תמהיל וריביות משכנתא נוכחית

[דירה להשכיר]

בל חשוב שמדברים על ציפיות שבסוף אף אחד לא ערב לזה שזה מה שיקרה

כן בגלל זה מוזר לי שלא מתומחר מיתון בטווח הקרוב שיגרום למדדים אפסיים

נניח שעמלת פירעון מוקדם זה 50 אלף שח והריבית שאתה תשלם ב5 שנים הקרובות זה 5 אלף שח

לא הבנתי, אתה מדבר על הריבית של 4.5% או על ההפרש בין קלצ לקצ?

כל עוד שאין סיבה לחשוב שעמלת פירעון מוקדם יהיה במסלול של הקבוע לא צמוד,

כן בהינתן ריבית בנק ישראל כמעט 2% ופריים 3.5% כמו שכתבת

 

[אליהו]

לא הבנתי, אתה מדבר על הריבית של 4.5% או על ההפרש בין קלצ לקצ?

על ההפרש בין קלצ לקצ.

כן בהינתן ריבית בנק ישראל כמעט 2% ופריים 3.5% כמו שכתבת

אפילו עם ריבית בנק ישראל תהיה נמוכה מ2 אחוז בתקופה שהאינפלציה יחסית גבוהה הבנקים לדעתי לא ימהרו להוריד את הריבית על הקבוע לא צמוד.

(ריבית קבוע לא צמוד זה ביטוח שהבנק מבטח אותנו מעליית הריבית, וברגע שיש תקופה עם אינפלציה יחסית גבוהה שזה אומר שיש סיכוי סביר להעלאות ריבית, אז מחיר הביטוח ממילא עולה, שזה אומר שהריבית על המסלול הזה לא ממהר לרדת)

 

[דירה להשכיר]

הריבית על הקבוע לא צמוד.

כן אני מבין מה אתה רושם.
גם הסתכלתי בריביות עבר ונראה שהתמחור לקלצ היה קצת מעל ה3% וזה כשהיינו בסביבה אפסית.
אז על הקלצ אני יחסית רגוע כמו שכבר כתבת
ועל הקצ אתה אומר שאם יהיה מדדים של 3% אז הריבית הקבועה תהיה יותר אטרקטיבית בו בעתיד ויהיה עמלת פרעון והכל דווקא שם.
נראה לי שהבנתי הכל כרגע
תודה אליהו!

 

[דירה להשכיר]

מעדכן שאחרי פגישה עם היועץ וסימולציות של מחזור בעוד 3/5 שנים
נראה שההפרש דיי זניח בין הקבועה צמודה/לקלצ
כלומר אם אני לוקח קלצ אז אוכל יותר מהקרן ההחזר החודשי ההתחלתי גבוה יותר
ויש עמלת פרעון גבוהה יותר
ואם אני לוקח קצ אז פחות מהקרן אבל עמלת פרעון נמוכה יותר

 

[אליהו]

ויש עמלת פרעון גבוהה יותר
ואם אני לוקח קצ אז פחות מהקרן אבל עמלת פרעון נמוכה יותר

אשמח לשמוע אם תסכים לשתף מה התחזית הצפויה של היועץ שעל סמך זה הוא צופה את זה

 

[הורדוס]

מעדכן שאחרי פגישה עם היועץ וסימולציות של מחזור בעוד 3/5 שנים
נראה שההפרש דיי זניח בין הקבועה צמודה/לקלצ
כלומר אם אני לוקח קלצ אז אוכל יותר מהקרן ההחזר החודשי ההתחלתי גבוה יותר
ויש עמלת פרעון גבוהה יותר
ואם אני לוקח קצ אז פחות מהקרן אבל עמלת פרעון נמוכה יותר

כמה אלוז מדד בשנה הנחתם בסימולציה?
אם ההפרש זניח אז עדיף קלצ כדי לצמצם סיכון.

 

[דירה להשכיר]

אשמח לשמוע אם תסכים לשתף מה התחזית הצפויה של היועץ שעל סמך זה הוא צופה את זה

כן הסתכלנו על 5 שנים
זה לא בהכרח ציפייה שלו הם משתמשים בממשק מסוים שמזין להם את הכל מראש

ירידה ל2% בטווח השנתיים ואז לאחר מכן עלייה ל3
ואז ירידה משם לכיוון ה2.8

אם ההפרש זניח אז עדיף קלצ כדי לצמצם סיכון.

