• חשבון מסחר באקסלנס טרייד : סנט למניה במסחר בארה"ב (מינימום $5 לעסקה), פטור מדמי טיפול לשנתיים, קורס במתנה ובונוס 100 ש"ח למצטרפים חדשים. להצטרפות דיגיטלית לחצו כאן .

התלבטות בין שתי חלופות השקעה

BADA BING

משתמש סולידי
הצטרף ב
27/9/21
הודעות
27
דירוג
8
שלום לכולם,
קורא ותיק מאוד בפורום אך בעל פעילות ירודה מאוד - אז ראשית תודה לכל מי ששיתף מהידע שלו עד היום.
אני מתלבט בין שתי אפשרויות השקעה שעומדות בפני ואשמח לנקודות מבט שלא חשבתי עליהן.

קצת עלי:
- בן 32, רווק ללא ילדים - מתכנן ב 5 שנים הקרובות.
- הון (ללא קרן הפנסיה) - כ 1.3 מש״ח - מושקע קצת מעל 80% ב ETF עולמי מנייתי בודד, והשאר סל אגחים ישראלים צמודים ולא צמודים.
- הכנסה פנויה של כ 10 אלף בחודש לאחר הוצאות
- ללא נכסי נדל״ן על שמי, ללא התחייבויות.

להלן אפשרויות ההשקעה:
אופציה א: רכישת זכות לדירה בפרויקט באיזור מרכז הארץ
- מדובר על רכישה של זכות לדירת 70-75 מטרים בנוסף למרפסת של 10 מטרים ומקום חניה באיזור מרכזי וטוב.
- הזכות שייכת כיום למספר אנשים פרטיים שמחזיקים את הדירה יחדיו ועל כן מעוניינים למכור אותה. הקניה היא מידים פרטיות ולא מכוך מסחרי.
- השכונה טרם נבנתה אך פרויקטים משוווקים שם במחירים של כ 70 אש״ח למטר - לצורך הענין מחירים עכשווים לדירות עתידיות בסדר גודל כזה באיזור מוערכות ב 5.5 מש״ח (מי העריך? שאלה טובה. חברות נדל״ן שפועלות בשטחים סביב בגדול).
- שווי הזכות, אני מעריך (כרגע אין מחיר נקוב) יהיה 1.8-2.3 מש״ח ואת הכסף יש לשלם מיידית. הבניה עתידה להתחיל בקרוב ולהסתיים בעוד כ 3 שנים ורק עם סיום הבניה יהיה עלי להביא כסף לקבלן שנבחר (כרגע הסיכום הוא סביב 2.5 מש״ח נוספים).
- מימון:
-> לצורך תשלום על הזכות יהיה עלי להנזיל את תיק ההשקות הקיים (ולשלם מס רווח הון על כ 20-25% מהסכום לפני אינפלציה) ולהוסיף 0.5-1 מש״ח בשבילם אהיה צריך הלוואה (לא סגור על גובה ההחזר אך מעריך שעם החזר של כ 9-10 אש״ח בחודש אצליח להתמודד ולסגור את זה תוך מספר מועט של שנים. מבחינת מבחן השליש הכנסה פנויה למשכנתא אני עומד).
-> לצורך תשלום בסוף התהליך אצטרך לקחת הלוואה רצינית בעוד כ 3 שנים אך זו תהיה כבר בסביבת ריבית אחרת להערכתי.
- דברים נוספים: מדובר בנכס שקרוב לאיזור מגורי ועבודתי ולכן אשמח לגור בו בעתיד אם יתאפשר, לחלופין מכירת הנכס בסיום הבניה וסגירת ההלוואות היא אופציה ויאבילית בעיני. אמנם מחיר הנכס כיום מוערך ב 5.5 מש״ח אך אני מאמין שעוד 3 שנים כן נראה עליה.
----סיכום: קניית זכות לדירה ששווה היום 5.5 מש״ח בסכום של כ 2 מש״ח היום + 2.5 מש״ח בעוד 3 שנים. הפסד תשואה אלטרנטיבית בשוק ההון ותשלום משכנתא.

אופציה ב: לעזוב אותי משטויות, להשאר עם תיק מנייתי 80-90% ולהתחמק מחישובים מיותרים.


כן, אני יודע שאני נכנס לתחום הנדלן מול מניות ושזה נושא שעבר כל כך הרבה גלגולים. אני בכל זאת מעלה אותו לחברי הפורום כי זו הזווית האישית שלי עם המספרים האישיים שלי. אני מאוד מתלבט בנושא, מתיעץ עם כל מי שרק מסכים לשמוע (גם בעלי מקצוע בתשלום, הם כמובן מסכימים לשמוע) אבל בסופו של יום מנסיון של השנים האחרונות אני חווה שבכל שרשור שכזה ישנן 1-2 הודעות ששוות את משקלן בזהב. תודה רבה על ההיענות, אשמח להשלים כל שאלה שלא עניתי עליה בפוסט.
 
אז בתרחיש האופטימי הרווח הוא 20% תוך 3 שנים? לא נשמע לי מלהיב בכלל. כנראה פחות ממה שתעשה בשוק ההון.

קבל תרחיש פסימי: פורצת מלחמת אזרחים ואחריה עזיבה המונית. כמה תהיה שווה הדירה אז?
או סתם, הבנייה לוקחת 6 שנים במקום 3 כי הקבלן הסתבך בינתיים.
 
  • אהבתי
Reactions: HHH
אז בתרחיש האופטימי הרווח הוא 20% תוך 3 שנים? לא נשמע לי מלהיב בכלל. כנראה פחות ממה שתעשה בשוק ההון.

קבל תרחיש פסימי: פורצת מלחמת אזרחים ואחריה עזיבה המונית. כמה תהיה שווה הדירה אז?
או סתם, הבנייה לוקחת 6 שנים במקום 3 כי הקבלן הסתבך בינתיים.


אני דמיינתי את זה קצת שונה -
אופטימי - השווי של 5.5 הוא תמחור להיום, מחיר הדירה בעוד 3 שנים (אז תמסר לידי) יהיה גבוה מהשווי המוערך כיום עם התיצבות אינפלציונית ועצירת התחלות בניה.
פאסימי - עיכוב במסירת הדירה - יגרור עיכוב בתשלום לקבלן (הזכות נשארת אצלי וניתנת למסחר). לגבי מלחמת אזרחים ועזיבה המונית, תרחיש שאני מעדיף להתעלם ממנו כרגע לצורך הדיון.
 
אפשרויות ההשקעה

אשמח לגור בו בעתיד אם יתאפשר

מכירת הנכס בסיום הבניה וסגירת ההלוואות היא אופציה ויאבילית בעיני


אני התבלבלתי.

השקעה? אקזיט? השכרה? מגורים?
לדעתי תחליט קודם מה אתה רוצה.

כנראה שלקנות להשקעה והשכרה, יהיו לך נכסים עם תשואה גבוהה יותר.
לקנות כדי לעשות פליפ, גם כן. זה לשים את כל הביצים בסל אחד (נכס אחד, דירה אחת בסכום אסטרונומי שעל רובו אתה בכלל ממונף).

למגורים?
אחלה, לגור בבית של 5.5 מיליון שקל. אבל אז זו לא השקעה, אלא צריכה. זה בסדר גמור, רק חשוב להבין את זה.

דעתי:
רוצה להיות חלק מקטר הנדל"ן, תקנה דירה פשוטה יד2 קטנה יותר במחיר נמוך הרבה יותר.
ותשאיר חלק ניכר בשוק ההון.
וככה אתה גם פה וגם שם.

אגב, להתעסק בעסקאות לא סטנדרטיות כמו זכות לדירה מידיים פרטיות, נראה לי עדיף להתרחק אם אתה לא מומחה.

