התלבטות במימון רכישת דירה

[קפיצת הדרך]

אך אם זה המסלול היחידי שישאר לי, ושארצה להחזיר, הבנק יכול להתנקם, ולהגיד שאם ארצה למחזר את הסכום , יעשה לפי שליש מקסימום פריים.
השאלה אם אני מחזיר חלק מהכסף (לא מחזור) אם בנק יכול להגיד לי לא מקצר לא את השנים, רק מקטין תסכום בגלל שכביכול עשיתי לו תרגיל ..
ואז אולי לחשוב לקחת כל מיני מסלולים? אפשר לקחת פריים לעשר שנים על חלק מסכום , ופריים על חלק מסכום ליותר שנים? או חייב שזה יהיה מסלול אחד?

תודה

יש הבדל בין מחזור משכנתא לבין פירעון מוקדם.
בפירעון מוקדם לא משנה אם יש לך מסלול אחד או עשרה מסלולים אתה יכול תמיד לפרוע את המשכנתא. בצורה חלקית או מלאה, כל מסלול בנפרד ואיזה מסלול שאתה רוצה.
ֿהבנק *מחוייב* לאפשר לך לבצע פירעון מוקדם. יש רק מינימום של 10% מהסכום המקורי של המסלול (או ממה שנשאר כולל ריבית והצמדה לפי הגבוה מביניהם). ראה פקודת הבנקאות סעיף 13.
ֿהבנק *מחוייב* לאפשר לך לבחור האם לקצר תקופה ולשמור את סכום ההחזר החודשי או לשמור על התקופה ולהוריד את ההחזר החודשי - ראי סעיף 15 בנוהל - מה שכן אתה צריך להגיד מה אתה רוצה קיצור תקופה או הקטנת התשלום אחרת זה לפי ברירת המחדל.

כך שאם אתה נשאר רק עם מסלול פריים הבנק לא יכול להתנקם בך בשום צורה, והמסלול שומר על תנאי הריבית המקוריים (כולל אפשרות לשמור על גובה ההחזר ולקצר תקופה בפירעון חלקי, אם זה מה שאתה בוחר).

לגבי מחזור המשכנתא - זו אופרה אחרת. כאן הבנק לא מחוייב לתנאים שהוא הבטיח לך.

 

[גילגה]

@jass לגבי המשכנתא הדבר העיקרי שיקבע את העלות שלה זה משך הזמן של ההלוואה. כאן מסלול פריים הוא מצויין כי הוא מאפשר לך פרעונות בלי קנסות וכו'. אם היום אתם חוסכים 3-4K לחודש, לאחר שתגורו בדירה תוכלו לחסוך נניח 7K(?) בערך 84 אלף בשנה, על חוב של 380K מדובר בערך בחמש שנים של הלוואה במינימום. כנראה קצת יותר, כי לוקחים טיפה מרחב ביטחון. 6-7 שנים בפועל כדי שתהיה גם נזילות נשמע לי סביר. אם אתה הולך על הגישה הזאת אז לדעתי הגישה היא להתחייב על פחות אבל לפרוע יותר ממה שאתה חייב היא הבטוחה ביותר.

גישה אחרת היא לפזר את המשכנתא על תקופה ארוכה יותר ולהשקיע את החסכונות, היא כלכלית יותר כי הריבית נמוכה אבל גם מסוכנת יותר כי מינוף ונכסים תנודתיים וכו'. עניין של אופי כנראה. קח בחשבון שיש לך אולי אפשרות לקחת הלוואה מהקרן ההשתלמות אם היא נזילה בריבית של פריים מינוס משהו ל7 שנים (50-60K סדר גודל). זה אולי יכול להשתלם.

לגבי התמהיל, תבנה אקסל כדי להבין בדיוק כמה ריבית אתה תשלם לאיזה תקופה ואיך יהיה התזרים. ותשחק עם האפשרויות, ככה תהיה מוכן למשא ומתן עם הבנק.

 

[jass]

יש הבדל בין מחזור משכנתא לבין פירעון מוקדם.
בפירעון מוקדם לא משנה אם יש לך מסלול אחד או עשרה מסלולים אתה יכול תמיד לפרוע את המשכנתא. בצורה חלקית או מלאה, כל מסלול בנפרד ואיזה מסלול שאתה רוצה.
ֿהבנק *מחוייב* לאפשר לך לבצע פירעון מוקדם. יש רק מינימום של 10% מהסכום המקורי של המסלול (או ממה שנשאר כולל ריבית והצמדה לפי הגבוה מביניהם). ראה פקודת הבנקאות סעיף 13.
ֿהבנק *מחוייב* לאפשר לך לבחור האם לקצר תקופה ולשמור את סכום ההחזר החודשי או לשמור על התקופה ולהוריד את ההחזר החודשי - ראי סעיף 15 בנוהל - מה שכן אתה צריך להגיד מה אתה רוצה קיצור תקופה או הקטנת התשלום אחרת זה לפי ברירת המחדל.

