מחיר למשתכן - ההשקעה הכי טובה היום

[מתכנת]

זו לא הייתה הלצה...
http://www.themarker.com/news/1.2848827

אז אני ציינתי רשימת הגבלות שנוספו בשנים האחרונות ושלפת כולה הצעת חוק מה זה אם לא ליצנות?
(אגב, לפני 3 שנים עדיין התאפשר לקחת 90% מימון כך שזה ממש לא חדש אלא שחזור)

בוא ותסביר לי איך המספרים לא נכונים בהתאם לחוק של אורלי לוי-אבקסיס?

אתה מערבב בין התוכנית של ההנחה לבין הצעת החוק של אבקסיס אלו דברים נפרדים

כבר הסברתי לך שהמימון הוא 90% מעלות הרכישה

הסכמתי עם זה אבל ביחס לשווי הנכס / מחיר שוק שלו המימון הוא רק 70%
אתה יכול להסתכל על זה כך:
10% מההורים או הון עצמי של הזוג (סתם החלטת שזה מההורים)
20% מענק מהמדינה
70% הלוואה

באמת?
והם לא ביצעו שום שיפוץ, שינוי, הוספת נקודות חשמל, החלפת המטבח, ריצוף...?
כמו שהיא מהקבלן/יד שניה, נכנסו?
או שלקחו עוד הלוואה ב-200,000 ~300,000 ל-5 שנים לשיפוץ?

כולם מדברים על אחוז מימון ושוכחים שתמיד יש הרבה הוצאות שגם עבורם נדרש הון עצמי
@daat99 שאל אותי בעבר:

בוא ותסביר לי בבקשה ...... אם הוא לא הצליח לחסוך הון עצמי של יותר מ-10% משווי הדירה כשהייתה לו עבודה לפני רכישת הדירה.

ועניתי:

הוא הצליח תוך זמן קצר מאוד לחסוך הון עצמי של 10% מערך הדירה + סכום נכבד לשיפוץ הכרחי + עלויות נוספות (עו"ד, תיווך, ועוד)
אחד השקרים הגדולים זה ההון העצמי הנדרש, מעבר להון עצמי שדורש הבנק בשביל לשחרר מימון נדרש להצטייד בסכומים נכבדים (עד 10%) עבור כל ההוצאות מסביב.

אז מי שלוקח מימון 90% וגם הלוואה נוספת למימון כל ההוצאות מסביב והשיפוצים באמת מטורף.

 

[yossik]

אז מי שלוקח מימון 90% וגם הלוואה נוספת למימון כל ההוצאות מסביב והשיפוצים באמת מטורף.

+1

 

[אורי ג.]

אז מי שלוקח מימון 90% וגם הלוואה נוספת למימון כל ההוצאות מסביב והשיפוצים באמת מטורף.

מה זה רלוונטי כמה אחוז מימון הוא לוקח?
אפשר לקחת 90% מימון על דירה שעולה 1M ש"ח או 30% מימון על דירה שעולה 3M ש"ח, 2 המצבים זהים לחלוטין. בעולם האמיתי יש פרמטר אחד שחשוב:
יכולת ההחזר של הלווה.
ג"נ: הכותב לקח הלוואה על הרבה יותר מ100% מעלות הנכס, הכותב נשוי לפסיכולוגית ואינו מטורף.

 

[מתכנת]

לקח הלוואה על הרבה יותר מ100% מעלות הנכס

תמורת שיעבוד נכס אחר או מה?

 

[מתכנת]

ואינו מטורף.

מטורף נאמר על אדם ללא הון עצמי כלל מי שיש לו תיק השקעות שבמקרה הכי גרוע יכול למכור אותו (אפילו עם נעילות הפסדים) זהו מהלך שקול.

 

[אורי ג.]

תמורת שיעבוד נכס אחר או מה?

גם + מהברוקר.

 

[CarpeDiem]

יפן לימדה אותנו שריבית נמוכה יכולה להיות במשך הרבה מאד זמן.
אני אישית צופה סביבת ריבית נמוכה עד נמוכה מאד (שלא נאמר שלילית) במשך זמן לא קצר ומשקיע בהתאם.
ריסוק הש"ח יעשה רק טוב לכלכלה בארץ, האמת שזו אחת המטרות של בנק ישראל.

