דירה להשקעה דרך מועדון חבר

[אורי ג.]

מדוע כיוון החם ביותר הוא הטוב ביותר, ועוד במרכז?

חום לא מעניין, יש מזגן, חוץ מזה זה ממש לא הצד החם ביותר כי יש לך בריזה מהים.
זה הצד הטוב ביותר כי:
1. נוף לים.
2. אור: הבית מואר כמעט בכל שעות היום.

 

[Michel]

איך הגעת לנתון של ה500 מטר הפרש במרחק?

סתם הערכה, בכל זאת מדובר בחמישה מגדלים. מחר אני גם מתכוון לסייר שם ולהגיע למרכז המכירות. אני הוגרלתי ליום חמישי ב11 אגב.

הכיוון הטוב ביותר הוא דרום מערב.

ייתכן אבל גם לנוף לכיוון המגדלים בתל אביב יש ערך. בכל מקרה, לדעתי ברור ששני המגדלים הצדדיים עדיפים על שלושת האמצעיים שיהיו חסומים מצפון ודרום.

 

[GlenWalker]

גם אני עליתי בהגרלה ובמקום טוב יחסית ביום המכירות הראשון. מתכנן לעבור שם מחר בבוקר לסיור שטח (אהיה עם 2 ילדים קטנים לבד אז לא אופטימלי אבל זה מה יש) ומקווה להיות גם במרכז מכירות עד חמישי הבא.
@Michel איך הגעת לנתון של ה500 מטר הפרש במרחק?
מצאת פרוייקטים להשוואה? בגלל הביקוש הגבוה להגרלה אז חשבתי שהסיכוי נמוך ואני רק בתחילת המחקר

לאיזו שעה הוגרלת?

 

[עודאחד]

עדכון מהשטח:
העיר בתנופת בנייה משמעותית. המון מקומות בבנייה והתחדשות. מתקני שעשועים חדשים, שדרות בבנייה. מרגיש טוב.
הסינים (?) עובדים במרץ על חשמול הרכבת הקלה בשדרות יוספטל הצמודות (יש תחנה כ7 דקות הליכה מהנכס) גם בשישי אחהצ.
רחוב כצנלסון הוא רחוב צר יחסית עם נתיב לכל כיוון ואני חושב שיהיו שם בעיות תנועה משמעותיות. על אף זאת, הוא רחוב יחסית נעים להליכה (חלקו עם עצים בוגרים עם צל) והליכתיות חשובה אם בונים על חוזקת הנכס בגלל תחבורתיות טובה.
השטח הירוק שהם מתגאים בו לא כזה מרשים ולא ברור לי איך הם הגיעו ל6 (?) דונם בפרסום שלהם. יכול להיות שחלק ממנו זה בניינים שיש שם והם יהרסו?
כדי ללכת לים צריך ללכת עד יוספטל ואז ללכת לאורך יוספטל. כלומר, הליכה ארוכה מ1 ק"מ אבל בגלל הרכבת והעובדה שיוספטל הוא רחוב יורד זה עדיין במרחק הליכה סביר ללא רכב.

זהו בגדול

 

[בני_ירושלמי]

לצערי הפעם לא זכיתי ופעם קודמת נשארו רק 5 חדרים שהגיעו לתור שלי ולכן לא היה כבר רלוונטי

 

[o_b7]

עשיתי היום סיבוב בשכונה(עד לאיזור בלפור), נראית מעט מוזנחת אך נראה שכל האיזור הולך לכיוון של פינוי בינוי, כרגע רוב הבניינים עדיין ישנים וביניהם מעט בניינים חדשים/מחודשים.

האם תנאי הרכישה בבניין הספציפי מאוד אטרקטיביים או שמוקד המשיכה היא השכונה?
לא עדיף פשוט לקנות דירה ישנה בשכונה עם אופק לתמא/פינוי בינוי?

 

[Harvey]

לא עדיף פשוט לקנות דירה ישנה בשכונה עם אופק לתמא/פינוי בינוי?

