חוות דעת על תמהיל לרכישה דירה ראשונה

[nppc]

שלום לחברי הפורום,
אשמח לקבל את חוות דעתכם על התמהיל הבא.
שווי הדירה 1,540,000
משכנתא 1,155,000 . ( 75% )
המטרה של התמהיל היא יציבות ככל הניתן עם כמה שפחות הפתעות בדרך.

385 בפריים - ל 300 חודשים - ריבית 1.15
577 - קבועה לא צמודה 288 חודשים - ריבית 3.68
193 - צמודה משתנה 300 חודשים - ריבית 1.86

האם ניתן לשפר? האם התמהיל בנוי בצורה טובה?
אשמח לקבל את חוות דעתכם,
תודה רבה!

 

[אורי ג.]

האם ניתן לשפר? האם התמהיל בנוי בצורה טובה?

ממש לא, אתה טוען:

המטרה של התמהיל היא יציבות ככל הניתן עם כמה שפחות הפתעות בדרך.

המסלול שאתה רוצה הוא 100% קל"צ לתקופה הכי קצרה שאתה יכול על פי ההחזר החודשי שמתאים לך.

 

[nppc]

אורי, תודה רבה על תשובתך.
כשאני אומר יציבות אני מתכוון לתמהיל שהוא ברמת סיכון נמוכה אך זה לא מחייב 100% קלצ.
לגבי ההחזר החודשי היכולת היא עד 5500 לחודש.
כשאמרתה ״ממש לא״ האם הכוונה היא על התמהיל או הריביות?
תודה !

 

[אורי ג.]

כשאני אומר יציבות אני מתכוון לתמהיל שהוא ברמת סיכון נמוכה אך זה לא מחייב 100% קלצ.

נמוך זה מילה, צריך לצקת לה תוכן, סיכון נמוך בשבילי הוא כנראה סיכון גבוה מאד בשבילך.

כשאמרתה ״ממש לא״ האם הכוונה היא על התמהיל הוא הריביות?

על התמהיל, מצד אחד אתה רוצה כמה שיותר יציב מצד שני 50% ממנו הוא בריביות משתנות או צמודות.

דעתי:
פריים בלפחות שליש מהמשכנתא זה יהיה פשע לא לקחת, הריבית שם מצחיקה.
בשאר תוכל לקחת קל"צ, או להכניס גם פלח משתנה כל 5, בכל מקרה בצמוד לא הייתי נוגע בכלל, באף אחד מהמסלולים.
ככל שמרכיב הקל"צ גבוה יותר ככה המשכנתא בטוחה, סולידית ויציבה יותר.

 

[האזרח הקטן]

הקל"צ בריבית גבוהה, וחוץ מהעלות הגבוהה של הריבית זה גם יגרום לך לקנסות גבוהים כשתרצה למחזר.
תנסה להאריך פריים ל30 שנה ולקצר קל"צ לפחות מ20, זה אמור לשפר ריביות.

 

[amit]

תנסה להאריך פריים ל30 שנה ולקצר קל"צ לפחות מ20, זה אמור לשפר ריביות.

לשפר ריביות ולהגדיל את הסיכון מן הסתם.

 

[האזרח הקטן]

לשפר ריביות ולהגדיל את הסיכון מן הסתם.

לא בטוח שזה יגדיל סיכון. ברגע שהקל"צ ייגמר, יתפנו לו כ3000 בחודש להגדיל את ההחזר החודשי של הפריים, והוא יקצר את תקופת ההחזר הכוללת (או יעשה מחזור של הכל, לפי אחוז מימון מאוד נמוך).
וגם זה רק בהנחה שלא ימכור את הדירה ב20 השנה הבאות.

 

[nppc]

נמוך זה מילה, צריך לצקת לה תוכן, סיכון נמוך בשבילי הוא כנראה סיכון גבוה מאד בשבילך.

על התמהיל, מצד אחד אתה רוצה כמה שיותר יציב מצד שני 50% ממנו הוא בריביות משתנות או צמודות.

