התלבטות אם להשאיר דירה שניה או למכור

[Opeth]

היי לחברי הפורום

יש לי דירה שניה ואני בהתלבטות אם להמשיך להחזיק אותה או למכור ואשמח לחכמת ההמונים.
ערך הדירה עכשיו כ 1.900.000 שח ויש הלוואות של כ 1,350,000 שח כדי להמשיך להחזיק אותה. היא נקנתה לפני כ9 שנים בחצי מהשווי הנוכחי כדירה הראשונה ולפני כמה שנים עברנו לדירה חדשה והיא נשארה כדירה השניה שלנו, והיא מושכרת עם תזרים שלילי ממנה. ההחזר של ההלוואות על הדירה הוא כ 6750 שח בחודש והדירה מושכרת ב 3700 שח.
סכום ההחזרים עומד לעלות בעוד כחצי שנה עם סיום תקופת בלון של חלק מההלוואות בעוד כ 1300 שח ואז התזרים יהיה שלילי ב 4350 שח בחודש, ו ( 52200 שח בשנה)
4350 שח בחודש לא מכביד עלינו במיוחד בחודש אבל אם היא לא הייתה חובה אז אני חושב שהייתי משקיע רק כחצי ממנה והשאר היה הולך להוצאות החודשיות

החישוב שעשיתי במקרה של מכירה נשאר סכום נקי של כ 400 אלף ואם אשקיע אותם לפי צפי לריבית של 7% בשנה הרווח תהיה 28000 + 52200 = 83200 שח
כדי להרוויח סכום כזה בדירה אז צריך שהמחיר שלה תעלה ב 4.5% בשנה, ולפי העשור האחרון המחיר עלתה בשנה ב 11%
אז לכאורה שווה להשאיר את הדירה למרות התזרים השלילי

האם החישוב שלי נכון? ומה אתם חושבים על זה?

תודה

 

[גרהם]

האם החישוב שלי נכון? ומה אתם חושבים על זה?

מתמטית - שים לב שאתה משווה סכומים ריאליים.
כלכלית- אף אחד לא יודע מה יהיה. עליה של 11 אחוז בשנה (ריאלי?) היא מאד גבוהה.
ואל תשכח הוצאות לתחזוקת הנכס ומס.

 

[yossik]

ואשמח לחכמת ההמונים החברים

 

[ירח אפל]

האם החישוב שלי נכון? ומה אתם חושבים על זה?

נשמע כאילו אתה מעריך ביתר את הסכום שישאר לך ביד, אבל חסרים נתונים לחשב את זה.

 

[Opeth]

@yossik צודק

מתמטית - שים לב שאתה משווה סכומים ריאליים.
כלכלית- אף אחד לא יודע מה יהיה. עליה של 11 אחוז בשנה (ריאלי?) היא מאד גבוהה.
ואל תשכח הוצאות לתחזוקת הנכס ומס.

נשמע כאילו אתה מעריך ביתר את הסכום שישאר לך ביד, אבל חסרים נתונים לחשב את זה.

אשמח שתעזרו לי להבין איך לחשב נכון את שני המקרים

 

[ירח אפל]

אשמח שתעזרו לי להבין איך לחשב נכון את שני המקרים

חישוב כללי מאוד, הולך ככה:
הבסיס לחישוב המסוי על דירה
מחיר העלות, פחות 2% על כל שנה שהיא הייתה מושכרת
תוסיף לזה את עלות עורך הדין והמתווך ברכישה
אפ היה שיפוץ, אז תוסיף גם את עלותו לסכום
ואת התוצאה תהוון לערך של היום באמצעות מחשבון הצמדה
וזו העלות המתואמת

מהתמורה תחסר את עלות עורך הדין ואת עלות המתווך אם ישנו.

מהתוצאה של התמורה תחסר את העלות המתואמת

זה השב, עליו תחשב 25% מס. ותוריד גם את המס מהתמורה.
מה שנשאר לך זה בעצם מה שיש לך ביד אחרי המכירה.

מהצד השני על ההלוואות תבדוק כמה יש לך עלות שבירה.
בסופו של דבר מה שנשאר לך ביד פחות ההלוואות ועלות שבירתן זה מה שיהיה נטו.

 

[אורי ג.]

זה השב, עליו תחשב 25% מס. ותוריד גם את המס מהתמורה.

+ יתכן גם עוד 3% מס יסף.

 

[ירח אפל]

+ יתכן גם עוד 3% מס יסף.

אין כאן מס נוסף, הדירה שווה 1.9M לפי מה שנרשם.
מס יסף חל רק על דירות ששוות מעל 5.2M

 

[wa11a]

ערך הדירה עכשיו כ 1.900.000 שח

למה אתה כ״כ בטוח? זה אומר שתשואת השכירות ברוטו היא 2.3%. הדירה במרכז תל אביב?
אנשים נוטים להעריך את הנכס שלהם ביתר, במיוחד כשהשוק מת כבר שנה וחצי.

 

[אורי ג.]

אין כאן מס נוסף, הדירה שווה 1.9M לפי מה שנרשם.
מס יסף חל רק על דירות ששוות מעל 5.2M

לא ידעתי וטוב לדעת!

 

[Therealdeal]

למה אתה כ״כ בטוח? זה אומר שתשואת השכירות ברוטו היא 2.3%. הדירה במרכז תל אביב?
אנשים נוטים להעריך את הנכס שלהם ביתר, במיוחד כשהשוק מת כבר שנה וחצי.

+1, או שהשכירות נמוכה משמעותית ממה שניתן לקבל (למשל 3% מהערך שפות"ש כתב, 4750).