מחיר למשתכן במודיעין - דירת 3 או 5 חדרים - מה עדיף כלכלית?

ITS

משתמש ותיק
הצטרף ב
11/1/16
הודעות
646
דירוג
344
שלום לכולם,

בשעה טובה, בקרוב אוכל לבחור דירה בפרויקט מחיר למשתכן במודיעין (שכונת מורשת).
הקבלן כבר החל עבודות עפר וביסוס לפני כמה חודשים, לאחרונה (לפני כמה שבועות) קיבל היתר בניה מלא והוא יזמין לכנס בחירת דירות ב3-4 שבועות הקרובים.

לפני 2 אפשרויות:
  1. דירת 3 חדרים
  2. דירת 5 חדרים
הדירה היא למטרת השקעה לטווח ארוך.
התכנון שלי הוא לקנות ולהחזיק (ולא למכור ברגע הראשון שמותר) כדי להישאר צמוד למחירי הנדל"ן.

עד כה הייתי בכיון של דירת 3 חדרים, אבל כרגע אני כבר לא סגור על זה עדיין ושוקל גם את הדירת 5 חדרים.
אשמח לשמוע דעות לכאן ולכאן כדי להניע תהליך מחשבתי בנושא שיעזור לקבל החלטה.

קצת נתונים:
  • דירת 3 חדרים - כ-80 מ"ר, עלות רכישה של כ-1.1 מ' ש"ח (הנחת מחיר למשתכן), שווי שוק חופשי כ-1.7 מ', שכירות צפויה כ-4,500 ש"ח.
  • דירת 5 חדרים - כ-126 מ"ר, עלות רכישה של כ-1.65 מ' ש"ח (הנחת מחיר למשתכן), שווי שוק חופשי כ-2.6 מ', שכירות צפויה כ-5,900 ש"ח.
לכאורה,
זה קל...
ללכת על דירת 5 חדרים כדי למקסם את הרווח (כ-950K לעומת 600K בדירת 3 חדרים).
אבל...
זה גם אומר לשים (כמעט) את כל הביצים בסל אחד. לכן בעיקר חשבתי עד כה על 3 חדרים.

לא אצטרך משכנתא לאף אחת מהדירות, אבל רכישת דירת 5 חדרים אומרת שאשים כמעט את כל מה שיש לי (מלבד חסכונות לפנסיה של כ-200K ש"ח) על הנכס.
להשלמת התמונה - אני רווק בן 39, בתקווה לזוגיות+ילדים בשנים הקרובות.

הצפי למסירת הדירות הוא סוף 2022.
יהיה אפשר למכור את הדירות בשוק החופשי באמצע 2024 (כאמור, אין לי כרגע תכנון לעשות זאת).

נקודות ושיקולים למחשבה:
  1. ברכישת 3 חד' יש ריזיקה מוקטנת לעומת רכישת 5 חד'. כמובן גם סיכוי לרווח מוקטן מן הצד השני.
  2. רכישת 3 חד' תאפשר גיוון בתיק ההשקעות, ז"א השקעה די אגרסיבית בני"ע זרים (מניות בעיקר + אג"ח וזהב).
  3. הגיוון שציינתי בסעיף 2 יאפשר מלבד הפיזור באפיקי השקעה שונים גם פיזור גיאוגרפי ומטבעי שזה חשוב מאוד לדעתי.
  4. רכישת 3 חד' תאפשר השארת הון עצמי לרכישה עתידית של נכס נדל"ני נוסף למטרת מגורים בזוג - בהנחה שזה אכן יקרה בשנים הקרובות :)
  5. השכירות על דירת 3 חדרים תהיה פטורה ממס הכנסה. שכירות על 5 חד' כבר עוברת את הרף (5,000 ש"ח אאל"ט).
  6. לדמי השכירות של דירת 3 חד' יש תשואה טובה משכירות על 5 חד' (ביחס להון המושקע...).
אלו הנק' העיקריות שאני הצלחתי להעלות בעד ונגד.

