מחיר למשתכן במודיעין - דירת 3 או 5 חדרים - מה עדיף כלכלית?

[ITS]

שלום לכולם,

בשעה טובה, בקרוב אוכל לבחור דירה בפרויקט מחיר למשתכן במודיעין (שכונת מורשת).
הקבלן כבר החל עבודות עפר וביסוס לפני כמה חודשים, לאחרונה (לפני כמה שבועות) קיבל היתר בניה מלא והוא יזמין לכנס בחירת דירות ב3-4 שבועות הקרובים.

לפני 2 אפשרויות:

1. דירת 3 חדרים
2. דירת 5 חדרים

הדירה היא למטרת השקעה לטווח ארוך.
התכנון שלי הוא לקנות ולהחזיק (ולא למכור ברגע הראשון שמותר) כדי להישאר צמוד למחירי הנדל"ן.

עד כה הייתי בכיון של דירת 3 חדרים, אבל כרגע אני כבר לא סגור על זה עדיין ושוקל גם את הדירת 5 חדרים.
אשמח לשמוע דעות לכאן ולכאן כדי להניע תהליך מחשבתי בנושא שיעזור לקבל החלטה.

קצת נתונים:

• דירת 3 חדרים - כ-80 מ"ר, עלות רכישה של כ-1.1 מ' ש"ח (הנחת מחיר למשתכן), שווי שוק חופשי כ-1.7 מ', שכירות צפויה כ-4,500 ש"ח.
• דירת 5 חדרים - כ-126 מ"ר, עלות רכישה של כ-1.65 מ' ש"ח (הנחת מחיר למשתכן), שווי שוק חופשי כ-2.6 מ', שכירות צפויה כ-5,900 ש"ח.

לכאורה,
זה קל...
ללכת על דירת 5 חדרים כדי למקסם את הרווח (כ-950K לעומת 600K בדירת 3 חדרים).
אבל...
זה גם אומר לשים (כמעט) את כל הביצים בסל אחד. לכן בעיקר חשבתי עד כה על 3 חדרים.

לא אצטרך משכנתא לאף אחת מהדירות, אבל רכישת דירת 5 חדרים אומרת שאשים כמעט את כל מה שיש לי (מלבד חסכונות לפנסיה של כ-200K ש"ח) על הנכס.
להשלמת התמונה - אני רווק בן 39, בתקווה לזוגיות+ילדים בשנים הקרובות.

הצפי למסירת הדירות הוא סוף 2022.
יהיה אפשר למכור את הדירות בשוק החופשי באמצע 2024 (כאמור, אין לי כרגע תכנון לעשות זאת).

נקודות ושיקולים למחשבה:

1. ברכישת 3 חד' יש ריזיקה מוקטנת לעומת רכישת 5 חד'. כמובן גם סיכוי לרווח מוקטן מן הצד השני.
2. רכישת 3 חד' תאפשר גיוון בתיק ההשקעות, ז"א השקעה די אגרסיבית בני"ע זרים (מניות בעיקר + אג"ח וזהב).
3. הגיוון שציינתי בסעיף 2 יאפשר מלבד הפיזור באפיקי השקעה שונים גם פיזור גיאוגרפי ומטבעי שזה חשוב מאוד לדעתי.
4. רכישת 3 חד' תאפשר השארת הון עצמי לרכישה עתידית של נכס נדל"ני נוסף למטרת מגורים בזוג - בהנחה שזה אכן יקרה בשנים הקרובות
5. השכירות על דירת 3 חדרים תהיה פטורה ממס הכנסה. שכירות על 5 חד' כבר עוברת את הרף (5,000 ש"ח אאל"ט).
6. לדמי השכירות של דירת 3 חד' יש תשואה טובה משכירות על 5 חד' (ביחס להון המושקע...).

אלו הנק' העיקריות שאני הצלחתי להעלות בעד ונגד.

כאמור הייתי עד כה בכיוון של דירת 3 חד',
אבל משיחות עם חברים ומשפחה, עולה שרוב האנשים ששיתפתי אותם בדילמה אומרים שהיו הולכים על דירת 5 חדרים (ושזה אפילו No Brainer...).

מה דעתכם?
מה אתם הייתם בוחרים?
(ברור שלא מחפש המלצה/ייעוץ/מישהו שייקח אחריות על ההחלטה וכדומה... רק רוצה דעות וזוויות שונות על הנושא - זה הכל).

 

[חיים 111]

אפשר גם לרכוש דירת 5 חדרים כדי ליהנות בצורה מקסימלית מההנחה, ואחרי 5 שנים לשנמך לדירת 3 חדרים.
במסגרת כזו, אפשר גם לשים רק חלק מההון העצמי ולקחת משכנתא לתקופת הביניים, מתוך מטרה לסגור אותה אחרי שמשנמכים את הדירה.