דעתי:
פריים בלפחות שליש מהמשכנתא זה יהיה פשע לא לקחת, הריבית שם מצחיקה.
בשאר תוכל לקחת קל"צ, או להכניס גם פלח משתנה כל 5, בכל מקרה בצמוד לא הייתי נוגע בכלל, באף אחד מהמסלולים.
ככל שמרכיב הקל"צ גבוה יותר ככה המשכנתא בטוחה, סולידית ויציבה יותר.

יכול להיות שאני הטעתי.
הצמודה היא ״צמוד מדד בריבית משתנה לוח משולב - מתחדש כל 5 שנים״.
אז לפי מה שאתה מתאר זה פחות או יותר מה שקיים בתמהיל
33% פריים
50% קל״צ
17% צמוד מדד משתנה כל 5
האם הריביות שקיבלתי להצעה הזו הן בסדר ?
האם כדאי להעביר קצת מהקל״צ למשתנה או לפריים על מנת לשפר ריביות?

תודה רבה

 

[EyeKey]

וחוץ מהעלות הגבוהה של הריבית זה גם יגרום לך לקנסות גבוהים כשתרצה למחזר.

אאל"ט אם אתה מקבל ריבית גבוה מהממוצע זה לא משנה כמה היא גבוה לצורך הקנסות, כי חישוב הקנסות הוא על פי הריבית שקיבלת או הריבית הממוצעת באותו חודש, הנמוך מביניהם.

 

[האזרח הקטן]

אאל"ט אם אתה מקבל ריבית גבוה מהממוצע זה לא משנה כמה היא גבוה לצורך הקנסות, כי חישוב הקנסות הוא על פי הריבית שקיבלת או הריבית הממוצעת באותו חודש, הנמוך מביניהם.

מה שכתבת נכון. אבל הממוצע מחושב לפי תקופות של 5 שנים, עם ירידה של 0.2%-0.3% בין התקופות. אז אם חצית תקופה ואתה מסתמך על הממוצע, תחטוף עמלת היוון לפי 0.2-0.3%(בהנחה שהריבית הממוצעת לא עלתה). אם הצלחת לקבל קצת מתחת לממוצע, תשלם פחות (או בכלל לא) בפירעון מוקדם בעת חציית תקופות.

בנוסף, אם מקצרים תקופה בקל"צ מובטח לך שעוד x שנים כשתרצה למחזר, יתרת הקרן ויתרת התקופה יהיו נמוכים יותר - זה גם משפיע באופן ישיר על עמלת ההיוון.

 

[הורדוס]

לדעתי,
נסה להאריך את הפריים ואת המשתנה כל 5 ל30 שנה כל אחת. זה לא אמור להעלות את הריביות שלהן.
ואז יתפנה לך החזר חודשי, ותוכל לקצר את הקל"צ, וזה יוריד לך את העלות שלו.

לגבי מה שאמרת על יציבות, חשוב להבין, יש פה טריידאוף בין תוחלת עלות ליציבות.

 

[האזרח הקטן]

לדעתי,
נסה להאריך את הפריים ואת המשתנה כל 5 ל30 שנה כל אחת. זה לא אמור להעלות את הריביות שלהן.

את המ"צ הייתי מאריך רק אם יש כוונה לפרעון מוקדם של חלק גדול ממנו, אחרת הקרן רק תגדל לאורך זמן.

 

[nppc]

תודה רבה לכולם, אכן תשובות מעניינות.
אני ממתין להצעות בנקים נוספים ובמקביל אבקש הצעה עם הגדלה ל 30 בפריים ובמ״צ ולקצר בקל״צ ל 20 שנה, נראה מה הריבית שיציעו.

 

[amit]

לא בטוח שזה יגדיל סיכון. ברגע שהקל"צ ייגמר, יתפנו לו כ3000 בחודש להגדיל את ההחזר החודשי של הפריים, והוא יקצר את תקופת ההחזר הכוללת (או יעשה מחזור של הכל, לפי אחוז מימון מאוד נמוך).
וגם זה רק בהנחה שלא ימכור את הדירה ב20 השנה הבאות.

