דירה להשקעה דרך מועדון חבר

ישראלי מצוי

משתמש ותיק
הצטרף ב
11/5/20
הודעות
201
דירוג
135
חבר מציעים עכשיו דירות למכירה בבת ים, עם מה שהם טוענים שהוא הנחה של 12% ותנאי מימון טובים.

מישהו יודע לחוות דעה, כמובן מבלי לייעץ עד כמה העיסקה הזאת היא עיסקה משתלמת ביחס למחירי השוק החופשי באוזר ?

https://www.moment-azorim.co.il/
 

ישראלי מצוי

משתמש ותיק
הצטרף ב
11/5/20
הודעות
201
דירוג
135
לחבר יש רקורד של הנחות אמיתיות וכח לקבל אותן.
תודה מעריך את התגובה, אבל חסר לי אינפוט לגבי האזור הספציפי או אפילו הפניה לכלי שיכול לעזור לי לקבל תחושה נגיד של מה השכירות מדירת 4 חדרים באזור זה וכו..
 
הצטרף ב
5/12/19
הודעות
532
דירוג
473
מה הכתובת?
איזו דירה בדיוק? (גודל, מס חדרים, קומה)
מה המחיר?

הכלי הכי טוב ומדוייק למחירים זה מתווך מהאיזור.
 

benjamin

משתמש סולידי
הצטרף ב
19/9/19
הודעות
24
דירוג
24
אני מתלבט בדיוק גם בנושא (איש קבע פעיל).
לכאורה, בת ים צומחת ועוד 10 שנים יש סיכוי שהאזור יתפתח לא רע
אני עוד לא החלטתי בעצמי ורציתי לפרסם גם שאלה בנושא ונתקלתי בפוסט הזה אז אסכם את מה שאני מבין עד כה :
יתרונות:
1. מועדון חבר הוא כח קנייה רציני, יש גב.
2. הנחה של 12%.
3. המחירים בבת ים עלו בשנים האחרונות אך נראה שלא הגיעו למחירים המקסימליים.
4. להשקעה נראה כפוטנציאל לא רע.
5. הדלתא בין 3 ל4 חדרים הוא לא גבוה משמע תוספת חדר עולה כ200-300 אש״ח לערך, שזה יחסית זול לשוק.
6. תחנת הרכבת הקלה ממוקמת על הפרוייקט ממש, יעלה תשואה באופן משמעותי כיוון שזה אומר הגעה לתל אביב בלי עוד קיטוע במסלול (נסיעה לתחנת הרכבת)
7. קרוב באופן יחסי לים.
8. מערב ראשון לציון מדרום, אזור יחסית מפותח ובמרחק מספר עשרות קילומטרים בודדים עתיד להבנות מתחם ה1000, פארק עסקים גדול.

חסרונות:
1. השכונה כשלעצמה כיום אינה במצב סוציואקונומי וחברתי גבוהה, האם היינו רוצים לגדל שם משפחה לאורך זמן? האם זה ישתנה? לא מזלזל בהון האנושי בעיר ובשכונה אבל עובדות הן עובדות.
2. כל דירה עם נוף לדרום מזרח תראה בעיקר את בית הקברות, אחד הגדולים בארץ.
3. מדרום במרחק פסיעה גם יש תחנה מרכזית לא חדישה ואצטדיון כדורגל
4. הפרוייקט לא משווק ממנהלת המגורים של צהל (כמו הפרוויקט האחרון בתל מונד) ולכן ההנחה היא קטנה יותר.
5. לקוח פרטי עם מספיק כח קנייה והון עצמי יכול להגיע לאותן הנחות +-.
6. המחיר לא נמוך מאוד.
7. אם נחפש בעיר בצורה מאוד יסודית עסקאות נדלן טובות ונלמד את העיר ואת השוק נגיע למקומות בהם התשואה תהיה גבוהה יותר מהפרוייקט הנ״ל.
8. צפי אכלוס עוד המון זמן.
9. אני לא באמת הצלחתי להבין כמה עולה כל דירה בכל קומה בכל בניין, החל מ זה מאוד כללי.
10. לאורך ההיסטוריה ברוב ומדגיש ברוב הפעמים חבר מגיע לפרוייקטים ומקבל הנחות כיוון שהוא בא עם הטיקט של הון אנושי שמרים את האזור ברמה החברתית והסוציואקונומית בתמורה להנחות, מה זה אומר על המקום?

