ריבית משכנתא בחלקים - מחיר למשתכן

[מיקיש]

שלום לכולם,

אני ובת זוגי הולכים לרכוש דירה במסגרת מחיר למשתכן בשבועות הקרובים.
בשל עליית הריבית, והעליות שעוד צפויות להגיע, רציתי להבין כמה דברים בנוגע לריבית המשכנתא כאשר היא נמשכת בחלקים.

במחיר למשתכן, התשלום לקבלן מתבצע בחלקים מהסכום הכולל כל 4 חודשים +-.
בשל העובדה הזו (והעובדה שהקבלן אינו מסכים לתשלום כל הסכום מראש), גם המשכנתא שתימשך לאחר תשלום ההון העצמי, תימשך בחלקים.
בנוגע למשיכת משכנתא בחלקים, לגבי המסלולים בריבית משתנה הצלחתי להבין את עניין עוגן הריבית ומרווחי הריביות, כך שהריבית משתנה בין מועד החתימה למועד המשיכה, אך בנוגע למסלול קלצ לא הצלחתי להבין מה בדיוק קורה. האם ריבית קלצ גם מחושבת ביחס לעוגן כלשהו? ואם כן לאיזה עוגן בדיוק, ומתי הוא למעשה מתעדכן (פרט חשוב על מנת ל"תזמן" את המשיכות כראוי)?

עוד באותו נושא, מאחר והקבלן אינו מסכים לקבל את כלל הסכום מראש, כנראה בשל מדד תשומות הבנייה, האם מניסיונכם הוא יסרב לקבל חלק מהסכום, לצורך העניין את סכום המשכנתא של מסלול קלצ על מנת לעגן את הריביות, גם אם הוא יהיה צמוד למדד (כלומר אשלם את הפרשי המדד גם עבור הסכום שכבר שילמתי? ובאותו נושא, האם לדעתכם זה דבר חכם על מנת לעגן ריביות, או שזה משהו בעל סיכון אל מול התועלת?

תודה רבה!

 

[amit]

קלצ נשאר קלצ בהתאם לאחוז שחתמת עליו. זה לא משנה אם תמשוך את הכסף בכמה פעימות.

 

[avishay1985]

המרווח כולו של התמהיל מתקבע ברגע שמושכים כסף, והשינוי הוא בעוגנים.

ריבית קל"ץ מחושבת יחסית לעוגן שהוא סוג של נוסחא לפי הבנק
בקצרה (ואתה יכול לקרוא פוסטים בקבוצות משכנתאות שונות בפייסבוק)
היו קפיצות של יותר מחצי אחוז למשכנתאות קיימות על החלק של הקל"ץ בפעימות

לכן בהקשר של הקל"ץ הייתי שוקל להעביר את הכסף לקבלן גם אם הוא לא מוצמד לתשומות הבנייה, כדי לקבע את הריבית של הקל"ץ
(אם יש בעיה אם התשלום השותף, הייתי שוקל תשלום של משכנתא באמצעות גרייס)
עדיין צריך לקבל אישור מהקבלן. רוב הסיכויים שמבחינת הקבלן זה יהיה בסדר (כיוון שהוא לא מפסיד את תשומות הבנייה, אלא רק אתה מקבע את המשכנתא).

מבחינת משתנה צמודה, אתה צודק והעוגן משתנה בצורה חודשית (או דו חודשית, תלוי בבנק). גם כאן נראה שהכיוון לעלייה בגלל העלייה של המדד. החיסרון הוא שהעוגן יכול לעלות, אבל כאן יש יתרון לאי משיכת הכסף בכך שהסכום לא מוצמד למדד המחירים לצרכן.

לפריים יש עוגן שהוא ידוע ומתעדכן כל הזמן תוך כדי המשכנתא, הוא ללא עמלות היוון ואין משמעות לקיבוע שלו ולכן עדיף למשוך אותו אחרון.

 

[האזרח הקטן]

קלצ נשאר קלצ בהתאם לאחוז שחתמת עליו. זה לא משנה אם תמשוך את הכסף בכמה פעימות.

דווקא לא, גם לקל"צ יש איזה עוגן שעומד מאחוריו, שמייצג את עלות גיוס הכסף לבנק במועד המשיכה, ותוספת של מרווח כלשהו.
במשיכה בחלקים המרווח יישמר אבל העוגן יכול להשתנות.
@מיקיש - תבדוק מול הבנק כיצד מחושב העוגן בקל"צ.

 

[מיקיש]

תודה רבה לעונים.
אם למישהו יש עוד תובנות/התנסות בעניין, אשמח לשמוע.

 

[leonides]

תודה רבה לעונים.
אם למישהו יש עוד תובנות/התנסות בעניין, אשמח לשמוע.

אני מחפש תשובה לאותה שאלה בדיוק, אני מעוניין לשלם את כל החלק הקבוע לא צמוד על מנת לנעול את הריבית, יצרתי קשר עם הקבלן אך הוא לא מספק תשובה ואני מתכוון ליצור קשר עם משרד עורכי הדין שמולם חתמתי על חוזה המכר על מנת לקבל תשובה מוסמכת. בסופו של דבר החוזה לא אוסר על הקדמת תשלומים אלא רק מציין מה קורה כשלא משלמים על פי נספח התשלומים, אז לדעתי לא אמורה להיות בעיה עם זה. לדעתי הסיכון אמנם קיים אך מדובר רק על כ-33% מהסכום הכולל והחיסכון יכול להיות משמעותי.