דירה להשקעה בקריית אתא

[סול]

חיפשתי דירה להשקעה בקריית אתא ודירה אחת צדה את עיני.
מחיר 420,000
תיווך 10,000
מושכרת ב1700-2000.
מס דירה שניה, עדיין 8 אחוז- 33600 (אאוץ)
ממה שהבנתי ביום שהסתובבתי שם הדירה מתחת למחיר השוק.
היא ליד המטרונית, שלוקחת אותך יש לתחנת הרכבת. כמשקיע וכמי שאינו בעל רכב אני מעריך דברים כאלה.
ממה שאמרו לי דירות על קו המטרונית עולות יותר.
רקע- מי שקנה חתם על זכיון דברים ולא הצליח לגייס משכנתא ועורכת הדין רוצה לקבל את הגמול על העסקה שלה אז מעבירה את העסקה כפי שהיא אלי. גם הוא יקבל עמלה.
מה דעתכם על כזה דבר?

 

[סול]

עוד פרטים, הדירה 43 מטר, במצב לא רע. דרושה קוסמטיקה וכיור חדש כדי לשדרג. התריסים בסדר. מטבח יפה עם תנור.

 

[Lali]

דעתי שמי שקנה על זכרון דברים הוא אידיוט ופועל בניגוד להמלצות המשפטיות. אם הוא מלווה בעורכת דין, זה ממש מוזר. כרגע ברור שהם בברוך.
לכן הייתי קודם כל מתיעצת עם עורך דין, דואגת להביא מישהו משלי שיבדוק אם אין משהו מסריח בטאבו ומנסה לשאול שאלות את השכנים כדי לראות שאין שם מפגע שאתה לא יכול למצוא ברשומות הרשמיות.

לגבי דירה להשקעה, אם אחוזי התשואה בסדר בעיניך, למה לא. אני חושבת שדירה להשקעה היא מתיק השקעות ושזה בסדר שתחליט שזה החלק היותר סולידי. בנסיון שלי דירות הן לא סיכון מטורף, כפי שחלק מהאנשים בפורום טוענים. קשה להפסיד דירה שלמה, בניגוד ללשחק בבורסה, מקסימום יהיה פחות רווחי משחשבת. הדירה כבר מושכרת? אם לא חשב לפי 1600 לחודש, זה הנסיון שלי עם הבטחות מהסוג הזה...

 

[AlexNOSAM]

באזורים כאלה יש בדרך כלל פחות ביקוש. שמה, בטווח שמתחת לשכירות של 2,000. זה החסרון היחיד - שאולי הדירה תהיה ריקה יותר זמן מהממוצע. אני מכיר אנשים שחשבו שיש זהב - שם, בפריפריה. ובסוף הדירה עמדה ריקה חצי שנה והושכרה לאנשים... ״מפוקפקים.״
על הקטע המשפטי, אין לי מושג

 

[סול]

הצלחתי להוריד את הדירה ל395,000.
עוד 20,000 עורכת דין ומוכר קודם שלוקח עמלה
יחד 415,000.
מס רכישה 30,000
שיפוץ בינוני/קוסמטי חוץ מחדר המקלחת 15,000.
הדירה 70,000, 80,000 מתחת למחיר שוק.
תושכר לאחר שיפוץ נגיד ב1700 1800.

מה החסרונות?
קטנה, כלב לשכנה ממול, קומה שלישית כשרוב האוכלוסיה מבוגרת.
מס הרכישה שלי הוא הסיבה העיקרית שמוציאה אותי מהעסקה נכון להרגע.
כאילו אשפץ, אשלם, אגיע ל460,00 והדירה תהיה שווה 490,000.
אבל מה הקטע? הדירה רשומה כעולה חדש, ואני קונה את הדירה דרך עורכת דין שהחלה בתהליך להפוך את הדירה לרשומה בטאבו.
הדירה תגיע אלי רשומה בטאבו ותעלה עוד 15% מבלי שאעשה שום דבר, שוב, מלבד התשלום לעורכת הדין.
לדעתי לדירה ראשונה זאת היתה עסקה טובה - לקנות לשפץ ולמכור.
לדירה שניה ה30,000 מס רכישה מונעים ממני ללכת על זה בהערכה כללית.
מתבאס כי זאת באמת עסקה טובה בעיני שמתאימה לי מהרבה בחינות אחרות.
אין לי שאלה, סתם פורק. אחרי יום שלם בקריית אתא, כן לא לא כן.

