liranviper
משתמש בכיר
- הצטרף ב
- 17/10/15
- הודעות
- 2,228
- דירוג
- 1,824
שלום לכולם
אמ"לק: מתלבט האם למכור חצי מהדירה להשקעה שלי לחבר ובכך להיכנס איתו שותף בה
נתונים מקדימים:
- לפני כ- 15 חודשים רכשתי דירה להשקעה
- מדובר בדירה ראשונה
- התשואה עליה היא 4.7% על עלותה כשקניתי אותה, כשלוקחים בחשבון 11 חודשי שכירות בשנה
- יש פוטנציאל של בינוי פינוי (קיימת תכנית במחוזי)
- נותרה לי משכנתא והלוואה רגילה צמודות לפריים שמהוות כ35% מהמחיר המקורי של הדירה.
- אין לי עוד נכסים מלבדה. אפילו לא מניה שחוקה אחת.
- אני מעריך שהערך הנוכחי שלה גבוהה בכ 18% מהסכום שקניתי אותו בה
- ההחזר החודשי של המשכנתא נמוך משמעותית מההכנסה הפנויה שלי
בתקופה האחרונה אני מתלבט רבות האם למכור אותה או לא. חשבתי לצרף לפה את כל הנקודות שסיכמתי לעצמי אבל אני חושש שזה יגרור עוד דיון על בועת נדל"ן. רק אסכם ואומר שאני מאמין שבשורה התחתונה כן יהיו ירידות מחירים משמעותיות ככל שהריבית תעלה, אבל לא ברור לי בכלל מתי וכמה.
למרות זאת, בגלל שהתשואה שלי היא ברובה לא ספקולטיבית ולא מתבססת על עליית ערך, אני גם לא מתלהב מלמכור אותה.. יש עדיין יתרון לא מבוטל במס עליה (שאני לא משלם ולא אשלם, אין תכנית לדירה שניה), והתשואה יפה בסך הכל.. גם בהשוואה למניות ובטח בהתחשב במיסוי. וכן יש פוטנציאל לעליית ערך אם יהיה פינוי בינוי.
עלתה בדעתי מחשבה למכור חצי מהדירה לחבר טוב, שהיה שותף שלי למגורים במשך כמה שנים ואני מכיר אותו היטב וסומך עליו. יש לו גם גב כלכלי חזק, עובד הייטק, וכבר יש לו דירה אחרת להשקעה ותיק מניות (מדדים כמובן). שנינו משקיעים לטווח ארוך ולא רואים סיבה לממש בטווח הקרוב.
בעצם מה שאני עושה זה מצמצם את הפוזיציה שלי בנדל"ן, ובכסף קונה מניות ובכך משיג פיזור בהשקעות שלי (שכיום מורכבות רק מנדל"ן), ובנוסף סוגר חלק מהחוב.
זה המנגנון שחשבתי עליו:
- הבעלות היא 50%-50%
- התחייבות של 2 הצדדים לשאת בעלויות השוטפות, עו"ד, וכו'
- כל החלטה צריכה להיות מוסכמת על 2 הצדדים כדי להתקבל
- כל אחד מהצדדים יכול בכל שלב להחליט למכור את הדירה באופן מיידי. אם הצד השני מעוניין, יש לו זכות ראשונים לקנות אותה. המחיר יהיה בהסכמה, או במחיר הכי טוב שהצליחו למצוא קונה שמעוניין בו
אשמח לשמוע מה דעתכם, ובעיקר נסיון עבר אם יש לכם כזה. אם מישהו פה עשה משהו כזה, אשמח שיפרט את המנגנון שקבע. כמובן גם אם יש למישהו רעיונות למנגנון טוב יותר אשמח לשמוע.
במישור החוקי, יש פה כמה סוגיות ואם למישהו פה יש ידע בנושא אשמח שישתף. כמובן זה לא יעוץ ולא מחליף עו"ד:
- כאמור זו דירה ראשונה שלי ולא שלו. האם זה חוקי שנעשה חוזה פרטי ביננו וכך ננצל את הפטור ממס שבח שלי בעוד חודשיים? האם במקרה כזה עדיין אפשר לרשום הערת אזהרה עבורו בטאבו? במידה מסויימת הוא נהנה כך מפטור ממס שבח למרות שיש לו כבר דירה
- קראתי במקום כלשהו שאני אאבד את הזכות שלי לפטור ממס שבח. מישהו יודע לתת לזה סימוכין?
- האם אני יכול לבצע איתו את החוזה כבר עכשיו, למרות שיש לי עוד כ3 חודשים עד שיעברו 18 חודשים ויהיה לי פטור ממס שבח? אולי אפשר לחתום עכשיו על החוזה אבל לקבוע שהתאריך הקובע הוא בעוד 3 חודשים כולל העברת הכסף
תודה!
