תמהיל למשכנתא שהוצע

YoungVester

משתמש רשום
הצטרף ב
7/6/21
הודעות
20
דירוג
0
שלום, אני עם הון של כ-550 אלף, הכנסה קבועה של כ21 בחודש,
מעוניין לקנות דירה בשווי מיליון 700, קיבלתי הצעה לתמהיל ורציתי לדעת איך הייתם משפרים (לקחתי עבור 25% הון עצמי בלבד אבל ניתן להגדיל/לשחק עם זה),
כולם עבור 15 שנה.

קבועה צמודה - - 1.6 420 אלף
משתנה צמודה כל 5 - 1.41 531 אלף
פריים(מינוס 0.65) - 0.95 300 אלף.

דירה ראשונה וזאת הצעה ראשונה לפני שאמשיך לעוד בנקים, הייתי שמח להצעות/עזרה איך לשפר ומה לשנות.
תודה!
 

fliper

משתמש ותיק
הצטרף ב
3/2/16
הודעות
594
דירוג
462
@YoungVester ככלל הריביות נמוכות, אני מניח בזכות התמהיל שבחרת.
תוכל להתייחס מדוע בחרת ב 42% משתנה?
 

האזרח הקטן

משתמש בכיר
הצטרף ב
5/3/21
הודעות
2,345
דירוג
2,230
אתה מאוד חשוף למדד, בתקופה בה הצפי לאינפלציה גבוהה. למה קבועה צמודה ולא קל"צ? למה אחוז פריים נמוך?
זה תמהיל שאתה בחרת או שזו ההצעה של הבנק בלי שביקשת תמהיל מסוים?
 

YoungVester

משתמש רשום
הצטרף ב
7/6/21
הודעות
20
דירוג
0
@YoungVester ככלל הריביות נמוכות, אני מניח בזכות התמהיל שבחרת.
תוכל להתייחס מדוע בחרת ב 42% משתנה?
אתה מאוד חשוף למדד, בתקופה בה הצפי לאינפלציה גבוהה. למה קבועה צמודה ולא קל"צ? למה אחוז פריים נמוך?
זה תמהיל שאתה בחרת או שזו ההצעה של הבנק בלי שביקשת תמהיל מסוים?
זאת הצעה ראשונית שקיבלתי ממזרחי, מתכוון לנסות לעשות מכרז עם עוד בנקים, ורוצה להיות מוכן יותר ולדעת לאן לכוון, האם בפריים אני לא חשוף גם לשינויים של בנק ישראל מבחינת עלייה? איך הייתם משנים את התמהיל?
תודה!
 

half-solid

משתמש ותיק
הצטרף ב
8/12/20
הודעות
471
דירוג
395
כמה נקודות:

שועלי הנדל'"ן (ובפרט @אורי ג. ) לא אוהבים הצמדה. נסה לבדוק את שני המסלולים הראשונים בגרסה הלא מוצמדת. ככה אתה לוקח שקט וביטוח...
אולי לנסות להגדיל פריים קצת? שבמקרה הצורך (אם יתפוצץ למעלה) - תפרע אותו (וללא עמלה)


יכול לומר שתמיד עדיף קודם להיסגר על מסלול, ואז להתחיל לקבל הצעות. אחרת, הם ינסו לעשות את הטריק הכי מלוכלך בעולם השיווק: להוליך אותך סחור סחור, להציע לך תמהילים שלא היית מעז להעלות על דעתך, לשחק ולבלבל אותך.
סמוך עליי - יהיה לך קשה להשוות תפוחים לאגסים לגויאבות.
למרות שגויאבה זה הכי טעים.