זאת שאלה טובה. לדעתי זה תלוי באורך זמן של ההשקעה ובבניין עצמו.

לדעתי הבניינים שיש להם נוף לים קרוב ינצחו בטווח הארוך. בבניינים עם נוף לים ברצועת חוף מהרצליה, תל אביב, יפו, ובת ים - יהיו פערים גדולים בין המחירים כך שלבת ים יש עוד הרבה לאן לעלות, והדירות שם באמת איכותיות, מי שגר קרוב לים מקבל ערך.

בטווח הקצר, עלול להיות עודף היצע של אנשים שרוצים למכור כשהבניה תסתיים.
אם ניתן לקנות בסביבת הים / רכבת קלה גם דירה ישנה, מבחינתי זה עושה שכל גם בטווח הקצר של <5 שנים: יש הרבה שוכרים שיכולים להרשות לעצמם את השכירות, ותהיה עליית מחירים בגלל התחדשות עירונית, קירבה לים, בניה חדשה באיזור, וגם רכבת קלה.
ואם פגעת בפינוי בינוי בכלל אחלה אבל זה לוקח אותנו שוב לטווח היותר ארוך.

 

[o_b7]

אם ניתן לקנות בסביבת הים / רכבת קלה גם דירה ישנה, מבחינתי זה עושה שכל גם בטווח הקצר של <5 שנים: יש הרבה שוכרים שיכולים להרשות לעצמם את השכירות, ותהיה עליית מחירים בגלל התחדשות עירונית, קירבה לים, בניה חדשה באיזור, וגם רכבת קלה.

זאת בדיוק הדילמה שלי, האמנם יש הרבה שוכרים שיכולים להרשות לעצמם את השכירות? מה פרופיל השוכרים? ולמה להם לקחת דווקא בניין ישן אם ככה?
אני חשבתי שרוב השוכרים הם מקומיים שמשלמים שכירות ולא מרשים לעצמם לקנות כרגע, וכן שרוב השוק הוא של דירות 2.5-3 חדרים.

בנוגע לעליית מחירים, אני תוהה האם המחירים בבית ים לא עלו כבר יותר מדי ומדובר בשוק של משקיעים, דירות 4 חדרים בבניינים ישנים נמכרות ב~2m, מחיר דומה מאוד לערים עם דירוג חברתי כלכלי גבוה בהרבה (הרצליה, רעננה)

 

[המשקיע המתחיל הדביל]

אני תוהה האם המחירים בבית ים לא עלו כבר יותר מדי ומדובר בשוק של משקיעים

גם ב2014 מי שרצה לקנות דירה בישראל שאל את עצמו את אותה שאלה וחיכה שנה ועוד שנה

 

[אורי ג.]

בטווח הקצר, עלול להיות עודף היצע של אנשים שרוצים למכור כשהבניה תסתיים.
אם ניתן לקנות בסביבת הים / רכבת קלה גם דירה ישנה, מבחינתי זה עושה שכל גם בטווח הקצר של <5 שנים: יש הרבה שוכרים שיכולים להרשות לעצמם את השכירות, ותהיה עליית מחירים בגלל התחדשות עירונית, קירבה לים, בניה חדשה באיזור, וגם רכבת קלה.
ואם פגעת בפינוי בינוי בכלל אחלה אבל זה לוקח אותנו שוב לטווח היותר ארוך.

מסכים עם מה שכתבת רק מוסיף עוד משהו:
באזור מעורב כמו בפרוייקט הזה גם איכות האוכלוסיה תהיה מעורבת, לבת ים יש מוניטין מסוים והוא לא הגיע יש מאין.
בשכונה חדשה מ0 כמו שבונים בדרום בת-ים (הפרוייקט הקודם של חבר) אין את הבעיה הזו.
גם בתי הספר, הגנים, הפארקים וכל שאר השירותים העירוניים יבנו מ0 וישרתו בעיקר את תושבי השכונה החדשה.

