ייעוץ בנושא מחיר למשתכן -בחירת דירה

[shmuel2022]

בס״ד
הודעה ראשונה שלי, אז ראשית , מברך אתכם בשנה טובה
אשמח לייעוץ בנושר מחיר למשתכן , הלכתי קצת לאיבוד.

** אשמח ליועץ נדלן פרטי אם יש כאן שאפשר להתייעץ איתו לפרטי פרטים **

שמי שמואל
משפחה עם 4 נפשות , עובדים בהייטק , מרוויחים טוב
משפחה דתית אך הכי מודרנית שיש.

הון עצמי פתוח: 1 מיליון
הון עצמי סגור בתיקי השקעות + קרנות השתלמות מהעבודה- עוד מיליון
הון שחסכנו והשקענו כל חיינו

הקדמה:

זכינו בדירה למשתכן ביישוב ק.מלאכי
פרויקט שנראה יפה מאוד ,קומפלקס סגור , מעוניין להשקעה בלבד, בשום שלב לא אגור שם .
אני אמנם מהאיזור אך ממש לא מכיר את הישוב, כן יודע שפרוייקט ענק של כרמי הנדיב נחטף בצורה מהירה מאוד במחירים גבוהיים.


הקהילה הינה דתית, חב״ד
אין לי היכרות עם המקום אך יש בני המקום שינהלו לי את הנכס במידת הצורך

האופציות העומדות בפני הינם :
דירות :
קוטג׳ (דו משפחתי) -6 חדרים -160 מטה עם חצר מקורה + גינה - בעלות של 1.35 לפני מדד - שווי שוק לפי אדם שקנה מאותו פרוייקט (כך שמעתי)- 3 מיליון שח
4 חדרים דירת גן - בעלות של 980 אלף שח
4 חדרים- בעלות של 820 אלף שח(בניין 3 קומות, קומה 1)
3 חדרים בעלות של 650 אלף שח (בניין 3 קומות, קומה 2)

מדד נספר החל מחודש מאי בערך (תלוי במגרש), לא ניתן להקדים תשלומים בשום מצב
אפשרות למכור את הדירה: שנה וחצי לאחר הכניסה(מס שבח, חוקי מחיר למשתכן - 7 שנים מההגרלה)
איזור:
ליד מושב אורות , צפי לבניית בית ספר בשכונה , ופארק

ההתלבטות היא בן 3 האופציות הראשונות , בעיקר הקוט׳ג
המפרט לא נראה מושך , 2 קומות , התחתונה עם שירותים אחד(ונטה) , מטבח , סלון ו2 ממדים , למעלה(רק חדרים) שאר החדרים עם 2 מקלחוֿתֿ אמבטיה
(אשמח לשלוח בפרטי), מצד שני לא מתכנן לגור שם

הפיתוי הוא מחיר השוק הגבוהה של כמעט 2 מיליון הבדל(לא מצאתי מידע שיאשר לי מלבד אדם שסיפר למישהו אחר שקנה שם ואיני מכיר אותו) מצד שני איך משכירים דירה כזאת. ? להבנתי יש ביקוש גדול באיזור מצד הקהילה לדירות גדולות לזה אך אני לא בטוח .

כל הדיירים יהיו דתיים וגם באיזור יש שכונה שנקראת כרמי הנדיב שכולם שם דתיים והיא מאוכלסת עד אפס מקןם וממשיכים לבנות שם

- התלבטות נוספת היא דמי שכירות -אם לדוגמא משכירים ב7000 שח נכס כזה- מרוויחים רק 5600 אחרי מס
זה אומר שכבר עדיף לקנות 4 חדרים או משהו כזה. בגלל. המס המוזר מאוד

האם בגלל דבר כזה עדיף לקנות 4 חדרים , להשכיר ב4-4.5 ששווי השוק שלה יכול להיות 1.5 גם
מה הסיכון באולי להשאיר את הדירה ריקה רק בשביל למקום אותה אחרי שנה וחצי ?