כך שאם אתה נשאר רק עם מסלול פריים הבנק לא יכול להתנקם בך בשום צורה, והמסלול שומר על תנאי הריבית המקוריים (כולל אפשרות לשמור על גובה ההחזר ולקצר תקופה בפירעון חלקי, אם זה מה שאתה בוחר).

לגבי מחזור המשכנתא - זו אופרה אחרת. כאן הבנק לא מחוייב לתנאים שהוא הבטיח לך.

תודה על המידע, איזה ידע נרחב!

אם אתה הולך על הגישה הזאת אז לדעתי הגישה היא להתחייב על פחות אבל לפרוע יותר ממה שאתה חייב היא הבטוחה ביותר.

מה הכוונה להתחייב על פחות?

 

[jass]

מתלבטים אם ללכת לחלופת מסלול פיתוי (שתאלץ אותנו לשלם החל מהיום), או להשתמש בכל ההון העצמי ולדחות תשלומי משכנתא.
וכעת לפירוט -

רקע:
דירה עולה 980 אלף , שווי שוק 1.4 מיליון.
הון עצמי כיום 600 אלף (ללא קרן השתלמות)
כלומר צריך נטו מהבנק 380 אלף

חלופה 1 - מסלול פיתוי -
לבקש מהבנק משכנתא 630 אלף (בדיוק 45 אחוז מימון מ 1.4 מיליון, (אם בנק יעריך 1.5 מיליון שווי שוק אז אבקש 675 אלף)).
350 אלף אשים הון עצמי.
סה"כ 980 אלף ש"ח לקניית הדירה.

הון עצמי שישאר לי ביד לאחר ששמתי 350 אלף במשכנתא זה 250 אלף ש"ח (שאותם אסגור את מסלול הפיתוי)

מתוך 630 תמהיל ככה:
210 אלף פריים (שליש) - לנסות להגיע לפריים מינוס 0.7- כלומר 0.9 אחוז.
100 אלף מסלול קבועה צמודה -זכאות - כיום זה 1.27 אחוז (עד 10 שנים)
70 אלף קלצ. (10 שנים)
250 אלף משתנה צמודה - שייסגר שבוע אחרי עם מסלול פיתוי.

ואז נתחיל לשלם משכנתא מבעוד חודש בהחזר של כ- 3500 ש"ח , כאשר הדירה תהיה מוכנה בעוד 3 שנים.
יש לציין שיש לנו יכולת לשלם החל מהיום את התשלום הנ"ל.

חלופה 2- להשתמש בכל ההון החודשי ולחתום על משכנתא היום עם ריביות שנשיג (שליש פריים וכו')
להשתמש בכל ה 600 אלף כבר היום
ויישאר לנו לשלם עוד 380 אלף משכנתא.
כאשר לפי לוח תשלומים, התשלום של ה 380 אלף יידרש להתבצע ב9.2022.
כלומר בעוד שנה וחצי מהיום. כאשר בזמן זה נוכל לחסוך 3500 *18 חודש - כ 60 אלף ש"ח.
ולהוריד אותם מה 380 שנידרש.
(בלי קשר יש לנו קרן השתלמות של 80 אלף - שנוכל לקחת ממנה הלוואה, שתגדל מעט עד אז.
הלוואת מדינה בריבית פריים גם כנראה שנוכל לקחת).

נ.ב בחלופה 2 ה 380 אלף יהיו צמודים למדד תשומות הבניה, בחלופה 1 נתחיל לשלם מעכשיו אז לא יהיה צמוד למדד תשומות הבניה.

נשמח לשמוע תובנות לגבי החלופות (או חלופה אחרת אם מישהו חשב אחרת) -
האם במקרה שלנו מומלץ לוותר על כך שכל המסלול יהיה פיתוי/פריים (כך שנשלם מינימום ריביות לבנק)

 

[A42]

חלופה 2- להשתמש בכל ההון החודשי ולחתום על משכנתא היום עם ריביות שנשיג (שליש פריים וכו')
להשתמש בכל ה 600 אלף כבר היום
ויישאר לנו לשלם עוד 380 אלף משכנתא.
כאשר לפי לוח תשלומים, התשלום של ה 380 אלף יידרש להתבצע ב9.2022.

לא הצלחתי להבין למה לשלם ב9.22 את השליש האחרון של הבית, כלומר תשלום של 100 אחוז שנה וחצי לפני קבלת מפתח?
האם אי אפשר לשחק עם התשלום שאת החלק הזה תשלמי בזמן המפתח?

