דירה להשקעה בבת ים

הצטרף ב
20/6/21
הודעות
7
דירוג
0
יש לי הון נזיל של 1.2 מיליון.
אין לי השקעות בשוק ההון מלבד קה"ל ופנסיה.
כרגע יש לי דירת מגורים אחת בשווי של 2 מיליון כנגד משכנתא מקסימלית של 1.5 מיליון
הציעו לי לרכוש דירה בפרוייקט בבת ים (רובע איילון). בקומה גבוהה (מעל 39 ומתחת ל-42 שהיא האחרונה) במחיר של 3 מיליון. דירה של 109 מ"ר עם מרפסת של 12 מ"ר (דרום מערב)
מה שמייחד את העסקה זה תנאי התשלום. כיום משלמים 600 אש"ח ובמסירה שמתוכננת לעוד 5 שנים את היתרה ללא הצמדה וללא ריבית.
אין לי תכנון לגור במגדל, המטרה היא להשלים את הרכישה באמצעות הון זר ולמכור את הדירה לאחר קבלת החזקה.
אציין כי עד לקבלת החזקה הרכבת הקלה צפוייה לפעול והיא נמצאת בסמוך למגדל.
אשמח לשמוע את דעתכם על ההצעה שקיבלתי
 
הצטרף ב
20/6/21
הודעות
7
דירוג
0
אתה מקווה שיש כאן מישהו שהתמחה בנדל"ן בבת-ים? או שאתה שואל משהו אחר ואני לא מבינה מה?
נ.ב. ברוך הבא!
תודה!
מה יקרה למחירי הנדל"ן בארץ בכלל ובבת ים בפרט בחמש השנים הקרובות? אני מניח שאף אחד לא יודע להגיד. אולם איך הקרבה לרכבת הקלה צפוייה להשפיע על מחירי הנדל"ן אני מניח שאפשר לשער.
ולמבינים בנדל"ן בבת ים:
האם ההצעה טובה? האם זה מחיר פריסייל או שזו מחיר השוק או אפילו גבוה ממחיר השוק?
האם אתם חושבים שמחירי הדירות בקומות הגבוהות במגדלים יתקרבו למחירים במגדלים בתל אביב? האם בבת ים ישלמו על דירה בקומה 44 סכומים שנעים סביב ה- 5 מיליון או שאלו סכומים ששמורים לתל אביב?
ובכלל האם זה נכון לשים מחצית מההון הנזיל על דירה להשקעה כשברקע יש משכנתא על דירת המגורים?
 

Wonko

משתמש ותיק
הצטרף ב
27/5/17
הודעות
532
דירוג
746
אולי יעזור לך לתמחר את תנאי העסקה?
כלומר, האם היית נכנס לעסקה אם היית צריך להכנס אליה כרגע? אם לא אז עבור איזה מחיר כן היית נכנס לעסקה?
חוץ מזה, עוד שאלות רלוונטיות לדעתי הן:
1. האם יש לך אמונה שתיהיה אינפלציה חזקה ב5 שנים הקרובות? זה יכול להיות טיעון למינוף.
2. האם יש לך מקורות הכנסה יציבים ל5 שנים הקרובות כך שאתה יכול לתמוך באחוזי מינוף גבוהים? סך הכל, אתה מקבל פה הלוואת בלון ללא ריבית ל5 שנים.
3. מה אם לא תוכל למכור את הנכס מסיבה כזאת או אחרת מיד אחרי קבלת החזקה?

אגב, לכמה אחוזי מינוף העסקה הזאת תכניס אותך?
 

האזרח הקטן

משתמש בכיר
הצטרף ב
5/3/21
הודעות
4,282
דירוג
4,839
האם אתם חושבים שמחירי הדירות בקומות הגבוהות במגדלים יתקרבו למחירים במגדלים בתל אביב? האם בבת ים ישלמו על דירה בקומה 44 סכומים שנעים סביב ה- 5 מיליון או שאלו סכומים ששמורים לתל אביב?
לא מכיר יותר מדי את בת ים, אבל להערכתי הסיכוי שהמחירים בה יתקרבו לאלו של תל אביב הם נמוכים (וגם לא נכון להסתכל על תל אביב כמקשה אחת - לכל שכונה יש את המאפיינים שלה שמשפיעים על המחירים בה. דירה בלב העיר ודירה בדרום העיר יכולות להיות עם הפרש של מיליונים במחיר גם אם יהיו בעלי מאפייני דירות דומים).
במרחק של בת ים ממרכז תל אביב אתה כבר מתחרה עם יישובים אחרים כמו חולון, רמת גן, גבעתיים ואפילו רמת השרון והרצליה, אז למה שלבת ים יהיה איזה יתרון עליהן בתמחור?
 
