• חשבון מסחר באקסלנס טרייד : סנט למניה במסחר בארה"ב (מינימום $5 לעסקה), פטור מדמי טיפול לשנתיים, קורס במתנה ובונוס 100 ש"ח למצטרפים חדשים. להצטרפות דיגיטלית לחצו כאן .

מחזור או פרעון חלקי של משכנתא - התלבטות

אלונה

משתמש סולידי
הצטרף ב
17/4/15
הודעות
36
דירוג
12
לפני כמעט שנתיים רכשנו דירה. יש בבעלותנו דירה נוספת, מושכרת, אותה החלטנו לא למכור ובעצם לקחנו שתי משכנתאות - על הדירה הנרכשת והדירה הקיימת (זה היה אפשרי באותו זמן), ושמנו הון עצמי מינימלי. יש לנו חסכון של כ1M שמושקע בשוק ההון (מדדי מניות עולמיים) ולא נגענו בו. ההכנסות החודשיות המשותפות שלנו, יחד עם השכרת הדירה הנוספת, הן גבוהות יחסית ואנחנו עומדים בהחזר המשכנתא המאמיר ואף חוסכים קצת.

פירוט המשכנתא (שפיצר):
קבועה לא צמודה - 27 שנים - 127377 - 3%
קבועה צמודה - 24 שנים - 810000 - 1.5%
פריים - 24 שנים - 682623 - פריים מינוס 0.4%
קבועה צמודה - 21 שנים - 450000 - 1.55%
קבועה לא צמודה - 24 שנים - 128696 - 2.9%
פריים - 24 שנים - 321304 - פריים מינוס 0.7%

ההגיון במקור היה שהתשואה שלנו לאורך זמן בשוק ההון גבוהה מהריביות שנשלם על המשכנתא ולכן כדאי לקחת משכנתא גבוהה על פני לגעת בחסכון ו/או למכור את הדירה הנוספת. אנחנו מעדיפים לא למכור את הדירה הנוספת (היא במיקום טוב וערכה צפוי לעלות), ובדירה שרכשנו אנחנו גרים. כמובן שאף אחד לא צפה את עליית הריבית, ויתרה מכך, את עליית המדד. לפי החישובים שלי אנחנו במצב שההלוואות צמודות המדד נהיו בעייתיות.

יש לנו כרגע במזומן נזיל של כ120K, ועוד כ1.1M בשוק ההון. כמו כן אנחנו צפויים בשנים הקרובות לקבל מתנה סכום של 1.5M ש"ח.
אני מתלבטת איך נכון לנהוג לגבי המשכנתא - האם לעשות פרעון חלקי מוקדם של הקבועות צמודות? או לנסות למחזר אותן ולקצר אותן? או רעיון אחר? מה השיקולים שצריך לקחת בחשבון?
נגיד ואני פורעת סכום חלקי X מאחת ההלוואות הקבועות צמודות, איך אני מחשבת את הריבית שחסכתי באמצעות זה, בהינתן מדד שנתי Y?

עזרה והכוונה יתקבלו בברכה, תודה!
 
יש לכם כעת 1.26 מיליון בק"צ, מה שאומר שאם המדד נגיד סביב 4% בשנה, הקרן גדלה לכם בכ50,000 ש"ח וגם ההחזר החודשי גדל. לדעתי האישית, זהו מסלול מאוד מסוכן, והייתי פועל להמיר אותו לקל"צ / מל"צ / פריים, בהם הקרן אינה עולה עם השנים.

נגיד ואני פורעת סכום חלקי X מאחת ההלוואות הקבועות צמודות, איך אני מחשבת את הריבית שחסכתי באמצעות זה, בהינתן מדד שנתי Y?
בפירעון מוקדם חלקי יש שתי אפשרויות - קיצור שנים או הקטנת החזר חודשי. את יכולה להשתמש במחשבון באתר משכנתאמן כדי לסמלץ את ההחזר הכולל הצפוי עם ובלי פירעון.
 