מימון:
האם לקנות ללא משכנתא? , אני רואה שהריביות גבוהות מאוד והכסף הנותר לא עושה תשואה יותר טובה מהריבית , אפילו מפסיד , האם זה אומר שעדיף פשוט לשלם הכל ?
יש לי יכולות להשיג עוד 200-250 אלף שח בהלוואה ללא ריבית מבן משפחה ל3-5 שנים
יכולת השתכרות כעת גבוהה אך אין לדעת מה יהיה בעוד 5 שנים.
המטרה בסוף של דבר היא כמובן חופש כלכלי

מאוד מאוד מתקשה לבחור ונותר לי זמן ספור לפני בחירת הדירה

ריכוז שאלות ששאלתי כאן:
- האם שווי השוק הוא הגיוני, לא הצלחתי למצוא מידע על דו משפחתי לדוגמא? האם המחיר הזול מצדיק בכל מקרה את הדירה הגדולה ( הזדמנות חד פעמית ?)
- מה כדאי לבחור, ? האם יהיה קל להשכיר את השדירה?, האם בגלל מס מעל 5000 לא כדאי יהיה לעשות את העסקה הזאת ? האם עדיף 4 חדרים בגלל סעף כזה ,(איז מס הזוי, חשבתי שרק על היתרה גובים מס)
- מה הם עלויות של דירה גדולה לעומת קטנה יותר ?
- מה הסיכון להשאיר אותה ריקה?
- מימון : האם כדאי לקחת משכנתא למרות אחוזי ריבית של 4-5 אחוז בחלק מהמסלולים ?, מה היתרון של לקחת משכנתא ולסגור את החלק היקר מייד ?
מתלבט מאוד , תודה על העזרה ומברך אתכם בשנה טובה

 

[ירח אפל]

- התלבטות נוספת היא דמי שכירות -אם לדוגמא משכירים ב7000 שח נכס כזה- מרוויחים רק 5600 אחרי מס
זה אומר שכבר עדיף לקנות 4 חדרים או משהו כזה. בגלל. המס המוזר מאוד

איך הגעת לחישוב הזה?
אם אתה משתמש במסלול פטור, אתה משלם מס על 3,392₪ לפי מדרגות המס שלך, ואתה יכול לנכות הוצאות ביחס הזה (בערך חצי מההוצאות)
אם אתה משתמש במסלול מס מופחת, אתה משלם 10% מס כלומר רק 700₪
ואם תשתמש במסלול מס שולי, תשלם מס שולי על הכל אבל תוכל לנכות את כל ההוצאות

 

[half-solid]

איך הגעת לחישוב הזה?
אם אתה משתמש במסלול פטור, אתה משלם מס על 3,392₪ לפי מדרגות המס שלך, ואתה יכול לנכות הוצאות ביחס הזה (בערך חצי מההוצאות)
אם אתה משתמש במסלול מס מופחת, אתה משלם 10% מס כלומר רק 700₪
ואם תשתמש במסלול מס שולי, תשלם מס שולי על הכל אבל תוכל לנכות את כל ההוצאות

ובמילים אחרות
חסם עליון על המס שתשלם הוא 700 שקל
כלומר 6300 בכיס בחודש אחרי מס

 

[האזרח הקטן]

ואתה יכול לנכות הוצאות ביחס הזה

במסלול המס הפטור אפשר לנכות הוצאות על החלק הלא פטור?

 

[האזרח הקטן]

בנוסף למה שהגיבו לך, תקרת הפטור צמודה למדד כך שבעוד כשלושה חודשים התקרה תעלה מ5200 לכ 5450 (תלוי בכמה האינפלציה תעלה בחודשים האחרונים של 2022), מה שיוריד את החלק החייב ח"כ 3000 ש"ח.

 

[ירח אפל]

במסלול המס הפטור אפשר לנכות הוצאות על החלק הלא פטור?