הצטרף ב
20/6/21
הודעות
7
דירוג
0
אולי יעזור לך לתמחר את תנאי העסקה?
כלומר, האם היית נכנס לעסקה אם היית צריך להכנס אליה כרגע? אם לא אז עבור איזה מחיר כן היית נכנס לעסקה?
חוץ מזה, עוד שאלות רלוונטיות לדעתי הן:
1. האם יש לך אמונה שתיהיה אינפלציה חזקה ב5 שנים הקרובות? זה יכול להיות טיעון למינוף.
2. האם יש לך מקורות הכנסה יציבים ל5 שנים הקרובות כך שאתה יכול לתמוך באחוזי מינוף גבוהים? סך הכל, אתה מקבל פה הלוואת בלון ללא ריבית ל5 שנים.
3. מה אם לא תוכל למכור את הנכס מסיבה כזאת או אחרת מיד אחרי קבלת החזקה?

אגב, לכמה אחוזי מינוף העסקה הזאת תכניס אותך?
1) לא הייתי נכנס לעסקה הזו כיום, לא הייתי מוכן לרכוש דירה כזו ב- 3 מילין ש"ח היום. הדבר היחידי שעניין אותי כאן זה תנאי התשלום, שים היום 600 אש"ח, לך לישון- תתעורר בעוד 5 שנים ותקווה שמחירי הנדל"ן במגדלים של בת ים יתקרבו למחירים בתל אביב (לאור ההתפתחות של העיר ובעיקר לאור הקמת הרכבת הקלה).
2) אני מאמין שאוכל לקחת משכנתא כדי לסגור את ההתחייבות לקבלן או במקרה הכי גרוע למכור את הדירה שיש לי כיום ולגרור את המשכנתא שיש עליה לדירה בבת ים.
3) אם לא אוכל למכור את הנכס לאחר קבלת החזקה אנסה להשכיר אותי במחיר שיכסה לי את המשכנתא- אם זה לא יצליח אהיה בבעיה.
4) אני מאמין שתהיה אינפלציה גבוהה בשנים הקרובות (זו הסיבה שהסכמתי לשלם לקבלן 100 אש"ח על מנת לנטרל את מנגנון ההצמדה למדד)
 
הצטרף ב
20/6/21
הודעות
7
דירוג
0
לא מכיר יותר מדי את בת ים, אבל להערכתי הסיכוי שהמחירים בה יתקרבו לאלו של תל אביב הם נמוכים (וגם לא נכון להסתכל על תל אביב כמקשה אחת - לכל שכונה יש את המאפיינים שלה שמשפיעים על המחירים בה. דירה בלב העיר ודירה בדרום העיר יכולות להיות עם הפרש של מיליונים במחיר גם אם יהיו בעלי מאפייני דירות דומים).
במרחק של בת ים ממרכז תל אביב אתה כבר מתחרה עם יישובים אחרים כמו חולון, רמת גן, גבעתיים ואפילו רמת השרון והרצליה, אז למה שלבת ים יהיה איזה יתרון עליהן בתמחור?
תודה, התשובה שלך עושה הרבה שכל
 

אורי ג.

משתמש בכיר
הצטרף ב
10/8/15
הודעות
18,015
דירוג
25,210
במרחק של בת ים ממרכז תל אביב אתה כבר מתחרה עם יישובים אחרים כמו חולון, רמת גן, גבעתיים ואפילו רמת השרון והרצליה, אז למה שלבת ים יהיה איזה יתרון עליהן בתמחור?
1. בגלל הים.
2. בבת ים יש שכונה חדשה לחלוטין, זה מוצר שונה לגמרי מאשר סתם דירה בשכונה ותיקה.
האם אתם חושבים שמחירי הדירות בקומות הגבוהות במגדלים יתקרבו למחירים במגדלים בתל אביב?
לא.
האם בבת ים ישלמו על דירה בקומה 44 סכומים שנעים סביב ה- 5 מיליון או שאלו סכומים ששמורים לתל אביב?
דירה בקומה כזו במרחק כזה מהים תעלה הרבה יותר מ5 מיליון, סדר גודל של פי 2.
 