אמ"לק: מתלבט האם למכור חצי מהדירה להשקעה שלי לחבר ובכך להיכנס איתו שותף בה
נתונים מקדימים:
- לפני כ- 15 חודשים רכשתי דירה להשקעה
- מדובר בדירה ראשונה
- התשואה עליה היא 4.7% על עלותה כשקניתי אותה, כשלוקחים בחשבון 11 חודשי שכירות בשנה
- יש פוטנציאל של בינוי פינוי (קיימת תכנית במחוזי)
- נותרה לי משכנתא והלוואה רגילה צמודות לפריים שמהוות כ35% מהמחיר המקורי של הדירה.
- אין לי עוד נכסים מלבדה. אפילו לא מניה שחוקה אחת.
- אני מעריך שהערך הנוכחי שלה גבוהה בכ 18% מהסכום שקניתי אותו בה
- ההחזר החודשי של המשכנתא נמוך משמעותית מההכנסה הפנויה שלי
בתקופה האחרונה אני מתלבט רבות האם למכור אותה או לא. חשבתי לצרף לפה את כל הנקודות שסיכמתי לעצמי אבל אני חושש שזה יגרור עוד דיון על בועת נדל"ן. רק אסכם ואומר שאני מאמין שבשורה התחתונה כן יהיו ירידות מחירים משמעותיות ככל שהריבית תעלה, אבל לא ברור לי בכלל מתי וכמה.
למרות זאת, בגלל שהתשואה שלי היא ברובה לא ספקולטיבית ולא מתבססת על עליית ערך, אני גם לא מתלהב מלמכור אותה.. יש עדיין יתרון לא מבוטל במס עליה (שאני לא משלם ולא אשלם, אין תכנית לדירה שניה), והתשואה יפה בסך הכל.. גם בהשוואה למניות ובטח בהתחשב במיסוי. וכן יש פוטנציאל לעליית ערך אם יהיה פינוי בינוי.
עלתה בדעתי מחשבה למכור חצי מהדירה לחבר טוב, שהיה שותף שלי למגורים במשך כמה שנים ואני מכיר אותו היטב וסומך עליו. יש לו גם גב כלכלי חזק, עובד הייטק, וכבר יש לו דירה אחרת להשקעה ותיק מניות (מדדים כמובן). שנינו משקיעים לטווח ארוך ולא רואים סיבה לממש בטווח הקרוב.
בעצם מה שאני עושה זה מצמצם את הפוזיציה שלי בנדל"ן, ובכסף קונה מניות ובכך משיג פיזור בהשקעות שלי (שכיום מורכבות רק מנדל"ן), ובנוסף סוגר חלק מהחוב.
זה המנגנון שחשבתי עליו:
- הבעלות היא 50%-50%
- התחייבות של 2 הצדדים לשאת בעלויות השוטפות, עו"ד, וכו'
- כל החלטה צריכה להיות מוסכמת על 2 הצדדים כדי להתקבל
- כל אחד מהצדדים יכול בכל שלב להחליט למכור את הדירה באופן מיידי. אם הצד השני מעוניין, יש לו זכות ראשונים לקנות אותה. המחיר יהיה בהסכמה, או במחיר הכי טוב שהצליחו למצוא קונה שמעוניין בו
אשמח לשמוע מה דעתכם, ובעיקר נסיון עבר אם יש לכם כזה. אם מישהו פה עשה משהו כזה, אשמח שיפרט את המנגנון שקבע. כמובן גם אם יש למישהו רעיונות למנגנון טוב יותר אשמח לשמוע.
במישור החוקי, יש פה כמה סוגיות ואם למישהו פה יש ידע בנושא אשמח שישתף. כמובן זה לא יעוץ ולא מחליף עו"ד:
- כאמור זו דירה ראשונה שלי ולא שלו. האם זה חוקי שנעשה חוזה פרטי ביננו וכך ננצל את הפטור ממס שבח שלי בעוד חודשיים? האם במקרה כזה עדיין אפשר לרשום הערת אזהרה עבורו בטאבו? במידה מסויימת הוא נהנה כך מפטור ממס שבח למרות שיש לו כבר דירה
- קראתי במקום כלשהו שאני אאבד את הזכות שלי לפטור ממס שבח. מישהו יודע לתת לזה סימוכין?
- האם אני יכול לבצע איתו את החוזה כבר עכשיו, למרות שיש לי עוד כ3 חודשים עד שיעברו 18 חודשים ויהיה לי פטור ממס שבח? אולי אפשר לחתום עכשיו על החוזה אבל לקבוע שהתאריך הקובע הוא בעוד 3 חודשים כולל העברת הכסף
תודה!
נערך לאחרונה ב:
