שלום לכולם,
קורא ותיק מאוד בפורום אך בעל פעילות ירודה מאוד - אז ראשית תודה לכל מי ששיתף מהידע שלו עד היום.
אני מתלבט בין שתי אפשרויות השקעה שעומדות בפני ואשמח לנקודות מבט שלא חשבתי עליהן.
קצת עלי:
- בן 32, רווק ללא ילדים - מתכנן ב 5 שנים הקרובות.
- הון (ללא קרן הפנסיה) - כ 1.3 מש״ח - מושקע קצת מעל 80% ב ETF עולמי מנייתי בודד, והשאר סל אגחים ישראלים צמודים ולא צמודים.
- הכנסה פנויה של כ 10 אלף בחודש לאחר הוצאות
- ללא נכסי נדל״ן על שמי, ללא התחייבויות.
להלן אפשרויות ההשקעה:
אופציה א: רכישת זכות לדירה בפרויקט באיזור מרכז הארץ
- מדובר על רכישה של זכות לדירת 70-75 מטרים בנוסף למרפסת של 10 מטרים ומקום חניה באיזור מרכזי וטוב.
- הזכות שייכת כיום למספר אנשים פרטיים שמחזיקים את הדירה יחדיו ועל כן מעוניינים למכור אותה. הקניה היא מידים פרטיות ולא מכוך מסחרי.
- השכונה טרם נבנתה אך פרויקטים משוווקים שם במחירים של כ 70 אש״ח למטר - לצורך הענין מחירים עכשווים לדירות עתידיות בסדר גודל כזה באיזור מוערכות ב 5.5 מש״ח (מי העריך? שאלה טובה. חברות נדל״ן שפועלות בשטחים סביב בגדול).
- שווי הזכות, אני מעריך (כרגע אין מחיר נקוב) יהיה 1.8-2.3 מש״ח ואת הכסף יש לשלם מיידית. הבניה עתידה להתחיל בקרוב ולהסתיים בעוד כ 3 שנים ורק עם סיום הבניה יהיה עלי להביא כסף לקבלן שנבחר (כרגע הסיכום הוא סביב 2.5 מש״ח נוספים).
- מימון:
-> לצורך תשלום על הזכות יהיה עלי להנזיל את תיק ההשקות הקיים (ולשלם מס רווח הון על כ 20-25% מהסכום לפני אינפלציה) ולהוסיף 0.5-1 מש״ח בשבילם אהיה צריך הלוואה (לא סגור על גובה ההחזר אך מעריך שעם החזר של כ 9-10 אש״ח בחודש אצליח להתמודד ולסגור את זה תוך מספר מועט של שנים. מבחינת מבחן השליש הכנסה פנויה למשכנתא אני עומד).
-> לצורך תשלום בסוף התהליך אצטרך לקחת הלוואה רצינית בעוד כ 3 שנים אך זו תהיה כבר בסביבת ריבית אחרת להערכתי.
- דברים נוספים: מדובר בנכס שקרוב לאיזור מגורי ועבודתי ולכן אשמח לגור בו בעתיד אם יתאפשר, לחלופין מכירת הנכס בסיום הבניה וסגירת ההלוואות היא אופציה ויאבילית בעיני. אמנם מחיר הנכס כיום מוערך ב 5.5 מש״ח אך אני מאמין שעוד 3 שנים כן נראה עליה.
----סיכום: קניית זכות לדירה ששווה היום 5.5 מש״ח בסכום של כ 2 מש״ח היום + 2.5 מש״ח בעוד 3 שנים. הפסד תשואה אלטרנטיבית בשוק ההון ותשלום משכנתא.
אופציה ב: לעזוב אותי משטויות, להשאר עם תיק מנייתי 80-90% ולהתחמק מחישובים מיותרים.
כן, אני יודע שאני נכנס לתחום הנדלן מול מניות ושזה נושא שעבר כל כך הרבה גלגולים. אני בכל זאת מעלה אותו לחברי הפורום כי זו הזווית האישית שלי עם המספרים האישיים שלי. אני מאוד מתלבט בנושא, מתיעץ עם כל מי שרק מסכים לשמוע (גם בעלי מקצוע בתשלום, הם כמובן מסכימים לשמוע) אבל בסופו של יום מנסיון של השנים האחרונות אני חווה שבכל שרשור שכזה ישנן 1-2 הודעות ששוות את משקלן בזהב. תודה רבה על ההיענות, אשמח להשלים כל שאלה שלא עניתי עליה בפוסט.