כאמור הייתי עד כה בכיוון של דירת 3 חד',
אבל משיחות עם חברים ומשפחה, עולה שרוב האנשים ששיתפתי אותם בדילמה אומרים שהיו הולכים על דירת 5 חדרים (ושזה אפילו No Brainer...).

מה דעתכם?
מה אתם הייתם בוחרים?

(ברור שלא מחפש המלצה/ייעוץ/מישהו שייקח אחריות על ההחלטה וכדומה... רק רוצה דעות וזוויות שונות על הנושא - זה הכל).
 

חיים 111

משתמש בכיר
הצטרף ב
28/6/17
הודעות
1,359
דירוג
1,093
אפשר גם לרכוש דירת 5 חדרים כדי ליהנות בצורה מקסימלית מההנחה, ואחרי 5 שנים לשנמך לדירת 3 חדרים.
במסגרת כזו, אפשר גם לשים רק חלק מההון העצמי ולקחת משכנתא לתקופת הביניים, מתוך מטרה לסגור אותה אחרי שמשנמכים את הדירה.

בנוגע למימון (רלוונטי לכל החלטה שתיקח לגבי גודל הדירה) - גם אם יש לך את כל ההון העצמי, אם אתה רוצה לא לצאת משוק ההון לגמרי, אתה יכול לקחת משכנתא גבוהה עם רכיבים יקרים וזולים, ולהחזיר את הרכיבים היקרים מייד. בצורה הזו יהיה לך מינוף זול יחסית להשקעה בשוק ההון שיאפשר המשך גיוון של תיק ההשקעות.
 

אורי ג.

משתמש בכיר
הצטרף ב
10/8/15
הודעות
16,440
דירוג
22,424
  • דירת 3 חדרים - כ-80 מ"ר, עלות רכישה של כ-1.1 מ' ש"ח (הנחת מחיר למשתכן), שווי שוק חופשי כ-1.7 מ', שכירות צפויה כ-4,500 ש"ח.
  • דירת 5 חדרים - כ-126 מ"ר, עלות רכישה של כ-1.65 מ' ש"ח (הנחת מחיר למשתכן), שווי שוק חופשי כ-2.6 מ', שכירות צפויה כ-5,900 ש"ח.
5 חדרים בלי לחשוב פעמיים.
אתה בעצם משקיע עוד 550K כדי להרוויח 900K פטורים ממס.
כלומר הדלתא תניב לך תשואה של 63% !!

זו בוננזה מטורפת!!
(ושזה אפילו No Brainer...).
לגמרי.

ברכותי על הזכייה בלוטו, מקנא.
 

WhatIsMoney

משתמש ותיק
הצטרף ב
28/10/17
הודעות
512
דירוג
593
לפי מה המספרים של שווי שוק חופשי?
 

ITS

משתמש ותיק
הצטרף ב
11/1/16
הודעות
646
דירוג
344

ITS

משתמש ותיק
הצטרף ב
11/1/16
הודעות
646
דירוג
344
לפי מה המספרים של שווי שוק חופשי?
שילוב ממקורות שונים.
אני במקור מהאזור ומכיר את המחירים. לפני לא הרבה זמן גם עזרתי למשפחה למכור שם דירה אז אני די מעודכן. בנוסף יש חברים שגרים באזור ומהווים מרוק מידע נוסף ואחרון חביב גם הצלבתי מול מדל"ן וכדומה.
המספרים שנתתי הם *די* שמרניים וזהירים (לגבי שווי שוק חופשי וגם השכירויות).
 

Delver

משתמש בכיר
הצטרף ב
3/10/17
הודעות
1,657
דירוג
2,326
זו בוננזה מטורפת!!
עשיתי IRR לעשר שנים, יצא לי יותר משתלם דירת 3 חדרים בפער קטן.
השאלה היא האם על שאר הכסף (שיישאר לך כעודף מהקניה) אתה תעשה אחוזי רווח דומים, לי נשמע פחות סביר - לכן כנראה שעדיף 5 חדרים.
אם אתה מכניס מינוף נמוך בתנאים טובים לעסקה הזו (לא משנה איזו דירה) - זה משתלם עוד יותר.
 

