דירה להשקעה דרך מועדון חבר

[עודאחד]

בעליה בחזרה, עם בגד ים רטוב, אולי כבר לא תחשוב ככה...

אז תתפוס רכבת או תעלה על קורקינט/אופניים שיתופיים

 

[אורי ג.]

אחרי ביקור במקום וביקור אצל היזם:
1. עשו רושם מאד לא מקצועי וחובבני לחלוטין, יצאתי משם עצבני.
2. המחירים שהם כותבים באתר של חבר הוא שקרי, המחירים של ה5 חדרים לדוגמא יקרים יותר ב60,000 ש"ח. לא בדקתי את השאר אבל אני מניח שהמצב זהה.
3. המיקום לדעתי פחות טוב מהמבצע של חבר.
4. כמעט כל הדירות הטובות ביותר הם למכירה בשוק החופשי בלבד ללא ההנחות של חבר.
5. המחירים משקפים יקור של 10% מהמבצע הקודם של חבר לא רחוק משם וזה בשקלול עליית המחירים בשוק/עלויות מימון וכו', ללא השקלול העלייה במחיר היא של כ12.5%.
6. המחירים משקפים מחירים של 19.5K עד 20.2K למ"ר, ב5 חדרים לפחות ובדירות היותר טובות, במבצע הקודם זה היה בין 18K ל18.5K.

עם כל זאת מאד יתכן וזה עדיין דיל לא רע, לא בוננזה אבל לא רע.

 

[Lexicon]

לדעתך העליה במחיר מוצדקת? על פניו האזור בעל פוטנציאל נמוך יותר מהפרויקט הקודם (מומנט).

אני מתלבט האם לקנות 3 חדרים כהשקעה ושיפור דיור בעתיד (נניח להשכיר/לגור 5 שנים ולמכור).
האם הגיוני להניח עליית מחירים של 2% שנתי מהמחיר לשוק הפתוח? (המחיר ל-3 חדרים הוא 1.7 לחבר ו1.9 לשוק הפתוח, לדירת 77 מ"ר) או שלדעתך המחיר גם ככה מנופח?

 

[נתנ]

שאלה רגע - אם אני מבין נכון הבנייה תיקח עד 5 שנים. מה עם מדד תשומות הבנייה שעשוי להיות משמעותי מאוד לאורך התקופה הארוכה בטירוף הזו?

 

[אורי ג.]

לדעתך העליה במחיר מוצדקת? על פניו האזור בעל פוטנציאל נמוך יותר מהפרויקט הקודם (מומנט).

איני בטוח, עובדתית המחירים בשוק ממשיכים לעלות, לא חושב שרלוונטי "מוצדק" או שלא, זה המחיר וצריך להחליט אם לרכוש או שלא.
בתור דירה שנייה עם המיסוי המתלווה לי אין כדאיות.

האם הגיוני להניח עליית מחירים של 2% שנתי מהמחיר לשוק הפתוח?

לא הבנתי את השאלה. עליית מחירים אם תהיה תהיה לכולם.

או שלדעתך המחיר גם ככה מנופח?

לא חושב, לא בדקתי לעומק כי אין לי ממש כלכליות שם.
קח בחשבון שיש גם שונות גבוהה בטיב הדירה בתלות בגודלה, כיווני האוויר והקומה.

שאלה רגע - אם אני מבין נכון הבנייה תיקח עד 5 שנים. מה עם מדד תשומות הבנייה שעשוי להיות משמעותי מאוד לאורך התקופה הארוכה בטירוף הזו?

בהחלט נתון שצריך לקחת בחשבון, מאידך למשקיע זה פחות משנה כי אם מדד תשומות הבנייה יעלה בחדות ניתן להניח שמחירי הדיור יעלו עוד יותר בחדות.

 

[Michel]

2. המחירים שהם כותבים באתר של חבר הוא שקרי, המחירים של ה5 חדרים לדוגמא יקרים יותר ב60,000 ש"ח. לא בדקתי את השאר אבל אני מניח שהמצב זהה.

לא נכון. כתוב באתר החל מ 2,395,000 בקומה 10 ואכן יש דירה במחיר הזה (בניין 5, דרום מערב קומה 10). אמנם דירה אחת או שתיים כי רוב הדירות בקומה 10 הן דירות בעלים או יזם.

כמעט כל הדירות הטובות ביותר הם למכירה בשוק החופשי בלבד ללא ההנחות של חבר.

אתה יכול לפרט? הקטע עם השוק החופשי נשמע מסריח ביותר. רק שלשום נודע לי על זה וכשצילצלתי סירבו לתת פרטים. יודע איזה דירות 5 חדרים הולכות לשוק החופשי? מה המחיר בשוק החופשי לעומת המחיר של חבר? זה הנתון הכי מעניין.
איזה דירות לדעתך הטובות ביותר?

