דירה להשקעה בבניין סמוך לפינוי בינוי

teddypicker

משתמש ותיק
הצטרף ב
26/7/20
הודעות
116
דירוג
81
בקרוב מאוד יתחילו עבודות הריסה של בניין דו קומתי ליד דירה שאני מסתכל עליה, לאחר ההריסה יוקם בניין בן 8 קומות.
יש כבר היתר והכל מוכן, התקשרתי לחברה המבצעת והם אמרו שתוך 3 שנים העבודות יסתיימו, אז נגיד 4 שנים כדי להיות על הצד הבטוח.

הדירה שאני מסתכל עליה היא לא בצד שקרוב לבניין שהורסים, אלא בצד השני, שרטוט להמחשה:
Screen Shot 2021-08-25 at 17.24.58.png

בכמה לדעתכם זה צריך להשפיע על המחיר לקניה?
באינטואיציה שלי יהיה גם קשה יותר להשכיר בתקופת הפרויקט. יש למישהו הערכה, עדיף מניסיון אישי, בכמה זה בד"כ משתקף בשכר הדירה?


תודה!
 

האזרח הקטן

משתמש בכיר
הצטרף ב
5/3/21
הודעות
1,978
דירוג
1,905
יכול להיות מאוד קשה להשכיר את הדירה כשהיא צמודה לאתר בנייה. במיוחד בזמן הקורונה שאנשים בבית חלק ניכר משעות היום.
לא יודע להעריך כמה זה אמור להשפיע על מחיר הקנייה, אבל קח בחשבון הפסד משמעותי בשכירות בתקופה הקרובה.
 

braun

משתמש סולידי
הצטרף ב
25/8/21
הודעות
39
דירוג
5
זה טעון פצצה כדי להוריד את מחיר רכישת הדירה. אם הדירה נמצאת במקום אטרקטיבי זה לא יוריד את השכירות,
אולי למכור את הדירה בזמן התחלת הבניה יהיה יותר קשה.
 

אורי ג.

משתמש בכיר
הצטרף ב
10/8/15
הודעות
16,856
דירוג
23,274
או שהתכוונת להוריד אותו, או שיש איזושהי השבחה בלהיות בניין ליד פינוי בינוי שאני לא מודע אליה :)
התכוונתי להעלות, בוודאי שיש השבחה: במקום שבניין לידך יראה כמו פח אשפה יהיה לך בניין חדש ויפה לידך + דיירים נורמטיביים שיקנו דירות במחיר יקר.
בנוסף גם יבנו חניות לכולם אז זה יקל במעט את מצוקת החנייה באיזור.
 

teddypicker

משתמש ותיק
הצטרף ב
26/7/20
הודעות
116
דירוג
81
התכוונתי להעלות, בוודאי שיש השבחה: במקום שבניין לידך יראה כמו פח אשפה יהיה לך בניין חדש ויפה לידך + דיירים נורמטיביים שיקנו דירות במחיר יקר.
מעניין, לא חשבתי על זה ככה. אפקט המעודדות לבניינים. עם זאת יש גם חסרון - אם בונים ליד בניין ישן של 3 קומות בניין של 8 קומות, נחסם צד שלם של אוויר פתוח / אור שמש (קרה להוריי).
בנוסף גם יבנו חניות לכולם אז זה יקל במעט את מצוקת החנייה באיזור.
מצד אחד חיסכון עתידי של 4-6 חניות ברחוב, מצד שני לגור 3-4 שנים ליד אתר בנייה...
 

אורי ג.

משתמש בכיר
הצטרף ב
10/8/15
הודעות
16,856
דירוג
23,274
- אם בונים ליד בניין ישן של 3 קומות בניין של 8 קומות, נחסם צד שלם של אוויר פתוח / אור שמש (קרה להוריי).
גם לא חיסרון, אם אפשר לבנות שם 8 קומות ועושים זאת זאת אומרת שיש כלכליות לכזה מהלך וזאת אומרת שזה רק שאלה של זמן עד שזה יקרה וגם אם לא עלינו לתמחר זאת כאילו כן.
מצד אחד חיסכון עתידי של 4-6 חניות ברחוב, מצד שני לגור 3-4 שנים ליד אתר בנייה...
בנייה של בניין 8 קומות בארץ הוא שנתיים, לא כולל הריסה שזה לא הרבה זמן יחסית.
 

teddypicker

משתמש ותיק
הצטרף ב
26/7/20
הודעות
116
דירוג
81
זה טעון פצצה כדי להוריד את מחיר רכישת הדירה
טעון פצצה? לא נראה לי שהבנתי.

אם הדירה נמצאת במקום אטרקטיבי זה לא יוריד את השכירות,
לא פריים לוקיישן, אחת מערי המרכז בשכונה שקטה.

גם לא חיסרון, אם אפשר לבנות שם 8 קומות ועושים זאת זאת אומרת שיש כלכליות לכזה מהלך וזאת אומרת שזה רק שאלה של זמן עד שזה יקרה וגם אם לא עלינו לתמחר זאת כאילו כן.
מבין מה אתה אומר, אבל אם כך זה לא כבר מגולם במחיר למ"ר בשכונה?
הרי אין הבדל בהיתכנות לביצוע פרויקט עתידי בין אם מדובר בבניין ליד או כמה בניינים משם. במקרה שלי זה אפילו מקטין את הסיכוי, מכיוון שבשכונה הזאת כבר לא מאשרים פרויקטים בודדים, אלא רק מתחמים - בהם הורסים כמה בניינים סמוכים ומשקיעים גם בתשתיות על הדרך (הפרויקט המדובר אושר לפני כמה שנים).
 