לא ייעוץ
 
השקעה? אקזיט? השכרה? מגורים?
זו השקעה עם אפשרויות הגיוניות לתכנית ב׳ או ג׳ בהתאם לתנאי שוק / חיים שאני לא יודע לתמחר בשלב זה

אגב, להתעסק בעסקאות לא סטנדרטיות כמו זכות לדירה מידיים פרטיות, נראה לי עדיף להתרחק אם אתה לא מומחה.
מבחינה מקצועית גרידא, מקבל ליווי הולם

כנראה שלקנות להשקעה והשכרה, יהיו לך נכסים עם תשואה גבוהה יותר.
לקנות כדי לעשות פליפ, גם כן.
מה מנחה אותך באמירה הזאת? לשלם כ 4.5 על דירה ששווה כ 5.5 כיום עוד טרם השלמת הפרויקט (הדירות שנמכרות מקבלנים שם במחיר הזה גם טרם נבנו, סטנדרט זהה) באיזור טוב, לא נתקלתי בהרבה עסקאות כאלו שפתוחות לקהל הרחב.

דעתי:
רוצה להיות חלק מקטר הנדל"ן, תקנה דירה פשוטה יד2 קטנה יותר במחיר נמוך הרבה יותר.
ותשאיר חלק ניכר בשוק ההון.
וככה אתה גם פה וגם שם.
מקבל, זו אכן מחשבה שעברה בראשי אך בכך אני רק נדבק למחיר השוק בלי אופציה לתשואת יתר (לאחר בניה וכו וכו).
 
מה מנחה אותך באמירה הזאת? לשלם כ 4.5 על דירה ששווה כ 5.5 כיום עוד טרם השלמת הפרויקט (הדירות שנמכרות מקבלנים שם במחיר הזה גם טרם נבנו, סטנדרט זהה) באיזור טוב, לא נתקלתי בהרבה עסקאות כאלו שפתוחות לקהל הרחב.
ככלל אצבע, התשואה על דירות קטנות וזולות גבוהה מהתשואה על דירות גדולות ויקרות.
אז נכון שאם תקנה דירת 2 חדרים שבורה בדימונה, כנראה שתתקשה להשכיר. לכן קח משהו באמצע.
תבדוק כמה שכירות תוכל לקבל על הדירה ב-5.5 מיליון. 2% שנתי? 2.5%?
דירה בפחות מחצי מחיר כנראה תביא תשואה גבוהה יותר, או לפחות דומה. וככה אתה גם מרוויח את הפיזור לשוק ההון.

אני רק נדבק למחיר השוק בלי אופציה לתשואת יתר (לאחר בניה וכו וכו).

רוצה לדפוק אקזיט עם תשואת יתר?
חפש דירות שיכון עם פוטנציאל (לא פרוייקט שהתחיל) לפינוי בינוי.
 
לא סתם קוראים לזה זכות לדירה ולא דירה, אני לא מבין מספיק לעומק בנושא אז מעדיף שלא להסביר, אבל יש פה רמה גבוהה מאוד של סיכון ואי ודאות לגבי לוח הזמנים.

אתה רוצה להשקיע בנדלן? אין בעיה, אבל תקנה דירה נורמלית. אם לא אז כבר עדיף להשאיר את הכסף בשוק ההון.
 