אבל הכלכלה היפנית מתרסקת מאז תחילת שנות ה-90, למרות הריבית האפסית/שלילית ואינספור הרחבות כמותיות. גם אירופה גוססת לאיטה. רק ארה״ב נראית יחסית בסדר, בדגש על יחסית, למרות ריבית אפסית מ-2008 ו-3 הרחבות כמותיות.
אולי הניסיון העגום של העולם עם ריבית אפס יביא לאימוץ מדיניות אחרת בעתיד הקרוב?

 

[אורי ג.]

אבל הכלכלה היפנית מתרסקת מאז תחילת שנות ה-90, למרות הריבית האפסית/שלילית ואינספור הרחבות כמותיות. גם אירופה גוססת לאיטה. רק ארה״ב נראית יחסית בסדר, בדגש על יחסית, למרות ריבית אפסית מ-2008 ו-3 הרחבות כמותיות.

זה נורא מצחיק, נכון יש מספרים ויש גרפים יפים והכל בתור אחד שהיה לאחרונה גם באירופה, גם בארה"ב וגם ביפן את שלושתם אני יכול רק להגדיר בתור גן עדן עלי אדמות, הלוואי עלינו לחיות טוב כמוהם.

 

[c881]

@מתכנת לא משנה כמה מינוף נלקח, כמה הון עצמי היה לך לפני ...
אם אתה לוקח משכנתה עם החזר של 30% מהנטו ואז צריך להחזיר 200K~300K נוספים ב-5 שנים...
כנראה שתגיע ל-50~70 אחוז מההכנסה נטו ב-3 שנים הקרובות ומשם הדרך ל-חדלות פרעון קצרה מאוד.

ג"נ: הכותב לקח הלוואה על הרבה יותר מ100% מעלות הנכס, הכותב נשוי לפסיכולוגית ואינו מטורף.

יש לך את זה חתום?

נ.ב.
יש מי שמנסה לקלל ולקרוא לי פסיכי, מטורף...
אני פשוט מסתובב ושואל "מתי אמרתי שאני נורמלי?"
יש לי חבר שכשאומרים לו את זה הוא פותח קסדה ואומר -"לא נכון. שאלתי את אלוהים והוא אמר לי שאני נורמלי לחלוטין".

נ.נ.ב.
כל "סטיה" מופיעה בכ-10% מהאוכלוסיה, תגדיר בבקשה נורמלי.

 

[CarpeDiem]

זה נורא מצחיק, נכון יש מספרים ויש גרפים יפים והכל בתור אחד שהיה לאחרונה גם באירופה, גם בארה"ב וגם ביפן את שלושתם אני יכול רק להגדיר בתור גן עדן עלי אדמות, הלוואי עלינו לחיות טוב כמוהם.

אין ספק שלהיות צעיר ספרדי, יווני, איטלקי או פורטוגזי זה פשוט תענוג. או להיות מובטל ולגור בבית של ההורים עד גיל 40-50 או לעבור לאמסטרדם או לונדון כדי לטאטא שם רחובות.

 

[מתכנת]

אם אתה לוקח משכנתה עם החזר של 30% מהנטו ואז צריך להחזיר 200K~300K נוספים ב-5 שנים...

אני לקחתי משכנתא במימון 90% והחזר 30% מהנטו אז אתה אומר שאני בבעיה עם ה 200K
התשובה היא שבנוסף להון העצמי שדרש הבנק היה לי גם עוד 150K בשביל השיפוצים עו"ד וכל המסביב כך שההחזר החודשי הוא 30% ולא פיפס יותר מזה

נ.ב. אצל EMI עלות הפרמיה הייתה כ 4% מההלוואה אז המימון בפועל הוא רק כ 85%

 

[נתן]

תוך כמה זמן להערכתך המשבר הזה יתפרץ? בשנים הקרובות, או בעוד 10-20 שנה?

להערכתי המשבר כבר התפרץ (בכל העולם, לא רק ישראל). אני מאמין שאלינו הוא יגיע ב 1-3 שנים הקרובות. אם הייתי חושב אחרת, הייתי יושב בבורסה כיום.

