• התוכן שלפניכם איננו ייעוץ פיננסי. הוא אולי נחזה ככזה, ואף נשמע ככזה, אבל למרבה הפלא, הוא איננו כזה, וממילא לא יכול להיחשב תחליף לייעוץ מטעם בעל הרישיון המתאים, לרבות ייעוץ מס, ייעוץ פנסיוני או ייעוץ השקעות המתחשב בצרכיו המיוחדים של כל אדם. מכאן שאין לראות בתכני הפורום המלצה לביצוע פעולות כלשהן בניירות ערך או בנכסים אחרים, וכל הסתמכות עליהם תהיה באחריות הקורא בלבד. האחריות לאמור בכל הודעה, ובכלל זה החובה לעמוד בהוראות כל דין, היא על מחברה בלבד ואין לייחס את האמור בה לבעלת האתר.

מחזור או פרעון חלקי של משכנתא - התלבטות

אלונה

משתמש סולידי
הצטרף ב
17/4/15
הודעות
43
דירוג
12
לפני כמעט שנתיים רכשנו דירה. יש בבעלותנו דירה נוספת, מושכרת, אותה החלטנו לא למכור ובעצם לקחנו שתי משכנתאות - על הדירה הנרכשת והדירה הקיימת (זה היה אפשרי באותו זמן), ושמנו הון עצמי מינימלי. יש לנו חסכון של כ1M שמושקע בשוק ההון (מדדי מניות עולמיים) ולא נגענו בו. ההכנסות החודשיות המשותפות שלנו, יחד עם השכרת הדירה הנוספת, הן גבוהות יחסית ואנחנו עומדים בהחזר המשכנתא המאמיר ואף חוסכים קצת.

פירוט המשכנתא (שפיצר):
קבועה לא צמודה - 27 שנים - 127377 - 3%
קבועה צמודה - 24 שנים - 810000 - 1.5%
פריים - 24 שנים - 682623 - פריים מינוס 0.4%
קבועה צמודה - 21 שנים - 450000 - 1.55%
קבועה לא צמודה - 24 שנים - 128696 - 2.9%
פריים - 24 שנים - 321304 - פריים מינוס 0.7%

ההגיון במקור היה שהתשואה שלנו לאורך זמן בשוק ההון גבוהה מהריביות שנשלם על המשכנתא ולכן כדאי לקחת משכנתא גבוהה על פני לגעת בחסכון ו/או למכור את הדירה הנוספת. אנחנו מעדיפים לא למכור את הדירה הנוספת (היא במיקום טוב וערכה צפוי לעלות), ובדירה שרכשנו אנחנו גרים. כמובן שאף אחד לא צפה את עליית הריבית, ויתרה מכך, את עליית המדד. לפי החישובים שלי אנחנו במצב שההלוואות צמודות המדד נהיו בעייתיות.

יש לנו כרגע במזומן נזיל של כ120K, ועוד כ1.1M בשוק ההון. כמו כן אנחנו צפויים בשנים הקרובות לקבל מתנה סכום של 1.5M ש"ח.
אני מתלבטת איך נכון לנהוג לגבי המשכנתא - האם לעשות פרעון חלקי מוקדם של הקבועות צמודות? או לנסות למחזר אותן ולקצר אותן? או רעיון אחר? מה השיקולים שצריך לקחת בחשבון?
נגיד ואני פורעת סכום חלקי X מאחת ההלוואות הקבועות צמודות, איך אני מחשבת את הריבית שחסכתי באמצעות זה, בהינתן מדד שנתי Y?

עזרה והכוונה יתקבלו בברכה, תודה!
 
יש לכם כעת 1.26 מיליון בק"צ, מה שאומר שאם המדד נגיד סביב 4% בשנה, הקרן גדלה לכם בכ50,000 ש"ח וגם ההחזר החודשי גדל. לדעתי האישית, זהו מסלול מאוד מסוכן, והייתי פועל להמיר אותו לקל"צ / מל"צ / פריים, בהם הקרן אינה עולה עם השנים.

נגיד ואני פורעת סכום חלקי X מאחת ההלוואות הקבועות צמודות, איך אני מחשבת את הריבית שחסכתי באמצעות זה, בהינתן מדד שנתי Y?
בפירעון מוקדם חלקי יש שתי אפשרויות - קיצור שנים או הקטנת החזר חודשי. את יכולה להשתמש במחשבון באתר משכנתאמן כדי לסמלץ את ההחזר הכולל הצפוי עם ובלי פירעון.
 