לסיכום, אני בעצמי לא יודע אם ללכת על זה או לא אבל אם אלך על זה אז אכוון לדירה 3-4 חדרים עם פוטנציאל השכרה גבוה, בבניין 1 או 2 בלבד עם נוף לצפון/צפון מערב. קומות 10 ומעלה לערך בגלל רעש והרכבת הקלה.

מקווה שעזרתי בהיבט פריסת השיקולים, לפחות שלי..

רק בריאות
 

אורי ג.

משתמש בכיר
הצטרף ב
10/8/15
הודעות
17,764
דירוג
24,751

מוריה

משתמש ותיק
הצטרף ב
25/1/15
הודעות
225
דירוג
576
אני מתלבט בדיוק גם בנושא (איש קבע פעיל).

2. כל דירה עם נוף לדרום מזרח תראה בעיקר את בית הקברות, אחד הגדולים בארץ.

/QUOTE]
לא יודעת כלום על בת ים,
אבל משהו אחד אני יכולה להגיד לך-
אני גרה בפרוייקט שנשאר תקוע כמה שנים טובות ואף אחד לא בא לגור, כי צפה על בית קברות.
בנו את המקום כקאנטרי וייעדו אותו לעולים מצרפת,
אבל רק אחרי כן הבינו שאף אחד לא רוצה לשבת על שפת הבריכה ולצפות על הבית קברות.
בקיצור היזם הסב את קהל היעד,
שינה את כל התכניות לדירות למשפחות עממיות,
והפסיד המון כסף על כמה שנים תקועות.
היום הפרוייקט משגשג... אבל המחירים ממש לא גבוהים כמו שחשבו שיהיו.
אז מעבר לכל השיקולים שכתבת, ה-2 סנט שלי הוא- לא לקחת דירות עם נוף לדרום מזרח:)
 

אורי ג.

משתמש בכיר
הצטרף ב
10/8/15
הודעות
17,764
דירוג
24,751
@מוריה
המחירים בפרוייקט הזה לפי בדיקתי הם צנועים מאד וממש לא יוקרתיים, מדברים פה על 18.5K ש"ח למ"ר!
בנוסף למה שכתבת שנכון לגבי בתי קברות, יש גם אנשים שרואים בכך יתרון והוא אכן ישנו:
את יודעת בוודאות שהנוף לעולם לא יחסם בבנייה כזו או אחרת או שיקימו איזה נימבי מול הבית שלך.
 

A.L

משתמש רשום
הצטרף ב
1/10/15
הודעות
16
דירוג
10
אתה יודע מתי?

בנוסף: אתה יודע מה הם תנאי התשלום?

האכלוס בנובמבר 2025
יש שני מסלולים לתשלום. קבוע וגמיש.
הקבוע פחות או יותר מחולק לאורך השנים בתשלומים חצי שנתיים.
הגמיש הוא יותר מעניין. 25 אחוזים בחתימה והשאר גמיש לבחירת הלקוח עד 45 ימים לפני המסירה, עם ריבית של 1.95% פלוס הצמדה למדד תשומות הבניה.

גם אני מתלבט בקשר לפרויקט (אני קרוב מדרגה ראשונה למשרת קבע)
העניין הוא שאחרי שמוסיפים למחיר הדירה את שכר הדירה בדירה מוכנה באיזור בעלת מאפיינים פחות או יותר דומים המחיר למר שמתקבל הוא כבר לא ככ זול. משהו כמו 22k למר.
 
נערך לאחרונה ב:

אורי ג.