האם אפשר לייצר חלופה 3
תשלום עכשיו של 300K הון עצמי
וב9.22 תשלום של היתרה כלומר 680K או משהו מהסדר גודל הזה - ואז הכל מהמשכנא ועדין אפשר מסלול פיתוי

מבחינת מה לבחור בין החלופות זה כבר עבודת אקסל שלך
שימי הכל עם הריביות האמיתיות והזמנים ותראי מה יותר משתלם כלכלית\

בחישוב מפית 1 אחוז הבדל בריביות על 380K ל10 שנים, שזה מה ש"תפסידי" אם לא תלכי על מסלול פיתוי הוא 38K
והחיסכון של 60K יוריד את הסכום ל320K רק עבור ריבית ללא מסלול פיתוי שהיא בממוצע נניח 2% כלומר הבדל של 12K לכל ה10 שנים

כלומר נראה שהריביות במסלול פיתוי יותר משתלמות + אתם מרווחים נעילה היום שלמדד תשומות הבניה ולא חשופים לסיכון הזה
אבל צריך מספרים מדויקים ולהכניס גם את העלויות פתיחת תיק היותר גבוהות וכו

בכל מקרה שים לב שזה לא סכומים מאוד גדולים כלומר במקסימום החיסכון הוא 26K על פני 10 שנים, לא מזלזל בסכום פשוט ביחס להלוואה זה לא מאוד גדול
ממליץ לבחור במה שיותר פשוט לכם ונותן לכם לישון יותר בשקט (לדוגמא עם הנושא של מדד תשומות הבניה וכו)

 

[גילגה]

תודה על המידע, איזה ידע נרחב!


מה הכוונה להתחייב על פחות?

מה שאנחנו עושים (עם הלוואות שהן לא משכנתא) זה מתחייבים על החזר של בערך 7K ומחזירים בפועל 11-12K בחודש לפי כמה שהצלחנו לחסוך. זה מקצר את ההלוואה לשנים ספורות, אבל לא היינו מרגישים בנוח להתחייב להחזר כלכך גבוה כי יכולות להיות סיבות שיגדילו לנו את ההוצאות או יקטינו את ההכנסות. (לדוגמא ההכנסות שלי תלויות גם בהצלחת גיוס תקציבי מחקר).

 

[jass]

לא הצלחתי להבין למה לשלם ב9.22 את השליש האחרון של הבית, כלומר תשלום של 100 אחוז שנה וחצי לפני קבלת מפתח?
האם אי אפשר לשחק עם התשלום שאת החלק הזה תשלמי בזמן המפתח?

הי, אפשר למשוך את זה לפי לוח תשלומים, עד לתאריך 9.2022 תהיה יתרת חוב של 380 אלף . כאשר התשלום לאחר מכן זה 137אלף ב 3.2023
וחצי שנה נוספת עוד 137 אלף עד 9.2023. והיתרה שנשארה יש לשלם עד 14 יום לפני כניסה לדירה.

במקרה הנ"ל - שאר התשלומים שלא שילמתי מוצמדים למדד תשומות בניה.

האם אפשר לייצר חלופה 3
תשלום עכשיו של 300K הון עצמי
וב9.22 תשלום של היתרה כלומר 680K או משהו מהסדר גודל הזה - ואז הכל מהמשכנא ועדין אפשר מסלול פיתוי

לא ניתן, עד 9.21 צריך לשלם 332 אלף . ותשלום לאחר מכן ב3.2022 - עוד 137 אלף כלומר כבר 470 אלף.


תשלום ראשון - עד לתאריך: 27/03/2021 סכום של ₪68,600.00, המהווה 7% מסך הקניה. יתרת החוב תהיה: ₪911,400.00
תשלום שני - עד לתאריך: 08/05/2021 סכום של ₪127,400.00, המהווה עוד 13% מסך הקניה. יתרת החוב תהיה: ₪784,000.00
תשלום שלישי - עד לתאריך: 20/09/2021 סכום של ₪137,200.00, המהווה עוד 14% מסך הקניה. יתרת החוב תהיה: ₪646,800.00
תשלום רביעי - עד לתאריך: 19/03/2022 סכום של ₪137,200.00, המהווה עוד 14% מסך הקניה. יתרת החוב תהיה: ₪509,600.00
תשלום חמישי - עד לתאריך: 15/09/2022 סכום של ₪137,200.00, המהווה עוד 14% מסך הקניה. יתרת החוב תהיה: ₪372,400.00
תשלום שישי - עד לתאריך: 14/03/2023 סכום של ₪137,200.00, המהווה עוד 14% מסך הקניה. יתרת החוב תהיה: ₪235,200.00
תשלום שביעי - עד לתאריך: 10/09/2023 סכום של ₪137,200.00, המהווה עוד 14% מסך הקניה. יתרת החוב תהיה: ₪98,000.00
תשלום שמיני ואחרון - עד 14 יום לפני המועד הקבוע למסירת החזקה בדירה לידי הרוכש: סכום של ₪98,000.00, המהווה 10% אחרונים מסך הקניה