לא ממליץ לא מייעץ
 

האזרח הקטן

משתמש בכיר
הצטרף ב
5/3/21
הודעות
2,345
דירוג
2,230
כמה אתה יכול להחזיר בחודש? האם יש צפי לגידול בהוצאות בעתיד (ילדים, תכניות אחרות)? האם אתה יכול להרשות לעצמך קפיצות בהחזר במצב של עליית ריבית או מדד? האם אתה מתכנן לסגור חלק מהסכום בפירעון מוקדם בשנים הקרובות?
 

fliper

משתמש ותיק
הצטרף ב
3/2/16
הודעות
594
דירוג
462
האם בפריים אני לא חשוף גם לשינויים של בנק ישראל מבחינת עלייה? איך הייתם משנים את התמהיל?
כן, גם בפריים אתה חשוף.

אין פה וודאות, החלטה שלך משקללת את מה שאתה מעריך שיהיה בעתיד, לרבות איזונים, ויכולת השתכרות עתידית שאולי תאפשר להחזיר פלח יקר.
החלק של המשתנה הוא היקר ביותר, קבלת הצעה לפלח של 42% ובגלל זה הפלחים האחרים זולים יותר.

ככלל נפוץ בפורום התמהיל של שליש,שליש,שליש.

אישית אני מעדיף לקחת יותר ממה שזול (היום).
קל"צ אתה מחוייב למינימום 33% , לי התאים 50% פריים ו 17% משתנה.
חלקנו רואה במשתנה אופציה לפלח שישמש מסלול פיתוי - מאפשר להוזיל את העלות הכוללת של המשכנתא, אבל מחייב להביא יותר הון עצמי.

אחרים המבקשים לנצל את הריבית הנמוכה היסטורית העדיפו לקבע 50% קל"צ ו 50% פריים, יש אינספור אפשרויות, אין וודאות בשום תמהיל ואין נכון לא נכון.
שים לב שקל"צ, ככל שתיקח לתקופה קצרה יותר יהיה זול יותר. ריבית הפריים לא תשתנה בגין אורך ההלוואה.

ממליץ לך לקרוא את מה שנכתב בנושא בפורום, ולעיין באתר משכנתאמן.
בהצלחה !
 

האזרח הקטן

משתמש בכיר
הצטרף ב
5/3/21
הודעות
2,345
דירוג
2,230
קל"צ אתה מחוייב למינימום 33%
כמעט נכון. אתה מחוייב לשליש בריבית קבועה. זה יכול להיות קל"צ או קבועה-צמודה או כל שילוב ביניהן.
 

YoungVester

משתמש רשום
הצטרף ב
7/6/21
הודעות
20
דירוג
0
כמה אתה יכול להחזיר בחודש? האם יש צפי לגידול בהוצאות בעתיד (ילדים, תכניות אחרות)? האם אתה יכול להרשות לעצמך קפיצות בהחזר במצב של עליית ריבית או מדד? האם אתה מתכנן לסגור חלק מהסכום בפירעון מוקדם בשנים הקרובות?
אני כרגע יכול להחזיר באיזור ה8.5 אלף בחודש בלי בעיה, וכן צפוי גידול בהכנסות, זה ממני לבד(רווק צעיר).
ועקרונית אני אוכל להרשות לעצמי לסגור חלק מוקדם יוצר מאחר וגם אם אקח 8.5 עוד אחסוך לא מעט כסף.
 

האזרח הקטן

משתמש בכיר
הצטרף ב
5/3/21
הודעות
2,345
דירוג
2,230
אני כרגע יכול להחזיר באיזור ה8.5 אלף בחודש בלי בעיה, וכן צפוי גידול בהכנסות
כלומר אתה יכול להרשות לעצמך את ה_גדלת הסיכון, ולקחת אחוז גבוה יותר של פריים, בו אתה נהנה מהריבית הנמוכה כיום.
זה ממני לבד(רווק צעיר).
אם זה ישתנה, גם ההוצאות וההכנסות שלך ישתנו. תנסה להעריך האם אתה צופה למשל שתביא ילדים בעשור הקרוב, והאם ***** ההוצאות תפגע ביכולת ההחזר שלך.
ועקרונית אני אוכל להרשות לעצמי לסגור חלק מוקדם יוצר מאחר וגם אם אקח 8.5 עוד אחסוך לא מעט כסף.
מצוין.
נשמע שאתה בטוח ביכולת ההחזר וגם יכול לבצע פירעון מוקדם במידת הצורך.
תשקול להגדיל את הפריים לאיזור ה50%. תשקול גם מסלול פיתוי, זה יוזיל לך את ההחזר הכולל.