ההגיון במקור היה שהתשואה שלנו לאורך זמן בשוק ההון גבוהה מהריביות שנשלם על המשכנתא ולכן כדאי לקחת משכנתא גבוהה על פני לגעת בחסכון ו/או למכור את הדירה הנוספת. אנחנו מעדיפים לא למכור את הדירה הנוספת (היא במיקום טוב וערכה צפוי לעלות), ובדירה שרכשנו אנחנו גרים. כמובן שאף אחד לא צפה את עליית הריבית, ויתרה מכך, את עליית המדד. לפי החישובים שלי אנחנו במצב שההלוואות צמודות המדד נהיו בעייתיות.
הבור שנופלים אליו במקרים כאלו הוא הדמיון כאילו יש הבדל בין מי שלקח כבר הלוואה וקנה מניות לבין מי שלא לקח הלוואה וקנה מניות
בעצם, צריך לרגע לחשוב במונחים האלו:
יש לנו אפשרות לקחת הלוואה של מיליון ש''ח+ ולהיכנס בהם לשוק ההון.
אתם לוקחים את ההלוואה או לא?

את הבדיקה הזו יש לבצע מול כל אחד מחלקי ההלוואה.

(אני לא חושב שהשתנה משהו לגבי הצמוד מדד, לגבי העתיד קשה לדעת מה יהיה עדיף בדיוק כפי שבעבר היה קשה לדעת על היום)
 
הקרן גדלה לכם בכ50,000 ש"ח וגם ההחזר החודשי גדל. לדעתי האישית, זהו מסלול מאוד מסוכן
במה זה יותר מסוכן מאשר הריבית? הריבית גדלה בשנה האחרונה בהמון, כך שגם בפריים צריך לשלם את הסכומים האלו פחות או יותר.
היפר אינפלציה ישראלית פחות מטרידה במקרה זה, כי יש להם ניירות חו''ל שיעלו בערכם בשיעור האינפלציה הישראלית
 
במה זה יותר מסוכן מאשר הריבית? הריבית גדלה בשנה האחרונה בהמון, כך שגם בפריים צריך לשלם את הסכומים האלו פחות או יותר.
הסיכון הוא סיכון תזרימי בעקבות עלייה משמעותית בגובה ההחזר.
בשנה האחרונה העלות של הקבועה צמודה במקרה פותש הייתה גבוהה יותר מהפריים.

אנשים בעיקר שונאים לשלם על הצמדה.
 
יש לנו כרגע במזומן נזיל של כ120K, ועוד כ1.1M בשוק ההון. כמו כן אנחנו צפויים בשנים הקרובות לקבל מתנה סכום של 1.5M ש"ח.
אני מתלבטת איך נכון לנהוג לגבי המשכנתא - האם לעשות פרעון חלקי מוקדם של הקבועות צמודות? או לנסות למחזר אותן ולקצר אותן? או רעיון אחר? מה השיקולים שצריך לקחת בחשבון?
קודם תשאירי גם קרן חירום ואל תשתמשי בכל המזומן הנזיל לצמצום משכנתא.

לגבי המליון וחצי, השאלות הן:
כמה את אופטימית לגבי השוק?
האם את ישנה טוב בלילה עם כל ההלוואות?
כמה את שואפת לחסוך בחודש? תשלום משכנתא הוא סוג של חיסכון חצי כפוי.

סיכוי טוב שהפתרון המתאים הוא איפשהו באמצע, לצמצם קצת משכנתאות ואת השאר להשקיע.
 
הסיכון הוא סיכון תזרימי בעקבות עלייה משמעותית בגובה ההחזר.
בשנה האחרונה העלות של הקבועה צמודה במקרה פותש הייתה גבוהה יותר מהפריים.
אבל הסיכון התזרימי קיים גם בפריים.
מאז סוף 21 הפריים עלה בקרוב ל4.5 אחוז, ובשונה מהמדד הריבית מכה מידי חודש בחודשו. אני לא טוען לעדיפות של אחד מהם על השני, אלא שלא ברור כלל שמספרית יש הבדל ביניהם בתוצאה.
כנראה שהנקודה היא מה שכתבת בסוף
אנשים בעיקר שונאים לשלם על הצמדה.
 
