דירה להשקעה בי-ם

[המשקיע המתחיל הדביל]

'תכנון' הוא מונח לא מוגדר.

כנראה מספיק מוגדר כדי שהעירייה תפסיק לאשר שם בקלות פרוייקטים של התחדשות.

הכוונה שאושר שינוי תב"ע, שבהפקדה, שנקלט בעירייה?

לא יודע, תקבע בפגישה באגף ההנדסה בעירייה ותבדוק.

 

[אברס]

כנראה מספיק מוגדר כדי שהעירייה תפסיק לאשר שם בקלות פרוייקטים של התחדשות.

אני לא יודע מאיפה לקחת הנתון של 8000 בתכנון, אבל בהנחה שהוא נכון, ההשערה שלי שהוא כולל כל פרויקט שהוא בשלב של הפקדה בתנאים ואילך.

כאשר דיברתי על דירות ב1.8 מיליון, התכוונתי לנכסים בשלב של הפקדה בתנאים [שטרן, אולסוונגר] או הפקדה בפועל [ קולומביה, איסלנד].

 

[just_curious]

אני לא צריך מחירים כמו בבית הכרם, כדי להרוויח יפה מאוד.

עכשיו, אפשר לקנות בקרית היובל או מנחם דירה באזור 1.8 מיליון, שיהפוך ל4 חדרים במפרט גבוה תוך כחמש שנים.

בהנחה שלא יהיה עליית ערך כללי בחמש שנים הבאות, ובהסכמה שהאוכלוסייה לא תהיה דומה לבית הכרם, עדיין מסתבר שהנכס החדש ימכר ב2.8. אני טועה?

רק הזמן יגיד האם אתה טועה או צודק אבל כבר עכשיו ניתן לראות בבירור שאתה מהמר.
מהמר שלא תהיה ירידה חדה במחירי הנדלן בדומה למה שקורה עכשיו בארה״ב.
מהמר שתהליך פינוי בינוי יסתיים תוך 5 שנים כפי שאתה מתכנן.
מהמר שבסביבה של ריבית עולה, ועלייה בעלויות הבניה והמימון הקבלנים ימשיכו לתת את אותם התנאים בפרויקטים חדשים של פינוי בינוי. לקחת בחשבון שהדירה שאתה קונה עכשיו יכולה להפוך לדירה של 3.5 חדרים למשל ובמפרט צנוע הרבה יותר?
בנוסף, באיזורים של פינוי בינוי יש חשש שלא תהיה השקעה מספיקה בשידרוג תשתיות קיימות.
בנתיים, תשואה מהשכירות לא תכסה את עלויות המימון אם אתה לוקח משכנתא. ואם אתה לא לוקח - אתה תקבל תשואה נמוכה יותר מפקדון בבנק על הכסף שלך.

יכול להיות שבסוף תרוויח אגב. אבל בהחלט יש סיכונים בהשקעה הזאת, לדעתי.

 

[אברס]

רק הזמן יגיד האם אתה טועה או צודק אבל כבר עכשיו ניתן לראות בבירור שאתה מהמר.
מהמר שלא תהיה ירידה חדה במחירי הנדלן בדומה למה שקורה עכשיו בארה״ב.
מהמר שתהליך פינוי בינוי יסתיים תוך 5 שנים כפי שאתה מתכנן.
מהמר שבסביבה של ריבית עולה, ועלייה בעלויות הבניה והמימון הקבלנים ימשיכו לתת את אותם התנאים בפרויקטים חדשים של פינוי בינוי. לקחת בחשבון שהדירה שאתה קונה עכשיו יכולה להפוך לדירה של 3.5 חדרים למשל ובמפרט צנוע הרבה יותר?
בנוסף, באיזורים של פינוי בינוי יש חשש שלא תהיה השקעה מספיקה בשידרוג תשתיות קיימות.
בנתיים, תשואה מהשכירות לא תכסה את עלויות המימון אם אתה לוקח משכנתא. ואם אתה לא לוקח - אתה תקבל תשואה נמוכה יותר מפקדון בבנק על הכסף שלך.

יכול להיות שבסוף תרוויח אגב. אבל בהחלט יש סיכונים בהשקעה הזאת, לדעתי.

ההערות שלך כולן נכונות, אם היה מדובר בפרויקט שאינו בשלב מתקדם.

