• חשבון מסחר באקסלנס טרייד : סנט למניה במסחר בארה"ב (מינימום $5 לעסקה), פטור מדמי טיפול לשנתיים, קורס במתנה ובונוס 100 ש"ח למצטרפים חדשים. להצטרפות דיגיטלית לחצו כאן .

התלבטות אם להשאיר דירה שניה או למכור

  • פותח הנושא Opeth
  • פורסם בתאריך

Opeth

משתמש רשום
הצטרף ב
25/12/23
הודעות
3
דירוג
0
היי לחברי הפורום

יש לי דירה שניה ואני בהתלבטות אם להמשיך להחזיק אותה או למכור ואשמח לחכמת ההמונים.
ערך הדירה עכשיו כ 1.900.000 שח ויש הלוואות של כ 1,350,000 שח כדי להמשיך להחזיק אותה. היא נקנתה לפני כ9 שנים בחצי מהשווי הנוכחי כדירה הראשונה ולפני כמה שנים עברנו לדירה חדשה והיא נשארה כדירה השניה שלנו, והיא מושכרת עם תזרים שלילי ממנה. ההחזר של ההלוואות על הדירה הוא כ 6750 שח בחודש והדירה מושכרת ב 3700 שח.
סכום ההחזרים עומד לעלות בעוד כחצי שנה עם סיום תקופת בלון של חלק מההלוואות בעוד כ 1300 שח ואז התזרים יהיה שלילי ב 4350 שח בחודש, ו ( 52200 שח בשנה)
4350 שח בחודש לא מכביד עלינו במיוחד בחודש אבל אם היא לא הייתה חובה אז אני חושב שהייתי משקיע רק כחצי ממנה והשאר היה הולך להוצאות החודשיות

החישוב שעשיתי במקרה של מכירה נשאר סכום נקי של כ 400 אלף ואם אשקיע אותם לפי צפי לריבית של 7% בשנה הרווח תהיה 28000 + 52200 = 83200 שח
כדי להרוויח סכום כזה בדירה אז צריך שהמחיר שלה תעלה ב 4.5% בשנה, ולפי העשור האחרון המחיר עלתה בשנה ב 11%
אז לכאורה שווה להשאיר את הדירה למרות התזרים השלילי

האם החישוב שלי נכון? ומה אתם חושבים על זה?

תודה
 
האם החישוב שלי נכון? ומה אתם חושבים על זה?
מתמטית - שים לב שאתה משווה סכומים ריאליים.
כלכלית- אף אחד לא יודע מה יהיה. עליה של 11 אחוז בשנה (ריאלי?) היא מאד גבוהה.
ואל תשכח הוצאות לתחזוקת הנכס ומס.
 
@yossik צודק :)

מתמטית - שים לב שאתה משווה סכומים ריאליים.
כלכלית- אף אחד לא יודע מה יהיה. עליה של 11 אחוז בשנה (ריאלי?) היא מאד גבוהה.
ואל תשכח הוצאות לתחזוקת הנכס ומס.
נשמע כאילו אתה מעריך ביתר את הסכום שישאר לך ביד, אבל חסרים נתונים לחשב את זה.
אשמח שתעזרו לי להבין איך לחשב נכון את שני המקרים
 
אשמח שתעזרו לי להבין איך לחשב נכון את שני המקרים
חישוב כללי מאוד, הולך ככה:
הבסיס לחישוב המסוי על דירה
מחיר העלות, פחות 2% על כל שנה שהיא הייתה מושכרת
תוסיף לזה את עלות עורך הדין והמתווך ברכישה
אפ היה שיפוץ, אז תוסיף גם את עלותו לסכום
ואת התוצאה תהוון לערך של היום באמצעות מחשבון הצמדה
וזו העלות המתואמת

מהתמורה תחסר את עלות עורך הדין ואת עלות המתווך אם ישנו.

מהתוצאה של התמורה תחסר את העלות המתואמת

זה השב, עליו תחשב 25% מס. ותוריד גם את המס מהתמורה.
מה שנשאר לך זה בעצם מה שיש לך ביד אחרי המכירה.

מהצד השני על ההלוואות תבדוק כמה יש לך עלות שבירה.
בסופו של דבר מה שנשאר לך ביד פחות ההלוואות ועלות שבירתן זה מה שיהיה נטו.
 
ערך הדירה עכשיו כ 1.900.000 שח
למה אתה כ״כ בטוח? זה אומר שתשואת השכירות ברוטו היא 2.3%. הדירה במרכז תל אביב?
אנשים נוטים להעריך את הנכס שלהם ביתר, במיוחד כשהשוק מת כבר שנה וחצי.
 
למה אתה כ״כ בטוח? זה אומר שתשואת השכירות ברוטו היא 2.3%. הדירה במרכז תל אביב?
אנשים נוטים להעריך את הנכס שלהם ביתר, במיוחד כשהשוק מת כבר שנה וחצי.
+1, או שהשכירות נמוכה משמעותית ממה שניתן לקבל (למשל 3% מהערך שפות"ש כתב, 4750).
 
