• התוכן שלפניכם איננו ייעוץ פיננסי. הוא אולי נחזה ככזה, ואף נשמע ככזה, אבל למרבה הפלא, הוא איננו כזה, וממילא לא יכול להיחשב תחליף לייעוץ מטעם בעל הרישיון המתאים, לרבות ייעוץ מס, ייעוץ פנסיוני או ייעוץ השקעות המתחשב בצרכיו המיוחדים של כל אדם. מכאן שאין לראות בתכני הפורום המלצה לביצוע פעולות כלשהן בניירות ערך או בנכסים אחרים, וכל הסתמכות עליהם תהיה באחריות הקורא בלבד. האחריות לאמור בכל הודעה, ובכלל זה החובה לעמוד בהוראות כל דין, היא על מחברה בלבד ואין לייחס את האמור בה לבעלת האתר.

מחיר למשתכן כמינוף לתיק השקעות דיבדנדים\פסיבי

  • פותח הנושא פותח הנושא bobp
  • פורסם בתאריך פורסם בתאריך

bobp

משתמש רשום
הצטרף ב
8/7/22
הודעות
6
דירוג
1
שלום לכולם,

זכינו בדירה במחיר למשתכן וחושבים ללכת על דירה של 3 חדרים (1.2 מיליון) כאשר מחירה בשוק החופשי 2.3 מיליון. אנחנו לא מתכוונים לגור בדירה וכנראה נמכור אותה ברגע שיעברו 18 חודשים מקבלת טופס 4 (בכדי להימנע ממס שבח).

כיום אנחנו מחזיקים בתיק השקעות (שכמובן מעט סובל בימים אלה) ומנסים לקבל החלטות עתידיות לגבי:
1. גובה ההון העצמי שימשך מתיק ההשקעות
2. אסטרטגיית המכירה.

כרגע הפתרון המועדף עלינו הוא לקחת מקסימום משכנתא (90%) עם הלוואת גרייס של שנתיים במהלכה נשלם רק את ריבית המשכנתא, מכירת הנכס העברת הסכום המלא לתיק דיבדנדים ותשלום המשכנתא מהדיבידינדים מתוך מחשבה שהריבית של המשכנתא ככל הנראה תהיה באזור 3% והתשואה מתיק כזה תהיה באזור ה7%.

האם אני מפספס משהו? האם עדף לסגור את הרכיבים שניתנים לסגירה ללא קנס מהמשכנתא קודם או במידה ואורח חיינו מאפשר זאת להמשיך לשלם את ההחזר החודשי כסוג של הלוואה ממונפת.


תודה מראש על כל התייחסות!
 
וכנראה נמכור אותה ברגע שיעברו 18 חודשים מקבלת טופס 4 (בכדי להימנע ממס שבח)
אתה לא יכול, ניתן למכור דירת מחיר למשתכן רק אחרי 5 שנים מקבלת היתר או 7 שנים מהזכיה (אם אני זוכר נכון).

מכירת הנכס העברת הסכום המלא לתיק דיבדנדים ותשלום המשכנתא מהדיבידינדים מתוך מחשבה שהריבית של המשכנתא ככל הנראה תהיה באזור 3% והתשואה מתיק כזה תהיה באזור ה7%.
אם אתה מוכר את הנכס אתה צריך לפרוע את המשכנתא או לגרור אותה לנכס אחר שקנית, אתה לא יכול להמשיך לפרוע אותה בתשלומים סתם כך.
 
אתה לא יכול, ניתן למכור דירת מחיר למשתכן רק אחרי 5 שנים מקבלת היתר או 7 שנים מהזכיה (אם אני זוכר נכון).
אתה כמובן צודק פשוט אין באמת סיכויי לקבל לפני 7 שנים מהזכייה אז מה שנשאר מבחינת רלוונטיות הוא מס השבח.

אם אתה מוכר את הנכס אתה צריך לפרוע את המשכנתא או לגרור אותה לנכס אחר שקנית, אתה לא יכול להמשיך לפרוע אותה בתשלומים סתם כך.
זוהי בעצם השאלה שלי. להבנתי לא כל הרכיבים במשכנתא מחוייבים כיסוי חוב בעת מכירת הנכס אבל אני מבין שאני טועה?
 
