דירה להשקעה בי-ם

[אברס]

שוקל לקנות דירה בי-ם שבתהליך של פינוי בינוי.

הסיבה שאני שוקל לקנות דווקא בי-ם הוא הערכה שפרויקט רובע הכניסה לעיר, שאמור להכניס 60,000 מקומות עבודה לעיר בשנים הקרובות, יקפיץ המחירים בכל אזור שעובר התחדשות ונגיש על ידי הרכבת הקלה לרובע הכניסה.

האם החברים מסכימים להערכה שלי?

 

[Meni Adam]

אני מחזיק בדירה להשקעה בירושלים ומסכים באופן כללי ולא רק בגלל הפרויקט.

 

[אברס]

אני מחזיק בדירה להשקעה בירושלים ומסכים באופן כללי ולא רק בגלל הפרויקט.

יש עוד סיבות להניח שהמחירים יעלו בירושלים יותר ממקומות אחרים?

 

[Meni Adam]

יש עוד סיבות להניח שהמחירים יעלו בירושלים יותר ממקומות אחרים?

לא יודע אם יותר ממקומות אחרים אבל ירושלים זה עיר שתמיד תהיה לה ביקוש גבוהה מצד המקומיים או עולים חדשים שרוצים דוקא את ירושלים

 

[ניצן המצוין]

ירושלים עיר גדולה, כל שכונה ורחוב והסיפור שלו.
תתמקד באיזור בו אתה מעוניין להשקיע.
למשל אם רובע הכניסה לעיר יצליח כמו שאתה אומר איך זה ישנה את מחירי הדירות בגילה או נווה יעקב?

 

[albert yaron]

הסיבה שאני שוקל לקנות דווקא בי-ם הוא הערכה שפרויקט רובע הכניסה לעיר, שאמור להכניס 60,000 מקומות עבודה לעיר בשנים הקרובות, יקפיץ המחירים בכל אזור שעובר התחדשות ונגיש על ידי הרכבת הקלה לרובע הכניסה.

צריך לקחת את המספר בערבון מוגבל. מודה שאני לא יכול לדמיין כמעט שום עסק שיבחר להיות ממוקם בירושלים, ולא באזור המרכז.
בטח לא כזה שמעסיק אוכלוסייה "איכותית".

 

[יזם]

צריך לקחת את המספר בערבון מוגבל. מודה שאני לא יכול לדמיין כמעט שום עסק שיבחר להיות ממוקם בירושלים, ולא באזור המרכז.
בטח לא כזה שמעסיק אוכלוסייה "איכותית".

מה אתה רומז ב-"איכותית"?

 

[אברס]

ירושלים עיר גדולה, כל שכונה ורחוב והסיפור שלו.
תתמקד באיזור בו אתה מעוניין להשקיע.
למשל אם רובע הכניסה לעיר יצליח כמו שאתה אומר איך זה ישנה את מחירי הדירות בגילה או נווה יעקב?

יתכן שהרכבת תעשה גם גילה ליחסית נגיש.

אבל אני יותר חושב בכיוון קריית היובל ומנחם, שיהיו ממש נגישים.

 

[אברס]

צריך לקחת את המספר בערבון מוגבל. מודה שאני לא יכול לדמיין כמעט שום עסק שיבחר להיות ממוקם בירושלים, ולא באזור המרכז.
בטח לא כזה שמעסיק אוכלוסייה "איכותית".

יש הטבות מס בירושלים. בהר החוצבים כבר רואים כניסה של עסקים שמעסיקים אוכלוסייה "איכותית".

יש גם חוק שמחייב כל משרד ממשלתי לעבור לירושלים.

 

[המשקיע המתחיל הדביל]

עיריית ירושליים מתמרצת התחדשות, ועדיין מדיניות העירייה לתת 25 מ''ר תוספת שטח עיקרי בפרוייקטים של התחדשות מה שהופך את זה למאוד אטרקטיבי.

ראש עיר ומהנדס עיר שדוחפים להתחדשות, תנופה יזמית, רכבת קלה, וביקוש שקיים בעיר הופך אותה לדעתי לעיר מעניינת להשקעה.

ציינת את קריית היובל - השכונה כבר הוסיפה כ7000-8000 יחידות (כחלק מתכנית יובלים שכוללת את קרית היובל וקרית מנחם) ועכשיו ההתחדשות שם יחסית נעצרה ויותר קשה לאשר שם פרוייקטים.

גם גילה שנחשבת לשכונה אולי הכי פחות טובה, מתחילה לשנות את פניה ומאוד מתועדפת להתחדשות. תוסיף על זה את הרכבת הקלה ולגמרי הגיוני שלאורך זמן היא תשנה את פניה.