הקלצ ייגמר עוד 20 שנה , מה אם עוד שנתיים הריבית תעלה ל5% ?

לקצר ריבית קבועה ולהאריך ריבית משתנה , ולהציג את זה כאילו הסיכון זהה -זה לא נכון.

 

[הורדוס]

הקלצ ייגמר עוד 20 שנה , מה אם עוד שנתיים הריבית תעלה ל5% ?

לקצר ריבית קבועה ולהאריך ריבית משתנה , ולהציג את זה כאילו הסיכון זהה -זה לא נכון.

אני מסכים, הסיכון לא זהה, ולא אמרתי שהוא זהה.
נוסף לו עוד סיכון של החזקת חוב צמוד ליותר שנים, אבל בשנים שנוספו (25 שנה עד 30 שנה מהיום) הוא כבר יסיים לשלם על החלק של הקלצ לכן יוכל לעמוד בשינוי בגודל ההחזר אם יהיה.

 

[האזרח הקטן]

הקלצ ייגמר עוד 20 שנה , מה אם עוד שנתיים הריבית תעלה ל5% ?

בדקתי במחשבון משכנתא את התרחיש של קפיצת הפריים ל5% לאחר 3 שנים.
הפער בין פריסה ל25 שנה ל30 שנה הוא תוספת של 150 ש"ח לחודש.
לא אדבר בשמו של פותח השרשור, אבל בעיני זה סיכון לא רב.

 

[amit]

בדקתי במחשבון משכנתא את התרחיש של קפיצת הפריים ל5% לאחר 3 שנים.
הפער בין פריסה ל25 שנה ל30 שנה הוא תוספת של 150 ש"ח לחודש.
לא אדבר בשמו של פותח השרשור, אבל בעיני זה סיכון לא רב.

נשמע לי נמוך מידי, מה הנתונים שהצבת?

 

[האזרח הקטן]

נשמע לי נמוך מידי, מה הנתונים שהצבת?

שני תמהילים:
1. המקורי שהוא שם (השמטתי את המ"צ כי הוא מערב בתוכו מדד ולא הייתי ממליץ להאריכו).

385 בפריים - ל 300 חודשים - ריבית 1.15
577 - קבועה לא צמודה 288 חודשים - ריבית 3.68

2.
385 בפריים ל360 חודשים, ריבית 1.15%.
577 קל"צ ל 250 חודשים, ריבית 3.40% (כדי לקצר ל240 צריך להגדיל את ההחזר בכ100 ש"ח לחודש. לדעתי כדאי לנסות לחתור לכך כדי לקצר מתחת למדרגת 20 שנה, אבל בשביל להשאיר את ההחזר זהה השארתי על 250 חודשים).

בשני המקרים הוספתי הקפצת הפריים ל5% אחרי חמש שנים.

החזר מקסימלי בתמהיל 1: 5319.
ההחזר המקסימלי בתמהיל 2: 5382.

 

[nppc]

אז לבסוף הורדתי את הקלץ ל 20 שנה, ואחרי משא ומתן עם מספר בנקים ההצעה האוב עד כה היא של פועלים מותנה במעבר חשבון אליהם.
קלץ ל 20 שנה 3.2
פריים ל 25 שנה 0.8
מ״צ ל 25 שנה 1.9
האם יש טעם להמשיך לנסות לשפר או שזה נחשב להצעה טובה?

תודה !

 

[האזרח הקטן]

מותנה במעבר חשבון אליהם.

לא בטוח שזו התנייה חוקית. בכל מקרה, אתה יכול לפתוח אצלם חשבון, ולאחר שתמשוך את כספי המשכנתא תוכל לסגור אותו, אם אתה מעדיף להשאיר את העו"ש בבנק אחר.

קלץ ל 20 שנה 3.2
פריים ל 25 שנה 0.8
מ״צ ל 25 שנה 1.9
האם יש טעם להמשיך לנסות לשפר או שזה נחשב להצעה טובה?

ריביות טובות, עם סיכון מהמ"צ כל עוד לא תסגור חלק משמעותי ממנו.