אתה מפשט משהו מורכב. זה תלוי באיך הבנק של הגדיר ריבית 3% כי יש בנקים שלא מגדירים אפילו בקל"צ ריבית ספציפית אלא כותבים לך "מסלול קל"צ לפי עוגן+Y" ואז כל משיכה הסכום יתקבע לפי חישוב של העוגן נכון לאותו יום. אם יש בנק שכתב לך קל"צ בריבית מסוימת אז לכאורה כל משיכה מהמסלול תקבע את הריבית של המסלול לאורך חיי המשכנתא ואז 3% יהיו 3% ... השטן נמצא בפרטים וכל בנק עובד אחרת.
-
חשבון מסחר באקסלנס טרייד : סנט למניה במסחר בארה"ב (מינימום $5 לעסקה), פטור מדמי טיפול לשנתיים, קורס במתנה ובונוס 100 ש"ח למצטרפים חדשים. להצטרפות דיגיטלית לחצו כאן .
מימון ובחירה דירה במחיר למשתכן בתל אביב
- פותח הנושא Shnizelia
- פורסם בתאריך
@Res Cogitans
@Shnitzelia
משכנתא היא מוצר מורכב והבנקים מרוויחים המון עליהן משתי סיבות: (א) הם לא יודעים לטייב את המשכנתא לצרכים שלכם [זאת האחריות שלכם ושל היועץ] והם לוקחים מרווח סיכון [שוב, אתם ויועץ משכנתאות טוב יכולים לתקשר איתם בצורה כזאת שתאפשר להם לראות אותכם כפחות מסוכנים ואז לקבל תנאים יותר טובים].
אל תהיו מקובעים רק על הריביות. השתמשו במחשבונים לראות כמה שקלים אתם מחזירים על כל שקל שלקחתם. תבינו איך משכנתא מתנהגת - ככל שאתם מורידים שנים / מוסיפים שנים למסלול הריבית משתנה אבל לצורך ההחזר גם הסכום שיש להחזיק גדל או קטן ... ממליץ לכם בחום לקרוא גם את האתר של משכנתא מן וגם את האתר של חבר הפורום @רימון חייט. כמה שתבינו יותר יהיה לכם יותר קל לעזור לעצמכם ....
@Shnitzelia
משכנתא היא מוצר מורכב והבנקים מרוויחים המון עליהן משתי סיבות: (א) הם לא יודעים לטייב את המשכנתא לצרכים שלכם [זאת האחריות שלכם ושל היועץ] והם לוקחים מרווח סיכון [שוב, אתם ויועץ משכנתאות טוב יכולים לתקשר איתם בצורה כזאת שתאפשר להם לראות אותכם כפחות מסוכנים ואז לקבל תנאים יותר טובים].
אל תהיו מקובעים רק על הריביות. השתמשו במחשבונים לראות כמה שקלים אתם מחזירים על כל שקל שלקחתם. תבינו איך משכנתא מתנהגת - ככל שאתם מורידים שנים / מוסיפים שנים למסלול הריבית משתנה אבל לצורך ההחזר גם הסכום שיש להחזיק גדל או קטן ... ממליץ לכם בחום לקרוא גם את האתר של משכנתא מן וגם את האתר של חבר הפורום @רימון חייט. כמה שתבינו יותר יהיה לכם יותר קל לעזור לעצמכם ....
האזרח הקטן
משתמש בכיר
- הצטרף ב
- 5/3/21
- הודעות
- 9,329
- דירוג
- 11,033
Shnizelia
משתמש בכיר
- הצטרף ב
- 2/7/22
- הודעות
- 1,555
- דירוג
- 2,020
זה ברור, אבל מאחר והמשכנתא נלקחת בפעימות לאורך שנים ההחזר עלול לגדול משמעותית ולחרוג מהמגבלות הרגולטוריות של בנק ישראל.
האזרח הקטן
משתמש בכיר
- הצטרף ב
- 5/3/21
- הודעות
- 9,329
- דירוג
- 11,033
נכון. מגבלות בנק ישראל מדברות על רגע החתימה. ברגע שההלוואה כבר נמשכה אין רגולציה של גובה ההחזר ביחס לשכר (לצורך העניין הבעיה יכולה להיווצר גם כאשר מישהו חווה ירידת שכר).
גם המגבלה של לפחות שליש ריבית קבועה ומקסימום שני שליש פריים עשויה לא להתקיים אם יום אחרי משיכת הקל"צ תחליט לפרוע אותו או את חלקו.