ההגיון במקור היה שהתשואה שלנו לאורך זמן בשוק ההון גבוהה מהריביות שנשלם על המשכנתא ולכן כדאי לקחת משכנתא גבוהה על פני לגעת בחסכון ו/או למכור את הדירה הנוספת. אנחנו מעדיפים לא למכור את הדירה הנוספת (היא במיקום טוב וערכה צפוי לעלות), ובדירה שרכשנו אנחנו גרים. כמובן שאף אחד לא צפה את עליית הריבית, ויתרה מכך, את עליית המדד. לפי החישובים שלי אנחנו במצב שההלוואות צמודות המדד נהיו בעייתיות.
הבור שנופלים אליו במקרים כאלו הוא הדמיון כאילו יש הבדל בין מי שלקח כבר הלוואה וקנה מניות לבין מי שלא לקח הלוואה וקנה מניות
בעצם, צריך לרגע לחשוב במונחים האלו:
יש לנו אפשרות לקחת הלוואה של מיליון ש''ח+ ולהיכנס בהם לשוק ההון.
אתם לוקחים את ההלוואה או לא?

את הבדיקה הזו יש לבצע מול כל אחד מחלקי ההלוואה.

(אני לא חושב שהשתנה משהו לגבי הצמוד מדד, לגבי העתיד קשה לדעת מה יהיה עדיף בדיוק כפי שבעבר היה קשה לדעת על היום)
 
הקרן גדלה לכם בכ50,000 ש"ח וגם ההחזר החודשי גדל. לדעתי האישית, זהו מסלול מאוד מסוכן
במה זה יותר מסוכן מאשר הריבית? הריבית גדלה בשנה האחרונה בהמון, כך שגם בפריים צריך לשלם את הסכומים האלו פחות או יותר.
היפר אינפלציה ישראלית פחות מטרידה במקרה זה, כי יש להם ניירות חו''ל שיעלו בערכם בשיעור האינפלציה הישראלית
 
במה זה יותר מסוכן מאשר הריבית? הריבית גדלה בשנה האחרונה בהמון, כך שגם בפריים צריך לשלם את הסכומים האלו פחות או יותר.
הסיכון הוא סיכון תזרימי בעקבות עלייה משמעותית בגובה ההחזר.
בשנה האחרונה העלות של הקבועה צמודה במקרה פותש הייתה גבוהה יותר מהפריים.

אנשים בעיקר שונאים לשלם על הצמדה.
 
יש לנו כרגע במזומן נזיל של כ120K, ועוד כ1.1M בשוק ההון. כמו כן אנחנו צפויים בשנים הקרובות לקבל מתנה סכום של 1.5M ש"ח.
אני מתלבטת איך נכון לנהוג לגבי המשכנתא - האם לעשות פרעון חלקי מוקדם של הקבועות צמודות? או לנסות למחזר אותן ולקצר אותן? או רעיון אחר? מה השיקולים שצריך לקחת בחשבון?
קודם תשאירי גם קרן חירום ואל תשתמשי בכל המזומן הנזיל לצמצום משכנתא.

לגבי המליון וחצי, השאלות הן:
כמה את אופטימית לגבי השוק?
האם את ישנה טוב בלילה עם כל ההלוואות?
כמה את שואפת לחסוך בחודש? תשלום משכנתא הוא סוג של חיסכון חצי כפוי.

סיכוי טוב שהפתרון המתאים הוא איפשהו באמצע, לצמצם קצת משכנתאות ואת השאר להשקיע.
 
הסיכון הוא סיכון תזרימי בעקבות עלייה משמעותית בגובה ההחזר.
בשנה האחרונה העלות של הקבועה צמודה במקרה פותש הייתה גבוהה יותר מהפריים.
אבל הסיכון התזרימי קיים גם בפריים.
מאז סוף 21 הפריים עלה בקרוב ל4.5 אחוז, ובשונה מהמדד הריבית מכה מידי חודש בחודשו. אני לא טוען לעדיפות של אחד מהם על השני, אלא שלא ברור כלל שמספרית יש הבדל ביניהם בתוצאה.
כנראה שהנקודה היא מה שכתבת בסוף
אנשים בעיקר שונאים לשלם על הצמדה.
 
