הערכת מחיר דירה למשתכן ותועלת שולית פוחתת למטר

romrom

משתמש רשום
הצטרף ב
14/3/19
הודעות
15
דירוג
0
שלום!

זכיתי בהגרלת מחיר למשתכן (בבת חפר).
אני מנסה להעריך כדאיות כשהמדד העיקרי שלי הוא גובה ההנחה ביחס למחיר שוק.

1.
עוד אין היתר בניה ותמהיל דירות.
לפי המכרז, שטח עיקרי של דירה ממוצעת בשטחי ההגרלה הוא 110 מ"ר. למיטב הבנתי (ממקורות מחוץ למכרז) השטח העיקרי לא כולל ממ"ד (ככה"נ 12 מ"ר מתנאים שונים במכרז) ומרפסת (12-14 מ"ר). ובנוסף יש חניה. לחלק מהדירות יהיה מחסן, גן וגג אך נתעלם לצורך הפשטה.
חישוב לפי המקדמים השונים והמחיר למטר בהגרלה (7200~) יוביל שדירה ממוצעת תיאורטית כזו (4.5/5 חדרים לפי מפרט מחיר למשתכן) תעלה לפני הצמדה 920k~₪.

הנעלם הוא איך להעריך שווי שוק של דירה כזו? בבת חפר כרגע יש רק וילות והפרויקט הזה הוא בניה רוויה של 3-4 קומות.
במדלן ויד 2 מצאתי טווח רחב ואני לא יודע כמה הוא רלוונטי לפרויקט החדש.
חשבתי לקחת שכונה אחרת לחלוטין שיש בה גם וילות וגם בניה רוויה ולנסות למצוא את היחס ביניהן ולקוות שהוא ישאר אותו דבר בבת חפר, אבל אני לא באמת יודע למצוא פילוח כזה.

2.
תהייה שניה שיש לי בנוגע למחיר למשתכן נוגעת לאופי הלינארי של התמחור ביחס לגודל. יש מחיר אחיד למטר.
סביר שבפרויקט יהיו דירות בגדלים שונים ואני ארצה כאמור למקסם את ההנחה.
אני לא מומחה נדל"ן אבל אני מניח שבשוק יש תועלת שולית פוחתת לכל מטר.
איך אני יכול להעריך איזה שטח דירה גדול מדי כדי למקסם הנחה (כי המחיר למטר בשוק נהיה נמוך מדי).

תודה רבה! :)
 

אורי ג.

משתמש בכיר
הצטרף ב
10/8/15
הודעות
18,005
דירוג
25,196
אני לא מומחה נדל"ן אבל אני מניח שבשוק יש תועלת שולית פוחתת לכל מטר.
נכון אבל לא תמיד, לפעמים נדרש מספר מטרים מועט כדי להוסיף עוד חדר לדוגמא ואז דווקא התועלת השולית יכולה לעלות.
סביר שבפרויקט יהיו דירות בגדלים שונים ואני ארצה כאמור למקסם את ההנחה.
טעות לדעתי, תנסה למקסם את הרווח, לא את ההנחה.
 

אורי ג.

משתמש בכיר
הצטרף ב
10/8/15
הודעות
18,005
דירוג
25,196
מה ההבדל במקרה הזה?
עדיף לדעתי להשקיע 500 שקל בשביל להרוויח 500 שקל ולא להשקיע 100 שקל בשביל להרוויח 200 שקל וצריך לקחת בחשבון גם מינוף ומס.
בבנק בסוף מפקידים כסף, לא אחוזים.
 

romrom

משתמש רשום
הצטרף ב
14/3/19
הודעות
15
דירוג
0
עדיף לדעתי להשקיע 500 שקל בשביל להרוויח 500 שקל ולא להשקיע 100 שקל בשביל להרוויח 200 שקל וצריך לקחת בחשבון גם מינוף ומס.
בבנק בסוף מפקידים כסף, לא אחוזים.
כן אני מסכים.
מניח שבגדלים סבירים יהיה רווח על כל מטר נוסף.

יש רעיונות איך להעריך שווי שוק של דירה כזו? אני לא יודע אפילו אם זה קרוב יותר למיליון או 2 מיליון
 

הורדוס

משתמש ותיק
הצטרף ב
14/1/21
הודעות
434
דירוג
372
כן אני מסכים.
מניח שבגדלים סבירים יהיה רווח על כל מטר נוסף.

