הערכת מחיר דירה למשתכן ותועלת שולית פוחתת למטר

[romrom]

שלום!

זכיתי בהגרלת מחיר למשתכן (בבת חפר).
אני מנסה להעריך כדאיות כשהמדד העיקרי שלי הוא גובה ההנחה ביחס למחיר שוק.

1.
עוד אין היתר בניה ותמהיל דירות.
לפי המכרז, שטח עיקרי של דירה ממוצעת בשטחי ההגרלה הוא 110 מ"ר. למיטב הבנתי (ממקורות מחוץ למכרז) השטח העיקרי לא כולל ממ"ד (ככה"נ 12 מ"ר מתנאים שונים במכרז) ומרפסת (12-14 מ"ר). ובנוסף יש חניה. לחלק מהדירות יהיה מחסן, גן וגג אך נתעלם לצורך הפשטה.
חישוב לפי המקדמים השונים והמחיר למטר בהגרלה (7200~) יוביל שדירה ממוצעת תיאורטית כזו (4.5/5 חדרים לפי מפרט מחיר למשתכן) תעלה לפני הצמדה 920k~₪.

הנעלם הוא איך להעריך שווי שוק של דירה כזו? בבת חפר כרגע יש רק וילות והפרויקט הזה הוא בניה רוויה של 3-4 קומות.
במדלן ויד 2 מצאתי טווח רחב ואני לא יודע כמה הוא רלוונטי לפרויקט החדש.
חשבתי לקחת שכונה אחרת לחלוטין שיש בה גם וילות וגם בניה רוויה ולנסות למצוא את היחס ביניהן ולקוות שהוא ישאר אותו דבר בבת חפר, אבל אני לא באמת יודע למצוא פילוח כזה.

2.
תהייה שניה שיש לי בנוגע למחיר למשתכן נוגעת לאופי הלינארי של התמחור ביחס לגודל. יש מחיר אחיד למטר.
סביר שבפרויקט יהיו דירות בגדלים שונים ואני ארצה כאמור למקסם את ההנחה.
אני לא מומחה נדל"ן אבל אני מניח שבשוק יש תועלת שולית פוחתת לכל מטר.
איך אני יכול להעריך איזה שטח דירה גדול מדי כדי למקסם הנחה (כי המחיר למטר בשוק נהיה נמוך מדי).

תודה רבה!

 

[אורי ג.]

אני לא מומחה נדל"ן אבל אני מניח שבשוק יש תועלת שולית פוחתת לכל מטר.

נכון אבל לא תמיד, לפעמים נדרש מספר מטרים מועט כדי להוסיף עוד חדר לדוגמא ואז דווקא התועלת השולית יכולה לעלות.

סביר שבפרויקט יהיו דירות בגדלים שונים ואני ארצה כאמור למקסם את ההנחה.

טעות לדעתי, תנסה למקסם את הרווח, לא את ההנחה.

 

[romrom]

טעות לדעתי, תנסה למקסם את הרווח, לא את ההנחה.

מה ההבדל במקרה הזה?

 

[אורי ג.]

מה ההבדל במקרה הזה?

עדיף לדעתי להשקיע 500 שקל בשביל להרוויח 500 שקל ולא להשקיע 100 שקל בשביל להרוויח 200 שקל וצריך לקחת בחשבון גם מינוף ומס.
בבנק בסוף מפקידים כסף, לא אחוזים.

 

[romrom]

עדיף לדעתי להשקיע 500 שקל בשביל להרוויח 500 שקל ולא להשקיע 100 שקל בשביל להרוויח 200 שקל וצריך לקחת בחשבון גם מינוף ומס.
בבנק בסוף מפקידים כסף, לא אחוזים.

כן אני מסכים.
מניח שבגדלים סבירים יהיה רווח על כל מטר נוסף.

יש רעיונות איך להעריך שווי שוק של דירה כזו? אני לא יודע אפילו אם זה קרוב יותר למיליון או 2 מיליון

 

[הורדוס]

כן אני מסכים.
מניח שבגדלים סבירים יהיה רווח על כל מטר נוסף.

יש רעיונות איך להעריך שווי שוק של דירה כזו? אני לא יודע אפילו אם זה קרוב יותר למיליון או 2 מיליון

במיקום הזה הרבה יותר קרוב ל2 לדעתי, אין ספק.

נסה למצוא את המוצר החליפי, שהוא בית קרקע באותו גודל ולהוריד חצי מיליון ותראה שעדיין העסקה מאוד כדאית, כמובן שבפועל אין דרך לדעת בוודאות מה יהיה ההפרש, אבל יש גם אנשים שמעדיפים דירה בבניין חדש על בית פרטי.

חשבתי לקחת שכונה אחרת לחלוטין שיש בה גם וילות וגם בניה רוויה ולנסות למצוא את היחס ביניהן ולקוות שהוא ישאר אותו דבר בבת חפר, אבל אני לא באמת יודע למצוא פילוח כזה.

אני חושב שבקדימה/צורן קרה תהליך דומה.

עוד אין היתר בניה.

במיוחד בהתחשב בזה הייתי לוקח את הדירה הכי גדולה בהינתן והייתי יכול לשלם עליה.
מאוד סביר שעד שהבנייה תסתיים עוד הרבה שנים מחיר השוק כבר יפתח פער ענק מהמחיר בו אתה רוכש.

 

[romrom]

נסה למצוא את המוצר החליפי, שהוא בית קרקע באותו גודל ולהוריד חצי מיליון ותראה שעדיין העסקה מאוד כדאית, כמובן שבפועל אין דרך לדעת בוודאות מה יהיה ההפרש, אבל יש גם אנשים שמעדיפים דירה בבניין חדש על בית פרטי.