מה שגם חשוב מאוד זה משך ההחזר של כל מסלול - אתה יכול באותו החזר חודשי כולל להאריך פריים ולקצר קל"צ כדי להוריד משמעותית את ההחזר הכולל.

תקרא במשכנתא מן ותשתמש במחשבון שלו כדי לקבל תחושה של איך נראית חיי המשכנתא לפי תמהילים שונים.
 
נערך לאחרונה ב:

YoungVester

משתמש רשום
הצטרף ב
7/6/21
הודעות
20
דירוג
0
כלומר אתה יכול להרשות לעצמך את ה_גדלת הסיכון, ולקחת אחוז גבוה יותר של פריים, בו אתה נהנה מהריבית הנמוכה כיום.

אם זה ישתנה, גם ההוצאות וההכנסות שלך ישתנו. תנסה להעריך האם אתה צופה למשל שתביא ילדים בעשור הקרוב, והאם ***** ההוצאות תפגע ביכולת ההחזר שלך.

מצוין.
נשמע שאתה בטוח ביכולת ההחזר וגם יכול לבצע פירעון מוקדם במידת הצורך.
תשקול להגדיל את הפריים לאיזור ה50%. תשקול גם מסלול פיתוי, זה יוזיל לך את ההחזר הכולל.

מה שגם חשוב מאוד זה משך ההחזר של כל מסלול - אתה יכול באותו החזר חודשי כולל להאריך פריים ולקצר קל"צ כדי להוריד משמעותית את ההחזר הכולל.

תקרא במשכנתא מן ותשתמש במחשבון שלו כדי לקבל תחושה של איך נראית חיי המשכנתא לפי תמהילים שונים.
האם יכול לתת דוגמה למסלול פיתוי בערך שאפשרי לקחת בהתחשב בנתונים שהבאתי וההון העצמי שיש לי? בדוגמה שהבאתי כאן השארתי 130 אלף בצד ולא הכנסתי אותם (כי לא צריך אותם בשביל המינימום).
תודה!
 

האזרח הקטן

משתמש בכיר
הצטרף ב
5/3/21
הודעות
2,345
דירוג
2,230
האם יכול לתת דוגמה למסלול פיתוי בערך שאפשרי לקחת בהתחשב בנתונים שהבאתי וההון העצמי שיש לי? בדוגמה שהבאתי כאן השארתי 130 אלף בצד ולא הכנסתי אותם (כי לא צריך אותם בשביל המינימום).
ראשית, אזכיר שאני איש אלמוני באינטרנט שלא מתעסק במשכנתאות למחייתו, קח את הדברים שלי בעירבון מוגבל.

בנוסף, יש כמה שרשורים על מסלול פיתוי - כדאי לקרוא אותם כדי לקבל השראה.

אם תיקח למשל 50% פריים, 33% קל"צ ו17% מ"צ, ומיד תפרע 130,000 מהמ"צ, תישאר עם סכום נמוך של 65,000 במ"צ, כך שעליית מדד לא תסכן אותך במיוחד. בשנים הקרובות תוכל לבצע פירעון מלא של היתרה.
זאת בתנאי שהבנק באמת מסכים להעמיס לך את הריבית על מסלול זה ובתמורה מפחית את הקל"צ בכמה עשיריות אחוז.
 

YoungVester

משתמש רשום
הצטרף ב
7/6/21
הודעות
20
דירוג
0
ראשית, אזכיר שאני איש אלמוני באינטרנט שלא מתעסק במשכנתאות למחייתו, קח את הדברים שלי בעירבון מוגבל.

בנוסף, יש כמה שרשורים על מסלול פיתוי - כדאי לקרוא אותם כדי לקבל השראה.