להבנתי לא כל הרכיבים במשכנתא מחוייבים כיסוי חוב בעת מכירת הנכס אבל אני מבין שאני טועה?
משכנתא היא הלוואה עם שיעבוד של נכס ספציפי לטובת המלווה, כלומר הבנק (יש גם גורמים חוץ בנקאיים אבל לשם הפשטות נדבר על בנק).
כשאתה מוכר נכס, הקונה דורש שהנכס יהיה נקי משיעבודים. כדי לנקות את השיעבוד אתה צריך לפרוע את המשכנתא (בדרך כלל זה יבוא מכספי המשכנתא שהקונה לוקח - הבנק של הקונה משלם לחשבון המכשנתא של המוכר את סכום הפירעון), ורק לאחר שהבנק של המוכר מסיר את השיעבוד על הנכס הבנק של הקונה יאפשר להעביר תשלומים נוספים לחשבון העו"ש של הקונה.
אתה לא יכול לקבל את שווי המכירה לעו"ש שלך ולהשאיר את המשכנתא על כנה - למעט במקרה של גרירה, כלומר שאתה משעבד נכס חדש שקנית.
 
זכינו בדירה במחיר למשתכן וחושבים ללכת על דירה של 3 חדרים (1.2 מיליון) כאשר מחירה בשוק החופשי 2.3 מיליון.
היי
אם הנתונים שרשמת נכונים, זה אומר שיש כאן פוטנציאל הכנסה משכירות של למעלה מ 6,000 ש"ח בחודש,
על השקעה של 1.2M, שהשווי הנוכחי של הדירה הוא 2.3M אין כל הגיון בעולם למכור את הדירה.
 
היי
אם הנתונים שרשמת נכונים, זה אומר שיש כאן פוטנציאל הכנסה משכירות של למעלה מ 6,000 ש"ח בחודש,
על השקעה של 1.2M, שהשווי הנוכחי של הדירה הוא 2.3M אין כל הגיון בעולם למכור את הדירה.
היי רוני,
מנקודת מבטו של השוכר
האם זה לא סוג של כשל שוק?
או עיוות?

ובכלל כל המחיר למשתכן הנוכחי לא יוצר הטייה חד צדדית לטובת בעלי הנכסים?
 
מנקודת מבטו של השוכר
האם זה לא סוג של כשל שוק?
או עיוות?
למה את השוכר אמור לעניין כמה עלתה הדירה למשכיר?
אם המשכיר ירש את הדירה או קיבל אותה מתנה מהוריו או אולי שילם עליה חצי מיליון ש"ח מעל מחיר השוק, זה אמור לעניין את השוכר? השוכר משלם לפי התמורה שהוא מקבל (דירת 4 חדרים עם מרפסת וחניה ברחוב בן גוריון ברמת גן ב6800 ש"ח, לצורך הדוגמה) על סמך עלות השכירות של נכסים דומים באותו מקום.
 
זה מה שאני רוצה לדעת, האם לשווי הנכס אין משקל בתמחור דמי השכירות?

במקרה בו הנכס נקנה במחיר מופחת ממחיר השוק - אחלה עסקה למשכיר.משקיע.
במקרה בו הנכס נקנה במחיר גבוה ממחיר השוק - סביר להניח שהמשכיר יגלגל את העלות לשוכר.

אני רק מנסה להבין, לא לחתור לאיזה פואנטה פופליסיטית..

המחיר ביחס לתמורה לא חף מהטיות, לא?
 
האם לשווי הנכס אין משקל בתמחור דמי השכירות?
שווי הנכס הוא המחיר בו ניתן למכור אותו באותה עת, לא המחיר בו הוא נרכש. זו בדיוק המטרה של מחיר למשתכן - תרכוש נכס בשווי X במחיר של Y, כאשר Y<X.
וכן, כל הרעיון של מחיר למשתכן מייצר הרבה עיוותים והופך חלק גדול מהזוכים למשקיעי נדל"ן במקום להגדיל את ההיצע.
 
שווי הנכס הוא המחיר בו ניתן למכור אותו באותה עת, לא המחיר בו הוא נרכש. זו בדיוק המטרה של מחיר למשתכן - תרכוש נכס בשווי X במחיר של Y, כאשר Y<X.
וכן, כל הרעיון של מחיר למשתכן מייצר הרבה עיוותים והופך חלק גדול מהזוכים למשקיעי נדל"ן במקום להגדיל את ההיצע.
זאת לא המטרה. המטרה היא לצנן את הביקוש בטווח הקצר.
 