יש רעיונות איך להעריך שווי שוק של דירה כזו? אני לא יודע אפילו אם זה קרוב יותר למיליון או 2 מיליון
במיקום הזה הרבה יותר קרוב ל2 לדעתי, אין ספק.

נסה למצוא את המוצר החליפי, שהוא בית קרקע באותו גודל ולהוריד חצי מיליון ותראה שעדיין העסקה מאוד כדאית, כמובן שבפועל אין דרך לדעת בוודאות מה יהיה ההפרש, אבל יש גם אנשים שמעדיפים דירה בבניין חדש על בית פרטי.

חשבתי לקחת שכונה אחרת לחלוטין שיש בה גם וילות וגם בניה רוויה ולנסות למצוא את היחס ביניהן ולקוות שהוא ישאר אותו דבר בבת חפר, אבל אני לא באמת יודע למצוא פילוח כזה.
אני חושב שבקדימה/צורן קרה תהליך דומה.


עוד אין היתר בניה.
במיוחד בהתחשב בזה הייתי לוקח את הדירה הכי גדולה בהינתן והייתי יכול לשלם עליה.
מאוד סביר שעד שהבנייה תסתיים עוד הרבה שנים מחיר השוק כבר יפתח פער ענק מהמחיר בו אתה רוכש.
 

romrom

משתמש רשום
הצטרף ב
14/3/19
הודעות
15
דירוג
0
נסה למצוא את המוצר החליפי, שהוא בית קרקע באותו גודל ולהוריד חצי מיליון ותראה שעדיין העסקה מאוד כדאית, כמובן שבפועל אין דרך לדעת בוודאות מה יהיה ההפרש, אבל יש גם אנשים שמעדיפים דירה בבניין חדש על בית פרטי.
לפי זה דירה תהיה שווה 2.4+~
אני חושב שבקדימה/צורן קרה תהליך דומה.
לפי זה 2.5+~

תודה על התשובות!
נשמע לי לא הגיוני שתהיה הנחה של 1.5M במחיר למשתכן, אפילו אם הדירה תהיה מוכנה רק עוד 5 שנים. שיטוט קצת באינטרנט מדבר על הנחות של כמה מאות אלפי שקלים בודדים.
מה אני מפספס?

בכל מקרה אפילו אם אני טועה וזה רק 50% ממה שאמרתי זה עדיין משתלם מאד.
 

הורדוס

משתמש ותיק
הצטרף ב
14/1/21
הודעות
434
דירוג
372
לפי זה 2.5+~
מה החישוב?


בכל מקרה אפילו אם אני טועה וזה רק 50% ממה שאמרתי זה עדיין משתלם מאד.
זה העיקר.



נשמע לי לא הגיוני שתהיה הנחה של 1.5M במחיר למשתכן, אפילו אם הדירה תהיה מוכנה רק עוד 5 שנים. שיטוט קצת באינטרנט מדבר על הנחות של כמה מאות אלפי שקלים בודדים.
מה אני מפספס?
אני עוד לא מצאתי מקור עם כתבות על נדלן ברמה סבירה, אז לא הייתי בונה על כתבות בעיתונים הפופולרים.

וסביר מאוד שלדירה יקח יותר מחמש שנים, יש אחרים בפורום שידעו לתת גבול תחתון יותר מדויק.
 

האזרח הקטן

משתמש בכיר
הצטרף ב
5/3/21
הודעות
4,279
דירוג
4,837
שיטוט קצת באינטרנט מדבר על הנחות של כמה מאות אלפי שקלים בודדים.
מה אני מפספס?
במחיר למשתכן המחיר נקבע ביחס למחיר השוק במועד המכרז, ומאותו רגע הוא מקובע (עד כדי הצמדה למדד תשומות הבניה, שמוחלת או ממועד המכרז או ממועד קבלת ההיתר - תלוי מכרז).
אז אם בינתיים חלפו להם 3-4 שנים ומחיר השוק עלה, המחיר למשתכן נותר באותו מקום והפער גדל מאוד. לכן זה לא נדיר למצוא דירות מחיר למשתכן עם פער עצום ממחיר השוק.
 