הנידון שלי, הוא על פרויקט שאוחז בשלב של הפקדה בתנאים ואילך, וכבר יש חוזה חתום בין היזם לדיירים.

אז, רוב החששות שאתה מעלה נופלים.

עדיין יתכן שמחירי הדירות ירדו כמו בארה"ב, אבל לא מסתבר שבמשך 5 שנים הם לא יחזרו לעלות.

כמו שא' מחברי הפורים ציין, התחלות בנייה בירידה וגם הרבה מכרזי רמ"י חוזות ריקם.

ההיצע אמור להצטמצם.

הריבית באיזה שהוא שלב ירד.

 

[אברס]

בנוסף, באיזורים של פינוי בינוי יש חשש שלא תהיה השקעה מספיקה בשידרוג תשתיות קיימות.

לא חשבתי על זה.

יש תקדים לתופעה זה בארץ? באיזה שכונות?

 

[USA]

לא חשבתי על זה.

יש תקדים לתופעה זה בארץ? באיזה שכונות?

תבדוק באזורי צפון העיר, האזורים היקרים ביותר של העיר, כמעט כל הבניינים עשו תמ"א 38
ולא היה שם שום שדרוג של התשתיות, הפקקים העומס בסופר ובמכולת, ובכל תשתית קיימת באזור הוא בלתי נסבל.
יצויין, שמשום מה בכל זאת המחירים שם המשיכו להמריא.

 

[אברס]

תבדוק באזורי צפון העיר, האזורים היקרים ביותר של העיר, כמעט כל הבניינים עשו תמ"א 38
ולא היה שם שום שדרוג של התשתיות, הפקקים העומס בסופר ובמכולת, ובכל תשתית קיימת באזור הוא בלתי נסבל.
יצויין, שמשום מה בכל זאת המחירים שם המשיכו להמריא.

אתה מתכוון לשכונות החרדיות כמו רמת אשכול?

המחירים שם לא המריאו בגלל תמ"א, אלא בגלל זוגות אמריקאיות עם כיסים עמוקים.

בכל אופן, אני מדבר על פינוי בינוי ולא על תמ"א-עיבוי וחיזוק.

בפינוי בינוי, למיטב הבנתי, מחליפים התשתיות ומרחיבים שצ"פ.

 

[כימאי]

הריבית באיזה שהוא שלב ירד.

אתה יודע מה זה היבריס?

 

[יזם]

אתה יודע מה זה היבריס?

אתה חושב שהריבית תהיה 10% לפחות 5 שנים? זה היבריס
בסה"כ תיקון של הקורונה..

 

[כימאי]

אתה חושב שהריבית תהיה 10% לפחות 5 שנים? זה היבריס

אני לא חושב שום דבר ולא יודע שום דבר. בעיקר לגבי העתיד.

על איזה 10% אתה מדבר?

 

[יזם]

אני לא חושב שום דבר ולא יודע שום דבר. בעיקר לגבי העתיד.

על איזה 10% אתה מדבר?

שאלת אותו מה זה היבריס.. זה נע לשתי הצדדים
פריים 10%

 

[כימאי]

שאלת אותו מה זה היבריס.. זה נע לשתי הצדדים

אם כבר אז שני צדדים. ולא, זה לא.
הפריים היום הוא 5.75%, מציע שתתעדכן.

 

[USA]

אתה מתכוון לשכונות החרדיות כמו רמת אשכול?

המחירים שם לא המריאו בגלל תמ"א, אלא בגלל זוגות אמריקאיות עם כיסים עמוקים.

בכל אופן, אני מדבר על פינוי בינוי ולא על תמ"א-עיבוי וחיזוק.

בפינוי בינוי, למיטב הבנתי, מחליפים התשתיות ומרחיבים שצ"פ.

כמובן,
ההיפך התמ"א הגיעה בגלל שהקבלנים ידעו שיש זוגות אמריקאים שישלמו כל מחיר בשביל דירה ברמת אשכול.

בכל אופן העירייה לא עשתה כלום בשביל לשפר באופן כללי את התשתיות באזור, הפקקים באזור שם נהיו בלתי נסבלים, וכל שאר התשתיות לוקים בחסר בגלל ריבוי הדירות שהתווספו בשנים האחרונות.