דירות 4 חדרים בבניינים ישנים נמכרות ב~2m, מחיר דומה מאוד לערים עם דירוג חברתי כלכלי גבוה בהרבה (הרצליה, רעננה)

איני יודע אבל יתכן שהמחירים כבר משקפים פוטנציאל של פינוי/בינוי או תמ"א, קרבה לים וקרבה לרכבת העתידית.
שכונות שלמות בהרצליה מנותקות מהכל (הרצלייני בעברי).

 

[o_b7]

גם ב2014 מי שרצה לקנות דירה בישראל שאל את עצמו את אותה שאלה וחיכה שנה ועוד שנה

אני מתכוון לשוק בבת-ים ולא לשוק הישראלי כולו, השאלה היא האם בת ים היא עדיין יעד טוב למשקיעים?
לצורך העניין אני מתבלט בין קניית דירה להשקעה בבת ים או בהרצליה

איני יודע אבל יתכן שהמחירים כבר משקפים פוטנציאל של פינוי/בינוי או תמ"א, קרבה לים וקרבה לרכבת העתידית.
שכונות שלמות בהרצליה מנותקות מהכל (הרצלייני בעברי).

אני מניח שאתה מתכוון ליד התשעה, נווה עמל, גן רש״ל וכד׳, אני מסכים איתך ומתכוון יותר לפוטנציאל במרכז העיר והרצליה הירוקה
מדובר בעיר עם פונטציאל שכירויות גבוה יותר (אוכלוסיה מבוססת) והתחדשות עירונית ענפה, בנוסף קניית דירה בסמוך לתחנות המתכוננות של המטרו יכולה להוכיח את עצמה (שכן עליית הערך עדיין לא מגולמת). מצד שני - מדובר בעיר מבוקשת ויקרה כבר היום, בניגוד לבת ים שבה אנחנו בונים על פיתוח עתידי (וכמו שכתבת - ייתכן שמחירו כבר מגולם, או שלא)

נ.ב: למרות שגן רש״ל מנותקת ייתכן ויש בה פוטנציאל בגלל הקרבה לתחנת המטרו והשכונה החדשה שתבנה במקום שדה התעופה.

 

[אורי ג.]

אני מניח שאתה מתכוון ליד התשעה, נווה עמל, גן רש״ל וכד׳, אני מסכים איתך ומתכוון יותר לפוטנציאל במרכז העיר והרצליה הירוקה
מדובר בעיר עם פונטציאל שכירויות גבוה יותר (אוכלוסיה מבוססת) והתחדשות עירונית ענפה

אז זהו שיש שם כ"כ הרבה התחדשות עירונית שזה ממה הרגיע את המחירים, מרכז הרצליה לא ממש זז במחירים בשנתיים האחרונות.
לשכירות זו עיר מבוקשת אני יודע.
גם פקוקה למוות, כל הבנייה בהרצליה ב', גליל ים ואינסוף התמ"א/פינוי בינוי לא ממש עוזרים.

מדובר בעיר מבוקשת ויקרה כבר היום, בניגוד לבת ים שבה אנחנו בונים על פיתוח עתידי (וכמו שכתבת - ייתכן שמחירו כבר מגולם, או שלא)

אבל על זה אני בדיוק מדבר, על פוטנציאל עתידי, ברור שהרצליה טובה יותר, השאלה איפה יש יותר בשר, לדעתי אין בכלל השוואה, בת ים לוקחת ובענק.

ו והשכונה החדשה שתבנה במקום שדה התעופה.

זה לא ממש עוזר לגן רשל, אם כבר זה דופק אותה.
תחנת רכבת זה תמיד בונוס ענק.

 

[ברס]

המחירים ברוב הרצליה לא זזים כבר קרוב ל 5 שנים. עכשיו בירוקה המערבית המחירים קפצו בהובלת הפרוייקטים החדשים.

 

[o_b7]

אבל על זה אני בדיוק מדבר, על פוטנציאל עתידי, ברור שהרצליה טובה יותר, השאלה איפה יש יותר בשר, לדעתי אין בכלל השוואה, בת ים לוקחת ובענק.