 

[A42]

תשלום חמישי - עד לתאריך: 15/09/2022 סכום של ₪137,200.00, המהווה עוד 14% מסך הקניה. יתרת החוב תהיה: ₪372,400.00
תשלום שישי - עד לתאריך: 14/03/2023 סכום של ₪137,200.00, המהווה עוד 14% מסך הקניה. יתרת החוב תהיה: ₪235,200.00
תשלום שביעי - עד לתאריך: 10/09/2023 סכום של ₪137,200.00, המהווה עוד 14% מסך הקניה. יתרת החוב תהיה: ₪98,000.00
תשלום שמיני ואחרון - עד 14 יום לפני המועד הקבוע למסירת החזקה בדירה לידי הרוכש: סכום של ₪98,000.00, המהווה 10% אחרונים מסך הקניה

אולי אני לא הבנתי נכון, אבל ה9.22 החוב שישאר לכם על הדירה הוא 380K - כלומר לא תצטרכו עדין משכנתא!!!

אתם תיקחו את המשכנתא רק ב3.23 (עוד שנתיים) וגם אז אתם תמשכו רק את 137K - זה יהיה המסלולים בלי הפריים, אבל ההחזר יהיה פחות מחצי כלוטמר סביב ה1.5K בחודש (שיאפשר לכם להמשיך לחסוף במקביל עוד איזה 2K)
אחרכ תמשכו ב2.23 עוד 137K מהמשכנא -פה כבר תתחילו לקחת אולי גם פריים, אבל עדין ההחזר החודשי יהיה יותר נמוך מ3.5K
ובסוף עוד 98K - זה יהיה רק פריים - ורק פה תתחילו לשלם את כל המשכנתא

אם אני מבין נכון, זה בהחלט אולי משנה את התמונה, אתם חייבים לשים את זה על אקסל לפי תקופות ולראות כמה ריבית תשלמו בכל תקופה, כמה החזר חודשי וכמה חיסכון
מניח שזה יצא יחסית דומה למסלול פיתוי

במסלול פיתוי אני מניח תרצה לשלם לפי הלוח שפירטת (מתוך ההון העצמי שלך שהבנק יראה אותו רק כ30%) ובתאריך 3.22 לקחת את כל המשכנתא כל כל הסכום ולבקש לשלם באותו יום את כל שארית של הדירה ואז למחרת לסגור את המסלולים הלא רווחים, 2 יתרונות שמתווספים בתצורה הזאת
1. גם במסלול פיתוי יש לך עוד 1 שנה לחסוך ולהצטרך פחות כסף בסוף (לצורך העניין כנראה תחסוך 40K עד ה3.22)
2. אתה מקבע את המדד תשומות הבניה ב3.22 (מול המודל של התשלומים שזה מתמשך עוד שנה)

כך או כך תשים את האפשריות האלה על אקסלותעשה חישוב מדויק מול ריביות ראליות (בשביל לפשט לך את החישובים,תבחר מסלולים לא צמודים לממד מול ריביות ראליות שאפשר לקבל היום, ותניח מדד תשומות הבניה שעולה 1 אחוז בשנה -כמובן אפשר לקחת כל מספר אחר אחרכ בחישובים ותראה אם באחוז מסוים יש עדיפות אחרת למסלול כזה או אחר)

נ.ב.
1. כך בחשבון שיש סיכוי שתרצו לשדרג את הדירה (להגדיל מטבח, להוסיף שקעי חשמל וכו וכו) שיעלנו עוד כסף בסוף
2. אולי תוכל אחרי שתיקח משכנתא בעוד 3 שנים לדוגמא שתיכנסו לדירה להגדיל אותה בעוד כמה מאות אלפי שקלים לטובת שדרוגים ושיפוץ הדירה, נניח הבנק יאשר לך להגדיל ב300K תוכל לעשות על זה מסלול פיתוי ואז להרוויח עוד 100K בפריים בריבית טוב.

 

[jass]

אתם תיקחו את המשכנתא רק ב3.23 (עוד שנתיים) וגם אז אתם תמשכו רק את 137K

צודק לגמרי!

אולי אז לא כדאי מסלול פיתוי במקרה זה? ב 11.2023 צריך להיכנס לדירה, ולכל המאוחר 1.2024 ( חוק המכר)

ואז ההחזר יהיה הרבה יותר גבוה.
נקח מהבנק את המסלולים 380 , שליש שליש שליש
שליש פריים נשאיר לטווח ארוך
שליש קבועה צמודה זכאות, צריך לראות כמה זה יהיה באותה עת.
שליש נוסף משתנה צמודה - נצליח להתפטר כמה ימים אחרי, על ידי הלוואה מקרן השתלמות +מדינה.

