דירה להשקעה בבניין סמוך לפינוי בינוי

[teddypicker]

בקרוב מאוד יתחילו עבודות הריסה של בניין דו קומתי ליד דירה שאני מסתכל עליה, לאחר ההריסה יוקם בניין בן 8 קומות.
יש כבר היתר והכל מוכן, התקשרתי לחברה המבצעת והם אמרו שתוך 3 שנים העבודות יסתיימו, אז נגיד 4 שנים כדי להיות על הצד הבטוח.

הדירה שאני מסתכל עליה היא לא בצד שקרוב לבניין שהורסים, אלא בצד השני, שרטוט להמחשה:


בכמה לדעתכם זה צריך להשפיע על המחיר לקניה?
באינטואיציה שלי יהיה גם קשה יותר להשכיר בתקופת הפרויקט. יש למישהו הערכה, עדיף מניסיון אישי, בכמה זה בד"כ משתקף בשכר הדירה?


תודה!

 

[האזרח הקטן]

יכול להיות מאוד קשה להשכיר את הדירה כשהיא צמודה לאתר בנייה. במיוחד בזמן הקורונה שאנשים בבית חלק ניכר משעות היום.
לא יודע להעריך כמה זה אמור להשפיע על מחיר הקנייה, אבל קח בחשבון הפסד משמעותי בשכירות בתקופה הקרובה.

 

[אורי ג.]

בכמה לדעתכם זה צריך להשפיע על המחיר לקניה?

להעלות אותו טיפה או לא להשפיע.

 

[braun]

זה טעון פצצה כדי להוריד את מחיר רכישת הדירה. אם הדירה נמצאת במקום אטרקטיבי זה לא יוריד את השכירות,
אולי למכור את הדירה בזמן התחלת הבניה יהיה יותר קשה.

 

[teddypicker]

להעלות אותו טיפה או לא להשפיע.

או שהתכוונת להוריד אותו, או שיש איזושהי השבחה בלהיות בניין ליד פינוי בינוי שאני לא מודע אליה

 

[אורי ג.]

או שהתכוונת להוריד אותו, או שיש איזושהי השבחה בלהיות בניין ליד פינוי בינוי שאני לא מודע אליה

התכוונתי להעלות, בוודאי שיש השבחה: במקום שבניין לידך יראה כמו פח אשפה יהיה לך בניין חדש ויפה לידך + דיירים נורמטיביים שיקנו דירות במחיר יקר.
בנוסף גם יבנו חניות לכולם אז זה יקל במעט את מצוקת החנייה באיזור.

 

[teddypicker]

התכוונתי להעלות, בוודאי שיש השבחה: במקום שבניין לידך יראה כמו פח אשפה יהיה לך בניין חדש ויפה לידך + דיירים נורמטיביים שיקנו דירות במחיר יקר.

מעניין, לא חשבתי על זה ככה. אפקט המעודדות לבניינים. עם זאת יש גם חסרון - אם בונים ליד בניין ישן של 3 קומות בניין של 8 קומות, נחסם צד שלם של אוויר פתוח / אור שמש (קרה להוריי).

בנוסף גם יבנו חניות לכולם אז זה יקל במעט את מצוקת החנייה באיזור.

מצד אחד חיסכון עתידי של 4-6 חניות ברחוב, מצד שני לגור 3-4 שנים ליד אתר בנייה...

 

[אורי ג.]

- אם בונים ליד בניין ישן של 3 קומות בניין של 8 קומות, נחסם צד שלם של אוויר פתוח / אור שמש (קרה להוריי).

גם לא חיסרון, אם אפשר לבנות שם 8 קומות ועושים זאת זאת אומרת שיש כלכליות לכזה מהלך וזאת אומרת שזה רק שאלה של זמן עד שזה יקרה וגם אם לא עלינו לתמחר זאת כאילו כן.

מצד אחד חיסכון עתידי של 4-6 חניות ברחוב, מצד שני לגור 3-4 שנים ליד אתר בנייה...

בנייה של בניין 8 קומות בארץ הוא שנתיים, לא כולל הריסה שזה לא הרבה זמן יחסית.

 

[teddypicker]

זה טעון פצצה כדי להוריד את מחיר רכישת הדירה

טעון פצצה? לא נראה לי שהבנתי.

אם הדירה נמצאת במקום אטרקטיבי זה לא יוריד את השכירות,

לא פריים לוקיישן, אחת מערי המרכז בשכונה שקטה.

גם לא חיסרון, אם אפשר לבנות שם 8 קומות ועושים זאת זאת אומרת שיש כלכליות לכזה מהלך וזאת אומרת שזה רק שאלה של זמן עד שזה יקרה וגם אם לא עלינו לתמחר זאת כאילו כן.

מבין מה אתה אומר, אבל אם כך זה לא כבר מגולם במחיר למ"ר בשכונה?
הרי אין הבדל בהיתכנות לביצוע פרויקט עתידי בין אם מדובר בבניין ליד או כמה בניינים משם. במקרה שלי זה אפילו מקטין את הסיכוי, מכיוון שבשכונה הזאת כבר לא מאשרים פרויקטים בודדים, אלא רק מתחמים - בהם הורסים כמה בניינים סמוכים ומשקיעים גם בתשתיות על הדרך (הפרויקט המדובר אושר לפני כמה שנים).

 

[אורי ג.]

מבין מה אתה אומר, אבל אם כך זה לא כבר מגולם במחיר למ"ר בשכונה?

הכל מגולם במחיר, ואם לא אז הרווחת (בהנחה ואתה הקונה).

אלא רק מתחמים - בהם הורסים כמה בניינים סמוכים ומשקיעים גם בתשתיות על הדרך (הפרויקט המדובר אושר לפני כמה שנים).

זה כבר פרוייקט בהיקף גדול הרבה יותר והרבה יותר מורכב לקדם אותו, גם ההשבחה והתמורה טובים יותר, גם לבניין וגם לשכונה.

 

[דאניל]

טעון פצצה? לא נראה לי שהבנתי.

אמורים לקרוא עם חיריק ב-ט'.