כן לפי החלק היחסי, כלומר במקרה הזה 48% מההוצאות ניתן לנכות

 

[האזרח הקטן]

כן לפי החלק היחסי, כלומר במקרה הזה 48% מההוצאות ניתן לנכות

וריבית המשכנתא היא הוצאה הניתנת לניכוי?

 

[הורדוס]

לשלם מס זה לא דבר רע בהכרח, המס על שכירות הוא 10% לכל היותר, הרבה פחות ממה שתשלם בכל אפיק הכנסה אחר כמעט.

מצד אחד במחיר למשתכן אתה מקבל הנחה במחיר למטר ממחיר השוק לכן כדאי לקנות כמה שיותר מטרים, אבל באופן כללי בארץ ככל שהדירה יותר גדולה המחיר למטר נמוך יותר, אני נוטה להגיד שבהרבה מהפרויקטים האלו הדירות הגדולות יותר עדיפות, אבל יש לערוך חקר שוק על האזור הספציפי, ממליץ לך לדבר עם מתווכים ומשווקים של פרויקטים חדשים ולבקש לראות דירות לרכישה שקרובות ככל היותר לאפשרויות שיש לך.

 

[ירח אפל]

וריבית המשכנתא היא הוצאה הניתנת לניכוי?

בהחלט, אם ניתן לשייך את ההלואה בצורה חד חד ערכית לקניית הדירה, אז כן.
וכמובן גם הוצאות פחת (2% בשנה מעלות הדירה)

https://www.gov.il/BlobFolder/policy/real-estate-tax-inst-05-2007/he/Policy_realEstateTaxationInst_horm5-2007.pdf

הבעיה היחידה היא כמשלמים לפי המס השולי על החלק הלא פטור, צריך להגיש דוח שנתי, ובמסלול מס מופחת, רק מגישים דיווח על ה־10% מס

 

[Shnizelia]

לך על הדו-משפחתי. בעיקרון המדינה לא רוצה לבנות צמודי קרקע בגלל מצוקת הדיור ומחסור עתידי בקרקעות לכן ערכם של צמודי קרקע יעוף לשמיים בעשורים. תסתכל מה קרה למחיר של צמודי קרקע בגלל משבר הקורונה פתאום כולם רצו גינה גדולה. לדוגמא גן יבנה, כפר ורדים ועוד. תקרא מה קרה שם למחירים בשנתיים האחרונות.

בנוסף כפי שציינת ק. מלאכי עיר חרדית. סמוך עלי הם צריכים בתים כאלה. לדעתי לא תהיה לך שום בעיה למצוא שוכרים.

 

[shmuel2022]

תודה לכולם על התשובות .

לגבי מימון , מתלבט .
עד היום לא ראיתי תשואות גבוהות מאוד מתיקים או קופות גמל להשקעה .
האישה מפחדת מהשקעות בשוק ההון מעדיפה לשלם כמה שיותר בהון עצמי.

מה עושים בתקופת ריבית כזאת .שרק הולכת. לעלות . יהיה קשה להשיג תשואה מעבר לריבית המשכנתא
אפילו הלוואה מקרן השתלמות הופכת ליקרה מאוד

 

[הורדוס]

מה עושים בתקופת ריבית כזאת .שרק הולכת. לעלות . יהיה קשה להשיג תשואה מעבר לריבית המשכנתא
אפילו הלוואה מקרן השתלמות הופכת ליקרה מאוד

חשוב לדעת להבדיל בין תזרים לתשואה, צריך להסתכל על כל תקופת ההשקעה וכמה תרוויח ממנה בסך הכל, גם אם התזרים החודשי מהשכירות יהיה נמוך או אפילו שלילי.

 

[shmuel2022]

חשוב לדעת להבדיל בין תזרים לתשואה, צריך להסתכל על כל תקופת ההשקעה וכמה תרוויח ממנה בסך הכל, גם אם התזרים החודשי מהשכירות יהיה נמוך או אפילו שלילי.