אם תיקח למשל 50% פריים, 33% קל"צ ו17% מ"צ, ומיד תפרע 130,000 מהמ"צ, תישאר עם סכום נמוך של 65,000 במ"צ, כך שעליית מדד לא תסכן אותך במיוחד. בשנים הקרובות תוכל לבצע פירעון מלא של היתרה.
זאת בתנאי שהבנק באמת מסכים להעמיס לך את הריבית על מסלול זה ובתמורה מפחית את הקל"צ בכמה עשיריות אחוז.
אני יכול לפרוע משתנה ישר? לא מותר לי רק כל 5 שנים?
 

אורי ג.

משתמש בכיר
הצטרף ב
10/8/15
הודעות
17,240
דירוג
23,930
אני יכול לפרוע משתנה ישר? לא מותר לי רק כל 5 שנים?
אתה יכול לפרוע איזה מסלול שבא לך מתי שבא לך. על חלק מהמסלולים בחלק מהמקרים יש עמלת היוון מוקדם.
 

האזרח הקטן

משתמש בכיר
הצטרף ב
5/3/21
הודעות
2,345
דירוג
2,230
אני יכול לפרוע משתנה ישר? לא מותר לי רק כל 5 שנים?
מעבר למה ש @אורי ג. רשם, גובה עמלת ההיוון נקבע לפי נוסחה קצת מייגעת שבגדול עושה את הדבר הבא:

1. בנק ישראל מפרסם מדי חודש את הריבית הממוצעת צמודת מדד ולא צמודת מדד, לפי תקופות ההלוואה (בקפיצות של 5 שנים).
2. לוקחים את הנמוך מבין הריבית הממוצעת מהחודש שבו לקחת הלוואה, לבין הריבית שקיבלת בפועל.
3. בעת מועד הפירעון, מסתכלים על ההפרש בין הריבית הממוצעת האחרונה שפורסמה לפי יתרת התקופה, למול הריבית מסעיף 2. אם הריבית הממוצעת החדשה גבוהה מהריבית שחישבת בסעיף 2, אז אין לך עמלת היוון.
אם הריבית שחישבת ב2 גבוהה מהממוצע כיום, אז לוקחים את ההפרש בינהם, כפול הסכום שאותו אתה פורע כפול מספר השנים שנותרו לנקודת היציאה הקרובה - במקרה של משתנה כל x שנים אז המכפלה היא בתקופה שנותרה עד x.

הרעיון במסלול פיתוי הוא לפרוע חלק מהמשכנתא עוד באותו חודש בו היא נלקחה, ולפני שבנק ישראל פרסם ממוצע ריביות חדש. במצב כזה מובטח לך שההפרש של סעיף 3 הוא 0, לכן עמלת ההיוון היא 0.
ובכל מקרה עמלת ההיוון במסלולים של ריבית משתנה הם נמוכים יחסית, כי יתרת התקופה על ההפרש מוכפלת לכך היותר ב x.

בדוגמה של 200,000 במשתנה צמודה כל 5 שנים, נניח שתרצה לפרוע את כל המסלול לאחר שנה, ונניח שהריבית הממוצעת תרד ב 0.3% (לא נשמע מאוד סביר, בסביבת הריבית הנמוכה של היום. אבל זה רק לצורך הדוגמה), אז עמלת ההיוון תהיה:
0.3% כפול 200,000 (קצת פחות כי הקרן אמורה להינגס קצת במשך השנה) כפול 4 שנים, סה"כ 2400 ש"ח כדי לפרוע את הכל.
אם תמתין למועד שינוי הריבית, תוכל לפרוע בו את המסלול או חלקו ללא דמי היוון.
 