 

[albert yaron]

מה אתה רומז ב-"איכותית"?

חברה שמרבית עובדיה הם בעלי תואר אקדמי.

 

[albert yaron]

יש הטבות מס בירושלים. בהר החוצבים כבר רואים כניסה של עסקים שמעסיקים אוכלוסייה "איכותית".

כל הדברים הללו משפיעים בשוליים למיטב הבנתי. להר חוצבים יש נגישות סבירה מחוץ לעיר גם למי שמגיע ממודיעין.

זה לא אומר שלא יהיה ביקוש לדירות בעיר או בכניסה לעיר, רק שהאוכלוסייה בסבירות גבוהה לא תהיה דומה לבית הכרם / מבשרת ציון והאזור - קרי משפחות מבוססות.

 

[Meni Adam]

קח בחשבון עוד משהו, לא בהחלט תרוויח או תרוויח מעבר לאחוזים בודדים מהשכרת הדירה. כך שאתה בונה בעיקר על עליית מחיר הדירה

 

[אברס]

ציינת את קריית היובל - השכונה כבר הוסיפה כ7000-8000 יחידות

כוונתך שכבר בנו מספר זה או שאישרו לבנייה?

 

[אברס]

ציינת את קריית היובל - השכונה כבר הוסיפה כ7000-8000 יחידות (כחלק מתכנית יובלים שכוללת את קרית היובל וקרית מנחם) ועכשיו ההתחדשות שם יחסית נעצרה ויותר קשה לאשר שם פרוייקטים.

מה הסיבה לכך?

 

[אברס]

כל הדברים הללו משפיעים בשוליים למיטב הבנתי. להר חוצבים יש נגישות סבירה מחוץ לעיר גם למי שמגיע ממודיעין.

זה לא אומר שלא יהיה ביקוש לדירות בעיר או בכניסה לעיר, רק שהאוכלוסייה בסבירות גבוהה לא תהיה דומה לבית הכרם / מבשרת ציון והאזור - קרי משפחות מבוססות.

אני לא צריך מחירים כמו בבית הכרם, כדי להרוויח יפה מאוד.

עכשיו, אפשר לקנות בקרית היובל או מנחם דירה באזור 1.8 מיליון, שיהפוך ל4 חדרים במפרט גבוה תוך כחמש שנים.

בהנחה שלא יהיה עליית ערך כללי בחמש שנים הבאות, ובהסכמה שהאוכלוסייה לא תהיה דומה לבית הכרם, עדיין מסתבר שהנכס החדש ימכר ב2.8. אני טועה?

 

[albert yaron]

אני לא צריך מחירים כמו בבית הכרם, כדי להרוויח יפה מאוד.

עכשיו, אפשר לקנות בקרית היובל או מנחם דירה באזור 1.8 מיליון, שיהפוך ל4 חדרים במפרט גבוה תוך כחמש שנים.

בהנחה שלא יהיה עליית ערך כללי בחמש שנים הבאות, ובהסכמה שהאוכלוסייה לא תהיה דומה לבית הכרם, עדיין מסתבר שהנכס החדש ימכר ב2.8. אני טועה?

אין לי מושג לגבי נדל"ן. תחום שאני לא מבין בו למען האמת.
רק הטיעון שיכנסו 60 א' משרות לירושלים נשמע לי לא מובן מאליו, וגם אם יתממש האוכלוסייה שתגיע לעבוד ועל פי התזה שלך גם תישאר לגור תהיה מוגבלת מבחינת גובה השכירות שיכולה לשלם.

 

[Meni Adam]

עכשיו, אפשר לקנות בקרית היובל או מנחם דירה באזור 1.8 מיליון, שיהפוך ל4 חדרים במפרט גבוה תוך כחמש שנים.

אתה אופטימי מדי.
יש בניינים ורחובות בקרית יובל ומנחם מעל 15 שנה עם דיבורים על תמא38 ופינוי בינוי וכלום לא התקדם, בחלק מהבניינים יש אוכלוסיה קשה שמונעת את ההתקדמות

 

[המשקיע המתחיל הדביל]

כוונתך שכבר בנו מספר זה או שאישרו לבנייה?

בוודאי שלא בנו אלא בתכנון. יש רק פרוייקט פינוי בינוי אחד בנוי אחרי טופס 4 בכל ירושליים.

מה הסיבה לכך?

תכנון ואישור יחידות רבות כפי שרשמתי.

 

[אברס]

בוודאי שלא בנו אלא בתכנון.

'תכנון' הוא מונח לא מוגדר. הכוונה שאושר שינוי תב"ע, שבהפקדה, שנקלט בעירייה?