אורי ג.

משתמש בכיר
הצטרף ב
10/8/15
הודעות
16,856
דירוג
23,274
מבין מה אתה אומר, אבל אם כך זה לא כבר מגולם במחיר למ"ר בשכונה?
הכל מגולם במחיר, ואם לא אז הרווחת (בהנחה ואתה הקונה).
אלא רק מתחמים - בהם הורסים כמה בניינים סמוכים ומשקיעים גם בתשתיות על הדרך (הפרויקט המדובר אושר לפני כמה שנים).
זה כבר פרוייקט בהיקף גדול הרבה יותר והרבה יותר מורכב לקדם אותו, גם ההשבחה והתמורה טובים יותר, גם לבניין וגם לשכונה.
 
נושאים דומים
פותח הנושא כותרת פורום תגובות תאריך
A דירה להשקעה בבניין ללא ועד בית נדל"ן 2
twister דירה להשקעה בבת ים או תיק השקעות מבוסס VT + VXUS נדל"ן 13
B דירה נוספת להשקעה עכשיו או להמתין נדל"ן 6
O דירה להשקעה בגבעתיים נדל"ן 21
י דירה ראשונה להשקעה לזוג צעיר נדל"ן 31
S ביטוח דירה להשקעה נדל"ן 1
T כדאיות דירה להשקעה נדל"ן 16
N דירה להשקעה משכון שני דירות נדל"ן 9
F מבחינת ניהול השקעות - האם כדאי לקנות דירה להשקעה כמה שיותר יקרה? נדל"ן 47
O תמהיל משכנתא עבור דירה ראשונה להשקעה נדל"ן 5
א מימון דירה להשקעה נדל"ן 7
מ איפה כדאי לקנות דירה שנייה להשקעה בארץ בתקציב של 600 אלף שקלים נדל"ן 4
ע רכישת דירה להשקעה במחיר השוק בשכונה שרובה דירות מחיר למשתכן (יבנה) נדל"ן 7
ל דירה להשקעה בבת ים נדל"ן 16
מ דירה להשקעה או מגורים לזוג מבוסס עם ילדים נדל"ן 27
O דירה להשקעה בקרית מלאכי\ב"ש נדל"ן 13
T דירה להשקעה עם פינוי רחוק - יתרון או חסרון? נדל"ן 10
נ דירה להשקעה באמצע תמ"א 38 נדל"ן 0
Y האם לקנות דירה למגורים או להשקעה? נדל"ן 14
ח קניית דירה להשקעה , עם מינוף וחלוקה לשלישים נדל"ן 7
S דירה להשקעה בחו"ל - רצון עז להשקיע מול חשש עז מעקיצות וחברות ניהול נכלוליות נדל"ן 4
T סימולציה נאיבית לכדאיות דירה להשקעה נדל"ן 10
ה מבקש את עזרתכם, כסף להשקעה, חשבתי על דירה בקריות וכדו' נדל"ן 8
O בחינת אלטרנטיבות לזוג צעיר - דירה למגורים או להשקעה נדל"ן 48
O בדיקת כדאיות - מתלבט ברכישת דירה להשקעה לעומת המשך השקעה בשוק ההון - אשמח לפידבק על החישוב נדל"ן 6
T קניית דירה להשקעה - עד כמה חשוב להתמנף? נדל"ן 13
י חקר שוק עבור דירה להשקעה נדל"ן 9
ב שיפוץ דירה להשקעה נדל"ן 2
נגב דירה להשקעה במגדל העמק נדל"ן 9
I דירה להשקעה במגדל נדל"ן 11
S דירה מקבלן להשקעה בחדרה נדל"ן 9
מומו הברווז דירה להשקעה על הנייר במרכז רמת גן נדל"ן 12
ישראלי מצוי דירה להשקעה דרך מועדון חבר נדל"ן 146
A דירה להשקעה - לבטים נדל"ן 14
M התייעצות פיננסית רכישת דירה VS דירה להשקעה שוק ההון 4
O לבטים לגבי קניית דירה להשקעה בפריפריה נדל"ן 8
O קניית דירה להשקעה במינוף מלא נדל"ן 2
א התלבטות לגבי דירה להשקעה נדל"ן 5
ח דירה להשקעה במינוף גבוהה נדל"ן 9
Evgeny Sahnin דירה להשקעה במימון 100% (שאלה על התהליך הטכני) נדל"ן 10
G למה לקנות דירה להשקעה? נדל"ן 18
ש למביני עניין דירה להשקעה בחול נדל"ן 4
סול דירה להשקעה בקריית אתא נדל"ן 13
J קניית דירה להשקעה לעומת ערוצי השקעה חלופיים נדל"ן 8
S דירה להשקעה נדל"ן 6
O כדאיות רכישת דירה להשקעה נדל"ן 17
ש מכירת דירה וקניית דירה להשקעה נדל"ן 9
Y דירה להשקעה בשדרות נדל"ן 22
O קניית דירה למגורים או להשקעה נדל"ן 18
K מיסוי דירה להשקעה. נדל"ן 54

נושאים דומים

למעלה