הצטרף ב
20/6/21
הודעות
7
דירוג
0
1. בגלל הים.
2. בבת ים יש שכונה חדשה לחלוטין, זה מוצר שונה לגמרי מאשר סתם דירה בשכונה ותיקה.
דירה בקומה כזו במרחק כזה מהים תעלה הרבה יותר מ5 מיליון, סדר גודל של פי 2.
לא מדובר במגדל בשכונה החדשה של בת ים שסמוכה לחוף הים (פארק הים בבת ים)
זו דירה בשכונה שנחשבת חלשה בבת ים (פרוייקט פינוי בינוי בשכונת רמת יוסף), בכניסה המזרחית של בית ים (כקילומטר מאיילון)
 

האזרח הקטן

משתמש בכיר
הצטרף ב
5/3/21
הודעות
4,282
דירוג
4,839
1. בגלל הים.
ים זה אחלה פיצ'ר (לחלק מהאנשים) אבל הוא רק חלק ממכלול השיקולים שמשפיעים על המחיר.
כשפות"ש מדבר על עליית מחיר ל5 מיליון, ראשית אנחנו מדברים על אוכלוסיה קטנה יחסית שיכולה לרכוש דירה במחיר כזה. מתוכה, יש אוכלוסיה קטנה עוד יותר שמוכנה לרכוש דירה במחיר כזה (גם אם היא יכולה להרשות לעצמה), ואם מישהו כבר החליט שהוא מעוניין לרכוש דירה וזה עומד בתקציב שלו, הוא צריך להשתכנע שבת ים היא המקום שבו הוא מעוניין לשים את כספו. יש לבת ים יתרונות של קירבה יחסית לתל אביב, מספר תחנות רכבת שכבר פעילות, רכבת קלה שתפעל בשנה הבאה וים.
מנגד, יש לה תדמית ציבורית לא מוצלחת (חלקה בגלל סיבות היסטוריות ולא מייצגות את המצב כיום), הדירוג הסוציו אקונומי שלה נמוך יחסית, אין לה אזורי תעסוקה, ולמרות הקירבה היחסית לתל אביב, קשה מאוד להגיע ממנה לתל אביב ברכב בשעות השיא. אני לא יודע כיצד נתפס החינוך בבת ים, אבל זה עוד שיקול מרכזי למי שבוחר להשתקע בה.

ואחרי כל זה, אומר שוב שאין לי שום הכרות עם בת ים ועם הנדל"ן בה, ואולי אזורים מסויימים בה כן יהפכו למבוקשים מאוד.
 

אורי ג.

משתמש בכיר
הצטרף ב
10/8/15
הודעות
18,015
דירוג
25,210
לא מדובר במגדל בשכונה החדשה של בת ים שסמוכה לחוף הים (פארק הים בבת ים)
זו דירה בשכונה שנחשבת חלשה בבת ים (פרוייקט פינוי בינוי בשכונת רמת יוסף), בכניסה המזרחית של בית ים (כקילומטר מאיילון)
אז המחיר נשמע לי יקר, תראה פה איזה מחירים החברים בחבר קיבלו:
מנגד, יש לה תדמית ציבורית לא מוצלחת (חלקה בגלל סיבות היסטוריות ולא מייצגות את המצב כיום), הדירוג הסוציו אקונומי שלה נמוך יחסית, אין לה אזורי תעסוקה,
רק לת"א והרצליה יש מוקדי תעסוקה, בגלל זה כל המחירים הם ביחס לת"א.
, קשה מאוד להגיע ממנה לתל אביב ברכב בשעות השיא.
לא מעניין, בשביל זה יש את הרכבת הקלה.
אני לא יודע כיצד נתפס החינוך בבת ים, אבל זה עוד שיקול מרכזי למי שבוחר להשתקע בה.
בשכונה החדשה יהיה חינוך מצוין, גם הכל חדש וגם אוכלוסיה טובה.

לסבר את האוזן: בהגדרלה הקודמת של חבר היו מעל 8000 נרשמים על כ600 דירות.
 

Harvey

משתמש ותיק
הצטרף ב
29/11/20
הודעות
145
דירוג
60
אני הייתי מעדיף דירה בבניין שיותר קרוב לים (למשל בפארק הים)
 

האזרח הקטן

משתמש בכיר
הצטרף ב
5/3/21
הודעות
4,282
דירוג
4,839
לא מעניין, בשביל זה יש את הרכבת הקלה.
אני מאמין גדול בתחבורה ציבורית אבל הקו האדום לבדו רחוק מלספק את הצרכים. שאר הקווים עוד בתחילת דרכם ולהערכתי לא יפתחו לפני סוף העשור.
גם הקו האדום צפוי לדעתי לסבול מעומסים גדולים כבר עם פתיחתו, כך שיהיו אנשים שיימנעו מלהשתמש בו.

