• חשבון מסחר באקסלנס טרייד : סנט למניה במסחר בארה"ב (מינימום $5 לעסקה), פטור מדמי טיפול לשנתיים, קורס במתנה ובונוס 100 ש"ח למצטרפים חדשים. להצטרפות דיגיטלית לחצו כאן .

דירה להשקעה בבת ים, הצעדים הבאים

Shpatoza

משתמש רשום
הצטרף ב
29/9/18
הודעות
13
דירוג
1
שלום
בשנת 2010 רכשתי דירת 2 חדרים בבת ים במחיר של 670,000

כיום הדירה מושכרת ב 3500 ש"ח לחודש
מחיר מכירה לדעתי באזור 1.5 מ׳ בהתחשב בעסקאות דומות בבניין וברחוב מהשנה האחרונה.

הבניין קיבל אישור תמא בגדול מחכים לקבלן שיתחיל כבר חצי שנה אבל דממה בינתיים.

יש לי תחושה שהמחיר של הדירה מיצה את עצמו לאור המצב ואני מתלבט האם זה זמן טוב למכור,

התשואה היא 2.8 אחוז, לא משהו מלהיב מדי ולכן המעבר להשקעה "שקטה" יותר מרגיש יותר נכון לאור המצב.
אני לא הולך לגור שם ואם המחשבה שהייתה לי שזה נכס לילדים הייתה רלוונטית לפני עשור אז עכשיו מתחיל לחשוב פעמיים כי עושה רושם שהעתיד כלל לא ידוע מבחינת מה יהיה בארץ וכו.

אלטרנטיבה נוספת היא לממש את הנכס ולרכוש מספר נכסים מעבר לים (יש לנו כבר נכס אחד כזה שבינתיים מתפקד לא רע בכלל)

מישהו קיים בסיטואציה דומה ויכול לשתף את כיווני המחשבה שלו או פרספקטיבה אחרת?
ובכלל - מה הייתם עושים בשביל למקסם מבלי להגדיל את הסיכון בצורה חריגה?

יש לנו דירה נוספת בחולון (נרכשה ב 2.38 ושווה כיום בערך 3.5) עם משכנתא של 1.5 מיליון שמושכרת ב 8200 והמחשבה הזאת תקפה גם לגביה אבל הנכס הזה יותר רגשי למשפחה מכיוון שזאת דירת 5 חדרים שממש תהיה רלוונטית לדור הבא הן מבחינת הסבירות לגור שם או למכור במחיר טוב אם נצטרך.
 
קודם כל צריך לחשב כמה תקבלו נטו ממכירת הדירה, אז תוריד מהמחיר גם עלויות עסקה של 3%, ומס שבח, שזה בגדול 25% על הרווח בניכוי הוצאות כמו שיפוץ, תיווך, עו"ד וכו. כלומר ממכירה תקבל סביב ה1.2-1.3 נטו, אז תשואת שכירות לפי זה היא ~3.3% מינוס תיקונים.

מאוד הגיוני למכור ולפזר סיכונים להשקעות אחרות אבל "לרכוש מספר נכסים מעבר לים" זאת אמירה מאוד כללית ודווקא בהשקעות בחול הרבה פעמים אנשים לוקחים הרבה יותר סיכונים עבור הרבה פחות פוטנציאל מהשקעות בארץ.
 
התמ"א מוסיפה זכויות לנכס שמעלות את ערכו, העירייה מטילה על זה היטל.
תודה, זה אכן מחזק את ההרגשה שלי שהרווח הפוטנציאלי העתידי לא נראה מבטיח מדי בהתחשב שפרויקט תמא יכול להמשך זמן רב וכמובן יצטרך שיפוץ פנימי נוסף לפני אכלוס, כמובן שבזמן התמא יש סיכוי לדירה ריקה.
 
קיימת אלטרנטיבה של מכירת הדירה וסגירת המשכנתא של הדירה היקרה יותר.
מה הם תנאי המשכנתא?
 
האלטרנטיבה קיימת, המשכנתא של הדירה היקרה יותר היא עם 1.5 מיליון כרגע ההחזר הוא 7500 (בניגוד ל 6500 לפני שנה) אבל לא הייתי רוצה לאבד את יכול ההשקעה שלי לכן מכירת הדירה הזולה והשקעה במספר נכסים מרגיש לי יותר נכון (אנחנו לפני גיל 35 40) אז יש לנו עוד זמן להשקיע במקומות עם יותר סיכון מאשר דירה להשקעה בארץ.
אנחנו לא גרים שם אלא משכירים ושוכרים במקום אחר בלי להוסיף עלות חודשית
 
התמ"א מוסיפה זכויות לנכס שמעלות את ערכו, העירייה מטילה על זה היטל.

אם יש היתר בניה ההיטל על היזם (או שיש לו פטור)
כך שבמכירה לא יהיה היטל השבחה על המוכר.

בפינוי בינוי יש היטל משלב האישור תבע למתן תוקף עד ההיתר בניה (בהיתר ההיטל על היזם ויש עיריות שנותנות פטור)
התשואה היא 2.8 אחוז, לא משהו מלהיב מדי ולכן המעבר להשקעה "שקטה" יותר מרגיש יותר נכון לאור המצב.

אתה מחשב תשואה לפי מחיר הקניה או לפי מחיר כעת?
 
אם יש היתר בניה ההיטל על היזם (או שיש לו פטור)
כך שבמכירה לא יהיה היטל השבחה על המוכר.

