דירה להשקעה בבת ים, הצעדים הבאים

[Shpatoza]

שלום
בשנת 2010 רכשתי דירת 2 חדרים בבת ים במחיר של 670,000

כיום הדירה מושכרת ב 3500 ש"ח לחודש
מחיר מכירה לדעתי באזור 1.5 מ׳ בהתחשב בעסקאות דומות בבניין וברחוב מהשנה האחרונה.

הבניין קיבל אישור תמא בגדול מחכים לקבלן שיתחיל כבר חצי שנה אבל דממה בינתיים.

יש לי תחושה שהמחיר של הדירה מיצה את עצמו לאור המצב ואני מתלבט האם זה זמן טוב למכור,

התשואה היא 2.8 אחוז, לא משהו מלהיב מדי ולכן המעבר להשקעה "שקטה" יותר מרגיש יותר נכון לאור המצב.
אני לא הולך לגור שם ואם המחשבה שהייתה לי שזה נכס לילדים הייתה רלוונטית לפני עשור אז עכשיו מתחיל לחשוב פעמיים כי עושה רושם שהעתיד כלל לא ידוע מבחינת מה יהיה בארץ וכו.

אלטרנטיבה נוספת היא לממש את הנכס ולרכוש מספר נכסים מעבר לים (יש לנו כבר נכס אחד כזה שבינתיים מתפקד לא רע בכלל)

מישהו קיים בסיטואציה דומה ויכול לשתף את כיווני המחשבה שלו או פרספקטיבה אחרת?
ובכלל - מה הייתם עושים בשביל למקסם מבלי להגדיל את הסיכון בצורה חריגה?

יש לנו דירה נוספת בחולון (נרכשה ב 2.38 ושווה כיום בערך 3.5) עם משכנתא של 1.5 מיליון שמושכרת ב 8200 והמחשבה הזאת תקפה גם לגביה אבל הנכס הזה יותר רגשי למשפחה מכיוון שזאת דירת 5 חדרים שממש תהיה רלוונטית לדור הבא הן מבחינת הסבירות לגור שם או למכור במחיר טוב אם נצטרך.

 

[הורדוס]

קודם כל צריך לחשב כמה תקבלו נטו ממכירת הדירה, אז תוריד מהמחיר גם עלויות עסקה של 3%, ומס שבח, שזה בגדול 25% על הרווח בניכוי הוצאות כמו שיפוץ, תיווך, עו"ד וכו. כלומר ממכירה תקבל סביב ה1.2-1.3 נטו, אז תשואת שכירות לפי זה היא ~3.3% מינוס תיקונים.

מאוד הגיוני למכור ולפזר סיכונים להשקעות אחרות אבל "לרכוש מספר נכסים מעבר לים" זאת אמירה מאוד כללית ודווקא בהשקעות בחול הרבה פעמים אנשים לוקחים הרבה יותר סיכונים עבור הרבה פחות פוטנציאל מהשקעות בארץ.

 

[האזרח הקטן]

אז תוריד מהמחיר גם עלויות עסקה של 3%, ומס שבח

הבניין קיבל אישור תמא

כנראה גם היטל השבחה לא קטן.

 

[Shpatoza]

כנראה גם היטל השבחה לא קטן.

תוכל לפרט מה הקשר לתמא?

 

[האזרח הקטן]

תוכל לפרט מה הקשר לתמא?

התמ"א מוסיפה זכויות לנכס שמעלות את ערכו, העירייה מטילה על זה היטל.

 

[Shpatoza]

התמ"א מוסיפה זכויות לנכס שמעלות את ערכו, העירייה מטילה על זה היטל.

תודה, זה אכן מחזק את ההרגשה שלי שהרווח הפוטנציאלי העתידי לא נראה מבטיח מדי בהתחשב שפרויקט תמא יכול להמשך זמן רב וכמובן יצטרך שיפוץ פנימי נוסף לפני אכלוס, כמובן שבזמן התמא יש סיכוי לדירה ריקה.

 

[amit]

קיימת אלטרנטיבה של מכירת הדירה וסגירת המשכנתא של הדירה היקרה יותר.
מה הם תנאי המשכנתא?

 

[Shpatoza]

האלטרנטיבה קיימת, המשכנתא של הדירה היקרה יותר היא עם 1.5 מיליון כרגע ההחזר הוא 7500 (בניגוד ל 6500 לפני שנה) אבל לא הייתי רוצה לאבד את יכול ההשקעה שלי לכן מכירת הדירה הזולה והשקעה במספר נכסים מרגיש לי יותר נכון (אנחנו לפני גיל 35 40) אז יש לנו עוד זמן להשקיע במקומות עם יותר סיכון מאשר דירה להשקעה בארץ.
אנחנו לא גרים שם אלא משכירים ושוכרים במקום אחר בלי להוסיף עלות חודשית

 

[עמרם]

התמ"א מוסיפה זכויות לנכס שמעלות את ערכו, העירייה מטילה על זה היטל.

אם יש היתר בניה ההיטל על היזם (או שיש לו פטור)
כך שבמכירה לא יהיה היטל השבחה על המוכר.

בפינוי בינוי יש היטל משלב האישור תבע למתן תוקף עד ההיתר בניה (בהיתר ההיטל על היזם ויש עיריות שנותנות פטור)

התשואה היא 2.8 אחוז, לא משהו מלהיב מדי ולכן המעבר להשקעה "שקטה" יותר מרגיש יותר נכון לאור המצב.

אתה מחשב תשואה לפי מחיר הקניה או לפי מחיר כעת?

 

[Shpatoza]

אם יש היתר בניה ההיטל על היזם (או שיש לו פטור)
כך שבמכירה לא יהיה היטל השבחה על המוכר.

בפינוי בינוי יש היטל משלב האישור תבע למתן תוקף עד ההיתר בניה (בהיתר ההיטל על היזם ויש עיריות שנותנות פטור)


אתה מחשב תשואה לפי מחיר הקניה או לפי מחיר כעת?

מחשב לפי המחיר כעת, העניין הוא שמחירי השכירות לדירות כאלה בבת ים הן יחסית לא גבוהים, אולי כשהרכבת הקלה תתחיל לעבוד זה ישתנה, אגב 5 דקות הליכה לקו האדום

 

[Therealdeal]

תהיה ההחלטה אשר תהיה, ויש לך החלטה קשה, אני מציע לך שלא להכניס לדיון את עלות רכישת הדירה. זה יכול רק להסיט אותך מההחלטה הנכונה עבורך. הדבר היחיד שמשנה זה השווי היום והוצאות במידה ותמכור (כולל מיסים)

 

[יזם]

את התשואה עשית לדעתי, מ-670,000 ל-1.5 ב-13 שנה, עם כל המיסים והאגרות אתה מורווח.