ואז אשלם יותר כי אקבל ריבית יותר קרובה ל5 בקלצ
ואפגוש את הריבית הזאת שוב בעמלת פרעון

 

[amit]

כן הסתכלנו על 5 שנים
זה לא בהכרח ציפייה שלו הם משתמשים בממשק מסוים שמזין להם את הכל מראש

ירידה ל2% בטווח השנתיים ואז לאחר מכן עלייה ל3
ואז ירידה משם לכיוון ה2.8

ואז אשלם יותר כי אקבל ריבית יותר קרובה ל5 בקלצ
ואפגוש את הריבית הזאת שוב בעמלת פרעון

הוא הסביר לך מה קורה לקרן כשתרצה למחזר את ההלוואה הצמודה עוד 5 שנים? לפי ההנחות שהבאת המדד יעלה בכ13% , זה אומר שהקרן בסך 240000 תמודד גם היא כשתרצה למחזר, ואז תחזיר כ270,000 עוד לפני שמדברים על עמלה.

 

[הורדוס]

כן הסתכלנו על 5 שנים
זה לא בהכרח ציפייה שלו הם משתמשים בממשק מסוים שמזין להם את הכל מראש

ירידה ל2% בטווח השנתיים ואז לאחר מכן עלייה ל3
ואז ירידה משם לכיוון ה2.8

אפשר להזין תרחישים שונים של מדד ולחשב בהתאם, התרחיש אותו ציינת הטא מאוד אופטימי וצריך להיערך גם למצב בו האינפלציה תהיה יותר גבוה, כי אינפלציה לא יורדת ברגע.

ואז אשלם יותר כי אקבל ריבית יותר קרובה ל5 בקלצ
ואפגוש את הריבית הזאת שוב בעמלת פרעון

לא נראלי שהבנת את התגובה שלי, הצגת מצב בו ההפרש בין שני המסלולים הוא זניח, אם אכן לאחר שלוקחים בחשבון הצמדה למדד בקצ, וגם עמלת פרעון מוקדם בקלצ ובקצ ומגיעים לזה שההפרש זניח אז עדיף לקחת קלצ כי שם הסיכון יותר נמוך.

 

[אליהו]

כן הסתכלנו על 5 שנים
זה לא בהכרח ציפייה שלו הם משתמשים בממשק מסוים שמזין להם את הכל מראש

ירידה ל2% בטווח השנתיים ואז לאחר מכן עלייה ל3
ואז ירידה משם לכיוון ה2.8

האמת שלא כל כך הבנתי איך לדעתו הריבית צריכה לזוז.

אבל בכל מקרה אני חושב שעצם זה שהיועץ מניח שהריבית על הקבוע לא צמוד תישאר גבוהה למרות האינפלציה הגבוהה וריבית בסיס נמוכה משמעותית מעכשיו, בעיני זה טעות בהבנה של המערכת.

אני רק אסביר את דעתי בהרחבה. (ואתה לא חייב להתייחס אני פשוט חשוב לי לרשום את דעתי אחרי שהבאת את דעתו של היועץ משכנתאות)

כשמודדים ציפיות של השוק כמה יהיה אינפלציה, מודדים את זה על ידי שמשווים בין אגח צמוד לאגח לא צמוד, כי זה משקף ישירות את הציפיות, כי אם קבוע לא צמוד מקבלים 3 אחוז וקבוע צמוד מקבלים 2 אחוז אז ההפרש ביניהם הוא אחוז שזה אומר שהשוק קונה את הקבוע לא צמוד בסך הכול אחוז אחד יותר כי השוק צופה שזה יהיה המדד, כי אם השוק צופה שהמדד יהיה 3 אחוז אז אף אחד לא יקנה את הקבוע לא צמוד ב3 כי הצמוד בסוף יביא 5 והקבוע לא צמוד יביא רק 3.

באותו עיקרון גם הריבית על המשכנתאות בין המסלול של הקבוע לא צמוד לקבוע צמוד ההפרש "בכללית" הולך לכיוון של הציפיות שזה אומר שהקבוע צמוד צריך להיות הרבה יותר זול מ3.2, אז לצפות שעל המסלול הזה לא יהיה עמלת פירעון מוקדם בעיני זה נובע מחוסר הבנה.

(אם תבדוק את הריביות הממוצעות של הקבוע לא צמוד בעשר שנים האחרונות, הזמן שזה היה הכי זול זה היה בתחילת 2022 בדיוק בזמן שהצפי שהאינפלציה היה יחסית גבוה, ובדיוק לכן הורידו את הריבית, וזה שכרגע הריבית גבוהה זה לכאורה כי ריבית הבסיס גבוהה, ועצם זה שהריבית הבסיס גבוהה יותר מהריבית על הקבוע של הצמוד יש הפסד לבנק במקרה שעושים פירעון מוקדם, בהנחה שהחודשים הראשונים הם אם אינפלציה נמוכה, לכן הם משתדלים שהפער לא יהיה גדול מדי, כדי שהסיכון להפסד לא יהיה גדול.)