האזרח הקטן

משתמש בכיר
הצטרף ב
5/3/21
הודעות
4,279
דירוג
4,837
וסביר מאוד שלדירה יקח יותר מחמש שנים, יש אחרים בפורום שידעו לתת גבול תחתון יותר מדויק.
יותר רלוונטי מתי חותמים על חוזה ולא מועד סיום הבנייה.
 

romrom

משתמש רשום
הצטרף ב
14/3/19
הודעות
15
דירוג
0
מה החישוב?
הסתכלתי ביד 2 על היחס בין בתים פרטיים לדירות 4-5 חדרים 100-120 מהר בקדימה-צורן ויצא לי 1.15-1.2.

הסתכלתי על המחירים של בתים פרטיים דומים בבת חפר (2.9~) וחילקתי באותו יחס.
וסביר מאוד שלדירה יקח יותר מחמש שנים, יש אחרים בפורום שידעו לתת גבול תחתון יותר מדויק.
למרות שכתוב בחוזה הבניה מהמכרז שיקח ליזם 15 חודשים עד לשלב 42 (טופס ד') החל ממסירת השטחים ליזם (שלב 05)?
בהנחה ומה שכתוב באתר בת חפר נכון (עודכן לפני כמה ימים), היזם אמור לקבל את השטחים עד סוף השנה. אז על הנייר זה טופס ד' עוד שנתיים.
 

האזרח הקטן

משתמש בכיר
הצטרף ב
5/3/21
הודעות
4,279
דירוג
4,837
הסתכלתי ביד 2 על היחס בין בתים פרטיים לדירות 4-5 חדרים 100-120 מהר בקדימה-צורן ויצא לי 1.15-1.2.
נשמע יחס נמוך מדי, איך השווית את השטח? לפי שטח בנוי? שטח מגרש?
 

romrom

משתמש רשום
הצטרף ב
14/3/19
הודעות
15
דירוג
0
נשמע יחס נמוך מדי, איך השווית את השטח? לפי שטח בנוי? שטח מגרש?
שטח בנוי (לדעתי). ובעיקר לדעתי N קטן מדי ועשיתי את זה כנראה בצורה רשלנית מדי. יכול להיות שהמספר הקטן של דירות שראיתי הן חדשות עם נוף יפה.

מה לדעתך יחס הגיוני יותר?
 

האזרח הקטן

משתמש בכיר
הצטרף ב
5/3/21
הודעות
4,279
דירוג
4,837
מה לדעתך יחס הגיוני יותר?
משער שלפחות 1.5, אבל בכל מקרה צריך להתחשב בשטח המגרש. 120 בנוי על 200 מ"ר מגרש זה לא כמו 120 מ"ר בנוי על 300 מ"ר.
בטח אורי מכיר איזה חישוב אצבע.
 

romrom

משתמש רשום
הצטרף ב
14/3/19
הודעות
15
דירוג
0
משער שלפחות 1.5, אבל בכל מקרה צריך להתחשב בשטח המגרש. 120 בנוי על 200 מ"ר מגרש זה לא כמו 120 מ"ר בנוי על 300 מ"ר.
דיברתי עם כמה מתווכים באיזור להעריך שווי דירה כזו וההערכה הממוצעת קלעה ליחס ששיערת. כל הכבוד על הדיוק! :)
אמנם זה פחות מ-2M אבל עדיין רווח יפה.
בטח אורי מכיר
למרות שכתוב בחוזה הבניה מהמכרז שיקח ליזם 15 חודשים עד לשלב 42 (טופס ד') החל ממסירת השטחים ליזם (שלב 05)?
בהנחה ומה שכתוב באתר בת חפר נכון (עודכן לפני כמה ימים), היזם אמור לקבל את השטחים עד סוף השנה. אז על הנייר זה טופס ד' עוד שנתיים.
הזמנים האלו הגיוניים?
@אורי ג. אתה במקרה יודע?
 