זאת היתה האינטואיציה שלי, אבל אז הסתכלתי על המספרים ויצאתי מבולבל
איך אתה מסביר את זה שדירות 4 חדרים ישנות בדרום מערב בת ים נמכור ב1.8-2.1, מחירים דומים מאוד לדירות דומות במרכז הרצליה?
האם עצם זה שהמחירים בבת ים עלו עד כדי כך שהם דומים להרצליה שאנחנו מסכימים שהיא עיר עדיפה לא מעיד על כך שבבת ים כבר יש פחות ״בשר״?

ובכלל, מהתרשמותי מבת ים מדובר על אוכלוסיה יחסית ותיקה ומשפרי דיור משכונות אחרות בעיר, ולכן השאלה היא מי אנחנו מצפים שיגרמו לעליית ערך הדירות? מאיפה הם יגיעו? ובתוך כמה זמן? האם פוטנציאל השכירות בעיר הוא מספיק כדי לשמור על תשואות סבירות?

זה לא ממש עוזר לגן רשל, אם כבר זה דופק אותה.

אשמח אם תפרט, חשבתי ששכונה חדשה אמורה להעלות את ערך הנדל״ן הסמוך

אז זהו שיש שם כ"כ הרבה התחדשות עירונית שזה ממה הרגיע את המחירים, מרכז הרצליה לא ממש זז במחירים בשנתיים האחרונות.

המחירים ברוב הרצליה לא זזים כבר קרוב ל 5 שנים. עכשיו בירוקה המערבית המחירים קפצו בהובלת הפרוייקטים החדשים.

אוקיי, ומה זה אומר לדעתכם? אם המחירים לא זזים, זה לא הזמן לקנות בהנחה שבהמשך יבוא התיקון? (בהנחה שהרצליה עיר מבוקשת)
ובכלל, אם התחדשות עירונית מקפיאה מחירים בגלל עודף היצע, מה זה אומר על בת ים שבה מתוכננת המון התחדשות עירונית?ֿ

אגב, המחירים שאני מכיר דווקא כן עלו משמעותית (לפחות בירוקה ובגליל ים)

 

[Lexicon]

הוגרלתי ליום חמישי ב-1140.
שמח על הדיון שהתפתח פה וגם בדיון אחר הפורום. גרם לי לחשוב קצת על הכיוונים שוב:

האם לדעתכם רכישת 3 חדרים באזור זה בבת ים צפויה להיות השקעה טובה (מבין שהכל ספקולטיבי) - כרגע עדיין לא נשוי ובלי ילדים, אבל כבר בכיוון. יכול להיות שנגור בדירה מספר שנים אבל אח"כ נרצה לעבור ל-4 חדרים. מניח שבדומה לשוק ההון, ככל שהזמן עובר הרווח מהעסקה עולה/בטוח יותר.
אוכל לקנות את הדירה עם משכנתא קטנה יחסית של 500 אש"ח שאני יכול לסגור ב-10 שנים.

לעומת זאת 4.5 חדרים גם קצת יותר זולה למ"ר (20 אש"ח לעומת 22 אש"ח) וגם במידת הצורך נוכל להשאר לגור שם מספר רב של שנים.
עם זאת רכישת 4.5 תאלץ אותי לקחת משכנתא של כ-1.1 מש"ח לפריסה של 25 שנה.

הבנתי שבאזור עצמו גרים בעיקר אנשים מבוגרים, ותיקי בת ים. אזור יחסית שקט בעיר.

 

[ברס]

הוגרלתי ליום חמישי ב-1140.

לאיזה פרוייקט?

 

[אורי ג.]

איך אתה מסביר את זה שדירות 4 חדרים ישנות בדרום מערב בת ים נמכור ב1.8-2.1, מחירים דומים מאוד לדירות דומות במרכז הרצליה?

זה לא נכון, אלא אם כן זה ממש קרוב לים הרצליה יקרה מבת-ים.