המחירים משקפים מחירים של 19.5K עד 20.2K למ"ר, ב5 חדרים לפחות ובדירות היותר טובות, במבצע הקודם זה היה בין 18K ל18.5K.

אל תשכח שבמבצע הקודם ספגו עליה לא קטנה בתשלום בעקבות מדד תשומות הבניה הגבוה בחודשים האחרונים. אם היית מצמיד את המחיר הקודם למדד ההפרש היה קטן מאוד.

בתור לקוח של חבר, האם יש לי מחויבות לתקופת מינימום או שאני רשאי לקנות ולמכור מיד אחר כך במחיר שוק חופשי?

 

[אורי ג.]

לא נכון. כתוב באתר החל מ 2,395,000 בקומה 10 ואכן יש דירה במחיר הזה (בניין 5, דרום מערב קומה 10). אמנם דירה אחת או שתיים כי רוב הדירות בקומה 10 הן דירות בעלים או יזם.

כן נכון. יש דירה אחת כזו בלבד ובעוד כל קומה אמורה להוסיף 10,000 ש"ח בלבד הדירה הזהה לחלוטין בקומה מעל עולה 60,000 ש"ח יותר.

אתה יכול לפרט? הקטע עם השוק החופשי נשמע מסריח ביותר. רק שלשום נודע לי על זה וכשצילצלתי סירבו לתת פרטים. יודע איזה דירות 5 חדרים הולכות לשוק החופשי? מה המחיר בשוק החופשי לעומת המחיר של חבר? זה הנתון הכי מעניין.

כן, הכל מפורט בחוברת המכירה, יש ממש פירוט של כל הדירות בפרוייקט ולמי הם הולכות.
תבין אין משמעות ל"מחירים בשוק החופשי", יומיים אחרי המכירה לחבר הם יכולים למכור בכמה שבא להם.
במבצע הקודם של חבר של אזורים אני יודע שיש דירות מסוימות שהם הציעו בפחות מהמחיר שהציעו לחבר.

אל תשכח שבמבצע הקודם ספגו עליה לא קטנה בתשלום בעקבות מדד תשומות הבניה הגבוה בחודשים האחרונים. אם היית מצמיד את המחיר הקודם למדד ההפרש היה קטן מאוד.

אתה טועה בשנית. אם היית טורח לקרוא את מה שכתבתי היית רואה שכן שקללתי את העלויות האלה, ההפרש של ה10% זה אחרי השקלול הנ"ל.

איזה דירות לדעתך הטובות ביותר?

היקרות יותר כמובן, דירות מערביות בבניין הדרומי ודירות צפוניות בבניין הצפוני.

 

[Skazi]

1. אין לי נסיון במגדלים אבל נזרק פה שיש רוחות חזקות במרפסות, אז השאלה מה הקומות האידיליות בשביל מרפסות?
בשביל לקבל הרגשת ניתוק מהכבישים מתחת לבית ולא לסבול מרוחות
2. איך להשתפר במשא ומתן עם הקבלנים חוץ מהכרת העסקאות האחרונות בשכונה? באיזה שלב בשיחה אתם נוקבים בסכום שאתם מעוניינים להציע? בדר"כ אחרי שאני זורק מספר השיחה תמיד הולכת לכיון שהסוכן מכירות יורה את משפטי "נדל"ן רק עולה" ושם זה נגמר
מודה לאנשים שתורמים פה המון ידע, לקחתי איתי כמה כיווני חשיבה חדשים מהשרשור שלא חשבתי עליהם עד עכשו.

 

[Lexicon]

היקרות יותר כמובן, דירות מערביות בבניין הדרומי ודירות צפוניות בבניין הצפוני.

ההגיון לא אמור להיות דירות מערביות - בגלל הים ודירות דרום - מזרחיות בגלל אור שמש רב יותר?

האם דירה צפונית לא תהיה עם פחות אור בחדרים?

 

[עודאחד]

לא יכולתי להגיע למשרד המכירות שלהם השבוע.
האם יש מקום בו יש פירוט של כל הדירות ומחירהן אונליין?

 

[asafa]

היי,
אשמח להתייעצות.
למדתי מהשרשור הזה המון אבל עדיין לא הבנתי בשורה התחתונה האם זו (the five) עסקה משתלמת או לא לדעתכם.
מה דעתכם לסיכומו של דבר? ( יום המכירות הוא מחר :-O )
במידה וכן, איזו סוג דירה (בניין, קומה, כיוונים, חדרים) הייתם ממליצים בהנחה של ללא מגבלת תקציב? (=כשכל האפשרויות פתוחות, להשקעה)

 

[אורי ג.]