נושאים דומים
פותח הנושא כותרת פורום תגובות תאריך
מ התלבטות בין שתי הצעות לדמי ניהול בפנסיה פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 7
R התלבטות השקעת כסף נזיל לזוג בטיול ארוך ובפרישה מעבודה. שוק ההון 2
B התלבטות לגבי קופת גמל להשקעה והלוואה כנגדה פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 0
מ קושי בתואר, התלבטות לגבי העתיד התפתחות אישית 8
S התלבטות לגבי רכישת דירת גן מקבלן - עצות? נדל"ן 6
D התלבטות אם למכור RSUs שוק ההון 1
ה התלבטות קשה בבחירת המסלול התפתחות אישית 5
ש התלבטות לגבי דירה יד שנייה בחיפה נדל"ן 2
D התלבטות בין רכישת דירה 3 להשקעה לבין המשך השקעה בקרן כספית + קה"ל נדל"ן 9
K התלבטות לגבי מסלולי השקעה בקופת גמל בתיקון 190 שוק ההון 0
F התלבטות מבחינת 2 דברים בפתיחת תיק אצל הברוקר שוק ההון 5
א קרן כספית - התלבטות שוק ההון 15
O התלבטות אם להשאיר דירה שניה או למכור נדל"ן 10
B עבודה ראשונה בהייטק התלבטות קופג או קרן פנסיה פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 20
Bosco התלבטות קשה - השקעה עבור בן משפחה שוק ההון 32
deussex התלבטות האם השקעה דרך בית השקעות ישראלי ובלאק רוק עולמית - מאבדת בעצם את הדיבידנד ? שוק ההון 10
מ התלבטות קשה לגבי דמי אבטלה, דמי לידה ומה שביניהם יומני מסע אישיים 2
E התלבטות לגבי חלק סולידי בתיק השקעות שוק ההון 0
O התלבטות לאן לנתב כסף פנוי כל חודש שוק ההון 5
B התלבטות בין S&P500/כספית/העברה מט״ח שקל לדולר - לטווח של כחצי שנה שוק ההון 7
D ויתור על אזרחות אמריקאית - התלבטות מיסים 43
O התלבטות בבחירת דירה - דירה בהנחה נדל"ן 9
מ התלבטות בין פיקדון בבנק לקרן מחקה אגח מיסים 0
הפרופסור התלבטות מה רלוונטי יותר לתעשיה, היום ובעתיד התפתחות אישית 6
D התלבטות אם להמשיך להחזיק דירה שנייה. נדל"ן 23
M התלבטות בבחירת מוסד לימודים לכלכלה התפתחות אישית 7
A התלבטות בין הנדסת נתונים לכלכלה וסטטיסטיקה התפתחות אישית 8
M התלבטות לפני מעבר דירה שמייקר את הוצאות השכירות נדל"ן 13
ב התלבטות ביטוח מנהלים מול פנסיה פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 23
V התלבטות קריירה קשה - קידום או עזיבה התפתחות אישית 17
J התלבטות בנוגע למשיכת כספי פנסיה בצורה חד פעמית לפורש לפנסיה עקב הכנסות אחרות פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 27
A התלבטות לגבי פרעון משכנתא נדל"ן 2
O התלבטות לגבי משכנתא והון פנוי נדל"ן 29
N התלבטות בנוגע לפרעון משכנתא נדל"ן 15
א מחזור או פרעון חלקי של משכנתא - התלבטות נדל"ן 6
ז התלבטות לגבי תחום בקריירה התפתחות אישית 3
ד התלבטות באיזה מסלול לעשות פירעון חלקי של המשכנתא נדל"ן 15
ר התלבטות מה לעשות עם תיק ההשקעות שלי בהיבט הון עצמי לקניית דירה להשקעה שוק ההון 2
ל התלבטות בין שני כיווני קריירה התפתחות אישית 6
romrom התלבטות בין דירות (מחיר למשתכן) נדל"ן 2
בובין חוט-השני התלבטות לגבי דירה על דרך נמיר נדל"ן 13
A התלבטות לגבי פרעון משכנתא נדל"ן 15
א האם למשוך תגמולים בפטור ממס - התלבטות פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 12
T התלבטות בין 2 מסלולי קריירה בראיית חשבון התפתחות אישית 1
א התלבטות השקעה נדל"ן 1
M התלבטות לגבי רכישת נכס נדל"ן 6
T התלבטות בבחירת בנק חדש צרכנות פיננסית 12
R התלבטות האם למכור מגרש או לבנות נדל"ן 60
ה התלבטות בין מק״מ לפקדון בבנק שוק ההון 3
ב התלבטות בין 3 ל- 4 חדרים - מחיר למשתכן נדל"ן 8

נושאים דומים

Back
למעלה