התלבטות במימון רכישת דירה

[אורי ג.]

אשמח לשמוע את דעתך, ואשמח לשמוע עוד דעות כמו של @אורי ג. @גילגה , האם כדאי להשקיע במסלול מנייתי בקרן השתלמות, וכמה שנים לפני שצריך את הכסף לעבור למסלול כללי?

לא אחראי לתת המלצות וגם אסור לפי כללי הפורום.
באופן כללי מומלץ מסלולים עתירי סיכון ותשואה לשים במסלולים פטורים ממס, וככל שאנחנו יכולים להפרד מהכסף לטווח ארוך יותר ככה ניתן יהיה להשקיע במסלול מסוכן יותר עם סיכון נמוך יותר להפסד, בתלות בסיבולת הסיכון שלך.

נתוני עבר :

עדיף להתעלם מנתוני עבר כי את הולכת להשקיע בעתיד, לא בעבר.

 

[cypriano de rore]

אין משמעות לתשואות של חברות שונות?

בודאי שיש אבל רק בנוגע לעבר.

לפי מה שאתה אומר שנה הבאה זה יכול להתהפך?

נכון.

איך אפשר להחליט לאיזה קופה לנהל את הכספים אם לא להתבסס על נתוני עבר?

לפי מסלולים ודמי ניהול. נתוני העבר לא משנים.

מה הסבירות שזה יתהפך?

גבוהה מאוד מאוד!

כול לקרוא מקרה קיצון כמו מלחמה או משהו כזה שישבר את הממוצע באופן דרסטי

יכול להיות מקרה קיצון ששוק ההון יעשה יותר מ100% בחמש שנים (וזה בדיוק מה שהיה בחמש שנים האחרונות).
אם אתה רוצה להסתמך על הממוצע הזה אז יש סבירות גבוהה מאוד שתתאכזב.

 

[jass]

באופן כללי מומלץ מסלולים עתירי סיכון ותשואה לשים במסלולים פטורים ממס, וככל שאנחנו יכולים להפרד מהכסף לטווח ארוך יותר ככה ניתן יהיה להשקיע במסלול מסוכן יותר עם סיכון נמוך יותר להפסד, בתלות בסיבולת הסיכון שלך.

באופן כללי מומלץ מסלולים עתירי סיכון ותשואה לשים במסלולים פטורים ממס, וככל שאנחנו יכולים להפרד מהכסף לטווח ארוך יותר ככה ניתן יהיה להשקיע במסלול מסוכן יותר עם סיכון נמוך יותר להפסד, בתלות בסיבולת הסיכון שלך.

תודה, כמה זמן אתה מעריך טווח ארוך? 10 שנה ומעלה ? 20 שנה ומעלה?

לפי מסלולים ודמי ניהול. נתוני העבר לא משנים.

תודה.
אם אפשר לשאול:
אין משמעות מבחינתך אם זה אלשטולר או מיטב או מור ?
אין משמעות לגמל-נט בהשוואה בין חברות ולממוצע חמש שנתי , שלוש שנתי?
למשל:
בהשוואה בין אלשטולר למיטב , במסלול מנייתי ממוצע שנתי (למשך 5 שנים), שעשתה 12.8 אחוז לעומת 9.5 אחוז.
כלומר ב 5 שנים פער של 5* (12.8-9.5) - בשנה3.3 אחוז בחמש שנים מצטבר 16.5 אחוז.
אז גם אם יש פער של 0.5 אחוז בדמי ניהול עדיין הרווח משמעותי.
ועוד בהנחה שמסלולים ודמי ניהול שווים. עדיין תאמר שאין הבדל בין חברות?

תודה על התשובות המחכימות, מנסים ללמוד ולהחכים.

 

[A42]

האם כדאי ש70 אלף לשים במסלול קלצ.

איך כן כדאי לשלב? בתרחיש של חשיפה לעליית הפריים.

אם את דואגת לעליית ריבית הפריים אז כל נושא מסלול הפיתוי אולי הוא לא נכון בשבילי
יש כאלה שמניחים (אני בינהם אבל לא ממליץ) שזה שבנק ישראל אישר לקחת 2 שליש מהמשכנתאות בפריים מעיד על כך שהוא רואה את ריבית הפריים יציבה בשנים הבאות (והוא זה שמחליט עליה) - כמובן שעדין הוא יכול להעלות אותה משמעותית אבל אז יהיו הרבה משקי בית בבעיה ולא יוכלו להחזיר את המשכנתאות
מעבר לזה כרגע הריבית פריים צריכה להכפיל את עצמה בשביל להגיע להיות שוות ערך לריבית של הקלצ

הי כן, עדיף לשלם עכשיו על מנת להימנע ממדד תשומות בניה, ויש ביכולתנו לשלם במקביל עד שדירה תהיה מוכנה קצת פחות מ 3 שנים.
וביטחונות כמובן יש ערבות בנקאית ובנק מלווה, כפוף לחוק המכר.