האם יש מקום בו יש פירוט של כל הדירות ומחירהן אונליין?

אין, ולא בכדי.

 

[Michel]

כן, הכל מפורט בחוברת המכירה, יש ממש פירוט של כל הדירות בפרוייקט ולמי הם הולכות.

אתה מתכוון לדירות שרשום עליהן "דירת יזם"? כי קיבלתי הודעה בSMS שמחר ב9 בבוקר נפתחת מכירה לשוק החופשי במקביל למכירה לחבר. אני ממש לא משוכנע שמה שיימכרו שם זה רק את "דירות היזם" . ניסיתי לבדוק בטלפון ולא קיבלתי תשובות.

תבין אין משמעות ל"מחירים בשוק החופשי", יומיים אחרי המכירה לחבר הם יכולים למכור בכמה שבא להם.

ראה למעלה. אם מחר ב9 בבוקר הם יימכרו דירה שמתומחרת ב2.5 לחבר, במחיר של 2.8 במכירה המקבילה אז אני אבין בדיוק כמה הנחה אמיתית קיבלתי

ההפרש של ה10% זה אחרי השקלול הנ"ל

יש לך דוגמה מספרית? חבר סיפר לי שבפרויקט הקודם קנה 5 חדרים בקומה 17 ב 2.4 (הפרש של 5% בערך מהנוכחי), אבל לא חקרתי כמה מטרים היתה הדירה.

 

[אורי ג.]

אתה מתכוון לדירות שרשום עליהן "דירת יזם"?

יש פירוט של כל הדירות בפרוייקט.

אני ממש לא משוכנע שמה שיימכרו שם זה רק את "דירות היזם" . ניסיתי לבדוק בטלפון ולא קיבלתי תשובות.

איני יודע, בפרוייקט הקודם רוכשים שהיו מוכנים לשלם מחיר מלא קיבלו עדיפות על חברי חבר במחיר מופחת.

ראה למעלה. אם מחר ב9 בבוקר הם יימכרו דירה שמתומחרת ב2.5 לחבר, במחיר של 2.8 במכירה המקבילה אז אני אבין בדיוק כמה הנחה אמיתית קיבלתי

נכון רק שאין לך מושג בכמה הם ימכרו אותם.

יש לך דוגמה מספרית? חבר סיפר לי שבפרויקט הקודם קנה 5 חדרים בקומה 17 ב 2.4 (הפרש של 5% בערך מהנוכחי), אבל לא חקרתי כמה מטרים היתה הדירה.

יש לי, אבל מטעמי צנעת הפרט מצרף רק את תוצאות החישוב לפי מטר אקווילנטי ואחרי הצמדה למדד תשומות + ריבית של כ2%.
החישוב התבצע על דירת 5 חדרים ממוצעת.



אגב בפועל ההפרש הוא עוד יותר גדול כיוון שאני הצמדתי את כל מחיר הדירה בפרוייקט הקודם למדד תשומות + ריבית וזה לא נכון כי רק מרכיב הבנייה (כ50%) צריך להיות מוצמד למדד תשומות הבנייה.

 

[Michel]

היקרות יותר כמובן, דירות מערביות בבניין הדרומי ודירות צפוניות בבניין הצפוני.

אגב, התכנון של הדירות הצפוניות והדרומיות ביותר לא ממש מאפשר להנות יותר מדי מהכיוון הנוסף. יש רק חלונות קטנים בשני חדרים שפונים צפונה/דרומה והמרפסת ממוקמת בצד השני (בדירה הצפונית המרפסת בצד הדרומי ולהיפך) ככה שהדירה עצמה מסתירה חלק גדול מהנוף שרואים מהמרפסת.

 

[אורי ג.]

אגב, התכנון של הדירות הצפוניות והדרומיות ביותר לא ממש מאפשר להנות יותר מדי מהכיוון הנוסף. יש רק חלונות קטנים בשני חדרים שפונים צפונה/דרומה והמרפסת ממוקמת בצד השני (בדירה הצפונית המרפסת בצד הדרומי ולהיפך) ככה שהדירה עצמה מסתירה חלק גדול מהנוף שרואים מהמרפסת.

נכון, ראיתי ואני מסכים אבל זה עדיף מכלום ואל תשכח שגם המרפסת נהנית (חלקית) מהכיוון הנוסף הזה.