יפן לימדה אותנו שריבית נמוכה יכולה להיות במשך הרבה מאד זמן.
אני אישית צופה סביבת ריבית נמוכה עד נמוכה מאד (שלא נאמר שלילית) במשך זמן לא קצר ומשקיע בהתאם.
ריסוק הש"ח יעשה רק טוב לכלכלה בארץ, האמת שזו אחת המטרות של בנק ישראל.

סביבת ריבית נמוכה לאורך זמן אכן אפשרית כשאתה יפן, מדינה שהייתה לה השקעת הון גבוהה מאוד לנפש ועם העדפה מאוד חזקה לחסכון. אני בספק שישראל (או אפילו אמריקה), עם העדפת הזמן הקצרה שלנו, וחוסר הכבוד לחוק, יכולה להחזיק ריבית שלילית יותר משנה שנתיים, אם בכלל. אנשים יברחו למזומן, ואם הוא יאסר עליהם (כמו שמנסים, בהצלחה מוגבלת) למט"ח של מדינות בעלות ריבית חיובית.

 

[ogi]

מה זה רלוונטי כמה אחוז מימון הוא לוקח?
אפשר לקחת 90% מימון על דירה שעולה 1M ש"ח או 30% מימון על דירה שעולה 3M ש"ח, 2 המצבים זהים לחלוטין.

מה קורה אם מחיר הנכס יורד ב-10% ומסיבה כלשהי נאלצים למכור? הראשון מאבד 100% מהונו, השני מאבד כ-14%.

 

[אורי ג.]

מה קורה אם הנכס יורד 10% ומסיבה כלשהי נאלצים למכור? הראשון מאבד 100% מהונו, השני מאבד כ-14%.

אז?
כסף לא מאבדים באחוזים וגם לא מרוויחים באחוזים, כסף מרוויחים או מפסידים בשקלים (או בדולרים עדיף) ושניהם יהיו באותו המצב בדיוק.
אז כן, ברור שעדיף שיהיה לך כמה שיותר כסף בחיים, זה כבר לא קשור לאחוזי מימון, מה שחשוב שאתה לוקח מימון חיצוני (ע"ע מינוף) זה היכולת שלך להחזיר את ההלוואה ולאו דווקא כמה אתה ממונף.

 

[c881]

אני לקחתי משכנתא במימון 90% והחזר 30% מהנטו אז אתה אומר שאני בבעיה עם ה 200K
התשובה היא שבנוסף להון העצמי שדרש הבנק היה לי גם עוד 150K בשביל השיפוצים עו"ד וכל המסביב כך שההחזר החודשי הוא 30% ולא פיפס יותר מזה

יש לנו פספוס קל בין מה אנחנו משווים.
שנינו מדברים על אדם שלקח משכנתא.
אתה על עצמך (משכנתא של 90% מערך הנכס) עם החזר של 30% מהנטו.
אני דיברתי על פלוני שלקח משכנתא (ולא משנה % מינוף) עם החזר של 30% מהכנסה נטו.
עד פה סבבה? סבבה.

אתה מדבר על עצמך שהיה לך עוד 150,000 שח בצד רק לשיפוצים/עו"ד וכו'.
אני מדבר על פלוני שלא השאיר לעצמו רזרבות ונאלץ לבקש "הלוואה לכל מטרה" של 200K~300K תחום בזמן של 5 שנים.
שם לב להבדל?
אם אני מחזיר היום 100K ב-5 שנים לפי 1.2% - 1,700 שח בחודש ונניח שפלוני קיבל את את אותם תנאים...
יש לו החזר נוסף של 5,200 ב-5 שנים הקרובות.
אם נניח שהמשפחה עם הכנסה של 20,000 שח נטו ונניח שאפילו לא מחזירה 30% על המשכנתה, נניח 4,500 בחודש... רק 22% מהנטו.
בתוספת ההלוואה "הקצרה" - יש להם 5 שנים עם החזר של 48.5% מהנטו.
אם נרד לכיוון ה-16,000 נטו - אותה משפחה מתמודדת עם החזר של 60% מהנטו.