@Shnitzelia
בהנחה שיש לך 650 הון אז 3 חדרים תוכל להרשות לעצמך ו-4 יהיה גבולי. גם אל תשכח שאם יש יותר מ-7 או 8 קומות המחיר למ"ר עולה באחוז על כל קומה (לכן הדירות הקטנות והנמוכות הולכות ראשונות). הפער בין 3 ל-5 הוא כ-700 אלף ש"ח אבל ה-LTV שלך יהיה אז שני שליש (כלומר ההלוואה תהיה כ-65% ממחיר הדירה) מה שיגדיל משמעותית את מדרגות הריבית שתשלם. עדיף לכוון למשכנתא של 59.9% כי אז תיכנס למדרגה של 45-50% בבנקים והתנאים יהיו סבירים ותהיה אולי יותר תחרות עליך כלקוח. שים לב שאחרי שתקבל את הדירה בפועל, השווי שלה כמובן יהיה גבוה משמעותית מהשווי החוזי ולכן תוכל למחזר משכנתא כנראה בתנאים טובים יותר [יש יועצי משכנתא שעוזרים לך עם מחזור אחד בחינם כמו @רימון - עוד נקוה שצריך לזכור].
בשביל דירת 5 חדרים תצטרך כ-760 אש"ח שהם 40%. אתה לא רחוק ואם תיערך לכך [ויש סיכוי שיקראו לך לחתום על הסכם רק בעוד שנה או שנתיים - אצלי לקח כמעט שנתיים וחצי בין הזכיה חתימת ההסכם] אז יש לך זמן לחסוך בטורבו ולהיערך לכך. אולי תעבור לבית ההורים או לגור עם שותף (כן, זה לא הכי כיף אבל זה סולידי) כי זה לבד יוסיף לך אולי 100 אלף נוספים בשנתיים. גם ההורים יכולים לנסות (ככל שאינם עדיין בפנסיה) לנסות לחסוך עוד כדי להגדיל את הסכום שילוו לך .... הזמן נותן לך מרחב פעולה אז תנצל אותו.
המגבלות של בנק ישראל הן ליום לקיחת המשכנתא. ההנחה שלהם היא שכל עוד הבנק עומד בהן אז הסיכון למערכת מזה שפה ושם משכנתאות מסוימות ישתוללו מעל ומעבר לתחזית היא אפס וכך גם הענין שלך בנק ישראל בהן ... הבעיה היא כמובן של מי שלקחו כאלו משכנתאות שהם מה שנקרא "קבורים במשכנתא". זה התפקיד שלך למדל ולהחליט איך לנהל את סיכוני המימון שלך בפרוייקט.
Shnizelia
משתמש בכיר
- הצטרף ב
- 2/7/22
- הודעות
- 1,555
- דירוג
- 2,020
במקרה שלי הקבלן עדיין לא קיבל היתר בנייה, אבל כבר יש מנופים בשטח. אולי בינתיים הוא חופר את ה-3 קומות של החניון התת-קרקעי, אבל אני לא מאמין שיקח שנה עד כנס זוכים.
בכל אופן אני שואף ל-4 חדרים. אני מכין את עצמי נפשית לאפשרות ש-4 חדרים תהיה יותר יקרה ממה שחשבתי.
Res Cogitans
משתמש רגיל
- הצטרף ב
- 30/12/16
- הודעות
- 872
- דירוג
- 581
הבנתי. זה נשמע בעייתי במחיר למשתכן כשסכומי המשיכה נלקחים כל כמה חודשים. איך זה בשוק הפרטי? אני לא מבין את המשמעות של "קבוע" כאן.... אני מסכים על ריבית 3 אחוז קבועה כי זה מה שאני רוצה לעגן מראש ואז זה משתנה עם הזמן...
Res Cogitans
משתמש רגיל
- הצטרף ב
- 30/12/16
- הודעות
- 872
- דירוג
- 581
תודה!
Res Cogitans
משתמש רגיל
- הצטרף ב
- 30/12/16
- הודעות
- 872
- דירוג
- 581
האזרח הקטן
משתמש בכיר
- הצטרף ב
- 5/3/21
- הודעות
- 9,329
- דירוג
- 11,033
בשנים האחרונות הריבית הייתה די תקועה במקום אז רוב רוכשי מחיר למשתכן קיבלו את מה שחתמו עליו גם בפעימות שקרו אחרי שנה וחצי (במצבים מסויימים העוגנים של הבנק אפילו ירדו מעט, אז אנשים נהנו מכך).
הטיעון של הבנק הוא שהוא לא יכול לשריין לך כסף בצד למשך שנתיים-שלוש למקרה שתרצה למשוך (שום דבר לא מונע ממך לא למשוך את כל סכום המשכנתא). אז הוא מגייס את הכסף בצמוד למועד המשיכה שלך, לפי התנאים של השוק באותו זמן ומזה נגזר העוגן.
