דירה להשקעה בבת ים או תיק השקעות מבוסס VT + VXUS

[twister]

יש לי תיק מבוסס vt + vxus עם רווחים יפים.

ויש בפניי הזדמנות ממש טובה לרכוש דירה להשקעה בבת ים.

העניין הוא שהבניין קצת ישן, כרגע לא מוגדר כמסוכן, ולפי הערכת מהנדס עלות תיקון הבניין עומדת באיזור ה 150 אלף ש״ח.
השאלות שלי הן כאלה:

לכל מי שמחזיק בנכסים בבניינים ישנים, אין לכם פחד שמחר הבניין יקרוס?
לא מפחדים מרעידת אדמה שיכולה להתרחש בכל רגע ולהפיל את הבניין?
האם המשכנתא כוללת בתוכה ביטוח על קריסת מבנה?

קצת חושש להשקיע הרבה כסף בבניין משנות ה 60, למרות שאני מתכנן לעשות שיפוץ יסודי לדירה.

אשמח לשמוע את דעתכם

 

[הרציני]

אם הרווחים יפים למה לקנות דירה?
סוס מנצח לא מחליפים.
במידה ואתה מעריך ששוויה יעלה תעשה איזון ותראה מה עדיף לך.
בכל מקרה, יש ביטוח שמכסה הכל, אבל לעניות דעתי עד גובה מסוים. שווה בדיקה.

 

[half-solid]

אם הרווחים יפים למה לקנות דירה?
סוס מנצח לא מחליפים.
במידה ואתה מעריך ששוויה יעלה תעשה איזון ותראה מה עדיף לך.
בכל מקרה, יש ביטוח שמכסה הכל, אבל לעניות דעתי עד גובה מסוים. שווה בדיקה.

הוא לא אמר "במקום".
ואם התכוון "במקום" - אז @twister - אפשר גם הלוואה על חשבון התיק. (מסוכן! מינוף למוות)

לא ממליץ לא מייעץ

 

[אורי ג.]

1. לא.
2. לא ויש ביטוח.
3. לא.

 

[HHH]

מי המהנדס שאתה מצטט שטען שלחזק בניין יעלה 150 אלף ש"ח?
זהו מהנדס קונסטרוקציה מומחה? מי שילם לו על חוות הדעת? אתה או המוכר?
למה אתה סבור שהוא עלול להיות מסוכן? האם הבניין נבנה לפני שנות ה-80? קריטי לדעת תאריך בנייה כדי להבין מה התקנים הרלוונטיים לתקופה (למשל האם יש ממ"ד בכל דירה).
אני לא עוסק בתחום אבל נשמע לי שבסכום הזה אפשר לעשות מקסימום תיקונים קוסמטיים ולא שום דבר מעבר.

 

[אורי ג.]

אני לא עוסק בתחום אבל נשמע לי שבסכום הזה אפשר לעשות מקסימום תיקונים קוסמטיים ולא שום דבר מעבר.

אתה טועה. בכמה עשרות אלפי שקלים אפשר לבצע תיקונים מאד יסודיים ומשמעותיים.
150K זה המון.

 

[twister]

אתה טועה. בכמה עשרות אלפי שקלים אפשר לבצע תיקונים מאד יסודיים ומשמעותיים.
150K זה המון.

זו הייתה ההערכה של המהנדס.
אין לו אינטרס כזה או אחר, פשוט איש מקצוע

 

[אורי ג.]

זו הייתה ההערכה של המהנדס.
אין לו אינטרס כזה או אחר, פשוט איש מקצוע

בסדר גמור, הגבתי למי שכתב שזה לא מספיק. יתכן וזה יעלה חמישית מזה ויתכן שפי 5 מזה, בשביל מחיר אמיתי צריך קבלן (ועדיף אחד זול, הפרשי המחירים פה הם בשמיים), לא מהנדס.

 

[twister]

בסדר גמור, הגבתי למי שכתב שזה לא מספיק. יתכן וזה יעלה חמישית מזה ויתכן שפי 5 מזה, בשביל מחיר אמיתי צריך קבלן (ועדיף אחד זול, הפרשי המחירים פה הם בשמיים), לא מהנדס.

מבחינתך מבנה מסוכן או מבנה שקיבל מכתב אזהרה על ליקויים במבנה הוא שיקול משמעותי בהשקעה בהנחה שמדובר באיזור טוב כמו בת ים ומחיר שנמוך ממחיר השוק ב 100 אלף שח?

 

[אורי ג.]

מבחינתך מבנה מסוכן או מבנה שקיבל מכתב אזהרה על ליקויים במבנה הוא שיקול משמעותי

בוודאי, איזו שאלה?

ומחיר שנמוך ממחיר השוק ב 100 אלף שח?

לא בטוח שהוא נמוך ממחיר השוק כי העובדה שהוא מבנה מסוכן או דורש שיפוץ משמעותי מורידה מערכו.

 

[twister]

בוודאי, איזו שאלה?