תודה
אפשר קצת דוגמאות שיותר ימחישו לי את זה ?

 

[האזרח הקטן]

תודה
אפשר קצת דוגמאות שיותר ימחישו לי את זה ?

דוגמה 1:
קנית דירה במיליון ש"ח. שמת הון עצמי של 250,000 ומדי חודש אתה מקבל שכר דירה של 3000 ש"ח ומשלם 5000 על משכנתא - תזרים חודשי של מינוס אלפיים ש"ח.
לאחר שלוש שנים מכרת את הדירה ב 1.3 מיליון ופרעת יתרת משכנתא של 650,000 ש"ח.
בסך הכל הוצאת 250,000 הון עצמי + 650,000 פירעון משכנתא + 2000*36 - 972,000. כלומר נשאר לך רווח של 328,000 אלף על הון עצמי 250,000+72,000 ששמת.

דוגמה 2:
קנית דירה במיליון ש"ח. שמת הון עצמי של 250,000 ומדי חודש אתה מקבל שכר דירה של 4000 ש"ח ומשלם 4000 ש"ח משכנתא.
לאחר שלוש שנים מכרת את הדירה ב1.150 מיליון ופרעת יתרת משכנתא של 700,000 ש"ח.
בסך הכל הוצאת 250,000 ש"ח הון עצמי + 700,000 ש"ח פירעון משכנתא. כלומר נשאר לך רווח של 200,000 ש"ח.
למרות שהתזרים בדוגמה זו היה טוב יותר מאשר בדוגמה הראשונה, הרווח הכולל שלך היה נמוך יותר.

 

[לארוצה]

דוגמה 1:
קנית דירה במיליון ש"ח. שמת הון עצמי של 250,000 ומדי חודש אתה מקבל שכר דירה של 3000 ש"ח ומשלם 5000 על משכנתא - תזרים חודשי של מינוס אלפיים ש"ח.
לאחר שלוש שנים מכרת את הדירה ב 1.3 מיליון ופרעת יתרת משכנתא של 650,000 ש"ח.
בסך הכל הוצאת 250,000 הון עצמי + 650,000 פירעון משכנתא + 2000*36 - 972,000. כלומר נשאר לך רווח של 328,000 אלף על הון עצמי 250,000+72,000 ששמת.

דוגמה 2:
קנית דירה במיליון ש"ח. שמת הון עצמי של 250,000 ומדי חודש אתה מקבל שכר דירה של 4000 ש"ח ומשלם 4000 ש"ח משכנתא.
לאחר שלוש שנים מכרת את הדירה ב1.150 מיליון ופרעת יתרת משכנתא של 700,000 ש"ח.
בסך הכל הוצאת 250,000 ש"ח הון עצמי + 700,000 ש"ח פירעון משכנתא. כלומר נשאר לך רווח של 200,000 ש"ח.
למרות שהתזרים בדוגמה זו היה טוב יותר מאשר בדוגמה הראשונה, הרווח הכולל שלך היה נמוך יותר.

חשוב רק לקחת בחשבון שזאת עסקה אחת, ולא התמונה המלאה. אם אלפיים הש"ח מושקעים באפיק אחר כל חודש תתכן מהם תשואה נוספת.

 

[shmuel2022]

היום כשהפריים ממשיך לעלות .
וקשה להשיג תשואה מעל לריבית .
איזו אלטרנטיבה יש אם יש לי הון עצמי ועדיין יועצי משכנתאות מציעים לקחת אחוז גדול של משכנתא ולא להשתמש בהון העצמי אלא להשקיע אותו

 

[האזרח הקטן]

איזו אלטרנטיבה יש אם יש לי הון עצמי ועדיין יועצי משכנתאות מציעים לקחת אחוז גדול של משכנתא ולא להשתמש בהון העצמי אלא להשקיע אותו

יש אפשרות גם לקחת אחוז גבוה של מימון ולסגור מיידית את המסלולים היקרים יותר כך שאתה נשאר עם משכנתא מוזלת.