נושאים דומים
פותח הנושא כותרת פורום תגובות תאריך
D התלבטות אם למכור RSUs שוק ההון 1
D התלבטות אם להמשיך להחזיק דירה שנייה. נדל"ן 23
R התלבטות השקעת כסף נזיל לזוג בטיול ארוך ובפרישה מעבודה. שוק ההון 2
B התלבטות לגבי קופת גמל להשקעה והלוואה כנגדה פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 6
מ קושי בתואר, התלבטות לגבי העתיד התפתחות אישית 8
S התלבטות לגבי רכישת דירת גן מקבלן - עצות? נדל"ן 6
ה התלבטות קשה בבחירת המסלול התפתחות אישית 5
ש התלבטות לגבי דירה יד שנייה בחיפה נדל"ן 2
D התלבטות בין רכישת דירה 3 להשקעה לבין המשך השקעה בקרן כספית + קה"ל נדל"ן 9
מ התלבטות בין שתי הצעות לדמי ניהול בפנסיה פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 7
K התלבטות לגבי מסלולי השקעה בקופת גמל בתיקון 190 שוק ההון 0
F התלבטות מבחינת 2 דברים בפתיחת תיק אצל הברוקר שוק ההון 5
א קרן כספית - התלבטות שוק ההון 15
B עבודה ראשונה בהייטק התלבטות קופג או קרן פנסיה פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 20
Bosco התלבטות קשה - השקעה עבור בן משפחה שוק ההון 32
deussex התלבטות האם השקעה דרך בית השקעות ישראלי ובלאק רוק עולמית - מאבדת בעצם את הדיבידנד ? שוק ההון 10
מ התלבטות קשה לגבי דמי אבטלה, דמי לידה ומה שביניהם יומני מסע אישיים 2
E התלבטות לגבי חלק סולידי בתיק השקעות שוק ההון 0
O התלבטות לאן לנתב כסף פנוי כל חודש שוק ההון 5
B התלבטות בין S&P500/כספית/העברה מט״ח שקל לדולר - לטווח של כחצי שנה שוק ההון 7
D ויתור על אזרחות אמריקאית - התלבטות מיסים 43
O התלבטות בבחירת דירה - דירה בהנחה נדל"ן 9
מ התלבטות בין פיקדון בבנק לקרן מחקה אגח מיסים 0
הפרופסור התלבטות מה רלוונטי יותר לתעשיה, היום ובעתיד התפתחות אישית 6
B התלבטות בין שתי חלופות השקעה נדל"ן 6
M התלבטות בבחירת מוסד לימודים לכלכלה התפתחות אישית 7
A התלבטות בין הנדסת נתונים לכלכלה וסטטיסטיקה התפתחות אישית 8
M התלבטות לפני מעבר דירה שמייקר את הוצאות השכירות נדל"ן 13
ב התלבטות ביטוח מנהלים מול פנסיה פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 23
V התלבטות קריירה קשה - קידום או עזיבה התפתחות אישית 17
J התלבטות בנוגע למשיכת כספי פנסיה בצורה חד פעמית לפורש לפנסיה עקב הכנסות אחרות פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 27
A התלבטות לגבי פרעון משכנתא נדל"ן 2
O התלבטות לגבי משכנתא והון פנוי נדל"ן 29
N התלבטות בנוגע לפרעון משכנתא נדל"ן 15
א מחזור או פרעון חלקי של משכנתא - התלבטות נדל"ן 6
ז התלבטות לגבי תחום בקריירה התפתחות אישית 3
ד התלבטות באיזה מסלול לעשות פירעון חלקי של המשכנתא נדל"ן 15
ר התלבטות מה לעשות עם תיק ההשקעות שלי בהיבט הון עצמי לקניית דירה להשקעה שוק ההון 2
ל התלבטות בין שני כיווני קריירה התפתחות אישית 6
romrom התלבטות בין דירות (מחיר למשתכן) נדל"ן 2
בובין חוט-השני התלבטות לגבי דירה על דרך נמיר נדל"ן 13
A התלבטות לגבי פרעון משכנתא נדל"ן 15
א האם למשוך תגמולים בפטור ממס - התלבטות פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 12
T התלבטות בין 2 מסלולי קריירה בראיית חשבון התפתחות אישית 1
א התלבטות השקעה נדל"ן 1
M התלבטות לגבי רכישת נכס נדל"ן 6
T התלבטות בבחירת בנק חדש צרכנות פיננסית 12
R התלבטות האם למכור מגרש או לבנות נדל"ן 60
ה התלבטות בין מק״מ לפקדון בבנק שוק ההון 3
ב התלבטות בין 3 ל- 4 חדרים - מחיר למשתכן נדל"ן 8

נושאים דומים

Back
למעלה