הסכום שחסכנו עד ל 2.23 יכול לשמש לשיפוץ או לצמצום הזכאות בעודפים.

איך נשמע?

תודה

 

[jass]

והחיסכון של 60K יוריד את הסכום ל320K רק עבור ריבית ללא מסלול פיתוי שהיא בממוצע נניח 2% כלומר הבדל של 12K לכל ה10 שנים

לא כ"כ הבנתי איך הגעת לחישוב הנ"ל. . להבדל של 12 אלף.
אם רלוונטי..

 

[ITS]

@jass
אהלן,

השנקל שלי:

1. אישית, עם כל הכבוד לחוק המכר, ערבויות, בנק מלווה וכו'... לשים לקבלן 100% מהכסף מראש כשמדובר בדירה על הנייר שעדיין רק בתהליך בנייה זו עדיין בהחלט ריזיקה לא מבוטלת בכלל בעיני. נכון שיש "ביטוח" אבל במקרה וחס וחלילה של בעיות (ולא חסרות כאלו במחיר למשתכן וכנראה בכלל), את כבר נפרדת מהכסף ובמקביל התחייבת לבנק כאשר הדירה אינה עדיין ברשותך. אני בסה"כ אומר שלא כדאי לדעתי להתחייס לנושא הזה כדבר "חסר סיכון".

2. לגבי יועץ משכנתא, אני לא חושב שאפשר להסתמך על עובד בנק כמו שניתן להסתמך על יועץ חיצוני ששכרת לאחר שקיבלת עליו המלצות אישיות ושאת נותנת בו אמון לאחר מפגש או היכרות. אפשר לבקש מיועץ שילווה אותך בכל התהליך (בניית תמהיל ומו"מ מול הבנקים שהוא יעשה) או לחילופין לבקש רק תמהיל ולעשות את המו"מ וההתנהלות בעצמך ישירות מול הבנקים. אציין שלחלק מהבנקים היום יש מחלקות של משכנתא "דיגיטלית" - זאת אומרת מחלקה שמתעסקת אונליין רק בזה ואין אפילו צורך לכתת רגליים בין סניף לסניף. מהנסיון שלי, הם נותנים שירות טוב ויעיל, התהליך הוא די קל (יחסית...) וההצעות די אטרקטיביות. לנושא התמהיל בלבד צפי עלות של כ-2000 ש"ח ולליווי מלא של יועץ כ-6000 ש"ח בערך.

3. לגבי מועד לקיחת המשכנתא, ייתכן שתבחרו בסופו של דבר לדחות את מועד לקיחת המשכנתא (כפי שציינת לכיוון 2023) אבל צריכים להיות מודעים לכך שהתנאים יכולים להשתנות. גם מבחינת מה שהבנקים מציעים (היום תנאי המשכנתא די אטרקטיביים להבנתי) וגם מהבחינה שאולי הסיטואציה האישית והכלכלית שלך תהיה שונה ממה שהיא כרגע. במילים אחרות, בלקיחת משכנתא כיום יש אלמנט של וודאות שהוא נוכח פחות חזק במצב של דחיית לקיחת המשכנתא לעתיד. אישית, אני מעדיף את הידוע על הפחות ידוע.

4. לשים את כל ההון העצמי שזמין לך נשמע לי פחות רצוי. שוב, מהסיבה שנפרדים מסכום גדול שקשה לחסוך או להשיג בזמן קצר (אגב, האם בוודאות הקבלן/יזם מאפשר הקדמת תשלומים? חשוב לוודא). משום כך אציע אפשרות אחרת בסעיף הבא:

5. אולי יש דרך ביניים מבחינת הגישה לנושא. מכיוון שיש לוח תשלומים לדירה שהיא על הנייר, אבל גם לוח תשלומים, אולי כדאי לשמור את התשלומים האחרונים לקבלן כך שיהיו מההון העצמי ולא מהמשכנתא. אעגל קצת את המספרים לצורך הדוגמא. נניח שהדירה עולה 1 מיליון. אפשר לשלם 200,000 ש"ח (שני תשלומים ראשונים) מהון עצמי, את ה600,000 ש"ח הבאים לשלם מתוך המשכנתא של הבנק ואת ה-200,000 ש"ח האחרונים לשלם שוב מהון עצמי ששמרנו בצד (שאינו מושקע בשוק ההון בזמן הזה!) לפי המועד המתוכנן שלהם בלוח ובכפוף למסירת החזקה בנכס (קרי, לא להקדים אותם). את ה-600,000 ש"ח שלוקחים מהבנק אפשר לשלם לפי לוח התשלומים המקורי (ואולי לשקול לקיחת גרייס חלקי ולדחות את החזרי הקרן) או להחליט למשוך בבת אחת ולהקדים את הכסף לקבלן כך שלאחר לקיחת כל סכום המשכנתא מהבנק, תוכלו כבר לסגור מסלולים יקרים ובעצם ליצור מעיין מסלול פיתוי (עוד לפני ששילמתם את מלוא הסכום לקבלן כי הרי את התשלומים האחרונים אתם תעשו מההון העצמי שנשמר בצד).
בגדול הייתי מנסה להבין מה הסכום המקסימלי שהבנק מוכן לתת ומוריד אותו מסכום הדירה הכולל. את יתרת החוב הייתי מנסה לפרוס כך שהוא ישולם על ידכם כמה שיותר מאוחר ואת המינימום ההכרחי שאתם צריכים לשים כהון ראשוני, שמים בהתחלה.