בכל מקרה, אני מניח שעשית את שיעורי הבית ואתה יודע יותר טוב ממני על האיזור והפרויקט, אז אני לא אתווכח איתך לגבי טיב ההשקעה שם.
 

אורי ג.

משתמש בכיר
הצטרף ב
10/8/15
הודעות
18,015
דירוג
25,210
אני מאמין גדול בתחבורה ציבורית אבל הקו האדום לבדו רחוק מלספק את הצרכים.
יותר ממספיק למי שעובד בת"א, כמובן שזה לא תחליף לרכב, כל פרוייקט כזה כולל חניה או 2 פר דירה.
שאר הקווים עוד בתחילת דרכם ולהערכתי לא יפתחו לפני סוף העשור.
וגם לא צריך אותם, לא מעניין אותך לנסוע מחולון לפ"ת, מעניין אותך לנסוע לת"א.
+להזכירך כל הפרוייקטים הנ"ל הם על הנייר, האכלוס שלהם הוא עוד 3 עד 5 שנים.
בכל מקרה, אני מניח שעשית את שיעורי הבית ואתה יודע יותר טוב ממני על האיזור והפרויקט, אז אני לא אתווכח איתך לגבי טיב ההשקעה שם.
האמת שאין לי מושג לגביו, אני מכיר רק את הפרוייקט הקודם של חבר והשכונה החדשה שלידה וקצת על הנוכחי.
 

ברס

משתמש ותיק
הצטרף ב
7/12/15
הודעות
137
דירוג
33
אורי העלה פה נקודה מאוד חשובה, תמהיל הדיירים בשכונה בדרום בת ים צפוי להיות צעיר משמעותית מהתמהיל באיזורים אחרים אחרים בבת ים, מה שבעיניו הופך את ההשקעה כדאית יותר.
נקודה אחת למחשבה היא שהמחירים בבת ים עלו כחלק מהציפיה שהעיר תעבור לניהול מוניציפלי של תל אביב, מה שלא צפוי לקרות בטווח הנראה לעין.
 

drx

משתמש ותיק
הצטרף ב
12/4/21
הודעות
360
דירוג
492
אני הייתי מעדיף דירה בבניין שיותר קרוב לים (למשל בפארק הים)
אז כנראה שאתה מעדיף ערסים.
בשכונה החדשה יהיה חינוך מצוין, גם הכל חדש וגם אוכלוסיה טובה.
לא יודע לגבי בית ספר אבל כיום הגנים בבת-ים על הפנים. גם אם יהיה שינוי זה לוקח זמן.
האם אתם חושבים שמחירי הדירות בקומות הגבוהות במגדלים יתקרבו למחירים במגדלים בתל אביב? האם בבת ים ישלמו על דירה בקומה 44 סכומים שנעים סביב ה- 5 מיליון או שאלו סכומים ששמורים לתל אביב?
אני לא מכיר את הפרוייקט הספציפי הזה (כן את האיזור עליו הוא נבנה) ולדעתי אין שום סיכוי שזה יקרה בשנים הקרובות. תבדוק כמה עולות דירות אחרות בשכונת רמת יוסף - לא תמצא כלום ביותר מ-1.8 מיליון. תבדוק כמה עולה דירה במגדלים שעל רחוב ניסנבאום שבמרחק של קילומטר משם - דירות 4 חדרים באיזור ה-2.5 מיליון.
 

דאניל

משתמש בכיר
הצטרף ב
28/10/18
הודעות
1,215
דירוג
1,475
להשלים את הרכישה באמצעות הון זר
למה הכוונה? לא אמור להיות לך מספיק כסף, לכן תמכור את הדירה מעט לפני המסירה, ואתה מקווה שתצליח למכור אותה ביותר מ- 3 מליון + הריבית שאתה מפסיד על ה-1.2 מליון?
אז בעצם השאלה היא אם השילוב של האינפלציה ועליית מחיר הדירה יאפשר לך למצוא קונה במחיר המבוקש?
 