ובכלל, מהתרשמותי מבת ים מדובר על אוכלוסיה יחסית ותיקה ומשפרי דיור משכונות אחרות בעיר,

לא בפארק הים.

, ולכן השאלה היא מי אנחנו מצפים שיגרמו לעליית ערך הדירות? מאיפה הם יגיעו? ובתוך כמה זמן?

כל האנשים שיקנו בשכונה החדשה. מאיפה יבואו? מכל אזור המרכז לדעתי. רובם כבר קנו, רק חלק קטן מהדירות יגיע לשוק בתור יד-שנייה.

אגב, המחירים שאני מכיר דווקא כן עלו משמעותית (לפחות בירוקה ובגליל ים)

ממש ממש לא, בגליל ים לא זז כלום, כל כך לא זז שקבלנים דחו פרוייקטים שם.

האם פוטנציאל השכירות בעיר הוא מספיק כדי לשמור על תשואות סבירות?

אין לי מושג, אני יותר מכוון לרווח הון.

 

[o_b7]

זה לא נכון, אלא אם כן זה ממש קרוב לים הרצליה יקרה מבת-ים.

לא בפארק הים.

כל האנשים שיקנו בשכונה החדשה. מאיפה יבואו? מכל אזור המרכז לדעתי. רובם כבר קנו, רק חלק קטן מהדירות יגיע לשוק בתור יד-שנייה.

אוקיי אוקיי, אז אנחנו מדברים ספציפית על פרויקט פארק הים? שם בהחלט עושה שכל שיגיעו אוכלוסיות צעירות וחזקות יותר, השכונה כמעט בשטח של ראשון.
מה לגבי דירות ישנות והתחדשות עירונית בדרום מערבית (דרומית ליוספטל)? שם יותר קשה לי לראות אוכלוסיות צעירות מגיעות

ממש ממש לא, בגליל ים לא זז כלום, כל כך לא זז שקבלנים דחו פרוייקטים שם.

מאוד מפתיע, ממה שאני יודע גליל ים מאוד מבוקשת, אין שם דירות 4+ בפחות מ3.2M, אני זוכר שפעם היתה יותר זולה (בלי לדבר על מחיר למשתכן שסגרו דירות סביב 2.3)

 

[אורי ג.]

מה לגבי דירות ישנות והתחדשות עירונית בדרום מערבית (דרומית ליוספטל)? שם יותר קשה לי לראות אוכלוסיות צעירות מגיעות

פחות מבין בזה, כנראה שיקח זמן, אם בכלל.

מאוד מפתיע, ממה שאני יודע גליל ים מאוד מבוקשת, אין שם דירות 4+ בפחות מ3.2M, אני זוכר שפעם היתה יותר זולה (בלי לדבר על מחיר למשתכן שסגרו דירות סביב 2.3)

לא מפתיע בכלל, בונים שם כמו מטורפים, כל הרצליה זה אתר בנייה אחד גדול.
לא אמרתי שזה לא מקום מבוקש, אמרתי שהמחירים יחסית לא זזו, תבדוק לבד:
שלב א':

https://www.madlan.co.il/projects/Tzamarot_Glil_Yam

שלב ב':

צמרות גליל ים הרצליה

צמרות גליל ים הרצליה. יזם - קבוצת יצחקי השקעות

www.madlan.co.il

שלב א' מאוכלס כבר.

אני זוכר שפעם היתה יותר זולה

מה זה "פעם"? כל השכונה הזו חדשה לחלוטין.
הגיוני שמשהו על הנייר יהיה זול יותר ממשהו בנוי.

 

[דאניל]

כדי ללכת לים צריך ללכת עד יוספטל ואז ללכת לאורך יוספטל. כלומר, הליכה ארוכה מ1 ק"מ אבל בגלל הרכבת והעובדה שיוספטל הוא רחוב יורד זה עדיין במרחק הליכה סביר ללא רכב.

בעליה בחזרה, עם בגד ים רטוב, אולי כבר לא תחשוב ככה...