בנוגע למימון (רלוונטי לכל החלטה שתיקח לגבי גודל הדירה) - גם אם יש לך את כל ההון העצמי, אם אתה רוצה לא לצאת משוק ההון לגמרי, אתה יכול לקחת משכנתא גבוהה עם רכיבים יקרים וזולים, ולהחזיר את הרכיבים היקרים מייד. בצורה הזו יהיה לך מינוף זול יחסית להשקעה בשוק ההון שיאפשר המשך גיוון של תיק ההשקעות.

 

[אורי ג.]

• דירת 3 חדרים - כ-80 מ"ר, עלות רכישה של כ-1.1 מ' ש"ח (הנחת מחיר למשתכן), שווי שוק חופשי כ-1.7 מ', שכירות צפויה כ-4,500 ש"ח.

• דירת 5 חדרים - כ-126 מ"ר, עלות רכישה של כ-1.65 מ' ש"ח (הנחת מחיר למשתכן), שווי שוק חופשי כ-2.6 מ', שכירות צפויה כ-5,900 ש"ח.

5 חדרים בלי לחשוב פעמיים.
אתה בעצם משקיע עוד 550K כדי להרוויח 900K פטורים ממס.
כלומר הדלתא תניב לך תשואה של 63% !!

זו בוננזה מטורפת!!

(ושזה אפילו No Brainer...).

לגמרי.

ברכותי על הזכייה בלוטו, מקנא.

 

[WhatIsMoney]

לפי מה המספרים של שווי שוק חופשי?

 

[ITS]

ברכותי על הזכייה בלוטו

תודה רבה אורי על הברכות והאינפוט

 

[ITS]

לפי מה המספרים של שווי שוק חופשי?

שילוב ממקורות שונים.
אני במקור מהאזור ומכיר את המחירים. לפני לא הרבה זמן גם עזרתי למשפחה למכור שם דירה אז אני די מעודכן. בנוסף יש חברים שגרים באזור ומהווים מרוק מידע נוסף ואחרון חביב גם הצלבתי מול מדל"ן וכדומה.
המספרים שנתתי הם *די* שמרניים וזהירים (לגבי שווי שוק חופשי וגם השכירויות).

 

[Delver]

זו בוננזה מטורפת!!

עשיתי IRR לעשר שנים, יצא לי יותר משתלם דירת 3 חדרים בפער קטן.
השאלה היא האם על שאר הכסף (שיישאר לך כעודף מהקניה) אתה תעשה אחוזי רווח דומים, לי נשמע פחות סביר - לכן כנראה שעדיף 5 חדרים.
אם אתה מכניס מינוף נמוך בתנאים טובים לעסקה הזו (לא משנה איזו דירה) - זה משתלם עוד יותר.

 

[אורי ג.]

עשיתי IRR לעשר שנים, יצא לי יותר משתלם דירת 3 חדרים בפער קטן.

ומה עם NPV?
IRR לא מפקידים בבנק, V דווקא אפשר.

 

[ITS]

השאלה היא האם על שאר הכסף (שיישאר לך כעודף מהקניה) אתה תעשה אחוזי רווח דומים, לי נשמע פחות סביר - לכן כנראה שעדיף 5 חדרים

כנראה מאוד שלא... וגם זה יהיה בריזיקה יחסית גבוהה (בהשוואה לנדל"ן באזור די מבוקש ויציב בישראל).

אם אתה מכניס מינוף נמוך בתנאים טובים לעסקה הזו (לא משנה איזו דירה) - זה משתלם עוד יותר.

נקודה למחשבה בהחלט. קודם צריך להיסגר על סדר עדיפויות לדירות שמוצעות בפרויקט...

בגדול,
היתרון היחידי כנראה בתרחיש של 3 חדרים הוא הפיזור והשמרנות שהמהלך מביא איתו אבל כנראה שהוא לא כ"כ כדאי לאור התשואה המועדפת ("על הנייר" לפחות) ב-5 חדרים.
לוגית... זה די ברור.
פסיכולוגית... לי פשוט קצת קשה "לעכל" את זה כי הרבה זמן הייתי מכוון מטרה ודי נעול על ה-3 חדרים ו"שינוי מסלול" זה כאמור אומר גם לשים את הביצים בסל אחד (גם אם הוא סל טוב) לתקופת זמן לא מבוטלת של 4-5 שנים לפחות.

 

[Delver]

ומה עם NPV?

מבין את הקונספט אבל אני אשמח להדגמה איך מחשבים NPV במקרה הזה ספציפית.

 

[ITS]

אני אשמח להדגמה איך מחשבים NPV במקרה הזה ספציפית

+1

 

[אורי ג.]

מבין את הקונספט אבל אני אשמח להדגמה איך מחשבים NPV במקרה הזה ספציפית.

כמו בכל מקרה אחר, מה זאת אומרת?
רק צריך לקחת בחשבון את המינוף, לוח התשלומים הצפוי, שכ"ד וריבית היוון לבחירתך, בתלות בעלות ההון העצמי שלך או בתשואה האלטרנטיבית שלה.

 

[יוסי מערוף]

יש במודיעין ביקוש עצום לדירות חמישה חדרים. קשה מאוד לרכוש ולשכור דירות כאלו בגלל שההיצע שלהן נמוך.