זאת לא המטרה. המטרה היא לצנן את הביקוש בטווח הקצר.
איך מחיר למשתכן מצנן את הביקוש, אם הוא מכניס לשוק אנשים שבכלל לא תכננו לרכוש דירה?
 
איך מחיר למשתכן מצנן את הביקוש, אם הוא מכניס לשוק אנשים שבכלל לא תכננו לרכוש דירה?
הוא גם מוציא מהשוק הרבה אנשים שהיו קונים דירה ומקווים לזכות בהגרלה. אין לי את הנתונים לדעת מה יש יותר, אבל אני מאמין שעם ההיסטריה סביב מחירי הדירות, הכף נוטה לטובת האחרונים.
 
איך מחיר למשתכן מצנן את הביקוש, אם הוא מכניס לשוק אנשים שבכלל לא תכננו לרכוש דירה?
הוא מצנן את הביקוש לדירות בשוק החופשי אך מצד שני גם מצמצם את ההיצע של השוק החופשי ולדעתי תורם לעליית המחירים.
 
היי
אם הנתונים שרשמת נכונים, זה אומר שיש כאן פוטנציאל הכנסה משכירות של למעלה מ 6,000 ש"ח בחודש,
על השקעה של 1.2M, שהשווי הנוכחי של הדירה הוא 2.3M אין כל הגיון בעולם למכור את הדירה.
המחיר שהוא שילם על הדירה רלוונטי אך ורק לשיקולי מס שבח, במקרה הזה לא תהיה חבות מס שבח אז מחיר הרכישה לא רלוונטי להחלטה אם למכור אותה או לא.
 
דירת 4 חדרים עם מרפסת וחניה ברחוב בן גוריון ברמת גן ב6800 ש"ח, לצורך הדוגמה
כאחת שגדלה וחיה את רוב חייה ברמת גן אני בשוק שאלה המחירים עכשיו ברחוב כל כך עמוס, רועש ומסריח באופן כללי o_o
 
כאחת שגדלה וחיה את רוב חייה ברמת גן אני בשוק שאלה המחירים עכשיו ברחוב כל כך עמוס, רועש ומסריח באופן כללי o_o
אה, סתם בחרתי מיקום אקראי וזרקתי מחיר רנדומלי. בדקתי עכשיו ביד 2, מודעות לדירות שם זה ב 7500 ש"ח וצפונה...
 
הוא גם מוציא מהשוק הרבה אנשים שהיו קונים דירה ומקווים לזכות בהגרלה. אין לי את הנתונים לדעת מה יש יותר, אבל אני מאמין שעם ההיסטריה סביב מחירי הדירות, הכף נוטה לטובת האחרונים.
נהפוך הוא!
מחיר למשתכן מכניס לראש להרבה זוגות/משפחות שכדאי לעלות על הרכבת במחיר מופחת.
מה שקורה זה שזה מפתח אצלם תקווה וכמו זרע הרעיון מתחיל לנבוט ולאחר הגרלה אחת או שתיים, לאחר שישבו על הגדר במטרה לזכות, הם פוזלים לכיוון השוק החופשי .
 
נהפוך הוא!
מחיר למשתכן מכניס לראש להרבה זוגות/משפחות שכדאי לעלות על הרכבת במחיר מופחת.
מה שקורה זה שזה מפתח אצלם תקווה וכמו זרע הרעיון מתחיל לנבוט ולאחר הגרלה אחת או שתיים, לאחר שישבו על הגדר במטרה לזכות, הם פוזלים לכיוון השוק החופשי .
השאלה אם יש יותר כאלה שלא היו קונים דירה אלמלא התכנית, מכאלה שהיו קונים ועכשיו ממתינים לזכות.
 
התכנית רצה כבר כמה שנים טובות, ועד ההגרלות של מאי השנה הייתה תקופה ארוכה עם מעט הגרלות.
אני מניח שרוב הזוגות שהתכוונו ממילא לרכוש דירה ניסו את מזלם פעמיים-שלוש, ולאחר שלא זכו כבר התחילו לחפש בשוק הכללי.
 
