מחזור או פרעון חלקי של משכנתא - התלבטות

[אלונה]

לפני כמעט שנתיים רכשנו דירה. יש בבעלותנו דירה נוספת, מושכרת, אותה החלטנו לא למכור ובעצם לקחנו שתי משכנתאות - על הדירה הנרכשת והדירה הקיימת (זה היה אפשרי באותו זמן), ושמנו הון עצמי מינימלי. יש לנו חסכון של כ1M שמושקע בשוק ההון (מדדי מניות עולמיים) ולא נגענו בו. ההכנסות החודשיות המשותפות שלנו, יחד עם השכרת הדירה הנוספת, הן גבוהות יחסית ואנחנו עומדים בהחזר המשכנתא המאמיר ואף חוסכים קצת.

פירוט המשכנתא (שפיצר):
קבועה לא צמודה - 27 שנים - 127377 - 3%
קבועה צמודה - 24 שנים - 810000 - 1.5%
פריים - 24 שנים - 682623 - פריים מינוס 0.4%
קבועה צמודה - 21 שנים - 450000 - 1.55%
קבועה לא צמודה - 24 שנים - 128696 - 2.9%
פריים - 24 שנים - 321304 - פריים מינוס 0.7%

ההגיון במקור היה שהתשואה שלנו לאורך זמן בשוק ההון גבוהה מהריביות שנשלם על המשכנתא ולכן כדאי לקחת משכנתא גבוהה על פני לגעת בחסכון ו/או למכור את הדירה הנוספת. אנחנו מעדיפים לא למכור את הדירה הנוספת (היא במיקום טוב וערכה צפוי לעלות), ובדירה שרכשנו אנחנו גרים. כמובן שאף אחד לא צפה את עליית הריבית, ויתרה מכך, את עליית המדד. לפי החישובים שלי אנחנו במצב שההלוואות צמודות המדד נהיו בעייתיות.

יש לנו כרגע במזומן נזיל של כ120K, ועוד כ1.1M בשוק ההון. כמו כן אנחנו צפויים בשנים הקרובות לקבל מתנה סכום של 1.5M ש"ח.
אני מתלבטת איך נכון לנהוג לגבי המשכנתא - האם לעשות פרעון חלקי מוקדם של הקבועות צמודות? או לנסות למחזר אותן ולקצר אותן? או רעיון אחר? מה השיקולים שצריך לקחת בחשבון?
נגיד ואני פורעת סכום חלקי X מאחת ההלוואות הקבועות צמודות, איך אני מחשבת את הריבית שחסכתי באמצעות זה, בהינתן מדד שנתי Y?

עזרה והכוונה יתקבלו בברכה, תודה!

 

[האזרח הקטן]

יש לכם כעת 1.26 מיליון בק"צ, מה שאומר שאם המדד נגיד סביב 4% בשנה, הקרן גדלה לכם בכ50,000 ש"ח וגם ההחזר החודשי גדל. לדעתי האישית, זהו מסלול מאוד מסוכן, והייתי פועל להמיר אותו לקל"צ / מל"צ / פריים, בהם הקרן אינה עולה עם השנים.

נגיד ואני פורעת סכום חלקי X מאחת ההלוואות הקבועות צמודות, איך אני מחשבת את הריבית שחסכתי באמצעות זה, בהינתן מדד שנתי Y?

בפירעון מוקדם חלקי יש שתי אפשרויות - קיצור שנים או הקטנת החזר חודשי. את יכולה להשתמש במחשבון באתר משכנתאמן כדי לסמלץ את ההחזר הכולל הצפוי עם ובלי פירעון.

 

[יעקב 1]

ההגיון במקור היה שהתשואה שלנו לאורך זמן בשוק ההון גבוהה מהריביות שנשלם על המשכנתא ולכן כדאי לקחת משכנתא גבוהה על פני לגעת בחסכון ו/או למכור את הדירה הנוספת. אנחנו מעדיפים לא למכור את הדירה הנוספת (היא במיקום טוב וערכה צפוי לעלות), ובדירה שרכשנו אנחנו גרים. כמובן שאף אחד לא צפה את עליית הריבית, ויתרה מכך, את עליית המדד. לפי החישובים שלי אנחנו במצב שההלוואות צמודות המדד נהיו בעייתיות.