 

[מתכנת]

@c881 אהבתי את אופן ההבהרה
אתה צודק רק טענתי שכאשר מתארים מישהו שלקח מימון גבוה כחסר אחריות כלכלית ומנמקים בעובדה שהוא לא הצליח לחסוך וכו' אני מביא את עצמי כדוגמה שלא מדובר על אי הצלחה לחסוך אלא פשוט יש עוד המון הוצאות שמתעלמים מהם כאשר מדברים על אחוז המימון ביחס למה שדורדש הבנק ואני כבר הסכמתי על כך שיש משהו לא אחראי בלקחת הלוואה נוספת לכל מטרה למי שכבר גם ככה ממונף מאוד.
בנוסף ציינו כאם דבר נכון שלא משנה אחוז המימון אלא היכולת של הלווה לעמוד בהחזרים ולכן מישהו סולידי עם ההכנסות שציינת בהחלט יכול לעמוד גם בהחזר של 50% מהנטו רק שהבנק לא נותן לו אז ב 5 שנים הראשונות הוא כל מחזיר 50% מהנטו שחלק מזה זה הלוואה לכל מטרה

יש לו החזר נוסף של 5,200 ב-5 שנים הקרובות.

5,200 ?

 

[ogi]

אז?
כסף לא מאבדים באחוזים וגם לא מרוויחים באחוזים, כסף מרוויחים או מפסידים בשקלים (או בדולרים עדיף) ושניהם יהיו באותו המצב בדיוק.
אז כן, ברור שעדיף שיהיה לך כמה שיותר כסף בחיים, זה כבר לא קשור לאחוזי מימון, מה שחשוב שאתה לוקח מימון חיצוני (ע"ע מינוף) זה היכולת שלך להחזיר את ההלוואה ולאו דווקא כמה אתה ממונף.

בדוגמה שנתת סכום ההלוואה אומנם זהה, אבל כל אחד מהם משקיע סכום אחר וגם קונה בית בסכום אחר, אז אין בסיס להשוואה של רווח/הפסד בשקלים. אם רוצים להשוות רווח/הפסד בשקלים אז צריך לתת דוגמה שההשקעה שווה בשקלים, או שמחיר הבית שווה בשקלים, או לדבר באחוזים. (המושג "תשואה" מאפשר להשוות רווח והפסד בין השקעות בסכומים שונים).

 

[TunaGolem]

נשוי לפסיכולוגית ואינו מטורף

אוקסימורון

 

[אורי ג.]

להשוות רווח/הפסד בשקלים אז צריך לתת דוגמה שההשקעה שווה בשקלים, או שמחיר הבית שווה בשקלים, או לדבר באחוזים. (המושג "תשואה" מאפשר להשוות רווח והפסד בין השקעות בסכומים שונים).

על זה בדיוק אני מדבר, ישנם אנשים פה המתייחסים לאחוז מימון גבוה בתור משהו מסוכן מאד וזה ממש לא הפרמטר היחיד פה.
הסיכון נגזר מיכולת ההחזר שלך שלך, כמה מתוך הסכום הזה אתה באמת לווה ולכמה זמן ההלוואה שלך.

אוקסימורון

יש בזה משהו, לפני שהתחתנו סיכמנו שלא מערבבים ביזנס עם פלז'ר...

 

[ogi]

@אורי ג., בוא נעזוב לרגע אחוז מימון ביחס לנכס ספציפי, ונסתכל על אחוז מימון ביחס לסך הנכסים של האדם. מימון כזה מגדיל את החשיפה של האדם לנכסים בהם הוא מושקע, שזה מעצים את הרווחים כשיש רווחים ואת ההפסדים כשיש הפסדים. לכן זה נקרא מינוף! הגדלת החשיפה מגדילה בין השאר את הסיכון.

ועכשיו, נחזור לאחוז המימון ביחס לנכס ספיציפי: דירת מגורים. אצל הרבה אנשים דירת המגורים היא הנכס העיקרי, וזה אומר שאם הם קונים אותו באחוז מימון גבוה, אז גם אחוז המימון שלהם ביחס לסך הנכסים גבוה. וזה מגדיל את הסיכון, כאמור.