הבעיה במחיר למשתכן בניגוד לשוק הפרטי, הוא שבשוק הפרטי אפשר להתמקח על לוח התשלומים ועל האפשרות לשנותו, אבל במחיר למשתכן אין לרוכש אפשרות מיקוח ואסור לקבלן לקבל הקדמת תשלומים.
נערך לאחרונה ב:
כ
כמובן, רק לקחת בחשבון שהמחשבון הזה, כמו גם יתר המחשבונים מראים לכם את ההחזר קדימה בהנחה שאין שינויים בריביות .... מה שיכול לחלוטין לשנות את התמונה במהירות וכבר היו בישראל עליות של 5% ויותר שנה או פחות בריבית בנק ישראל
לא יודע איך זה בשוק החופשי. אתה יכול לעגן אבל רק על הסכום שאתה לוקח. תיאורטית אני מניח שאתה יכול לבקש הצעה עם ריבית קל"צ או קבועה צמודה באופן אבסולוטי אבל אז סביר שתקבל הצעה שמשקפת בתוך התמחור שלה את עליות הריבית הצפויות הרי בנק ישראל צופה רשמית שתוך שנה הריבית תעלה בעוד 1.5% אני מתקשה לראות בנקים שלא מתמחרים את זה פנימה כבר עכשיו. המציאות "בתקופתי" (לפני כשנתיים) היתה שונה לחלוטין ...
לקבלן יש כנראה היתר חפירה ודיפון והוא מכין את קומות החניון ... אבל, וזה אבל גדול, כל עוד אין לו היתר בניה הוא לא יכול בכלל להיערך אפילו לכנס זוכים כי הוא לא יודע מה מותר לו לבנות. אצלי בפרוייקט היה היתר חפירה עוד ב-2018 אבל היתר בניה רק בקיץ 2020 ובחירת הדירות נעשתה החל ממחצית נובמבר אז אל תניח כלום פשוט תחסוך כמה שאתה יכול להגדלת הון עצמי ושכאשר יגיע הרגע תהיה מוכן יותר מ-99% מהזוכים ...
אורי ג.
משתמש בכיר
- הצטרף ב
- 10/8/15
- הודעות
- 21,784
- דירוג
- 31,251
הפרמטר הכי לא חשוב בלקיחת הלוואה, לא רק שהוא לא חשוב, יש להתעלם ממנו לחלוטין.
נערך לאחרונה ב:
Shnizelia
משתמש בכיר
- הצטרף ב
- 2/7/22
- הודעות
- 1,555
- דירוג
- 2,020
אכן יש לו היתר חפירה. (בדקתי במחלקת הנדסה)
Res Cogitans
משתמש רגיל
- הצטרף ב
- 30/12/16
- הודעות
- 872
- דירוג
- 581
אתה יכול להסביר?
האזרח הקטן
משתמש בכיר
- הצטרף ב
- 5/3/21
- הודעות
- 9,329
- דירוג
- 11,033
קח הלוואה עם ריבית של 2% לשנה למשך 30 שנה והלוואה נוספת עם ריבית של 4% לשנה למשך עשור.
מה אתה לומד מכך שההלוואה הראשונה יקרה יותר לשקל? שהיא פחות טובה?
אורי ג.
משתמש בכיר
- הצטרף ב
- 10/8/15
- הודעות
- 21,784
- דירוג
- 31,251
מצב 1: הלוואתי לך 1000 ש"ח, החזרת לי 100 ש"ח ריבית כעבור יומיים.
מצב 2: הלוואתי לך 1000 ש"ח, החזרת לי 100 ש"ח ריבית כעבור שנה.
ב2 המצבים ההחזר לשקל זהה. האם 2 ההלוואות הנ"ל שקולות?
לא יאומן שבמאה ה21 יועצים משתמשים בשטות הזו, ככה זה שאין דין ואין דיין.
נושאים דומים
נושאים דומים
-
-
-
יעוץ לגבי מימון רכישת דירת יד שנייה ומכירת דירה קיימת במצב שוק לא אידיאלי
- נפתח על ידי חצי מבין
- תגובות: 15
-
הפסקת מימון לישיבות החרדיות
- נפתח על ידי איניגו מונטויה
- תגובות: 90
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
שאלת היתכנות מימון משכנתא אגרסיבי תוך העמדת תיק ההשקעות בשוק ההון כביטחונות- נפתח על ידי יבגני_ל
- תגובות: 6
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-