קח בחשבון שכסף שפרעת מהמשכנתא זה חד כיווני, ולא תוכל למשוך אותו מחדש אם תרצה להשקיע בעתיד.
קח בחשבון 2 - מדדי המניות חטפו חזק בשנה האחרונה. כלומר אם תמשוך כיום כספים שמושקעים במניות אתה מקבע בהם את ההפסד. אין שום חובה שמה שירד יעלה, אבל הסתברותית כן יש סיכוי גבוה יותר לעליות בטווח זמן של מספר שנים במדדים רחבים שירדו חזק מהשיא, מאשר במדדים שכרגע בשיאם. כלומר למרות שהריבית היום גבוהה, אם הבורסה תתקן חזק למעלה אתה משיג תשואה גבוהה בהרבה מאשר הריבית על המשכנתא.

ובכל אופן, מה שנותן לך לישון טוב יותר - אם חוב גדול לבנק גורם לך להרגיש לא בנוח, אז עדיף לקצץ את החוב גם במחיר של הפסד תשואה פוטנציאלית.
לא ממליץ, לא מייעץ...

 

[פסיוני]

בס״ד
הודעה ראשונה שלי, אז ראשית , מברך אתכם בשנה טובה
אשמח לייעוץ בנושר מחיר למשתכן , הלכתי קצת לאיבוד.

** אשמח ליועץ נדלן פרטי אם יש כאן שאפשר להתייעץ איתו לפרטי פרטים **

שמי שמואל
משפחה עם 4 נפשות , עובדים בהייטק , מרוויחים טוב
משפחה דתית אך הכי מודרנית שיש.

הון עצמי פתוח: 1 מיליון
הון עצמי סגור בתיקי השקעות + קרנות השתלמות מהעבודה- עוד מיליון
הון שחסכנו והשקענו כל חיינו

הקדמה:

זכינו בדירה למשתכן ביישוב ק.מלאכי
פרויקט שנראה יפה מאוד ,קומפלקס סגור , מעוניין להשקעה בלבד, בשום שלב לא אגור שם .
אני אמנם מהאיזור אך ממש לא מכיר את הישוב, כן יודע שפרוייקט ענק של כרמי הנדיב נחטף בצורה מהירה מאוד במחירים גבוהיים.


הקהילה הינה דתית, חב״ד
אין לי היכרות עם המקום אך יש בני המקום שינהלו לי את הנכס במידת הצורך

האופציות העומדות בפני הינם :
דירות :
קוטג׳ (דו משפחתי) -6 חדרים -160 מטה עם חצר מקורה + גינה - בעלות של 1.35 לפני מדד - שווי שוק לפי אדם שקנה מאותו פרוייקט (כך שמעתי)- 3 מיליון שח
4 חדרים דירת גן - בעלות של 980 אלף שח
4 חדרים- בעלות של 820 אלף שח(בניין 3 קומות, קומה 1)
3 חדרים בעלות של 650 אלף שח (בניין 3 קומות, קומה 2)

מדד נספר החל מחודש מאי בערך (תלוי במגרש), לא ניתן להקדים תשלומים בשום מצב
אפשרות למכור את הדירה: שנה וחצי לאחר הכניסה(מס שבח, חוקי מחיר למשתכן - 7 שנים מההגרלה)
איזור:
ליד מושב אורות , צפי לבניית בית ספר בשכונה , ופארק

ההתלבטות היא בן 3 האופציות הראשונות , בעיקר הקוט׳ג
המפרט לא נראה מושך , 2 קומות , התחתונה עם שירותים אחד(ונטה) , מטבח , סלון ו2 ממדים , למעלה(רק חדרים) שאר החדרים עם 2 מקלחוֿתֿ אמבטיה
(אשמח לשלוח בפרטי), מצד שני לא מתכנן לגור שם

הפיתוי הוא מחיר השוק הגבוהה של כמעט 2 מיליון הבדל(לא מצאתי מידע שיאשר לי מלבד אדם שסיפר למישהו אחר שקנה שם ואיני מכיר אותו) מצד שני איך משכירים דירה כזאת. ? להבנתי יש ביקוש גדול באיזור מצד הקהילה לדירות גדולות לזה אך אני לא בטוח .