 

[דירה להשכיר]

אליהו הורדוס,האזרח הקטן ועמית תודה רבה על התתייחסות
אני באמת נמצא קצת במצב של מחסור בהבנה ובלבול,ויש מצב שהשימוש ביועץ רק גרם לתהליך להיות יותר מסובך.
איזה גישה אתם הייתם נוקטים היום בלקיחת משכנתא במסלול הקבוע?
בתקופות עבר הוא היה עוגן, היום הוא מרגיש לי כמו עצם בגרון.
הבנתי מדברי אליהו כי בגלל שמתומחרים מדדים גבוהים סביב 2.8%
אז הבנק לא יקח 3% וגם מדד כי אז זה יוצא 5.8 ואז אנחנו נרדה ירידה בריביות של הקבועות צמוד
לאיזור ה2.2+3 מדד ככה שיצא 5.2 ואז אני אשלם פה קנס עמלת פרעון כשאקח קבוע צמוד ב3.2
לעומת זאת גם אליהו הראה פה כי גם הקלצ לא הולך לרדת יותר מדי כי ברגע שאנחנו בריבית של 2% -> פריים 3.5%
ויש מדדים גבוהים שגורמים לבנק ישראל להתערב ולהעלות ריבית לתקופות מסוימות מעל ה2
אז הבנק יבטח את עצמו ולכן קשה להאמין שנראה קלצ 20 שנה מתחת ל4% עד כאן אני צודק? @אליהו
עכשיו הבעיה שלי מתחילה עם מה לעשות עם עוד 1/6 מהמשכנתא שגם היא צריכה להיות קבועה
היועץ טוען בתוקף לקחת מסלול צמוד מדד בשביל להוזיל ריביות
אבל היועץ לא מעניין אותי אני רוצה מה שטוב
אם אבקש רק קלצ אז כבר לא אהיה ב4.5% אלא הריבית תעלה
ואז כשאבוא למחזר אשלם ביוקר על המסלול הזה
אני קצת אבוד ואשמח להכוונה
תודה רבה

 

[אליהו]

אליהו הורדוס,האזרח הקטן ועמית תודה רבה על התתייחסות
אני באמת נמצא קצת במצב של מחסור בהבנה ובלבול,ויש מצב שהשימוש ביועץ רק גרם לתהליך להיות יותר מסובך.
איזה גישה אתם הייתם נוקטים היום בלקיחת משכנתא במסלול הקבוע?
בתקופות עבר הוא היה עוגן, היום הוא מרגיש לי כמו עצם בגרון.
הבנתי מדברי אליהו כי בגלל שמתומחרים מדדים גבוהים סביב 2.8%
אז הבנק לא יקח 3% וגם מדד כי אז זה יוצא 5.8 ואז אנחנו נרדה ירידה בריביות של הקבועות צמוד
לאיזור ה2.2+3 מדד ככה שיצא 5.2 ואז אני אשלם פה קנס עמלת פרעון כשאקח קבוע צמוד ב3.2
לעומת זאת גם אליהו הראה פה כי גם הקלצ לא הולך לרדת יותר מדי כי ברגע שאנחנו בריבית של 2% -> פריים 3.5%
ויש מדדים גבוהים שגורמים לבנק ישראל להתערב ולהעלות ריבית לתקופות מסוימות מעל ה2
אז הבנק יבטח את עצמו ולכן קשה להאמין שנראה קלצ 20 שנה מתחת ל4% עד כאן אני צודק? @אליהו
עכשיו הבעיה שלי מתחילה עם מה לעשות עם עוד 1/6 מהמשכנתא שגם היא צריכה להיות קבועה
היועץ טוען בתוקף לקחת מסלול צמוד מדד בשביל להוזיל ריביות
אבל היועץ לא מעניין אותי אני רוצה מה שטוב
אם אבקש רק קלצ אז כבר לא אהיה ב4.5% אלא הריבית תעלה
ואז כשאבוא למחזר אשלם ביוקר על המסלול הזה
אני קצת אבוד ואשמח להכוונה
תודה רבה

הבנת טוב את מה שטענתי, אבל אני פחות יודע לחשב מה טוב ומה הכי כדאי, אולי @האזרח הקטן יעזור לך בעניין, אני רק חשוב לי נקודה אחת, שההנחה הבסיסית שעמלת פירעון מוקדם היא כנראה תהיה גבוהה יותר בקבוע לא צמוד, בהנחה שהאינפלציה והריבית תהיה כמו שהשוק צופה, לדעתי בריביות הקיימות עכשיו זה טעות לחשוב כך, ואפילו אם יעלו לך את הריבית ל4.9 כמו הממוצע של ריבית קבוע לא צמוד, עדיין יותר סביר לצפות שהקבוע צמוד העמלת פירעון מוקדם תהיה גבוהה יותר.