משתמש בכיר
הצטרף ב
10/8/15
הודעות
17,764
דירוג
24,751
העניין הוא שאחרי שמוסיפים למחיר הדירה את שכר הדירה בדירה מוכנה באיזור בעלת מאפיינים פחות או יותר דומים המחיר למר שמתקבל הוא כבר לא ככ זול. משהו כמו 22k למר.
אני בדקתי במגדלים באזור והמחירים עוד יותר גבוהים מזה, לא?
קצת יותר קרובים לים אומנם אבל יותר רחוקים מתחנת הרכבת.
יש לך לינק למחירים במגדל באזור במחירים שציינת?
 
הצטרף ב
5/12/19
הודעות
532
דירוג
473
במגדלי יוקרה שנבנים בשכונת רוטשילד-עצמאות (השכונה הצפון מערבית הצמודה לים), המחירים נעים סביב 28k למ"ר.

המחיר משתנה בהתאם לפרוייקט עצמו, השכונה, הדירה עצמה וכו'..ולכן שאלתי:
מה הכתובת?
איזו דירה בדיוק? (גודל, מס חדרים, קומה)
 

אורי ג.

משתמש בכיר
הצטרף ב
10/8/15
הודעות
17,764
דירוג
24,751
במגדלי יוקרה שנבנים בשכונת רוטשילד-עצמאות (השכונה הצפון מערבית הצמודה לים), המחירים נעים סביב 28k למ"ר.

המחיר משתנה בהתאם לפרוייקט עצמו, השכונה, הדירה עצמה וכו'..ולכן שאלתי:
https://www.moment-azorim.co.il/סינון-לפי-דירה/

מיקום:
https://www.google.com/maps/place/א...ccb1878acfe83da!8m2!3d32.0040688!4d34.7492075
 
הצטרף ב
5/12/19
הודעות
532
דירוג
473
תודה!

אני באופן אישי לא מת על פרוייקטים על הנייר, אבל נראה שהמחיר אחלה (22k למר לדירה חדשה במגדל זה אפילו יותר מאחלה).
- קרוב לרכבת קלה.
- עיר ללא הרבה שטחים לבנייה וביקוש גבוה.
- עיר מתחדשת מאוד.
- מיקום: בין שכונת דרום מערב לרמת הנשיא - שכונות טובות בבת ים.

אם אתה בונה על שינוי רציני באוכלוסיה, אתמול קראתי בדיוק שמחקר של הבינתחומי גילה שבמתחמי התחדשות רק כ17% מהאוכלוסיה הישנה משתנה (אנסה לחפש לינק למחקר).
 

אורי ג.

משתמש בכיר
הצטרף ב
10/8/15
הודעות
17,764
דירוג
24,751
אם אתה בונה על שינוי רציני באוכלוסיה, אתמול קראתי בדיוק שמחקר של הבינתחומי גילה שבמתחמי התחדשות רק כ17% מהאוכלוסיה הישנה משתנה (אנסה לחפש לינק למחקר).
המחקר טועה או שאתה לא מדייק, קרוב ל100% מהאוכלוסיה הישנה משתנה, זה פשוט לוקח הרבה זמן.
תראה בת"א את נווה צדק, הצפון הישן, נווה שרת, הדר יוסף, שוק הפשפשים הכל דוגמאות מעולות.
זה בדיוק למה אזורים עשו את המבצע הזה עם חבר: זה מבטיח להם משיכת אוכלוסיה טובה לפרוייקט שלהם ויכול להעלות את ערכו.
(22k למר לדירה חדשה במגדל זה אפילו יותר מאחלה).
מבדיקתי המחיר הוא סביב 18K ולא 22K.
 

בורג

משתמש ותיק
הצטרף ב
23/9/18
הודעות
233
דירוג
309
אתמול קראתי בדיוק שמחקר של הבינתחומי גילה שבמתחמי התחדשות רק כ17% מהאוכלוסיה הישנה משתנה (אנסה לחפש לינק למחקר)
כתבה פשטנית על המחקר
https://www.globes.co.il/news/article.aspx?did=1001359772
הרצאה של שעה+ מאת מחברת המאמר

המחקר הוא על נווה שרת. עברו פחות מ6 שנים מאז שהמגדל הראשון אוכלס. ועוד 20 שנה עד שהאחרון יאוכלס. אז אכן אלו תוצאות בניינים בלבד.
 
הצטרף ב
5/12/19
הודעות
532
דירוג
473
המחקר טועה או שאתה לא מדייק, קרוב ל100% מהאוכלוסיה הישנה משתנה, זה פשוט לוקח הרבה זמן.
תראה בת"א את נווה צדק, הצפון הישן, נווה שרת, הדר יוסף, שוק הפשפשים הכל דוגמאות מעולות.
זה בדיוק למה אזורים עשו את המבצע הזה עם חבר: זה מבטיח להם משיכת אוכלוסיה טובה לפרוייקט שלהם ויכול להעלות את ערכו.

מבדיקתי המחיר הוא סביב 18K ולא 22K.

**טעיתי - הטכניון ולא הבינתחומי**
נכון, לוקח הרבה מאוד זמן לאוכלוסיה להשתנות. לא התעמקתי בכתבה יותר מידי ולא היה שם קישור למחקר. אגב דיברו שם ספציפית גם על נווה שרת: https://www.globes.co.il/news/article.aspx?did=1001359772

18k למטר בבנייה חדשה במגדלים? איפה? לדעתי זה +/- מחיר למטר לדירות יד שנייה.
 

אורי ג.

משתמש בכיר
הצטרף ב
10/8/15
הודעות
17,764
דירוג
24,751
המחקר הוא על נווה שרת. עברו פחות מ6 שנים מאז שהמגדל הראשון אוכלס. ועוד 20 שנה עד שהאחרון יאוכלס. אז אכן אלו תוצאות בניינים בלבד.
בת"א הגלגלים זזים לאט, כל השכונה שם הולכת להשבחה, הנה תוכנית שאושרה לפני כמה ימים, זה לפחות 6 שנים עד שיבנה:
https://www.globes.co.il/news/article.aspx?did=1001359911
18k למטר בבנייה חדשה במגדלים? איפה? לדעתי זה +/- מחיר למטר לדירות יד שנייה.
בבקשה:
https://www.moment-azorim.co.il/סינון-לפי-דירה/
 
הצטרף ב
5/12/19
הודעות
532
דירוג
473

מישהו כאן (שחשבתי שהוא פותח השרשור ועכשיו אני רואה שלא), דיבר על הפרוייקט וכתב:
המחיר למר שמתקבל הוא כבר לא ככ זול. משהו כמו 22k למר.

אני רק חיזקתי את הטענה וציינתי שאכן המחירים בפרוייקט (22k למ"ר לפי דבריו, ועוד יותר טוב 18k לפי מה שאתה שלחת) אטרקטיביים, היות והמחירים לפי מה שאני מכיר ב"שוק החופשי" יותר גבוהים.
 

anton11

משתמש רשום
הצטרף ב
1/8/18
הודעות
13
דירוג
3
קראתי את הכתבה (לא לעומק). לקבוע שאוכלוסיה לא התחלפה על סמך נסחי טאבו הוא חלקי. ישנן לא מעט משפחות שמשכירות את דירותיהן. נקודה קריטית בפרויקטים הללו הוא ועד הבית/ארנונה. במגדל עם שלוש מעליות, חדר דיירים ומערכות יקרות העלויות מצטברות. בנייה חדשה באיזור 1(ת"א) מעלה את הארנונה בכ 50 אחוז (יחסית לבניין משנות ה60-70).
 

אורי ג.

משתמש בכיר
הצטרף ב
10/8/15
הודעות
17,764
דירוג
24,751
אני יוצא לסיור מחר אם מישהו רוצה להצטרף.
 
נושאים דומים
פותח הנושא כותרת פורום תגובות תאריך
I רכישת דירה להשקעה וקניית דירה למגורים עוד כעשור נדל"ן 2
ש למה לחכות עם דירה להשקעה? נדל"ן 18
U דירה להשקעה- השכרה נדל"ן 9
S שאלות בנוגע למחקר לפני קניית דירה ראשונה להשקעה - בדגש על התחדשות עירונית נדל"ן 11
ד דירה להשקעה עם החזר שלילי נדל"ן 8
M דירה שניה להשקעה , אחוזי מימון ומשכנתא נדל"ן 18
ד דירה להשקעה מקבלן נדל"ן 12
A התלבטות - מחיר למשתכן \ דירה להשקעה \ דירת מגורים והיכן? נדל"ן 14
M מדד תל אביב נדלן או נדלן מניב מול דירה להשקעה בחמש שנים שוק ההון 1
G איך לגשת לחיפוש דירה להשקעה לטווח "קצר" נדל"ן 23
צ יחידת דיור או דירה להשקעה נדל"ן 21
S דירה להשקעה לטווח ארוך נדל"ן 8
S דירה שניה להשקעה - כיצד כדאי לחלק את המשכנתאות בין שני הנכסים? נדל"ן 14
S דירה להשקעה - אחוזי מימון משכנתא נדל"ן 9
מ דירה להשקעה - שכונות עם פוטנציאל רווח נדל"ן 2
י תמהיל משכנתא | דירה ראשונה להשקעה טווח רחוק נדל"ן 44
M דירה להשקעה ב2.5 מיל שח נדל"ן 4
M להשקעה - דירה יד שניה או מקבלן נדל"ן 10
S חישוב IRR עבור דירה להשקעה עם מינוף נדל"ן 1
א דירה להשקעה נדל"ן 14
מ כדאיות לקיחת הלוואה מקופת גמל להשקעה לצורך קניית דירה להשקעה נדל"ן 9
שנקל מכירת דירה להשקעה למען תיק דיבידנדים - התלבטות שוק ההון 53
S דירה להשקעה כאשר אחד מבני הזוג אזרח אמריקאי נדל"ן 4
א דירה ראשונה להשקעה נדל"ן 0
N בעיה עם דירה להשקעה באיטליה נדל"ן 2
twister דירה להשקעה בבת ים או תיק השקעות מבוסס VT + VXUS נדל"ן 29
B דירה נוספת להשקעה עכשיו או להמתין נדל"ן 6
O דירה להשקעה בגבעתיים נדל"ן 24
י דירה ראשונה להשקעה לזוג צעיר נדל"ן 31
S ביטוח דירה להשקעה נדל"ן 1
T כדאיות דירה להשקעה נדל"ן 16
N דירה להשקעה משכון שני דירות נדל"ן 9
F מבחינת ניהול השקעות - האם כדאי לקנות דירה להשקעה כמה שיותר יקרה? נדל"ן 47
O תמהיל משכנתא עבור דירה ראשונה להשקעה נדל"ן 5
א מימון דירה להשקעה נדל"ן 7
מ איפה כדאי לקנות דירה שנייה להשקעה בארץ בתקציב של 600 אלף שקלים נדל"ן 4
ע רכישת דירה להשקעה במחיר השוק בשכונה שרובה דירות מחיר למשתכן (יבנה) נדל"ן 7
T דירה להשקעה בבניין סמוך לפינוי בינוי נדל"ן 10
ל דירה להשקעה בבת ים נדל"ן 16
מ דירה להשקעה או מגורים לזוג מבוסס עם ילדים נדל"ן 27
O דירה להשקעה בקרית מלאכי\ב"ש נדל"ן 13
T דירה להשקעה עם פינוי רחוק - יתרון או חסרון? נדל"ן 10
נ דירה להשקעה באמצע תמ"א 38 נדל"ן 0
Y האם לקנות דירה למגורים או להשקעה? נדל"ן 14
ח קניית דירה להשקעה , עם מינוף וחלוקה לשלישים נדל"ן 7
S דירה להשקעה בחו"ל - רצון עז להשקיע מול חשש עז מעקיצות וחברות ניהול נכלוליות נדל"ן 4
T סימולציה נאיבית לכדאיות דירה להשקעה נדל"ן 10
ה מבקש את עזרתכם, כסף להשקעה, חשבתי על דירה בקריות וכדו' נדל"ן 8
O בחינת אלטרנטיבות לזוג צעיר - דירה למגורים או להשקעה נדל"ן 48
O בדיקת כדאיות - מתלבט ברכישת דירה להשקעה לעומת המשך השקעה בשוק ההון - אשמח לפידבק על החישוב נדל"ן 6

נושאים דומים

למעלה