נושאים דומים
פותח הנושא כותרת פורום תגובות תאריך
עצמאי שמח פרעון חלקי /מלא או מחזור משכנתא נדל"ן 12
M גרירה, מחזור או פרעון המשכנתא נדל"ן 3
M מימון לרכישת קרקע - משכנתא חדשה או מחזור? נדל"ן 5
Adam Smith אופטימיזציה של מחזור משכנתא נדל"ן 10
jinjiy כדאיות מחזור משכנתאות נדל"ן 28
א מחזור משכנתא צמודה למדד? נדל"ן 19
A כמה סוגיות בנושא הלוואות \ מחזור הלוואות בתקופת פריים עולה נדל"ן 3
ל כדאיות מחזור משכנתא עזרתכם. נדל"ן 6
tomchoook מחזור משכנתא - מה עלי לשאול בשיחה עם הנציג מהבנק? נדל"ן 20
י מחזור משכנתא נדל"ן 13
Emmanuel מחזור משכנתא בעייתי? נדל"ן 5
1337justme משמעות של מחזור מכירות מני"ע בדוח השנתי מיסים 8
BG-84 מחזור הלוואה לכל מטרה נדל"ן 5
G מחזור הלוואה שנלקחה מקרן השתלמות פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 8
S מחזור מכירות מעל 2.5 מיליון ש"ח בשנה מיסים 15
D מחזור משכנתא - האם לחכות? צרכנות פיננסית 1
Y מחזור משכנתא עם התקנות החדשות בריבות הפריים פוסטים מאיכות נמוכה 38
S קניה כאשר מחזור המסחר נמוך עם עושה שוק (בלאקרוק שקלי) שוק ההון 27
א מחזור הלוואה ע" חשבון גמל/התשלמות נזילים. הלמן אלדובי צרכנות פיננסית 0
ו מחזור הלוואה צרכנות פיננסית 4
D שכירות מסחרית כאחוז מתוך מחזור אוף טופיק 1
ט מחזור משכנתא צרכנות פיננסית 1
F כדאיות מחזור משכנתא צרכנות פיננסית 1
סטרבו כדאיות מחזור משכנתא צרכנות פיננסית 12
azerbouf יעוץ: כספי פיצויים לצורך מחזור חלקי של משכנתא (בעלת ריבית הגבוה ביותר) נדל"ן 44
ת השקעה במנייה בעלת מחזור מסחר נמוך שוק ההון 6
O מחזור מסחר בקרנות סל שוק ההון 1
רוני הגנה כנגד מחזור עליות בשוק השכירויות. שוק ההון 25
ש מחזור משכנתא לצורך קניית דירה נוספת- האם אפשרי? נדל"ן 20
Jane Doe צמח קסום להקלה על כאבי מחזור אוף טופיק 0
O מינוף או לא? נדל"ן 1
O השוואת דמי ניהול או מעבר פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 6
מ לפתוח עסק? או ללמוד מקצוע ולפתוח עסק? התפתחות אישית 9
S פינוי בינוי בפריפריה - ההיית או חלמתי חלום? נדל"ן 17
Y איפה להשקיע או איך לפצל השקעה של תיק גדול שוק ההון 15
S האם יש ״רף עליון״ כלכלי למדד עולמי / S&P 500 או שהוא יכול לעלות ל״נצח״? שוק ההון 29
S מעסיק משלם על ביטוח אובדן כושר עבודה - שאלה לגבי הפקדה לקרן פנסיה משלימה או קופת גמל פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 0
S תוהה אם: לשדרג נכס,לקנות נכס נוסף להשקעה או להשקיע בשון ההון נדל"ן 7
Z האם Exposure fee באינטראקטיב ברוקר ניתנים לקיזוז רווח הון כעמלות קניה ומכירה או שדרישה לקזזם תעלה את שיעור המס רווח הון ל30% במקום 25%? פוסטים מאיכות נמוכה 3
Y הוצאת כספים מ401K אמריקאי לאזרח ישראל שאיננו אזרח או תושב ארה"ב מיסים 1
S לשכור ולהשקיע במדד או לקנות - באירופה עם 100% משכנתא וסבסוד הריבית נדל"ן 5
Y אזרח אמריקאי לפתוח חשבון השקעות בארץ או בארה״ב, בעד נגד. שוק ההון 4
Flex למכור או להמשיך להשכיר? נדל"ן 6
Y צ'ק בנקאי או ערבות בנקאית צרכנות פיננסית 16
M האם לאזרחים אמריקאים עדיף להשקיע ב IRA או בקופות מנוהלות? פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 0
Y קרנות איריות שקליות - מיסוי ריאלי או ע״פ מט״ח שוק ההון 1
Y קרנות איריות שקליות - המיסוי הוא ריאלי או צמוד מטח? שוק ההון 0
P נניח וידיכם הייתה על כספי המדינה/ האוצר איפה הייתם מקצצים, או מה הייתם בוחרים לשנות? פוסטים מאיכות נמוכה 136
O השקעה בארץ, בחול, או בכלל לא? נדל"ן 4
O מכירת דירה בעזרת מתווך או בלי? נדל"ן 17

נושאים דומים

Back
למעלה