לא בטוח שהוא נמוך ממחיר השוק כי העובדה שהוא מבנה מסוכן או דורש שיפוץ משמעותי מורידה מערכו.

אבל אחוז מאוד גבוה מהמבנים בישראל הם ישנים ויש בהם המון ליקויים.
פשוט הרבה מאוד לא מדווח ומבנה מסוכן זו הגדרה מאוד אפורה.

ברחובות למשל הכריזו על כל המבנים שנבנו לפני שנת 1980 כמבנים מסוכנים אוטומטית.

דירות עם מבנה במצב דומה נמכרות בבת ים בתדירות מאוד גבוהה, ואני מנסה להבין עד כמה השיקול הזה משמעותי

 

[אורי ג.]

אבל אחוז מאוד גבוה מהמבנים בישראל הם ישנים ויש בהם המון ליקויים.

נכון, חלק מהם שוליים וחלק מהם מהותיים, פה יש לך דו"ח שאתה יודע שיש פה ליקוי מהותי.

ברחובות למשל הכריזו על כל המבנים שנבנו לפני שנת 1980 כמבנים מסוכנים אוטומטית.

נשמע לי כמו קשקוש.

דירות עם מבנה במצב דומה נמכרות בבת ים בתדירות מאוד גבוהה, ואני מנסה להבין עד כמה השיקול הזה משמעותי

אני מניח שכל מקרה לגופו, אני ממליץ שתדבר עם ועד הבית ותבין לאן נושבות הרוחות (אם בכלל).
קח בחשבון שזה קשה לקבל משכנתא על מבנה שהוכרז כמסוכן.

 

[twister]

הוא לא אמר "במקום".
ואם התכוון "במקום" - אז @twister - אפשר גם הלוואה על חשבון התיק. (מסוכן! מינוף למוות)

לא ממליץ לא מייעץ

התכוונתי במקום

 

[המשקיע המתחיל הדביל]

אני ממליץ שתדבר עם ועד הבית ותבין לאן נושבות הרוחות (אם בכלל).

+1.
ואולי זו הזדמנות לבדוק היתכנות לתהליך התחדשות.

 

[half-solid]

התכוונתי במקום

לא מעודד אותך חלילה להתמנף

אבל למה לא בנוסף?
אם אין מספיק כסף, מכיר את האופציה של לקחת הלוואה (בריבית נמוכה) על חשבון התיק (לקחת לתת לתיק הנפלא להמשיך לעבוד)?

לא ממליץ ולא מייעץ

 

[HHH]

אתה טועה. בכמה עשרות אלפי שקלים אפשר לבצע תיקונים מאד יסודיים ומשמעותיים.
150K זה המון.

אתה מדבר פר דירה או פר בנין? אם מדובר על תשלום לכל דירה אני מסכים איתך לגמרי, העניין הוא שכל הדיירים צריכים להסכים להוציא כסף ולבחור קבלן וכו' וכו'. אם מדובר על שיפוץ ב-150 אלף לכל הבניין אז אני עומד על דעתי שזה לא סביר.

 

[אורי ג.]

אם מדובר על שיפוץ ב-150 אלף לכל הבניין אז אני עומד על דעתי שזה לא סביר.

אני עומד על דעתי שאתה טועה (מניסיון, לא הערכות).

אתה מדבר פר דירה או פר בנין?

פר בניין.

 

[twister]

נכון, חלק מהם שוליים וחלק מהם מהותיים, פה יש לך דו"ח שאתה יודע שיש פה ליקוי מהותי.

נשמע לי כמו קשקוש.

אני מניח שכל מקרה לגופו, אני ממליץ שתדבר עם ועד הבית ותבין לאן נושבות הרוחות (אם בכלל).
קח בחשבון שזה קשה לקבל משכנתא על מבנה שהוכרז כמסוכן.

המבנה עוד לא הוכרז מסוכן, זה בדיוק העניין.
ועוד חיסרון הוא שאין כרגע ועד בית לבניין

 

[אורי ג.]

המבנה עוד לא הוכרז מסוכן, זה בדיוק העניין.
ועוד חיסרון הוא שאין כרגע ועד בית לבניין

טוב אז זה בניין של חוראנים, הסיכוי לגבות מדיירים כאלה סכומים כאלה שואף ל0.
להערכתי זה כנראה יגמר במוקדם או מאוחר בהכרזה על הבניין כמסוכן ומעבר לפסים משפטיים מול העירייה.

 

[twister]

לא מעודד אותך חלילה להתמנף

אבל למה לא בנוסף?
אם אין מספיק כסף, מכיר את האופציה של לקחת הלוואה (בריבית נמוכה) על חשבון התיק (לקחת לתת לתיק הנפלא להמשיך לעבוד)?

לא ממליץ ולא מייעץ

זה היה בשיקולים, אבל משכנתא זו לא הלוואה רגילה, במשכנתא הבנק מוכן להשתתף איתך ב 75 אחוז מסך העסקה, בהלוואה רגילה אני לא אקבל את הסכום שאני מבקש טבטח לא בריבית נמוכה