YoungVester

משתמש רשום
הצטרף ב
7/6/21
הודעות
20
דירוג
0
מעבר למה ש @אורי ג. רשם, גובה עמלת ההיוון נקבע לפי נוסחה קצת מייגעת שבגדול עושה את הדבר הבא:

1. בנק ישראל מפרסם מדי חודש את הריבית הממוצעת צמודת מדד ולא צמודת מדד, לפי תקופות ההלוואה (בקפיצות של 5 שנים).
2. לוקחים את הנמוך מבין הריבית הממוצעת מהחודש שבו לקחת הלוואה, לבין הריבית שקיבלת בפועל.
3. בעת מועד הפירעון, מסתכלים על ההפרש בין הריבית הממוצעת האחרונה שפורסמה לפי יתרת התקופה, למול הריבית מסעיף 2. אם הריבית הממוצעת החדשה גבוהה מהריבית שחישבת בסעיף 2, אז אין לך עמלת היוון.
אם הריבית שחישבת ב2 גבוהה מהממוצע כיום, אז לוקחים את ההפרש בינהם, כפול הסכום שאותו אתה פורע כפול מספר השנים שנותרו לנקודת היציאה הקרובה - במקרה של משתנה כל x שנים אז המכפלה היא בתקופה שנותרה עד x.

הרעיון במסלול פיתוי הוא לפרוע חלק מהמשכנתא עוד באותו חודש בו היא נלקחה, ולפני שבנק ישראל פרסם ממוצע ריביות חדש. במצב כזה מובטח לך שההפרש של סעיף 3 הוא 0, לכן עמלת ההיוון היא 0.
ובכל מקרה עמלת ההיוון במסלולים של ריבית משתנה הם נמוכים יחסית, כי יתרת התקופה על ההפרש מוכפלת לכך היותר ב x.

בדוגמה של 200,000 במשתנה צמודה כל 5 שנים, נניח שתרצה לפרוע את כל המסלול לאחר שנה, ונניח שהריבית הממוצעת תרד ב 0.3% (לא נשמע מאוד סביר, בסביבת הריבית הנמוכה של היום. אבל זה רק לצורך הדוגמה), אז עמלת ההיוון תהיה:
0.3% כפול 200,000 (קצת פחות כי הקרן אמורה להינגס קצת במשך השנה) כפול 4 שנים, סה"כ 2400 ש"ח כדי לפרוע את הכל.
אם תמתין למועד שינוי הריבית, תוכל לפרוע בו את המסלול או חלקו ללא דמי היוון.
המון תודה לכם, מבחינת הריביות למה אני יכול לכוון בפיצול כזה?
האם קל"צ, 2.5%
משתנה צמודה כל 5, 1.51%
ופריים מינוס 0.65, 0.95%

סבירים בהתחשב בפיצול שציינת? (50% פריים, 33% קל"צ ו17% מ"צ) רוצה פשוט לדעת לאן אני אמור לכוון יחסית מבחינת הבנקים בפגישות הקרובות.
תודה!
 

האזרח הקטן

משתמש בכיר
הצטרף ב
5/3/21
הודעות
2,345
דירוג
2,230
המון תודה לכם, מבחינת הריביות למה אני יכול לכוון בפיצול כזה?
האם קל"צ, 2.5%
משתנה צמודה כל 5, 1.51%
ופריים מינוס 0.65, 0.95%

סבירים בהתחשב בפיצול שציינת? (50% פריים, 33% קל"צ ו17% מ"צ) רוצה פשוט לדעת לאן אני אמור לכוון יחסית מבחינת הבנקים בפגישות הקרובות.
תודה!
לכמה שנים כל מסלול?
 

fliper

משתמש ותיק
הצטרף ב
3/2/16
הודעות
594
דירוג
462
סבירים בהתחשב בפיצול שציינת?
נראה מצוין.
אני יכול לתת כדוגמא את מה שאני הצלחתי להשיג: קלצ 2.2 (9 שנים) פריים 0.3- (25 שנים) משתנה צמודה 1.8% (מרווח כלשהוא..)
 