נושאים דומים
פותח הנושא כותרת פורום תגובות תאריך
N איזה גודל דירה להשקעה לקנות-מחיר למשתכן נדל"ן 4
I מחיר למשתכן זכאות ואיזור מגורים נדל"ן 5
ס דירה ראשונה (מחיר למשתכן) ומשכנתא נדל"ן 1
H תשומות בנייה בהיבט של מחיר למשתכן נדל"ן 0
I מחיר למשתכן בעיר צפת נדל"ן 6
ב השקעת הון עצמי לבית - מחיר למשתכן שוק ההון 6
ש פתרון בעיית מענק מחיר למשתכן נדל"ן 0
ש מענק מחיר למשתכן נדל"ן 4
T מחיר למשתכן - התייעצות לפני כנס זוכים נדל"ן 5
בן מלך קביעת מחיר בחיר למשתכן נדל"ן 11
P מה התמהיל שלנו? מחיר למשתכן 980k חמישה חדרים נדל"ן 8
S שיחלוף דירת מחיר למשתכן נדל"ן 0
מ קניית דירה על הנייר אחרי מחיר למשתכן נדל"ן 3
Y רוכשי מחיר למשתכן (מחיר מופחת) בחוזה קיימת התייחסות לאיחור בתשלום? נדל"ן 2
ש תמהיל משכנתא לדירה להשקעה דרך מחיר למשתכן נדל"ן 0
S חישוב הנחה בפרויקט מחיר מטרה (למשתכן) נדל"ן 5
Y קניית דירה להשקעה ב״מחיר למשתכן״ בפרוייקט לאוכלוסיה החרדית נדל"ן 36
נ מיסוי דירה שנייה להשקעה כשהראשונה נקנתה במסגרת מחיר למשתכן נדל"ן 1
א בחירת דירה - מחיר למשתכן נדל"ן 18
D דירה להשקעה - ״מחיר למשתכן״ - איפה להתחיל? נדל"ן 7
E מחיר למשתכן+/דירה על הנייר נדל"ן 5
לאץ' שינוי סטטוס באתר מחיר למשתכן/דירה בהנחה נדל"ן 2
ה מחיר למשתכן 2024 נדל"ן 5
מ תוספות וטיפים לדירת מחיר למשתכן להשקעה נדל"ן 37
ttmoon תמהיל משכנתא, דירה ראשונה להשקעה, מחיר למשתכן נדל"ן 0
Y ערבות בנקאית חוק מכר - מחיר למשתכן נדל"ן 3
B מחיר למשתכן - דרום חיפה - תשוב חוץ נדל"ן 0
סול מחיר למשתכן למשפרי דיור בני 35 ומעלה נדל"ן 10
ה מחיר למשתכן - איסור מכירת הדירה נדל"ן 58
H מחיר למשתכן למשפרי דיור נדל"ן 7
R מחיר למשתכן אשקלון - כדאיות עסקה נדל"ן 12
Itayya מחיר למשתכן דימונה נדל"ן 6
F התייעצות מחיר למשתכן כפר קאסם נדל"ן 12
romrom התלבטות בין דירות (מחיר למשתכן) נדל"ן 2
T מחיר למשתכן - שינוי סטטוס מידועים לציבור לנשואים לאחר ״זכייה״ נדל"ן 0
G תמהילי משכנתא מחיר למשתכן נדל"ן 8
S איך מקבלים את. המענק של מחיר למשתכן ללא משכנתא ? נדל"ן 4
R מחיר למשתכן בקדימה צורן נדל"ן 6
G מחיר למשתכן ירושלים נדל"ן 12
T מחיר למשתכן נדל"ן 6
T מחיר למשתכן משפרי דיור נדל"ן 3
ב התלבטות בין 3 ל- 4 חדרים - מחיר למשתכן נדל"ן 8
M מרגיש מרומה (מחיר למשתכן) נדל"ן 31
ttmoon מחיר למשתכן - דירה בב"ש נדל"ן 8
ס זוכי מחיר למשתכן הגרלה מס 2020 פסגת זאב פוסטים מאיכות נמוכה 2
K מחיר למשתכן - סיכון בעקבות אג"ח של הקבלן נדל"ן 4
B הגרלת אוקטובר מחיר למשתכן נדל"ן 3
stamEhad מחיר למשתכן - תוך כמה זמן אני צריך לארגן את הכסף? נדל"ן 4
S ייעוץ בנושא מחיר למשתכן -בחירת דירה נדל"ן 24
ל בחירת דירה בפרוייקט מחיר למשתכן נדל"ן 6

נושאים דומים

Back
למעלה