כלכלית אולי זה לא המהלך הכי נכון, לגבי הכסף שלכם שיושב עכשיו בעו"ש ללא תשואה אני מבין (למרות שאפשר לסגור אותו באיזה פק"מ צמוד מדד וריבית כל שהיא)
אבל להתחיל לשלם עכשיו משכנתא וריביות על כסף שתצטרכו לשלם רק עוד 3 שנים נראה לי קצת מוזר
אתם לצורך העניין תשלמו ריביות במשך 3 שנים לחינם
נכון שמדד תשומות הבניה עלול לעלות בזמן הזה אבל לדעתי הוא לא יעלה יותר מהרבית שלכם
תשקלו לאולי לשלם את ההון העצמי עכשיו
לקבל אישור עקרוני של משכנתא רק לוודא שאין לכם ממשוכות בנושא הזה להמשך
ולחכות עם התשלום האחרון של ה380K הכי רחוק שאפשר אידאלית ליום קבלת המפתח
מדד תשומות הבניה יעלה רק על ה380K (לא על כל ערך הדירה)
נניח שהמדד יעלה בממוצע 1.5 אחוז לשנה
אם הריבית שתשלמו בסוף היא סביב ה1.5 אחוז אז לא הרווחת שום דבר
להיפך כנראה שילמת יותר כסף כי בנוסף לריבית על המשכנתא שילמתם עוד כסף על הביטוחי משכנתא פתיחת תיק וכו
אתם יכולים לקרוא על זה פה
כמובן שיכול להיות שהמדד יעלה ב5 אחוז בשנה, והמשכנתא עוד 3 שנים תתייקר פתאום ותפסידו כסף בדיעבד
אבל זה יכול להיות הפוך גם
קיצר לא רואה סיבה להוציא כסף ולהתחייב למשכנתא לפי שצריכים (אולי רק אם פתאום הריביות משכנתא נופלות לריצפה ומאשרים 2 שליש בריבים פריים מינוס 0.9 ואתם רוצים לנעול ריביות אולי)

אז זה נוגד המלצה שלך להשקיע במסלול מנייתי בקרנות השתלמות? הרי אנשים יצטרכו את הכסף של קרן השתלמות הרבה פחות מ 20 שנה.

אני לא מתכנן להתשמש בקרן השתלמות שלי לפני שאפרוש בעבודה
בכללי בחלק גדול מהתחשיבים שלי חלק משמעותי מהקרן השלמות שלי יהיה בכלל ירושה לילדים
קרן השתלמות היא כלי מעולה בשביל לא לשלם מס רווחי הון, החיסרון הגדול בה הוא דמי ניהול גבוהים שהIRA יחסית הורידו אותם

אבל אחד לא יודע מה יהיה בעתיד
ו2008 בהחלט לא היה המשבר הכי גדול
ומשבר הקורנה היה לא ממש מייצג (אני אישית אפילו לא הספקתי לבדוק איך התיק שלי נפל לפני שהוא חזר חזרה)
במקרה הכי חמור למיטב זכרוני ממה שקראתי היה מחיקה של 70% מהתיק
ו10 שנים לחזרה משפל לשיא- זה לא אותם שני מקרים אבל בהחלט יכול להתקיים תרחיש כזה

השקעה בכללי זה סיכון, ככל שהסיכון גדל הפוטנציאל לתשואה גדל גם
חוץ ממשחק של דמי ניהול ויעילות מס אין הרבה דרכים לשפר את המשוואות
בגלל זה רוב האנשים פה יגידו לכם לעבור למסלול מנייתי
לא בגלל ההגדלה של הסיכון אלה בגלל היעילות של המיסוי
מן הסתם יש לכם עוד הרבה כסף מושקע בדרכים אחרות (דירה עתידית, פנסיה, קרן השתלמות וכו)
מכל הדברים ככל הנראה הכי משתלם שחלק המנייתי עם הסיכון הגדול יהיה בקרן השתלמות

