכנס תחת התקופה שבה ההצמדה למדד של מחיר הדירה נכנסת לתוקף מרגע הזכיה של הקבלן במכרז. ולא מרגע קבלת ההיתר כמו בפרויקטים חדשים יותר.
אני מכיר פרויקטים שהיו יכולים טכנית להסתפק בהון עצמי של 100 אלף ש"ח אבל בגלל ההצמדה למדד נאלצו לגייס הון עצמי של יותר מ-250 אלך ש"ח (הבנק לא מממן את ההצמדה).

מחזק, הפרט הזה ועוד רבים אחרים בנושאי המימון יכולים לעשות הבדל בין חדלות פרעון לרווח כספי משמעותי, ממליץ לכם לקחת יועץ מימון טוב שיעזור לכם כי ניכר שאתם לא שוחים בחומר.