מחיר למשתכן כמינוף לתיק השקעות דיבדנדים\פסיבי

[bobp]

שלום לכולם,

זכינו בדירה במחיר למשתכן וחושבים ללכת על דירה של 3 חדרים (1.2 מיליון) כאשר מחירה בשוק החופשי 2.3 מיליון. אנחנו לא מתכוונים לגור בדירה וכנראה נמכור אותה ברגע שיעברו 18 חודשים מקבלת טופס 4 (בכדי להימנע ממס שבח).

כיום אנחנו מחזיקים בתיק השקעות (שכמובן מעט סובל בימים אלה) ומנסים לקבל החלטות עתידיות לגבי:
1. גובה ההון העצמי שימשך מתיק ההשקעות
2. אסטרטגיית המכירה.

כרגע הפתרון המועדף עלינו הוא לקחת מקסימום משכנתא (90%) עם הלוואת גרייס של שנתיים במהלכה נשלם רק את ריבית המשכנתא, מכירת הנכס העברת הסכום המלא לתיק דיבדנדים ותשלום המשכנתא מהדיבידינדים מתוך מחשבה שהריבית של המשכנתא ככל הנראה תהיה באזור 3% והתשואה מתיק כזה תהיה באזור ה7%.

האם אני מפספס משהו? האם עדף לסגור את הרכיבים שניתנים לסגירה ללא קנס מהמשכנתא קודם או במידה ואורח חיינו מאפשר זאת להמשיך לשלם את ההחזר החודשי כסוג של הלוואה ממונפת.


תודה מראש על כל התייחסות!

 

[האזרח הקטן]

וכנראה נמכור אותה ברגע שיעברו 18 חודשים מקבלת טופס 4 (בכדי להימנע ממס שבח)

אתה לא יכול, ניתן למכור דירת מחיר למשתכן רק אחרי 5 שנים מקבלת היתר או 7 שנים מהזכיה (אם אני זוכר נכון).

מכירת הנכס העברת הסכום המלא לתיק דיבדנדים ותשלום המשכנתא מהדיבידינדים מתוך מחשבה שהריבית של המשכנתא ככל הנראה תהיה באזור 3% והתשואה מתיק כזה תהיה באזור ה7%.

אם אתה מוכר את הנכס אתה צריך לפרוע את המשכנתא או לגרור אותה לנכס אחר שקנית, אתה לא יכול להמשיך לפרוע אותה בתשלומים סתם כך.

 

[bobp]

אתה לא יכול, ניתן למכור דירת מחיר למשתכן רק אחרי 5 שנים מקבלת היתר או 7 שנים מהזכיה (אם אני זוכר נכון).

אתה כמובן צודק פשוט אין באמת סיכויי לקבל לפני 7 שנים מהזכייה אז מה שנשאר מבחינת רלוונטיות הוא מס השבח.

אם אתה מוכר את הנכס אתה צריך לפרוע את המשכנתא או לגרור אותה לנכס אחר שקנית, אתה לא יכול להמשיך לפרוע אותה בתשלומים סתם כך.

זוהי בעצם השאלה שלי. להבנתי לא כל הרכיבים במשכנתא מחוייבים כיסוי חוב בעת מכירת הנכס אבל אני מבין שאני טועה?

 

[האזרח הקטן]

להבנתי לא כל הרכיבים במשכנתא מחוייבים כיסוי חוב בעת מכירת הנכס אבל אני מבין שאני טועה?

משכנתא היא הלוואה עם שיעבוד של נכס ספציפי לטובת המלווה, כלומר הבנק (יש גם גורמים חוץ בנקאיים אבל לשם הפשטות נדבר על בנק).
כשאתה מוכר נכס, הקונה דורש שהנכס יהיה נקי משיעבודים. כדי לנקות את השיעבוד אתה צריך לפרוע את המשכנתא (בדרך כלל זה יבוא מכספי המשכנתא שהקונה לוקח - הבנק של הקונה משלם לחשבון המכשנתא של המוכר את סכום הפירעון), ורק לאחר שהבנק של המוכר מסיר את השיעבוד על הנכס הבנק של הקונה יאפשר להעביר תשלומים נוספים לחשבון העו"ש של הקונה.
אתה לא יכול לקבל את שווי המכירה לעו"ש שלך ולהשאיר את המשכנתא על כנה - למעט במקרה של גרירה, כלומר שאתה משעבד נכס חדש שקנית.

 

[רוני]

זכינו בדירה במחיר למשתכן וחושבים ללכת על דירה של 3 חדרים (1.2 מיליון) כאשר מחירה בשוק החופשי 2.3 מיליון.

היי
אם הנתונים שרשמת נכונים, זה אומר שיש כאן פוטנציאל הכנסה משכירות של למעלה מ 6,000 ש"ח בחודש,
על השקעה של 1.2M, שהשווי הנוכחי של הדירה הוא 2.3M אין כל הגיון בעולם למכור את הדירה.

 

[TWOSIXNINE]

היי
אם הנתונים שרשמת נכונים, זה אומר שיש כאן פוטנציאל הכנסה משכירות של למעלה מ 6,000 ש"ח בחודש,
על השקעה של 1.2M, שהשווי הנוכחי של הדירה הוא 2.3M אין כל הגיון בעולם למכור את הדירה.

היי רוני,
מנקודת מבטו של השוכר
האם זה לא סוג של כשל שוק?
או עיוות?

ובכלל כל המחיר למשתכן הנוכחי לא יוצר הטייה חד צדדית לטובת בעלי הנכסים?

 

[האזרח הקטן]

מנקודת מבטו של השוכר
האם זה לא סוג של כשל שוק?
או עיוות?

למה את השוכר אמור לעניין כמה עלתה הדירה למשכיר?
אם המשכיר ירש את הדירה או קיבל אותה מתנה מהוריו או אולי שילם עליה חצי מיליון ש"ח מעל מחיר השוק, זה אמור לעניין את השוכר? השוכר משלם לפי התמורה שהוא מקבל (דירת 4 חדרים עם מרפסת וחניה ברחוב בן גוריון ברמת גן ב6800 ש"ח, לצורך הדוגמה) על סמך עלות השכירות של נכסים דומים באותו מקום.

 

[TWOSIXNINE]

זה מה שאני רוצה לדעת, האם לשווי הנכס אין משקל בתמחור דמי השכירות?

במקרה בו הנכס נקנה במחיר מופחת ממחיר השוק - אחלה עסקה למשכיר.משקיע.
במקרה בו הנכס נקנה במחיר גבוה ממחיר השוק - סביר להניח שהמשכיר יגלגל את העלות לשוכר.

אני רק מנסה להבין, לא לחתור לאיזה פואנטה פופליסיטית..

המחיר ביחס לתמורה לא חף מהטיות, לא?

 

[לארוצה]

נכסים דומים באותו מקום

הרבה פעמים מדובר בשכונות חדשות לחלוטין אז אין כל כך למה להשוות, אבל המחיר מתייצב אחרי תקופה מסוימת.

 

[האזרח הקטן]

האם לשווי הנכס אין משקל בתמחור דמי השכירות?

שווי הנכס הוא המחיר בו ניתן למכור אותו באותה עת, לא המחיר בו הוא נרכש. זו בדיוק המטרה של מחיר למשתכן - תרכוש נכס בשווי X במחיר של Y, כאשר Y<X.
וכן, כל הרעיון של מחיר למשתכן מייצר הרבה עיוותים והופך חלק גדול מהזוכים למשקיעי נדל"ן במקום להגדיל את ההיצע.

 

[לארוצה]

שווי הנכס הוא המחיר בו ניתן למכור אותו באותה עת, לא המחיר בו הוא נרכש. זו בדיוק המטרה של מחיר למשתכן - תרכוש נכס בשווי X במחיר של Y, כאשר Y<X.
וכן, כל הרעיון של מחיר למשתכן מייצר הרבה עיוותים והופך חלק גדול מהזוכים למשקיעי נדל"ן במקום להגדיל את ההיצע.

זאת לא המטרה. המטרה היא לצנן את הביקוש בטווח הקצר.

 

[האזרח הקטן]

זאת לא המטרה. המטרה היא לצנן את הביקוש בטווח הקצר.