>לדוגמא אם היה לך חשבון השקעה בבנק וגם קרן השתלמות שניהם ב50 אחוז מניות 50 אחוז אגח, אז יותר יעיל לך מבחינת מיסוי לשנות את הקרן השתלמות ל100 אחוז מניות ואת החשבון בנק ל100 אחוז אגח)
את נשארת עם אותה חשיפה וסיכון אבל יותר יעילה מבחינת מיסוי ועל הנייר רווחית ב25 אחוז יותר (-:

אין משמעות לתשואות של חברות שונות?
למשל מנורה עשתה 2.53 תשואה
אלשטולר 6.44
מור 14.23
לפי מה שאתה אומר שנה הבאה זה יכול להתהפך? או באופן כללי לכל הקופות
איך אפשר להחליט לאיזה קופה לנהל את הכספים אם לא להתבסס על נתוני עבר?
מה הסבירות שזה יתהפך?
יכול לקרוא מקרה קיצון כמו מלחמה או משהו כזה שישבר את הממוצע באופן דרסטי, אך זה בהסתברות מאוד נמוכה (אז ישראל הולכת לתקוף באיראן? )

אני אישית גם בפנסיה וגם בקרן השתלמות עוקב אחרי מדד SP500, מי החברה שמנהלת לי את הכספים ממש לא רלוונטי רק מי שלוקחת הכי פחות דמי ניהול
אם אתה בוחרת מסלולים אקטיביים שהחברה עצמה משקיעה בהם אז כן יש חשיבות למה החברה עושה
אבל אי אפשר לדעת מה יהיה
לפני 10 שנים אנטשולר היו בתחתית עכשיו הם למעלה
היה פה דיון בפורם שאחד החברים שם על גרף תשואות ממוצאות של 2010-2015 של החברות מול אותם תשואות של 2015-2020 והראה שאין שום קשר בין 2 התקופות
וחלק גדול ממי שהיו בתחתית עכשיו בפיסגה
יש לזה גם הגיון כי יש כאלה שמכוונים לשוק עולה ואז ירווחיו יותר מעליות אבל מירידות יפסידו יותר ויש כאלה מראש שמכוונים שוק יורד...
יותר מעניין לראות שלרוב אף חברה לא מצליחה להכות את המדד (בניכוי הדמי ניהול שלה) לאורך שנים (הכוונה לכל מדד - כלומר המדד ייחוס שהיא מכוונת אליו)

 

[אורי ג.]

תודה, כמה זמן אתה מעריך טווח ארוך? 10 שנה ומעלה ? 20 שנה ומעלה?

אין לזה מספר חד-ערכי, 10+ נשמע לי סביר, 15+ עוד יותר סביר.

תודה על התשובות המחכימות, מנסים ללמוד ולהחכים.

אתם מתעקשים להסתכל על נתוני עבר למרות שאומרים לכם כולם שאין להם משמעות כלשהי, למה?
אני יכול למצוא קורולציות ואנומליות סטטיסטיות גם בין מניות לכוכבים בשמיים וגם בשאריות קפה שלי בכוס, האם גם אז תסתכלו על הנתונים הנ"ל?
אם למשהו אין משמעות כלשהי, אפילו לא הקלה שבקלים, למה להסתכל עליו?

 

[cypriano de rore]

אין משמעות מבחינתך אם זה אלשטולר או מיטב או מור ?

לא.

אין משמעות לגמל-נט בהשוואה בין חברות ולממוצע חמש שנתי , שלוש שנתי?

לא.

אז גם אם יש פער של 0.5 אחוז בדמי ניהול עדיין הרווח משמעותי.

אתה חוזר על אותה טעות. הרווח היה משמעותי. למה שהיה אין שום השלכות על מה שיהיה ואתה מוזמן לבדוק זאת בעצמך.

ועוד בהנחה שמסלולים ודמי ניהול שווים. עדיין תאמר שאין הבדל בין חברות?

המסלולים היחידים שיכולים להיות שווים (או לפחות כמעט שווים) הם המסלולים מחקי המדד. אז אם המסלול שווה ודמי הניהול שווים אז ודאי שאין הבדל בין החברות.
השיקולים האחרים שהיו יכולים להשפיע במצב כזה הם:
א. מי יתן לי הלוואה על מסלול פסיבי מנייתי.
ב. מי יתן לי את ההלוואה הזולה ביותר.
ג. שירות.

אבל גם אלו לא כל כך חשובים מכיוון שהם משתנים כל הזמן ואפשר גם להתנייד בין החברות.