בפינוי בינוי יש היטל משלב האישור תבע למתן תוקף עד ההיתר בניה (בהיתר ההיטל על היזם ויש עיריות שנותנות פטור)


אתה מחשב תשואה לפי מחיר הקניה או לפי מחיר כעת?
מחשב לפי המחיר כעת, העניין הוא שמחירי השכירות לדירות כאלה בבת ים הן יחסית לא גבוהים, אולי כשהרכבת הקלה תתחיל לעבוד זה ישתנה, אגב 5 דקות הליכה לקו האדום
 
נערך לאחרונה ב:
תהיה ההחלטה אשר תהיה, ויש לך החלטה קשה, אני מציע לך שלא להכניס לדיון את עלות רכישת הדירה. זה יכול רק להסיט אותך מההחלטה הנכונה עבורך. הדבר היחיד שמשנה זה השווי היום והוצאות במידה ותמכור (כולל מיסים)
 
נושאים דומים
פותח הנושא כותרת פורום תגובות תאריך
twister דירה להשקעה בבת ים או תיק השקעות מבוסס VT + VXUS נדל"ן 29
ל דירה להשקעה בבת ים נדל"ן 23
L אזרח אמריקאי - דירה ראשונה להשקעה נדל"ן 0
roteml קניית דירה מסוג "דיור מוגן" להשקעה נדל"ן 1
S דירה להשקעה ברומניה נדל"ן 12
F נקודת כניסה התחלתית להשקעה בדירה במרכז (דירה ראשונה) נדל"ן 11
M דירה בהנחה מול דירה בשוק החופשי להשקעה נדל"ן 3
Y קניית דירה להשקעה ב״מחיר למשתכן״ בפרוייקט לאוכלוסיה החרדית נדל"ן 23
Nons Ense רכישת דירה ראשונה להשקעה מיד 2 איך וממה מתחילים? נדל"ן 1
O תשואה דירה להשקעה נדל"ן 9
D התלבטות בין רכישת דירה 3 להשקעה לבין המשך השקעה בקרן כספית + קה"ל נדל"ן 9
S דירה להשקעה- התייעצות נדל"ן 17
נ מיסוי דירה שנייה להשקעה כשהראשונה נקנתה במסגרת מחיר למשתכן נדל"ן 1
M דירה ראשונה להשקעה- כמה שאלות נדל"ן 20
D התייעצות לפני רכישת דירה להשקעה נדל"ן 1
D דירה שלישית להשקעה. נדל"ן 5
ד דירה אחת למגורים (שמתחלפת עם הזמן) ודירה אחת להשקעה שנותרת קבועה נדל"ן 3
י שידרוג דירה להשקעה- התייעצות נדל"ן 5
F דירה ראשונה להשקעה בשדרות למשל נדל"ן 17
ח לבטים לגבי דירת מגורים + דירה להשקעה נדל"ן 17
C דירה ראשונה להשקעה - תחילת המסע נדל"ן 11
Y לבטים לפני רכישת דירה ראשונה להשקעה נדל"ן 0
D דירה להשקעה - ״מחיר למשתכן״ - איפה להתחיל? נדל"ן 5
T דירה בהנחה- דירה להשקעה נדל"ן 40
Y ייעוץ בנוגע לרכישת דירה ראשונה להשקעה נדל"ן 18
M קיבלתי הצעה לרכישת דירה ראשונה להשקעה - דעתכם? נדל"ן 4
ר דירה להשקעה ללא חניה נדל"ן 15
א דירה להשקעה - בת ים או נתניה? נדל"ן 14
ש דירה להשקעה עד 2 מ' נדל"ן 28
ז שיפוץ אסתטי דירה להשקעה נדל"ן 9
ttmoon תמהיל משכנתא, דירה ראשונה להשקעה, מחיר למשתכן נדל"ן 0
M התייעצות - קניית דירה להשקעה בפסגת רמות ב"ש נדל"ן 8
T דירה להשקעה ראשונה נדל"ן 8
D השקעה בבורסה למול דירה להשקעה שוק ההון 46
D דירה ראשונה להשקעה - ללא מתווך וייעוץ נדל"ן 0
Y רוצים לקפוץ למים - דירה להשקעה נדל"ן 9
ג זוג צעיר מחפש איפה לקנות דירה ראשונה להשקעה נדל"ן 9
M דירה להשקעה נדל"ן 0
A מתלבטים בין רכישת דירה למגורים לבין רכישת דירה להשקעה נדל"ן 32
T דירה להשקעה/מגורים להורים נדל"ן 5
T דירה להשקעה בגאסר א זרקא קו שני לים. נדל"ן 45
ה דירה להשקעה ברמת גן נדל"ן 0
ר התלבטות מה לעשות עם תיק ההשקעות שלי בהיבט הון עצמי לקניית דירה להשקעה שוק ההון 2
א דירה להשקעה בי-ם נדל"ן 32
צ ייעוץ - רכישת דירה להשקעה נדל"ן 0
R התייעצות בנוגע לרכישת דירה להשקעה נדל"ן 22
R משכנתא מול מכירת דירה להשקעה נדל"ן 12
M רכישת דירה להשקעה נדל"ן 4
K חישוב תשואה מצרפית על דירה להשקעה כולל משכנתא נדל"ן 3
N דירה להשקעה - מחיר למשתכן - לעומת קנית דירה עצמאית נדל"ן 14

נושאים דומים

Back
למעלה