כל הדיירים יהיו דתיים וגם באיזור יש שכונה שנקראת כרמי הנדיב שכולם שם דתיים והיא מאוכלסת עד אפס מקןם וממשיכים לבנות שם

- התלבטות נוספת היא דמי שכירות -אם לדוגמא משכירים ב7000 שח נכס כזה- מרוויחים רק 5600 אחרי מס
זה אומר שכבר עדיף לקנות 4 חדרים או משהו כזה. בגלל. המס המוזר מאוד

האם בגלל דבר כזה עדיף לקנות 4 חדרים , להשכיר ב4-4.5 ששווי השוק שלה יכול להיות 1.5 גם
מה הסיכון באולי להשאיר את הדירה ריקה רק בשביל למקום אותה אחרי שנה וחצי ?


מימון:
האם לקנות ללא משכנתא? , אני רואה שהריביות גבוהות מאוד והכסף הנותר לא עושה תשואה יותר טובה מהריבית , אפילו מפסיד , האם זה אומר שעדיף פשוט לשלם הכל ?
יש לי יכולות להשיג עוד 200-250 אלף שח בהלוואה ללא ריבית מבן משפחה ל3-5 שנים
יכולת השתכרות כעת גבוהה אך אין לדעת מה יהיה בעוד 5 שנים.
המטרה בסוף של דבר היא כמובן חופש כלכלי

מאוד מאוד מתקשה לבחור ונותר לי זמן ספור לפני בחירת הדירה

ריכוז שאלות ששאלתי כאן:
- האם שווי השוק הוא הגיוני, לא הצלחתי למצוא מידע על דו משפחתי לדוגמא? האם המחיר הזול מצדיק בכל מקרה את הדירה הגדולה ( הזדמנות חד פעמית ?)
- מה כדאי לבחור, ? האם יהיה קל להשכיר את השדירה?, האם בגלל מס מעל 5000 לא כדאי יהיה לעשות את העסקה הזאת ? האם עדיף 4 חדרים בגלל סעף כזה ,(איז מס הזוי, חשבתי שרק על היתרה גובים מס)
- מה הם עלויות של דירה גדולה לעומת קטנה יותר ?
- מה הסיכון להשאיר אותה ריקה?
- מימון : האם כדאי לקחת משכנתא למרות אחוזי ריבית של 4-5 אחוז בחלק מהמסלולים ?, מה היתרון של לקחת משכנתא ולסגור את החלק היקר מייד ?
מתלבט מאוד , תודה על העזרה ומברך אתכם בשנה טובה

רק ה18 הראשונים יוכלו לשקול האם לבחור קוטג'.
(במידה ולא יהיו שוב הונאות לכאורה)
מכיר את תורן ואת מגידו מקרוב

 

[shmuel2022]

רק ה18 הראשונים יוכלו לשקול האם לבחור קוטג'.
(במידה ולא יהיו שוב הונאות לכאורה)
מכיר את תורן ואת מגידו מקרוב

תודה . אשמח למידע נוסף אם יש לך עליהם .
מה לדעתך עדיף מבחינת השקעה לדוגמא
קוטג' או דירת גן ?

 

[פסיוני]

תודה . אשמח למידע נוסף אם יש לך עליהם .
מה לדעתך עדיף מבחינת השקעה לדוגמא
קוטג' או דירת גן ?

אני אישית הנחיתי את רוב הממוקמים ראשונה- לתעדף קוטג'.
הפער הוא לא רגיל, לטובה
בהתחשב בכך שזו פריפריה.

למעט זוג אחד
שידעתי שאין להם יכולת לספוג את החזרי הגרייס בזמן הבניה