 

[דירה להשכיר]

אני רק חשוב לי נקודה אחת, שההנחה הבסיסית שעמלת פירעון מוקדם היא כנראה תהיה גבוהה יותר בקבוע לא צמוד, בהנחה שהאינפלציה והריבית תהיה כמו שהשוק צופה, לדעתי בריביות הקיימות עכשיו זה טעות לחשוב כך

תודה רבה גרמת לי גם להבין את זה
וגם להבין שיותר הגיוני שאני אראה קצ של 2.5% ושל 2% מאשר קלצ של 3.5% ב5 שנים הקרובות
כי מבחינת הבנק הוא מרוויח 2.5% ריבית +2% מדד
(מדד נמוך מאוד לקחתי)
ולכן לא אכפת לו לתת 2.5% ופחות בידיעה שאם יש עלייה במדד והתפרצות אינפלציונית - הלקוח סופג את הסיכון

 

[האזרח הקטן]

@דירה להשכיר אולי פספסתי אבל זו דירת קבלן או דירת יד שנייה? מה לוח התשלומים שלך?
שואל ממקום שאם התשלומים הם לאורך תקופה, הריבית שאתה סוגר היום לא בהכרח תהיה הריבית של הפעימות הבאות, רק המרווח מובטח אבל העוגן יכול להשתנות בהתאם לשינויים שיהיו בריבית (וכתוצאה מכך בתשואת האג"ח, ממנה נגזרים הוגנים).

 

[דירה להשכיר]

דירת יד שנייה? מה לוח התשלומים שלך?

דירת יד שנייה
תשלום בתחילת מרץ (כן קצת לחוץ עם המשכנתא)
ועוד חלק קטן בתחילת אפריל

 

[האזרח הקטן]

דירת יד שנייה
תשלום בתחילת מרץ (כן קצת לחוץ עם המשכנתא)
ועוד חלק קטן בתחילת אפריל

אוקי. קח בחשבון שב20.2 יש הכרזת ריבית נוספת של בנק ישראל, ויש סבירות גבוהה להעלאה נוספת של רבע עד חצי אחוז, בהתאם להעלאה הצפויה בארה"ב מחר. אולי כדאי לשקול הקדמה של התשלום בהסכמת המוכרים כדי להבטיח את הריבית לפני העלאתה.

בכל אופן אין לי הצעה טובה, יש פה טרייד אוף בין קל"צ שנותן ודאות לצד עמלת היוון גבוהה ובין צמוד מדד שאולי יאפשר את הקטנת עמלת ההיוון במחיר של הגדלת הסיכון במקרה של מדד גבוה בשנים הקרובות.
באופן אישי הייתי נמנע מלהמר על המדד, הסיכון בעיניי גבוה מדי - אני בהחלט רואה תרחיש סביר שהמדד נשאר סביב הקצה העליון של יעד האינפלציה (3%) בשנים הקרובות בשל המציאות הגיאו פוליטית בארץ ובעולם.

 

[דירה להשכיר]

בכל אופן אין לי הצעה טובה

צמוד מדד שאולי יאפשר את הקטנת עמלת ההיוון

תודה רבה!
דעתך על תרחיש שבו בצמוד המדד דווקא תהיה עמלת היוון גדולה יותר?
ואז גם לקחתי סיכון וגם שילמתי יותר בסוף

 

[האזרח הקטן]

תודה רבה!
דעתך על תרחיש שבו בצמוד המדד דווקא תהיה עמלת היוון גדולה יותר?
ואז גם לקחתי סיכון וגם שילמתי יותר בסוף

מסכים עם מה שאליהו הסביר, זה בהחלט תרחיש אפשרי.
קח גם בחשבון שעליית המדד לא רק מגדילה את הקרן אלא גם את הריבית שחלה על הקרן - כלומר אתה גם תשלם יותר כל חודש וגם יתרת החוב רק תגדל, ואולי במועד המחזור גם תשלם יותר פירעון מוקדם, כי עמלת ההיוון היא לפי גובה יתרת המסלול שאתה ממחזר כפול הפרש הריביות כפול מספר השנים. אז אפילו אם הריבית בק"צ תרד באותו שיעור של השינוי בריבית הקל"צ, העובדה שהקרן גדלה תעמוד לרעתך.