כמובן שזו לא המלצה ואציין שאני פחות בקיא בנושא ומבין בתחום מאחרים שהגיבו לפני בשרשור.
במידה והרעיון יכול להתאים, צריך לבדוק טוב שמבחינת המחויבות החוזית/משפטית מול היזם והבנק התכנון הזה מתאפשר.

בהצלחה!

 

[jass]

1. אישית, עם כל הכבוד לחוק המכר, ערבויות, בנק מלווה וכו'... לשים לקבלן 100% מהכסף מראש כשמדובר בדירה על הנייר שעדיין רק בתהליך בנייה זו עדיין בהחלט ריזיקה לא מבוטלת בכלל בעיני. נכון שיש "ביטוח" אבל במקרה וחס וחלילה של בעיות (ולא חסרות כאלו במחיר למשתכן וכנראה בכלל), את כבר נפרדת מהכסף ובמקביל התחייבת לבנק כאשר הדירה אינה עדיין ברשותך. אני בסה"כ אומר שלא כדאי לדעתי להתחייס לנושא הזה כדבר "חסר סיכון".

לא רואה סיכון, רק רווח של תשומות בניה, בנק מלווה משלם לקבלן לפי שלבי התקדמות פרויקט.

3. לגבי מועד לקיחת המשכנתא, ייתכן שתבחרו בסופו של דבר לדחות את מועד לקיחת המשכנתא (כפי שציינת לכיוון 2023) אבל צריכים להיות מודעים לכך שהתנאים יכולים להשתנות. גם מבחינת מה שהבנקים מציעים (היום תנאי המשכנתא די אטרקטיביים להבנתי) וגם מהבחינה שאולי הסיטואציה האישית והכלכלית שלך תהיה שונה ממה שהיא כרגע. במילים אחרות, בלקיחת משכנתא כיום יש אלמנט של וודאות שהוא נוכח פחות חזק במצב של דחיית לקיחת המשכנתא לעתיד. אישית, אני מעדיף את הידוע על הפחות ידוע.

תודה רבה, צודק קיבוע ריביות נמוכות של היום צריך להילקח בחשבון. למרות שאם לוקחים פריים . אז המרווח שחותמים היום עם הבנק יישאר גם שנמשוך את הכסף בעוד שנתיים שלוש.

5. אולי יש דרך ביניים מבחינת הגישה לנושא. מכיוון שיש לוח תשלומים לדירה שהיא על הנייר, אבל גם לוח תשלומים, אולי כדאי לשמור את התשלומים האחרונים לקבלן כך שיהיו מההון העצמי ולא מהמשכנתא. אעגל קצת את המספרים לצורך הדוגמא. נניח שהדירה עולה 1 מיליון. אפשר לשלם 200,000 ש"ח (שני תשלומים ראשונים) מהון עצמי, את ה600,000 ש"ח הבאים לשלם מתוך המשכנתא של הבנק ואת ה-200,000 ש"ח האחרונים לשלם שוב מהון עצמי ששמרנו בצד (שאינו מושקע בשוק ההון בזמן הזה!) לפי המועד המתוכנן שלהם בלוח ובכפוף למסירת החזקה בנכס (קרי, לא להקדים אותם). את ה-600,000 ש"ח שלוקחים מהבנק אפשר לשלם לפי לוח התשלומים המקורי (ואולי לשקול לקיחת גרייס חלקי ולדחות את החזרי הקרן) או להחליט למשוך בבת אחת ולהקדים את הכסף לקבלן כך שלאחר לקיחת כל סכום המשכנתא מהבנק, תוכלו כבר לסגור מסלולים יקרים ובעצם ליצור מעיין מסלול פיתוי (עוד לפני ששילמתם את מלוא הסכום לקבלן כי הרי את התשלומים האחרונים אתם תעשו מההון העצמי שנשמר בצד).

נראה לי שבנק רוצה שתשלם קודם מהון עצמי שלך. ורק אחרי זה תשתמש בכספי משכנתא, הכספים של משכנתא מועברים ישירות לחשבון במק מלווה, ולא נכנסים לחשבון שלי.