 

[עודאחד]

אני (כאמור) לא יכולתי להגיע למשרד המכירות ורק בחמישי בצהריים, 3 שעות לפני התור שלי ב16 קיבלתי אחרי לחץ משמעותי את המפרטים, מחירים וכד'
בשורה התחתונה החלטתי לרדת מזה. נראה שכל הדירות הטובות נמכרו בשוק החופשי, המחיר לא היה נראה לי אטרקטיבי והם היו חובבנים בעיני.
ייתכן ועשיתי טעות אבל המספרים לא הסתדרו לי והרגיש לי לא טוב בבטן.
יש כאן אנשים שקנו? אשמח לדעת מה, כמה ולמה

 

[אורי ג.]

יש כאן אנשים שקנו? אשמח לדעת מה, כמה ולמה

הייתי ולא קניתי, נשארו רק דירות 4.5 נחותות, את כל השאר קנו (לא יודע מי), כולל את הPH היקרים.
גם ככה ההנחה הייתה קטנה משמעותית מהמבצע הקודם, יש לך פרוייקט בשלב מתקדם יותר ושנראה טוב יותר שמוכרים במחירים ממש טיפה יותר גבוהים בשם "רובע איילון" באותה השכונה.

 

[דימיטרי]

אולי משהוא חותם הסכם קניית דירה עם מעוז דניאל?
אין לי עו״ד שמכיר הסכם קניה.קבוע לי טור לחתימה ביום שני.
יש גם בשטח ביניינים שני מקלטים ציבורים.

 

[דימיטרי]

אני מתלבט בדיוק גם בנושא (איש קבע פעיל).
לכאורה, בת ים צומחת ועוד 10 שנים יש סיכוי שהאזור יתפתח לא רע
אני עוד לא החלטתי בעצמי ורציתי לפרסם גם שאלה בנושא ונתקלתי בפוסט הזה אז אסכם את מה שאני מבין עד כה :
יתרונות:
1. מועדון חבר הוא כח קנייה רציני, יש גב.
2. הנחה של 12%.
3. המחירים בבת ים עלו בשנים האחרונות אך נראה שלא הגיעו למחירים המקסימליים.
4. להשקעה נראה כפוטנציאל לא רע.
5. הדלתא בין 3 ל4 חדרים הוא לא גבוה משמע תוספת חדר עולה כ200-300 אש״ח לערך, שזה יחסית זול לשוק.
6. תחנת הרכבת הקלה ממוקמת על הפרוייקט ממש, יעלה תשואה באופן משמעותי כיוון שזה אומר הגעה לתל אביב בלי עוד קיטוע במסלול (נסיעה לתחנת הרכבת)
7. קרוב באופן יחסי לים.
8. מערב ראשון לציון מדרום, אזור יחסית מפותח ובמרחק מספר עשרות קילומטרים בודדים עתיד להבנות מתחם ה1000, פארק עסקים גדול.

חסרונות:
1. השכונה כשלעצמה כיום אינה במצב סוציואקונומי וחברתי גבוהה, האם היינו רוצים לגדל שם משפחה לאורך זמן? האם זה ישתנה? לא מזלזל בהון האנושי בעיר ובשכונה אבל עובדות הן עובדות.
2. כל דירה עם נוף לדרום מזרח תראה בעיקר את בית הקברות, אחד הגדולים בארץ.
3. מדרום במרחק פסיעה גם יש תחנה מרכזית לא חדישה ואצטדיון כדורגל
4. הפרוייקט לא משווק ממנהלת המגורים של צהל (כמו הפרוויקט האחרון בתל מונד) ולכן ההנחה היא קטנה יותר.
5. לקוח פרטי עם מספיק כח קנייה והון עצמי יכול להגיע לאותן הנחות +-.
6. המחיר לא נמוך מאוד.
7. אם נחפש בעיר בצורה מאוד יסודית עסקאות נדלן טובות ונלמד את העיר ואת השוק נגיע למקומות בהם התשואה תהיה גבוהה יותר מהפרוייקט הנ״ל.
8. צפי אכלוס עוד המון זמן.
9. אני לא באמת הצלחתי להבין כמה עולה כל דירה בכל קומה בכל בניין, החל מ זה מאוד כללי.
10. לאורך ההיסטוריה ברוב ומדגיש ברוב הפעמים חבר מגיע לפרוייקטים ומקבל הנחות כיוון שהוא בא עם הטיקט של הון אנושי שמרים את האזור ברמה החברתית והסוציואקונומית בתמורה להנחות, מה זה אומר על המקום?

לסיכום, אני בעצמי לא יודע אם ללכת על זה או לא אבל אם אלך על זה אז אכוון לדירה 3-4 חדרים עם פוטנציאל השכרה גבוה, בבניין 1 או 2 בלבד עם נוף לצפון/צפון מערב. קומות 10 ומעלה לערך בגלל רעש והרכבת הקלה.

מקווה שעזרתי בהיבט פריסת השיקולים, לפחות שלי..

רק בריאות

אפשר לשאול מה החלטת בסוף?