נושאים דומים
פותח הנושא כותרת פורום תגובות תאריך
O בניית תמהיל משכנתא התחלתי נדל"ן 10
S תמהיל משכנתא לדירה ראשונה להשקעה לטווח ארוך נדל"ן 2
O תמהיל משכנתא המיועדת למחזור - דגשים נדל"ן 4
ה השקעת הנדל"ן הראשונה שלי והתלבטות לגבי תמהיל משכנתא נדל"ן 6
N חוות דעת על תמהיל לרכישה דירה ראשונה נדל"ן 23
N תמהיל תיק ל 15 שנה לפחות מחקות מדד שוק ההון 0
Harvey תמהיל משכנתא לבניה של כ1.5m נדל"ן 17
ה תמהיל שני שליש נדל"ן 11
T תמהיל משתכנתא - עקרונות ויסודות להדיוט המתחיל נדל"ן 11
M תמהיל משכנתא נדל"ן 1
P באיזה תמהיל משכנתא לבחור? דירת מחיר למשתכן בנתיבות נדל"ן 8
stamEhad בניית תמהיל תיק השקעות שכולל הלוואה (שאלה טכנית) שוק ההון 3
O תמהיל משכנתא עבור דירה ראשונה להשקעה נדל"ן 5
ע מחשבות על תמהיל משכנתא בזמנים של ריבית נמוכה נדל"ן 4
O תמהיל משכנתא עם פירעון חלקי נדל"ן 19
א תמהיל משכנתא - אודה לחוות דעתכם נדל"ן 4
G תמהיל משכנתא, יותר מידי קל"צ? נדל"ן 5
י תמהיל משכנתא 2/3 פריים נדל"ן 9
ע תמהיל משכנתא נדל"ן 2
$ תמהיל משכנתא 50% פריים נדל"ן 33
אשר בואו נדבר על תמהיל שלישים נדל"ן 14
לעניות דעתי חוות דעתכם המלומדת- תמהיל, ריביות ופריסה נדל"ן 26
S הצעות לשיפור תמהיל משכנתא נדל"ן 11
S חוות דעת על תמהיל השקעה עבור הכנסה שוטפת ויציבה + פיזור סיכונים שוק ההון 3
C תמהיל תיק השקעות גדול שוק ההון 10
R התייעצות לגבי תמהיל תיק שוק ההון 0
ש תמהיל משכנתא החזר פיתוי נדל"ן 16
I תמהיל - דירת מחיר למשתכן נדל"ן 2
D תמהיל משכנתא לדירה למגורים נדל"ן 47
א חוות דעת על תמהיל משכנתה נדל"ן 15
M כניסה לעולם ה- IRA - תמהיל השקעות שוק ההון 6
A שינוי תמהיל בשנים שלקראת הגעה ליעד ההשקעה שוק ההון 28
U עזרה עם תמהיל משכנתא (בעיקר למינוף) נדל"ן 3
ז תמהיל תיק השקעות עם ניירות של ishares. שוק ההון 7
B תמהיל משכנתא צרכנות פיננסית 15
מ השקעה בדיור - תמהיל או כיוונים נדל"ן 9
ק עזרה בהבנת תמהיל משכורת ומשמעויות אוף טופיק 5
M תמהיל משכנתא, אשמח להתייחסות מצדכם. צרכנות פיננסית 88
ג תמהיל תיק השקעות להשקעה בינונית? שוק ההון 24
B דעתכם על תמהיל משכנתא וריביות נדל"ן 10
D תמהיל פנסיוני לעובד חדש שוק ההון 49
I דעתכם על תמהיל המשכנתא הבא נדל"ן 61
N דעתכם על תמהיל משכנתא שחשבתי עליו צרכנות פיננסית 2
ל הלוואת משכנתא בסך של 230,000 ש''ח, עזרה לגבי בניית תמהיל נכון נדל"ן 42
Y תמהיל השקעה בקופת גמל להשקעה שוק ההון 16
N תכנון תמהיל משכנתא בגובה 350,000 ש"ח + טוויסט שלי נדל"ן 24
C אסטרטגיה לבניית תמהיל משכנתא צרכנות פיננסית 53
hommie תמהיל משכנתאות שנלקחו ע" הציבור - קיים מקור מידע כזה? אוף טופיק 1
A תמהיל קרנות מחקות אג"ח שוק ההון 64
י חוות דעת על הצעה למשכנתא נדל"ן 10

נושאים דומים

למעלה