קורא ותיק מאוד בפורום אך בעל פעילות ירודה מאוד - אז ראשית תודה לכל מי ששיתף מהידע שלו עד היום.
אני מתלבט בין שתי אפשרויות השקעה שעומדות בפני ואשמח לנקודות מבט שלא חשבתי עליהן.
קצת עלי:
- בן 32, רווק ללא ילדים - מתכנן ב 5 שנים הקרובות.
- הון (ללא קרן הפנסיה) - כ 1.3 מש״ח - מושקע קצת מעל 80% ב ETF עולמי מנייתי בודד, והשאר סל אגחים ישראלים צמודים ולא צמודים.
- הכנסה פנויה של כ 10 אלף בחודש לאחר הוצאות
- ללא נכסי נדל״ן על שמי, ללא התחייבויות.
להלן אפשרויות ההשקעה:
אופציה א: רכישת זכות לדירה בפרויקט באיזור מרכז הארץ
- מדובר על רכישה של זכות לדירת 70-75 מטרים בנוסף למרפסת של 10 מטרים ומקום חניה באיזור מרכזי וטוב.
- הזכות שייכת כיום למספר אנשים פרטיים שמחזיקים את הדירה יחדיו ועל כן מעוניינים למכור אותה. הקניה היא מידים פרטיות ולא מכוך מסחרי.
- השכונה טרם נבנתה אך פרויקטים משוווקים שם במחירים של כ 70 אש״ח למטר - לצורך הענין מחירים עכשווים לדירות עתידיות בסדר גודל כזה באיזור מוערכות ב 5.5 מש״ח (מי העריך? שאלה טובה. חברות נדל״ן שפועלות בשטחים סביב בגדול).
- שווי הזכות, אני מעריך (כרגע אין מחיר נקוב) יהיה 1.8-2.3 מש״ח ואת הכסף יש לשלם מיידית. הבניה עתידה להתחיל בקרוב ולהסתיים בעוד כ 3 שנים ורק עם סיום הבניה יהיה עלי להביא כסף לקבלן שנבחר (כרגע הסיכום הוא סביב 2.5 מש״ח נוספים).
- מימון:
-> לצורך תשלום על הזכות יהיה עלי להנזיל את תיק ההשקות הקיים (ולשלם מס רווח הון על כ 20-25% מהסכום לפני אינפלציה) ולהוסיף 0.5-1 מש״ח בשבילם אהיה צריך הלוואה (לא סגור על גובה ההחזר אך מעריך שעם החזר של כ 9-10 אש״ח בחודש אצליח להתמודד ולסגור את זה תוך מספר מועט של שנים. מבחינת מבחן השליש הכנסה פנויה למשכנתא אני עומד).
-> לצורך תשלום בסוף התהליך אצטרך לקחת הלוואה רצינית בעוד כ 3 שנים אך זו תהיה כבר בסביבת ריבית אחרת להערכתי.
- דברים נוספים: מדובר בנכס שקרוב לאיזור מגורי ועבודתי ולכן אשמח לגור בו בעתיד אם יתאפשר, לחלופין מכירת הנכס בסיום הבניה וסגירת ההלוואות היא אופציה ויאבילית בעיני. אמנם מחיר הנכס כיום מוערך ב 5.5 מש״ח אך אני מאמין שעוד 3 שנים כן נראה עליה.
----סיכום: קניית זכות לדירה ששווה היום 5.5 מש״ח בסכום של כ 2 מש״ח היום + 2.5 מש״ח בעוד 3 שנים. הפסד תשואה אלטרנטיבית בשוק ההון ותשלום משכנתא.
אופציה ב: לעזוב אותי משטויות, להשאר עם תיק מנייתי 80-90% ולהתחמק מחישובים מיותרים.
כן, אני יודע שאני נכנס לתחום הנדלן מול מניות ושזה נושא שעבר כל כך הרבה גלגולים. אני בכל זאת מעלה אותו לחברי הפורום כי זו הזווית האישית שלי עם המספרים האישיים שלי. אני מאוד מתלבט בנושא, מתיעץ עם כל מי שרק מסכים לשמוע (גם בעלי מקצוע בתשלום, הם כמובן מסכימים לשמוע) אבל בסופו של יום מנסיון של השנים האחרונות אני חווה שבכל שרשור שכזה ישנן 1-2 הודעות ששוות את משקלן בזהב. תודה רבה על ההיענות, אשמח להשלים כל שאלה שלא עניתי עליה בפוסט.