 

[ITS]

נראה לי שבנק רוצה שתשלם קודם מהון עצמי שלך.

נתון למו"מ.
הבנק לא חייב לאשר אבל הוא יכול (וזה לא כזה נדיר).

 

[A42]

אולי אז לא כדאי מסלול פיתוי במקרה זה? ב 11.2023 צריך להיכנס לדירה, ולכל המאוחר 1.2024 ( חוק המכר)

כמובן שאני לא ממליץ ולא יועץ

אבל ממה שאני מבין מהדברים שלך דווקא מסלול פיתוי יותר יהיה לך משתלם בחישוב מפית
וגם מוריד לך קצת את הסיכון והאי וודאות

במיוחד שהתשלום הראשון הוא ב3.23 ואז המפתח הוא ב11.23
כלומר ההפסד היחידי במסלול פיתוי הוא על הריבית העודפת של ה8 חודשים שזה לא תקופה ארוכה ואפשר לחשב את זה
מול החיסכון של סביב ה30 אלף שקל בריביות על פני 10 שנה קדימה ב"הנחה" שהמסלול פיתוי נותן

*8 חודשים זה הערכה בלבד יכול להיות יותר לפי חוק מכר ויכול גם להתארך בעוד שנה+
במקרה שזנ אחרי החוק מכר אתם אמורים לקבל פיצוי חודשי אבל גם לזה יש סייגים (לדוגמא אם בחרתם לשדרג את המטבח או להוסיף נקודת חשמל לפעמים זה מאריך את התקופת שהפיצוי מתחיל או כוח עליון או סתם שמצאו עתיקות מתחת לבניין והערייה דחתה את הבניה או לא נותנת טופס 4 או כל דבר שהוא לא בשליטת הקבלן)

לא כ"כ הבנתי איך הגעת לחישוב הנ"ל. . להבדל של 12 אלף.
אם רלוונטי

אם בתקופה עד שהתחלתם לשלם את המשכנתא בצורה מלאה נניח 3.23/11.23 חסכתם עוד 60k
אז המשכנתא בסוף היא על 320 ולא על 380

אם ממוצע הריבית של המשענתא הוא 2 אחוז שנתי
אז 2 אחוז השנה מה60k הוא 1.2k
עבור 10 שנים זה 12k ששלימתם על ה60k האלה
כלומר אם תצליחו להקטין את המשכנתא ב60k חסכתם 12k של ריביות על פני 10 שנים

2 הערות

1. שימו הכל על אקסל. זה לא חישובים שעושים בעלפ בפורם אנונימי באינטרנט ושימו מספרים מדוייקים כולל ריביות עמלוך ביטוחים וכו

2. בלי לפגוע או לזלזל כמובן. אתם יחסית מדברים על משכנתא מאוד קטנה
גם בסכום סהכ שלה (380k מול 1 מליון ממוצע)
גם באחוז מהנכס (20 אחוז מול ה70 אחוז בבמוצע)
וגם בתקופה (10 שנים מול ה25 בממוצע)
ובנוסף להכל זה דירה להשקעה שתושכר ותחזיר את המשכנתא של עצמה להבנתי

אני הכי בעד לעשות אופטימזציות ככת האפשר אבל לפעמים זה מאבד פרפורציה
גם כי אי אפשר לחזור את העתיד וגם כי פעולות מסובכות או רבוי פעולות עולה בזמן ועלול להוביל לטעויות (לי אישית יש 12 מסלולים במשכנתא בשביל למקסם את האופטימזציה אבל בסוף זה קמת כאב ראש וקשה למעקב... אם זה לא היה חוסך לי עשרות אלפי שקלים לא הייתי נכנס לזה שוב)

ממה שאני מבין מבין בגלל הסכום היחסית קטן והאפשרות שתוכלו בעתיד הקרוב להחזיר כפול מההחזר החודשי (שכר דירה מהדירה שתסתיים הבנייה פלוס חיסכון חודשי)
אני הייתי הולך על מסלול פיתוי הכי רחוק שאפשר כלומר לסגור עם הבנק הכל היום וקודם לשלם הון עצמי ונגיד לקחת את המשכנתא בבת אחרת הכי מאוחר שאפשר
והסיבה העיקרית זה לא החיסכון בריביות (למרות שהוא כנראה יהיה הכימטוב משאר האופציות)
אלה הגמישות אחרכ לשחק עם ההחזר ולסגור ולהחזיר מתי וכמה שתרצה בעתיד
לסגור את המשכנתא ב5 שנים במקום 10 יהיה הכי זול לך יותר מכל אופטימזציה שתצליח להגיע בריביות

בהצלחה

 

[jass]

תודה רבה, עפ השוואה,
של מסלול 1 לקחת מסלול פיתוי היום על 630 אלף שח משכנתא ולהישאר בסוף רק עם מה שצריך 380 אלף.