נושאים דומים
פותח הנושא כותרת פורום תגובות תאריך
twister דירה להשקעה בבת ים או תיק השקעות מבוסס VT + VXUS נדל"ן 29
M כדאיות הרחבת דירה להשקעה נדל"ן 20
E דירה ראשונה להשקעה - החזר חודשי ומגורים נדל"ן 42
I רכישת דירה להשקעה וקניית דירה למגורים עוד כעשור נדל"ן 2
ש למה לחכות עם דירה להשקעה? נדל"ן 18
U דירה להשקעה- השכרה נדל"ן 9
S שאלות בנוגע למחקר לפני קניית דירה ראשונה להשקעה - בדגש על התחדשות עירונית נדל"ן 11
ד דירה להשקעה עם החזר שלילי נדל"ן 8
M דירה שניה להשקעה , אחוזי מימון ומשכנתא נדל"ן 18
ד דירה להשקעה מקבלן נדל"ן 12
A התלבטות - מחיר למשתכן \ דירה להשקעה \ דירת מגורים והיכן? נדל"ן 14
M מדד תל אביב נדלן או נדלן מניב מול דירה להשקעה בחמש שנים שוק ההון 1
G איך לגשת לחיפוש דירה להשקעה לטווח "קצר" נדל"ן 23
צ יחידת דיור או דירה להשקעה נדל"ן 21
S דירה להשקעה לטווח ארוך נדל"ן 8
S דירה שניה להשקעה - כיצד כדאי לחלק את המשכנתאות בין שני הנכסים? נדל"ן 14
S דירה להשקעה - אחוזי מימון משכנתא נדל"ן 9
מ דירה להשקעה - שכונות עם פוטנציאל רווח נדל"ן 2
י תמהיל משכנתא | דירה ראשונה להשקעה טווח רחוק נדל"ן 44
M דירה להשקעה ב2.5 מיל שח נדל"ן 4
M להשקעה - דירה יד שניה או מקבלן נדל"ן 10
S חישוב IRR עבור דירה להשקעה עם מינוף נדל"ן 1
א דירה להשקעה נדל"ן 14
מ כדאיות לקיחת הלוואה מקופת גמל להשקעה לצורך קניית דירה להשקעה נדל"ן 9
שנקל מכירת דירה להשקעה למען תיק דיבידנדים - התלבטות שוק ההון 53
S דירה להשקעה כאשר אחד מבני הזוג אזרח אמריקאי נדל"ן 4
א דירה ראשונה להשקעה נדל"ן 0
N בעיה עם דירה להשקעה באיטליה נדל"ן 2
B דירה נוספת להשקעה עכשיו או להמתין נדל"ן 6
O דירה להשקעה בגבעתיים נדל"ן 24
י דירה ראשונה להשקעה לזוג צעיר נדל"ן 31
S ביטוח דירה להשקעה נדל"ן 1
T כדאיות דירה להשקעה נדל"ן 16
N דירה להשקעה משכון שני דירות נדל"ן 9
F מבחינת ניהול השקעות - האם כדאי לקנות דירה להשקעה כמה שיותר יקרה? נדל"ן 47
O תמהיל משכנתא עבור דירה ראשונה להשקעה נדל"ן 5
א מימון דירה להשקעה נדל"ן 7
מ איפה כדאי לקנות דירה שנייה להשקעה בארץ בתקציב של 600 אלף שקלים נדל"ן 4
ע רכישת דירה להשקעה במחיר השוק בשכונה שרובה דירות מחיר למשתכן (יבנה) נדל"ן 7
T דירה להשקעה בבניין סמוך לפינוי בינוי נדל"ן 10
מ דירה להשקעה או מגורים לזוג מבוסס עם ילדים נדל"ן 27
O דירה להשקעה בקרית מלאכי\ב"ש נדל"ן 13
T דירה להשקעה עם פינוי רחוק - יתרון או חסרון? נדל"ן 10
נ דירה להשקעה באמצע תמ"א 38 נדל"ן 0
Y האם לקנות דירה למגורים או להשקעה? נדל"ן 14
ח קניית דירה להשקעה , עם מינוף וחלוקה לשלישים נדל"ן 7
S דירה להשקעה בחו"ל - רצון עז להשקיע מול חשש עז מעקיצות וחברות ניהול נכלוליות נדל"ן 4
T סימולציה נאיבית לכדאיות דירה להשקעה נדל"ן 10
ה מבקש את עזרתכם, כסף להשקעה, חשבתי על דירה בקריות וכדו' נדל"ן 8
O בחינת אלטרנטיבות לזוג צעיר - דירה למגורים או להשקעה נדל"ן 48

נושאים דומים

למעלה