 

[סולידי לגמרי]

מה האחוז מימון שאתה מבקש מהבנק ?
בהנחה של 1600 בחודש זה יוצא כרגע 4.17%. בהנחה שאתה לוקח מימון 50 אחוז על העסקה אני לא חושב שהמספרים רעים למרות מס הרכישה.
לכמה אחוז תשואה אתה מכוון?

 

[vigaror]

@סול איך הלך לך בסוף?

 

[סול]

@סול איך הלך לך בסוף?

המתווכים היו לא הגונים וניסו לנשוך לי 10,000 נוספים.
בשלב מסוים היה אפילו מתווך שאמר לי לוותר על הדירה בתמורה ל10,000. זה לא קרה בסוף.
היו המון לכלוכים ומשיכות ידיים בדירה הזאת, שבראי הזמן היתה עסקה טובה, קריית אתא עלתה מאד במחירים.
התחרטתי לא מעט על זה שלא קניתי אותה. ההורים גם הורידו אותי מלקנות דירה תוך יומיים.
השילוב של לחץ לקנות עכשיו או לא לקנות, בשילוב עם אי הגינות המתווכים, וכל הברדק שהיה שם לפני (הדירה נקנתה על ידי מישהו שבסוף לא היה לו כסף לשלם. זה דוקא היה יתרון - לחץ מהצד השני), והבנת המשמעות של מושג שהיה לי חדש - "עולה חדש". פשוט לא יכולתי לקחת את הסיכון.
לא מצאתי דירה טובה יותר מאז, וקריית אתא עלתה בזמן קצר בהרבה, אז אני לא אוכל את עצמי, אבל כן מתחרט שלא הלכתי על זה בכל זאת. נדל"ן הוא עסק למעיזים שמלכלכים את הידיים שלהם לא רק בתיקוני צנרת אלא גם בין הרבה מאד לחיצות ידיים, מלחמה גדולה על המידע, כל אחד דיבר שם על מתווך אחר מאחורי הגב, ניסו לסובב שם את כולם, ולא יכולתי לדעת בוודאות שאני לא זה שמנסים לסובב.
ועם זאת, הדירה נמכרה זמן לא רב לאחר מכן ונותרתי בלי השקעה שהתאימה לי, אז אני יכול לברבר עד מחר שלא היו הגונים איתי מהרבה בחינות- בסופו של דבר לא היה לי את מה שצריך כדי ללחוץ על ההדק עם העסקה הזאת.

 

[Shlomi Z]

המתווכים היו לא הגונים וניסו לנשוך לי 10,000 נוספים.
בשלב מסוים היה אפילו מתווך שאמר לי לוותר על הדירה בתמורה ל10,000. זה לא קרה בסוף.
היו המון לכלוכים ומשיכות ידיים בדירה הזאת, שבראי הזמן היתה עסקה טובה, קריית אתא עלתה מאד במחירים.
התחרטתי לא מעט על זה שלא קניתי אותה. ההורים גם הורידו אותי מלקנות דירה תוך יומיים.
השילוב של לחץ לקנות עכשיו או לא לקנות, בשילוב עם אי הגינות המתווכים, וכל הברדק שהיה שם לפני (הדירה נקנתה על ידי מישהו שבסוף לא היה לו כסף לשלם. זה דוקא היה יתרון - לחץ מהצד השני), והבנת המשמעות של מושג שהיה לי חדש - "עולה חדש". פשוט לא יכולתי לקחת את הסיכון.
לא מצאתי דירה טובה יותר מאז, וקריית אתא עלתה בזמן קצר בהרבה, אז אני לא אוכל את עצמי, אבל כן מתחרט שלא הלכתי על זה בכל זאת. נדל"ן הוא עסק למעיזים שמלכלכים את הידיים שלהם לא רק בתיקוני צנרת אלא גם בין הרבה מאד לחיצות ידיים, מלחמה גדולה על המידע, כל אחד דיבר שם על מתווך אחר מאחורי הגב, ניסו לסובב שם את כולם, ולא יכולתי לדעת בוודאות שאני לא זה שמנסים לסובב.
ועם זאת, הדירה נמכרה זמן לא רב לאחר מכן ונותרתי בלי השקעה שהתאימה לי, אז אני יכול לברבר עד מחר שלא היו הגונים איתי מהרבה בחינות- בסופו של דבר לא היה לי את מה שצריך כדי ללחוץ על ההדק עם העסקה הזאת.

