מחיר למשתכן בדרום - איזו דירה לבחור והאם כדאי לרכוש ללא משכנתא

[Solidguy]

שלום.
בקרוב מוזמן לכנס בחירת דירה .
מיקום דרום הארץ - 40-50 דקות מתא , לא גרים קרוב אך יש לנו קרובים שגרים באותו מקום

הדירה להשקעה, המטרה שתהיה הכנסה שקטה שנים קדימה ולמכירה עתידית אולי .

בנייה יחסית סגורה מעין קומפלקס גדול לסגור, איזור שקט
כמו כן הרוב המכריע של התושבים במקום הם חרדים.

מספר שאלות:
1. דו משפחתי מול דירת 4 חדרים, קומה 1-2 מתוך 3
דו משפחתי 6 חדרים שווה בערך 2.3-2.5 מיליון שח כשמחיר עבורנו הוא באיזור 1.4


4 חדרים מחיר קניה באיזור 900 אלף שח, שווי שוק כנראה באיזור 1.4

שאלה היא מה קל להשכיר ומה קל למכור בעתיד ? הדירה הגדולה תצריך משכנתא אך פוטנציאל המחיר מפתה., כמעט מיליון שקל רווח

2. כמה משמעותי זה שככל הנראה מי שירצה לגור שם הם שומרי שבת / חרדים ? האם זה חסרון / יתרון


2. משכנתא - נוכח עליית הריבית האם כדאי לשלם את הדירה ללא משכנתא ?
האם יש מסלולים מאוד זולים לדירה ראשונה שאפשר להשיג ועם הכסף זיתפנה נשקיע במשהו אחר .


מה עוד כדאי לבדוק לפני שרוכשים דירה למשתכן

 

[Redroze]

מוצר שיש ממנו מחסור סיכוייו לעלות בערכו גדול יותר עקב נדירותו.
בשנים האחרונות, ובעיקר מאז פרוץ הקורונה, מחירי בתים צמודי קרקע בכל הקונפיגורציות טסו בחדות מעבר לביצועי השוק.
אם תבחן את הנושא תגלה שרמ"י, שהיא משווקת הקרקעות הגדולה וכמעט הבלעדית, מפחיתה כל שנה את שיווק יחידות צמודות קרקע וכך מבטיחה שהמצב יימשך גם הלאה.

קח בחשבון שעלויות אכלוס של בית צמוד קרקע לרוב יהיו כפולות מדירה באותו גודל מכיוון שבבית צמוד קרקע יש מערכות שלא נדרשות בהכרח בדירה כגון גינה, מערכת השקיה, מיגון (סורגים, אזעקה, שער, אינטרקום), רשתות וכו'.

 

[הורדוס]

אם אתה רוצה לשמוע דעות יותר מבוססות עדיף שתשתף איפה הדירה.

לקנות נדלן בלי משכנתא בכלל זה בזבוז לדעתי כי בנדלן יש מימון זול מאוד.

לפי מה שאתה כותב ההנחה ממחיר השוק הרבה יותר גדולה בדירה הגדולה יותר, זה היה גם ככה בהרבה פרויקטים אחרים של מחיר למשתכן, לכן עדיף לרכוש את הדירה הגדולה יותר, למרות שיהיה קצת יותר קשה להשכיר ולמכור אותה כי היא פונה לקהל מצומצם יותר.

 

[Solidguy]

תודה על התשובות .

החשש שלי הוא להיתקע עם דופלקס שאני לא אגור בו בוודאות .ויהיה לי קשה למצוא שוכרים ( לא יודע ) .
מצד שני אני רואה מחיר דופלקס קוטג' דו משפחתי למינהם במחיר של 3 מיליון שח 6 חדרים

המחיר במחיר למשתכן הוא באיזור 1.5
ו4 חדרים באיזור 850-900

מבחינת מתי אפשר יהיה למכור ההערכה ששנתיים מקסימום אחרי סוף הבנייה כבר אפשר יהיה למכור.


בנוסף עלויוות חודשיות , התקנות מזגנים וכו' בדופלקס אני מניח שהם שונות בתכלית . גם ארנונה .

מבחינת עמידה בתשלומים לא צפוה להיות בעיה גם ללא משכנתא. או עם משכנתא של 30 אחוז בערך .

אשמח לטיפים נוספים

 

[Solidguy]

שואל גם על משכנתא:


אם עלות בית היא מיליון שח. ויש לי לדוגמא הון עצמי לשלם תא הסכום המלא ללא משכנתא, או יהיה לי עד סיום התשלומים (בהנה שאי אפשר להקדים תשלומים)
האם עדיף לשלם עם הון עצמי (שבחלקו צריך לפדות קופות גמל להשקע שקצת הפסידו השנה) וחלקו (50 אחוז בערך ) מזומן /חסכונות נזילים - ללא שבירות של קרנות השתלמות ואו פנסיה )
או שעדיף לקחת מימון של 50-40 אחוז משכנתא ואת הכסף שנשאר להמשיך להזיז לשוק ההון או אפילו להשתמש בו בפקדון בנקאי שנותן כיום 3.5 אחוז בשנה ואולי אף יותר בקרוב עם העאלות הריבית
בשורה התחתונה ממחשבונים פשוטים נגיד משכנתא על חצי מליון תעלה ערך 600-650 אלף שח , הסכום הריבית שמשלמים לא נראים שאפשר להשיג בתשואה
אשמח לדעותיכם

 

[Mr.Tombarson]

דעתי האישית היא שאתה צריך להשקיע זמן בללמוד את העולם הנדל"ן באופן כללי ואז ללמוד את האזור שאתה רוצה להשקיע בו ולהבין את המאפיינים שלו לפי השלב הקודם.
אני לא הייתי קונה השקעה שאני לא מבין בה גם אם זה אומר לותר על זכייה במחיר למשתכן.