נושאים דומים
פותח הנושא כותרת פורום תגובות תאריך
ק הערכת מחיר דירה כאשר אין אפשרות להשכיר או למכור אותה נדל"ן 49
T הערכת סיכון - תשלום 100% מראש בדירה על הנייר נדל"ן 18
A התייעצות לגבי הערכת סיכונים במינוף שוק ההון 12
י התייעצות לגבי הערכת סיכונים/סיכויים שוק ההון 3
N הערכת שמאי נדל"ן 5
S הערכת תשואה בהלמן אלדובי פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 2
Ron.B הערכת שווי בעלות בנכס דמי מפתח נדל"ן 12
ה ריהוט ישן - הערכת שווי אוף טופיק 10
N הערכת שמאי למשכנתא נדל"ן 29
S עזרה -למידת הערכת שווי חברות שוק ההון 11
S הערכת שווי למשכנתא - דירה על הנייר נדל"ן 18
Y הערכת סיכון של אג"ח שוק ההון 7
A הערכת שווי לדירה במצב רעוע נדל"ן 38
שלי טיול ליפן-הערכת עלויות אוף טופיק 16
S הערכת תשואות - למה ואיך? שוק ההון 3
Oracle הערכת שווי תיק מבוסס דולרים שוק ההון 5
Powerslave הערכת סיבולת סיכון שוק ההון 43
א הערכת ייעוץ פנסיוני צרכנות פיננסית 1
flower הערכת נכסים שוק ההון 3
yanosh34 הערכת שווי דירה נדל"ן 109
ה הערכת תשואה חלופית שוק ההון 13
T שאלת דירה בהנחה (מחיר למשתכן) נדל"ן 10
S מחיר למשתכן - 5 או 6 חדרים נדל"ן 18
מ מחיר מופחת נדל"ן 28
c881 כתבה כרגע על מחיר למשתכן בראש העין נדל"ן 45
J מחיר קרן סל לעומת המדד שאחריו היא עוקבת שוק ההון 12
stamEhad מה ההבדל בין "מחיר מופחת" ל"מחיר למשתכן"? נדל"ן 5
A חוק חדש מדד תשומות הבנייה - האם חל רטרואקטיבית? עליית מחיר הבנייה ללא מרכיב הקרקע נדל"ן 4
ד הצעת מחיר ראשונה במכירת דירה נוטה להיות ההצעה הכי טובה? נדל"ן 10
מ ריבית משכנתא בחלקים - מחיר למשתכן נדל"ן 5
A התלבטות - מחיר למשתכן \ דירה להשקעה \ דירת מגורים והיכן? נדל"ן 14
ל מחיר למשתכן 2022 מהו השם העדכני של הפרויקט? נדל"ן 1
כנשר האם הדירות בהגרלת מחיר למשתכן תמיד ללא היתר בניה? נדל"ן 15
E כדאיות מחיר למשתכן נדל"ן 8
R Mtf 5122569 מחיר לא זז שוק ההון 6
D מניות דואליות - השפעת מחיר המניה והבדלים בימי מסחר שוק ההון 1
ת האם יש לי דרך כלשהי לדעת, בערך, מה יהיה מחיר הדלק בכל חודש? מינימליזם, חסכנות ואנטי-צרכנות 7
ישראלי מצוי מחיר מטרה החדש נדל"ן 4
L מחיר למשתכן באמצע החיים נדל"ן 65
D מחיר למשתכן + בעלות בדירה או ירושה מחוץ לארץ נדל"ן 3
I מחיר למשתכן במיקום קצת שונה נדל"ן 31
A שופרסל - מוכרת מוצרים בתוקף קצר בחצי מחיר !? מינימליזם, חסכנות ואנטי-צרכנות 29
T מחיר למשתכן 5 או 6 חדרים נדל"ן 4
T מ״משתכן צעיר״ ל״מחיר למשתכן״ נדל"ן 0
שם משתמש בעייתי מה זה "שער"? ומה זה "מחיר קניה/פדיון"? שוק ההון 6
P באיזה תמהיל משכנתא לבחור? דירת מחיר למשתכן בנתיבות נדל"ן 8
stamEhad מחיר למשתכן לזוג צעיר - עסקה משתלמת תמיד או לא בהכרח? נדל"ן 10
מ פער מחיר gaps שוק ההון 9
F הוצע לי להשכיר את דירתי ל-3 שנים מעל מחיר שוק, כולל שיפוץ הדירה על חשבונם. יש קאצ'? נדל"ן 1
R מערכת האורדרנט מראה מחיר רכישת קרן שונה (גבוה יותר) ביחס למחיר שבו נקנתה לפני חודש ברוקרים ופלטפורמות מסחר 15

נושאים דומים

למעלה