הבור שנופלים אליו במקרים כאלו הוא הדמיון כאילו יש הבדל בין מי שלקח כבר הלוואה וקנה מניות לבין מי שלא לקח הלוואה וקנה מניות
בעצם, צריך לרגע לחשוב במונחים האלו:
יש לנו אפשרות לקחת הלוואה של מיליון ש''ח+ ולהיכנס בהם לשוק ההון.
אתם לוקחים את ההלוואה או לא?

את הבדיקה הזו יש לבצע מול כל אחד מחלקי ההלוואה.

(אני לא חושב שהשתנה משהו לגבי הצמוד מדד, לגבי העתיד קשה לדעת מה יהיה עדיף בדיוק כפי שבעבר היה קשה לדעת על היום)

 

[יעקב 1]

הקרן גדלה לכם בכ50,000 ש"ח וגם ההחזר החודשי גדל. לדעתי האישית, זהו מסלול מאוד מסוכן

במה זה יותר מסוכן מאשר הריבית? הריבית גדלה בשנה האחרונה בהמון, כך שגם בפריים צריך לשלם את הסכומים האלו פחות או יותר.
היפר אינפלציה ישראלית פחות מטרידה במקרה זה, כי יש להם ניירות חו''ל שיעלו בערכם בשיעור האינפלציה הישראלית

 

[הורדוס]

במה זה יותר מסוכן מאשר הריבית? הריבית גדלה בשנה האחרונה בהמון, כך שגם בפריים צריך לשלם את הסכומים האלו פחות או יותר.

הסיכון הוא סיכון תזרימי בעקבות עלייה משמעותית בגובה ההחזר.
בשנה האחרונה העלות של הקבועה צמודה במקרה פותש הייתה גבוהה יותר מהפריים.

אנשים בעיקר שונאים לשלם על הצמדה.

 

[הורדוס]

יש לנו כרגע במזומן נזיל של כ120K, ועוד כ1.1M בשוק ההון. כמו כן אנחנו צפויים בשנים הקרובות לקבל מתנה סכום של 1.5M ש"ח.
אני מתלבטת איך נכון לנהוג לגבי המשכנתא - האם לעשות פרעון חלקי מוקדם של הקבועות צמודות? או לנסות למחזר אותן ולקצר אותן? או רעיון אחר? מה השיקולים שצריך לקחת בחשבון?

קודם תשאירי גם קרן חירום ואל תשתמשי בכל המזומן הנזיל לצמצום משכנתא.

לגבי המליון וחצי, השאלות הן:
כמה את אופטימית לגבי השוק?
האם את ישנה טוב בלילה עם כל ההלוואות?
כמה את שואפת לחסוך בחודש? תשלום משכנתא הוא סוג של חיסכון חצי כפוי.

סיכוי טוב שהפתרון המתאים הוא איפשהו באמצע, לצמצם קצת משכנתאות ואת השאר להשקיע.

 

[יעקב 1]

הסיכון הוא סיכון תזרימי בעקבות עלייה משמעותית בגובה ההחזר.
בשנה האחרונה העלות של הקבועה צמודה במקרה פותש הייתה גבוהה יותר מהפריים.

אבל הסיכון התזרימי קיים גם בפריים.
מאז סוף 21 הפריים עלה בקרוב ל4.5 אחוז, ובשונה מהמדד הריבית מכה מידי חודש בחודשו. אני לא טוען לעדיפות של אחד מהם על השני, אלא שלא ברור כלל שמספרית יש הבדל ביניהם בתוצאה.
כנראה שהנקודה היא מה שכתבת בסוף

אנשים בעיקר שונאים לשלם על הצמדה.