אורי ג.

משתמש בכיר
הצטרף ב
10/8/15
הודעות
16,440
דירוג
22,424

ITS

משתמש ותיק
הצטרף ב
11/1/16
הודעות
646
דירוג
344
השאלה היא האם על שאר הכסף (שיישאר לך כעודף מהקניה) אתה תעשה אחוזי רווח דומים, לי נשמע פחות סביר - לכן כנראה שעדיף 5 חדרים
כנראה מאוד שלא... וגם זה יהיה בריזיקה יחסית גבוהה (בהשוואה לנדל"ן באזור די מבוקש ויציב בישראל).

אם אתה מכניס מינוף נמוך בתנאים טובים לעסקה הזו (לא משנה איזו דירה) - זה משתלם עוד יותר.
נקודה למחשבה בהחלט. קודם צריך להיסגר על סדר עדיפויות לדירות שמוצעות בפרויקט... :)

בגדול,
היתרון היחידי כנראה בתרחיש של 3 חדרים הוא הפיזור והשמרנות שהמהלך מביא איתו אבל כנראה שהוא לא כ"כ כדאי לאור התשואה המועדפת ("על הנייר" לפחות) ב-5 חדרים.
לוגית... זה די ברור.
פסיכולוגית... לי פשוט קצת קשה "לעכל" את זה כי הרבה זמן הייתי מכוון מטרה ודי נעול על ה-3 חדרים ו"שינוי מסלול" זה כאמור אומר גם לשים את הביצים בסל אחד (גם אם הוא סל טוב) לתקופת זמן לא מבוטלת של 4-5 שנים לפחות.
 

ITS

משתמש ותיק
הצטרף ב
11/1/16
הודעות
646
דירוג
344

אורי ג.

משתמש בכיר
הצטרף ב
10/8/15
הודעות
16,440
דירוג
22,424
מבין את הקונספט אבל אני אשמח להדגמה איך מחשבים NPV במקרה הזה ספציפית.
כמו בכל מקרה אחר, מה זאת אומרת?
רק צריך לקחת בחשבון את המינוף, לוח התשלומים הצפוי, שכ"ד וריבית היוון לבחירתך, בתלות בעלות ההון העצמי שלך או בתשואה האלטרנטיבית שלה.
 

יוסי מערוף

משתמש ותיק
הצטרף ב
2/7/18
הודעות
762
דירוג
859
יש במודיעין ביקוש עצום לדירות חמישה חדרים. קשה מאוד לרכוש ולשכור דירות כאלו בגלל שההיצע שלהן נמוך.
 