לפי זה דירה תהיה שווה 2.4+~

אני חושב שבקדימה/צורן קרה תהליך דומה.

לפי זה 2.5+~

תודה על התשובות!
נשמע לי לא הגיוני שתהיה הנחה של 1.5M במחיר למשתכן, אפילו אם הדירה תהיה מוכנה רק עוד 5 שנים. שיטוט קצת באינטרנט מדבר על הנחות של כמה מאות אלפי שקלים בודדים.
מה אני מפספס?

בכל מקרה אפילו אם אני טועה וזה רק 50% ממה שאמרתי זה עדיין משתלם מאד.

 

[הורדוס]

לפי זה 2.5+~

מה החישוב?

בכל מקרה אפילו אם אני טועה וזה רק 50% ממה שאמרתי זה עדיין משתלם מאד.

זה העיקר.

נשמע לי לא הגיוני שתהיה הנחה של 1.5M במחיר למשתכן, אפילו אם הדירה תהיה מוכנה רק עוד 5 שנים. שיטוט קצת באינטרנט מדבר על הנחות של כמה מאות אלפי שקלים בודדים.
מה אני מפספס?

אני עוד לא מצאתי מקור עם כתבות על נדלן ברמה סבירה, אז לא הייתי בונה על כתבות בעיתונים הפופולרים.

וסביר מאוד שלדירה יקח יותר מחמש שנים, יש אחרים בפורום שידעו לתת גבול תחתון יותר מדויק.

 

[האזרח הקטן]

שיטוט קצת באינטרנט מדבר על הנחות של כמה מאות אלפי שקלים בודדים.
מה אני מפספס?

במחיר למשתכן המחיר נקבע ביחס למחיר השוק במועד המכרז, ומאותו רגע הוא מקובע (עד כדי הצמדה למדד תשומות הבניה, שמוחלת או ממועד המכרז או ממועד קבלת ההיתר - תלוי מכרז).
אז אם בינתיים חלפו להם 3-4 שנים ומחיר השוק עלה, המחיר למשתכן נותר באותו מקום והפער גדל מאוד. לכן זה לא נדיר למצוא דירות מחיר למשתכן עם פער עצום ממחיר השוק.

 

[האזרח הקטן]

וסביר מאוד שלדירה יקח יותר מחמש שנים, יש אחרים בפורום שידעו לתת גבול תחתון יותר מדויק.

יותר רלוונטי מתי חותמים על חוזה ולא מועד סיום הבנייה.

 

[romrom]

מה החישוב?

הסתכלתי ביד 2 על היחס בין בתים פרטיים לדירות 4-5 חדרים 100-120 מהר בקדימה-צורן ויצא לי 1.15-1.2.

הסתכלתי על המחירים של בתים פרטיים דומים בבת חפר (2.9~) וחילקתי באותו יחס.

וסביר מאוד שלדירה יקח יותר מחמש שנים, יש אחרים בפורום שידעו לתת גבול תחתון יותר מדויק.

למרות שכתוב בחוזה הבניה מהמכרז שיקח ליזם 15 חודשים עד לשלב 42 (טופס ד') החל ממסירת השטחים ליזם (שלב 05)?
בהנחה ומה שכתוב באתר בת חפר נכון (עודכן לפני כמה ימים), היזם אמור לקבל את השטחים עד סוף השנה. אז על הנייר זה טופס ד' עוד שנתיים.

 

[האזרח הקטן]

הסתכלתי ביד 2 על היחס בין בתים פרטיים לדירות 4-5 חדרים 100-120 מהר בקדימה-צורן ויצא לי 1.15-1.2.

נשמע יחס נמוך מדי, איך השווית את השטח? לפי שטח בנוי? שטח מגרש?

 

[romrom]

נשמע יחס נמוך מדי, איך השווית את השטח? לפי שטח בנוי? שטח מגרש?

שטח בנוי (לדעתי). ובעיקר לדעתי N קטן מדי ועשיתי את זה כנראה בצורה רשלנית מדי. יכול להיות שהמספר הקטן של דירות שראיתי הן חדשות עם נוף יפה.

מה לדעתך יחס הגיוני יותר?

 

[האזרח הקטן]

מה לדעתך יחס הגיוני יותר?

משער שלפחות 1.5, אבל בכל מקרה צריך להתחשב בשטח המגרש. 120 בנוי על 200 מ"ר מגרש זה לא כמו 120 מ"ר בנוי על 300 מ"ר.
בטח אורי מכיר איזה חישוב אצבע.

 

[romrom]

משער שלפחות 1.5, אבל בכל מקרה צריך להתחשב בשטח המגרש. 120 בנוי על 200 מ"ר מגרש זה לא כמו 120 מ"ר בנוי על 300 מ"ר.

דיברתי עם כמה מתווכים באיזור להעריך שווי דירה כזו וההערכה הממוצעת קלעה ליחס ששיערת. כל הכבוד על הדיוק!
אמנם זה פחות מ-2M אבל עדיין רווח יפה.

בטח אורי מכיר

למרות שכתוב בחוזה הבניה מהמכרז שיקח ליזם 15 חודשים עד לשלב 42 (טופס ד') החל ממסירת השטחים ליזם (שלב 05)?
בהנחה ומה שכתוב באתר בת חפר נכון (עודכן לפני כמה ימים), היזם אמור לקבל את השטחים עד סוף השנה. אז על הנייר זה טופס ד' עוד שנתיים.

הזמנים האלו הגיוניים?
@אורי ג. אתה במקרה יודע?

 

[אורי ג.]

@אורי ג. אתה במקרה יודע?

לא מכיר את השלבים והטפסים האלה.