נושאים דומים
פותח הנושא כותרת פורום תגובות תאריך
עצמאי שמח פרעון חלקי /מלא או מחזור משכנתא נדל"ן 12
M גרירה, מחזור או פרעון המשכנתא נדל"ן 3
M מימון לרכישת קרקע - משכנתא חדשה או מחזור? נדל"ן 5
א כדאיות מחזור מסלול פריים למל"צ נדל"ן 1
S מחזור משכנתא ופרעון מוקדם נדל"ן 3
ה שאלה לגבי דיווח סך מחזור המכירות בשוק ההון מנייר זר בטופס 1301 (וגם בטופס 1322) שוק ההון 19
Octopus התייעצות על מחזור משכנתא נדל"ן 7
X הקיים מחזור מחשבים נגיש בירושלים? אוף טופיק 5
N מחזור משכנתא נדל"ן 14
M מחזור משכנתא שפיצר משתלמת? נדל"ן 6
מ עזרה בבקשה מהסולידית לגבי משכנתא קיימת ולעשות מחזור משכנתא נדל"ן 14
S מחזור משכנתא והחזרת הלוואה להורים נדל"ן 0
A מחזור פקדונות צמודים למדד – תוספת תשואה? צרכנות פיננסית 14
M מחזור משכנתא - שעבוד שני, מסלול משתנה צמוד נדל"ן 2
א מחזור משכנתא נדל"ן 12
T התייעצות - השפעה של הקמת מפעל מחזור פסולת ענק על ערך הדירה נדל"ן 4
Adam Smith אופטימיזציה של מחזור משכנתא נדל"ן 10
jinjiy כדאיות מחזור משכנתאות נדל"ן 28
א מחזור משכנתא צמודה למדד? נדל"ן 19
A כמה סוגיות בנושא הלוואות \ מחזור הלוואות בתקופת פריים עולה נדל"ן 3
ל כדאיות מחזור משכנתא עזרתכם. נדל"ן 6
tomchoook מחזור משכנתא - מה עלי לשאול בשיחה עם הנציג מהבנק? נדל"ן 20
י מחזור משכנתא נדל"ן 13
נחום תקופ מחזור משכנתא בעייתי? נדל"ן 5
1337justme משמעות של מחזור מכירות מני"ע בדוח השנתי מיסים 8
BG-84 מחזור הלוואה לכל מטרה נדל"ן 5
G מחזור הלוואה שנלקחה מקרן השתלמות פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 8
S מחזור מכירות מעל 2.5 מיליון ש"ח בשנה מיסים 15
D מחזור משכנתא - האם לחכות? צרכנות פיננסית 1
Y מחזור משכנתא עם התקנות החדשות בריבות הפריים פוסטים מאיכות נמוכה 38
S קניה כאשר מחזור המסחר נמוך עם עושה שוק (בלאקרוק שקלי) שוק ההון 27
א מחזור הלוואה ע" חשבון גמל/התשלמות נזילים. הלמן אלדובי צרכנות פיננסית 0
ו מחזור הלוואה צרכנות פיננסית 4
D שכירות מסחרית כאחוז מתוך מחזור אוף טופיק 1
ט מחזור משכנתא צרכנות פיננסית 1
F כדאיות מחזור משכנתא צרכנות פיננסית 1
סטרבו כדאיות מחזור משכנתא צרכנות פיננסית 12
azerbouf יעוץ: כספי פיצויים לצורך מחזור חלקי של משכנתא (בעלת ריבית הגבוה ביותר) נדל"ן 44
ת השקעה במנייה בעלת מחזור מסחר נמוך שוק ההון 6
A מחזור מסחר בקרנות סל שוק ההון 1
רוני הגנה כנגד מחזור עליות בשוק השכירויות. שוק ההון 25
ש מחזור משכנתא לצורך קניית דירה נוספת- האם אפשרי? נדל"ן 20
Jane Doe צמח קסום להקלה על כאבי מחזור אוף טופיק 0
Echelon אבטחת מידע בכרטיסי אשראי - איך אתם מחליטים אם לשמור פרטי כרטיס אשראי או להימנע? צרכנות פיננסית 9
נגב הורשת דירה לילדים או העברה במתנה? מיסים 12
ריש-לקיש פדיון מסלול משכנתא או השקעה? מינוף ומחשבות קדימה שוק ההון 9
מ קרנות מחקות ישראליות או קרנות סל איריות שוק ההון 0
וולפסון קרקע בהוד השרון בפרויקט נוף ירקון או שביל התפוזים נדל"ן 10
שבוזי המלחמה עם איראן - הזדמנות או סכנה? נדל"ן 10
א הרווחתי או שלא ברוקרים ופלטפורמות מסחר 1

נושאים דומים

Back
למעלה