  • אהבתי
Reactions: ITS
נושאים דומים
פותח הנושא כותרת פורום תגובות תאריך
י מה עדיף, דירת 3 או 4 חדרים להשקעה? מחיר למשתכן. נדל"ן 2
ע רכישת דירה להשקעה במחיר השוק בשכונה שרובה דירות מחיר למשתכן (יבנה) נדל"ן 7
מומו הברווז משכנתת גישור לדירת מחיר למשתכן נדל"ן 0
Y מחיר למשתכן מודיעין - 5 גן או 3 חדרים נדל"ן 3
H הגרלת המשך מחיר למשתכן נדל"ן 0
Y התלבטות לגבי קניית דירה בנאות אפק בקריית ביאליק דרך מחיר למשתכן נדל"ן 5
K המתנה לפרוייקט מחיר למשתכן נדל"ן 1
D התלבטות לגבי קניית דירה ליד מסילת רכבת בפרויקט שחלקו מחיר למשתכן נדל"ן 3
ש מחיר למשתכן התייעצות נדל"ן 1
Plato זוג עם שני ילדים בדילמת מחיר למשתכן - למכור ולקנות? נדל"ן 4
מ מחיר למשתכן/משפרי דיור נדל"ן 7
benjamin דירה דרך הצבא vs חיפוש עצמי vs מחיר למשתכן בתכנית החדשה נדל"ן 17
Ron.B סקר מחיר למשתכן- מגורים או השקעה? נדל"ן 7
D מחיר למשתכן -נתניה נדל"ן 22
D מחיר למשתכן - הסוף? (ותכנית חדשה בפריפריה) שוק ההון 0
ד מחיר למשתכן-האמנם כדאי? נדל"ן 8
I תמהיל - דירת מחיר למשתכן נדל"ן 2
ג מחיר למשתכן - דופלקס או 6 חדרים בנתניה - האם כדאי כהשקעה לטווח ארוך? נדל"ן 14
מ כדאיות מחיר למשתכן כ'השקעת ערך'? אגמים נתניה נדל"ן 28
T ביטול חוזה מחיר למשתכן נדל"ן 2
י מחיר למשתכן - כרמי גת קריית גת נדל"ן 7
ח דירת 6 חדרים - מחיר למשתכן באור יהודה. כדאי? נדל"ן 7
O מחיר למשתכן בנרקיסים - האם שווה לקנות בתור השקעה עתידית? נדל"ן 26
O מחיר למשתכן שכונת נרקיסים ראשון לציון עזרה נדל"ן 68
D מחיר למשתכן גליל ים הרצליה - אשמח לעזרה נדל"ן 17
C התייעצות לגבי החלטה סופית על דירת מחיר למשתכן להשקעה + גודל משכנתא נדל"ן 23
DiverGirl מחיר למשתכן והשפעתו על שוק הדיור נדל"ן 77
B רכישת דירה להשקעה כרווק (מחיר למשתכן) נדל"ן 10
ט מחיר למשתכן בגדרה הצעירה נדל"ן 23
מ מחיר למשתכן - רכישה/השקעה בצפון נדל"ן 120
ב מחיר למשתכן שוהם - התלבטות נדל"ן 54
ע זכאות מחיר למשתכן אל מול השקעת נדל''ן בחול נדל"ן 16
י מחיר למשתכן בפתח תקווה - התלבטות נדל"ן 30
D ושוב מחיר למשתכן כהשקעה - האם כדאי? נדל"ן 45
לא חשוב שמות מחיר למשתכן אוף טופיק 18
yossik מחיר למשתכן נדל"ן 50
S מחיר למשתכן - אשקלון "עיר ימים" נדל"ן 34
Y מחיר למשתכן בראשון לציון נדל"ן 12
R מחיר למשתכן בבאר שבע להשקעה נדל"ן 23
Rio מיתוג הדירה - מחיר למשתכן וסמיכות לבית קברות נדל"ן 23
N עזרת חכמי הפורום - דירה, מחיר למשתכן, משכנתא אגרסיבית נדל"ן 4
R מחיר למשתכן ונדלן בכלל נדל"ן 248
B מחיר למשתכן במעלות תרשיחא נדל"ן 42
גרושבליגרוש מחיר למשתכן שדרות נדל"ן 42
א מחיר למשתכן דימונה- גם אני זכיתי נדל"ן 3
doc29 מחיר למשתכן- בעד ונגד נדל"ן 85
A מחיר למשתכן - ההשקעה הכי טובה היום נדל"ן 194
Y מחיר למשתכן, זכאות של זוג לא נשוי ומתחת לגיל 35 נדל"ן 10
יבגני וולף מחיר למשתכן- האם כדאי? נדל"ן 125
R מערכת האורדרנט מראה מחיר רכישת קרן שונה (גבוה יותר) ביחס למחיר שבו נקנתה לפני חודש ברוקרים ופלטפורמות מסחר 10

נושאים דומים

למעלה