איך מחיר למשתכן מצנן את הביקוש, אם הוא מכניס לשוק אנשים שבכלל לא תכננו לרכוש דירה?

 

[לארוצה]

איך מחיר למשתכן מצנן את הביקוש, אם הוא מכניס לשוק אנשים שבכלל לא תכננו לרכוש דירה?

הוא גם מוציא מהשוק הרבה אנשים שהיו קונים דירה ומקווים לזכות בהגרלה. אין לי את הנתונים לדעת מה יש יותר, אבל אני מאמין שעם ההיסטריה סביב מחירי הדירות, הכף נוטה לטובת האחרונים.

 

[ExeAction]

איך מחיר למשתכן מצנן את הביקוש, אם הוא מכניס לשוק אנשים שבכלל לא תכננו לרכוש דירה?

הוא מצנן את הביקוש לדירות בשוק החופשי אך מצד שני גם מצמצם את ההיצע של השוק החופשי ולדעתי תורם לעליית המחירים.

 

[הורדוס]

היי
אם הנתונים שרשמת נכונים, זה אומר שיש כאן פוטנציאל הכנסה משכירות של למעלה מ 6,000 ש"ח בחודש,
על השקעה של 1.2M, שהשווי הנוכחי של הדירה הוא 2.3M אין כל הגיון בעולם למכור את הדירה.

המחיר שהוא שילם על הדירה רלוונטי אך ורק לשיקולי מס שבח, במקרה הזה לא תהיה חבות מס שבח אז מחיר הרכישה לא רלוונטי להחלטה אם למכור אותה או לא.

 

[לאץ']

דירת 4 חדרים עם מרפסת וחניה ברחוב בן גוריון ברמת גן ב6800 ש"ח, לצורך הדוגמה

כאחת שגדלה וחיה את רוב חייה ברמת גן אני בשוק שאלה המחירים עכשיו ברחוב כל כך עמוס, רועש ומסריח באופן כללי

 

[האזרח הקטן]

כאחת שגדלה וחיה את רוב חייה ברמת גן אני בשוק שאלה המחירים עכשיו ברחוב כל כך עמוס, רועש ומסריח באופן כללי

אה, סתם בחרתי מיקום אקראי וזרקתי מחיר רנדומלי. בדקתי עכשיו ביד 2, מודעות לדירות שם זה ב 7500 ש"ח וצפונה...

 

[DudeOFortune]

הוא גם מוציא מהשוק הרבה אנשים שהיו קונים דירה ומקווים לזכות בהגרלה. אין לי את הנתונים לדעת מה יש יותר, אבל אני מאמין שעם ההיסטריה סביב מחירי הדירות, הכף נוטה לטובת האחרונים.

נהפוך הוא!
מחיר למשתכן מכניס לראש להרבה זוגות/משפחות שכדאי לעלות על הרכבת במחיר מופחת.
מה שקורה זה שזה מפתח אצלם תקווה וכמו זרע הרעיון מתחיל לנבוט ולאחר הגרלה אחת או שתיים, לאחר שישבו על הגדר במטרה לזכות, הם פוזלים לכיוון השוק החופשי .

 

[לארוצה]

נהפוך הוא!
מחיר למשתכן מכניס לראש להרבה זוגות/משפחות שכדאי לעלות על הרכבת במחיר מופחת.
מה שקורה זה שזה מפתח אצלם תקווה וכמו זרע הרעיון מתחיל לנבוט ולאחר הגרלה אחת או שתיים, לאחר שישבו על הגדר במטרה לזכות, הם פוזלים לכיוון השוק החופשי .

השאלה אם יש יותר כאלה שלא היו קונים דירה אלמלא התכנית, מכאלה שהיו קונים ועכשיו ממתינים לזכות.

 

[האזרח הקטן]

התכנית רצה כבר כמה שנים טובות, ועד ההגרלות של מאי השנה הייתה תקופה ארוכה עם מעט הגרלות.
אני מניח שרוב הזוגות שהתכוונו ממילא לרכוש דירה ניסו את מזלם פעמיים-שלוש, ולאחר שלא זכו כבר התחילו לחפש בשוק הכללי.