מסלול 2- , ולקחת משכנתא בעוד שנתיים. הון עצמי לשים בהתחלה.לחסוך 60 אלף בתקופה זאת. כלומר נצטרך 320 אלף. +1 אחוז מדד תשומות בניה, בערך 324 אלף

 

[jass]

 

[ITS]

לסגור עם הבנק הכל היום וקודם לשלם הון עצמי ונגיד לקחת את המשכנתא בבת אחרת הכי מאוחר שאפשר

למיטב ידיעתי,
אי אפשר "לסגור את הכל" מול הבנק על צפי שתיקח משכנתא מתישהו ב2023.
הכוונה שכדי "לסגור" את תיק האשראי (משכנתא) בתנאים שסיכמת אל מול הבנק, אתה צריך למשוך לפחות תשלום 1 מהמשכנתא אל הקבלן בכדי ,להפעיל" את עסקת המשכנתא.
אחרת אם לא, אז בעצם אין שום דבר "סגור" מול הבנק והוא יכול לשנות את תנאי העסקה שניהלתם עליה מו"מ (סה"כ זה דבר הגיוני - למה שבנק יתחייב לתת לך משהו על פי תנאים בהווה כאשר את הכסף שאתה לווה ואת הריבית עליו תתחיל למשוך ולשלם רק ב2023?).

 

[jass]

אי אפשר "לסגור את הכל" מול הבנק על צפי שתיקח משכנתא מתישהו ב2023.

הריבית מובנת מעוגן + מרווח, הבנק מתחייב לך למרווח, העוגן יכול להשתנות בכל חודש ולא תלוי בבנק (כל בנק העוגן תלוי במשהו אחר..תשואות האגח וכו')
בקבועה לא צמודה לא יודע אם זה קיים , או שפשוט מתחייב לריבית מסויימת.

 

[A42]

עפ השוואה,

אם הבנתי נכון את ההשוואה שלאז בשני במסלולים יוצא לך לשלם כמעט אותו הדבר בסוף

זבמסלול 1 זה 412
ובמסלול 2 זב 357+60 כלומר 417

השווה טובה עכשיו תעשה מה שנוח לך יותר ואתה יותר מרגיש איתו בנוח (כמובן ממומלץ יעוץ מקצועי גם)

אי אפשר "לסגור את הכל" מול הבנק על צפי שתיקח משכנתא מתישהו ב2023

הכוונה שלי היתה רק לבדוק היתכנות
אבל אין בעיה גם להוציא את המשכמתא לפועל
אפשר למשוך 1 שקל ולהתחיל את המשכנתא לצורך העניין והמרווחים ישמרו
שדרך אגב אולי יש בזה יתרון
כי אם בעוד שנתיים יהיו מרווחים יותר טובים אז תסגרו את המשכנתא הזאת ותעשו חדשה

בקבועה לא צמודה לא יודע אם זה קיים , או שפשוט מתחייב לריבית מסויימת.

ממה שאני זוכר יש עם זה בעיתיות ולכן תמיד הבנק יתן לך את המסלול הזה קודם כי כל השאר כמו פריים ומשתנה זה לפי מרווחים שזזים לפי היום שתמשוך את הכסף

אבל כמובן שה משחק ספקולציות אולי תרוויח אולי תפסיד. הסכומים לא יהיו כנראה דרמתיים

אתה יכול לדחות הכל בעוד שנה וחצי ואז רק להתעסק עם זה או ללכת עכשיו על מסלול פיתוי (וגם נראה לי שרק עוד חצי שנה תתחיל לשלם)
אבל תרוויח קצת וודאות

 

[jass]

בעוד שבע שנים מהיום, אסיים עם המשכנתא (בעזרת החיסכון והשכירות)
בעוד שבע שנים אמכור את הדירה ומעריך שאקח עוד 700 אלף לדירה למגורים, ואמכור את זאת שלהשקעה (עוד 7 שנים מותר).

השאלה הגדולה, אם לא כדאי לקחת קלצ ל 15 שנה ב 200 300 אלף שח וזאת על מנת שבעוד 7 שנים אמכור את הדירה ואמשוך את הקלצ לדירה הבאה.
להבטיח ריביות של 2.5 אחוז בערך מהיום.
כי עוד 7 שנים אולי הריביות יעלו ל 5 אחוז.

או לחילופין, לסיים עם המשכנתא בעוד 7 שנים, ולקחת 700 אלף עם הריביות שיהיו בשוק (גם אם זה 5 אחוז וגם אם זה 3 או 7 אחוז)

מה חושבים? האם חשיבה מעוותת או נכונה.
אשמח לדעות.