הכל משתבש לטובה. שכר לימוד. חושב שמי שמתחיל עסקה עם מתווכים לא הוגנים... לך תדע מה היה מתגלגל.
בהצלחה אחי

 

[סול]

לגמרי, אני מאד שמח בחלקי.

 

[vigaror]

המתווכים היו לא הגונים וניסו לנשוך לי 10,000 נוספים.
בשלב מסוים היה אפילו מתווך שאמר לי לוותר על הדירה בתמורה ל10,000. זה לא קרה בסוף.
היו המון לכלוכים ומשיכות ידיים בדירה הזאת, שבראי הזמן היתה עסקה טובה, קריית אתא עלתה מאד במחירים.
התחרטתי לא מעט על זה שלא קניתי אותה. ההורים גם הורידו אותי מלקנות דירה תוך יומיים.
השילוב של לחץ לקנות עכשיו או לא לקנות, בשילוב עם אי הגינות המתווכים, וכל הברדק שהיה שם לפני (הדירה נקנתה על ידי מישהו שבסוף לא היה לו כסף לשלם. זה דוקא היה יתרון - לחץ מהצד השני), והבנת המשמעות של מושג שהיה לי חדש - "עולה חדש". פשוט לא יכולתי לקחת את הסיכון.
לא מצאתי דירה טובה יותר מאז, וקריית אתא עלתה בזמן קצר בהרבה, אז אני לא אוכל את עצמי, אבל כן מתחרט שלא הלכתי על זה בכל זאת. נדל"ן הוא עסק למעיזים שמלכלכים את הידיים שלהם לא רק בתיקוני צנרת אלא גם בין הרבה מאד לחיצות ידיים, מלחמה גדולה על המידע, כל אחד דיבר שם על מתווך אחר מאחורי הגב, ניסו לסובב שם את כולם, ולא יכולתי לדעת בוודאות שאני לא זה שמנסים לסובב.
ועם זאת, הדירה נמכרה זמן לא רב לאחר מכן ונותרתי בלי השקעה שהתאימה לי, אז אני יכול לברבר עד מחר שלא היו הגונים איתי מהרבה בחינות- בסופו של דבר לא היה לי את מה שצריך כדי ללחוץ על ההדק עם העסקה הזאת.

אני חושב שעשית בשכל,
אם המתווכים לא הוגנים כבר מההתחלה אז לך תדע מה עוד יכול לצוץ בהמשך - הייתה יכול לצאת עם נזק מאוד גדול.

ויכול להיות שהסיפור "הדירה נקנתה על ידי מישהו שבסוף לא היה לו כסף לשלם" הוא סתם סיפור כדי לגרום לך לחשוב שיש פה מציאה ומישהו לחוץ למכור.

מעבר לחרטה על אי-הקנייה, יש מסקנות שהפקת מהאירוע? דברים שכדי לבדוק? דגלים אדומים שעכשיו אתה יודע לזהות?

 

[סול]

מה שלמדתי כמו שכתבתי הוא שבעת רכישת דירה עם כמה גורמים שונים, המידע הלא מתווך הוא הנכס החשוב ביותר. עליך לנסות להצליב מידע עם כמה שיותר גורמים, וגם לא להיות פה גדול ולשמור את המידע לעצמך.
זה הלקח המרכזי שלי מהפרשה הזאת.

 

[יהודה ש.]

והבנת המשמעות של מושג שהיה לי חדש - "עולה חדש"

מה זה באמת?

 

[סול]

מה זה באמת?

דירות שבעבר קיבלו עולים חדשים מהמדינה. זה רשום אחרת בטאבו. כיוון שעבר זמן אני לא רוצה להכנס לפרטים ולהטעות, אבל יש דבר כזה.