 

[גילגה]

@jass השאלה הגדולה היא למה אתה מתכוון כשאתה אומר צריך את הכסף ומה תהיה ההשפעה עם כמות הכסף שתהיה בקרן השתלמות תהיה נמוכה מהתחזית שלך. נניח אם בדיוק יהיה משבר וירידות במניות. אם יש לך גמישות והצורך לשמו תפדה את הקרן השתלמות יכול להיות מקויים גם ממקורות אחרים אז כן תעביר למניות ותשאיר ובמקרה גרוע פשוט אל תפדה את הקרן.

למעשה לא כדאי לך לפדות את הקרן בכלל בגלל שהיא פטורה ממס רווחי הון. הסייג היחיד הוא אולי קניית נכס נדל"ן ראשון שם גם יש לך פטורים משמעותיים ממס, אבל גם כאן לא ברור לי שהיה כדאי לפדות אותה.

 

[jass]

אבל להתחיל לשלם עכשיו משכנתא וריביות על כסף שתצטרכו לשלם רק עוד 3 שנים נראה לי קצת מוזר
אתם לצורך העניין תשלמו ריביות במשך 3 שנים לחינם
נכון שמדד תשומות הבניה עלול לעלות בזמן הזה אבל לדעתי הוא לא יעלה יותר מהרבית שלכם
תשקלו לאולי לשלם את ההון העצמי עכשיו
לקבל אישור עקרוני של משכנתא רק לוודא שאין לכם ממשוכות בנושא הזה להמשך
ולחכות עם התשלום האחרון של ה380K הכי רחוק שאפשר אידאלית ליום קבלת המפתח
מדד תשומות הבניה יעלה רק על ה380K (לא על כל ערך הדירה)
נניח שהמדד יעלה בממוצע 1.5 אחוז לשנה
אם הריבית שתשלמו בסוף היא סביב ה1.5 אחוז אז לא הרווחת שום דבר
להיפך כנראה שילמת יותר כסף כי בנוסף לריבית על המשכנתא שילמתם עוד כסף על הביטוחי משכנתא פתיחת תיק וכו

תודה, אשמח להסבר לגבי דבריך.
בהנחה שמדד תשומות בניה לא יעלה, וריבית על משכנתא היא 2 אחוז.
ונדרש להחזיר 380 אלף ש"ח למשך 10 שנים, שזה החזר של כ 3300 ש"ח בחודש בריבית 1 אחוז, והחזר כולל 400 אלף ש"ח
חלופה 1- לקחת משכנתא כיום ולהתחיל לשלם מהיום למשך העשר שנים, לסיים ב3.2031
חלופה 2 - להתחיל לשלם משכנתא בעוד 3 שנים (שדירה מוכנה), ולסיים תשלום ב 3.2034
מנסה להבין למה יש הבדל בין החלופות, ולמה זה משנה אם ה 10 שנים לתשלום מתחילים היום או בעוד 3 שנים?
קשה לי לתפוס זאת (אך ברור שהקדמת השקעות עולה כסף) למה שנשלם יותר ריבית/כסף בחלופה 2 יותר מאשר בחלופה 1.

>לדוגמא אם היה לך חשבון השקעה בבנק וגם קרן השתלמות שניהם ב50 אחוז מניות 50 אחוז אגח, אז יותר יעיל לך מבחינת מיסוי לשנות את הקרן השתלמות ל100 אחוז מניות ואת החשבון בנק ל100 אחוז אגח)
את נשארת עם אותה חשיפה וסיכון אבל יותר יעילה מבחינת מיסוי ועל הנייר רווחית ב25 אחוז יותר (-:

כן הבעיה, שכנראה נצטרך את הכסף בעשר שנים הבאות , אז לא יודע כמה כדאי זה.

היה פה דיון בפורם שאחד החברים שם על גרף תשואות ממוצאות של 2010-2015 של החברות מול אותם תשואות של 2015-2020 והראה שאין שום קשר בין 2 התקופות
וחלק גדול ממי שהיו בתחתית עכשיו בפיסגה

אשמח לראות את הנתונים/גרף אם יש.

 

[קפיצת הדרך]

תודה, כמה זמן אתה מעריך טווח ארוך? 10 שנה ומעלה ? 20 שנה ומעלה?

אין לזה מספר חד-ערכי

+1

אם יש לך גמישות והצורך לשמו תפדה את הקרן השתלמות יכול להיות מקויים גם ממקורות אחרים

+1

גם כאשר אופק ההשקעה לכאורה ארוך - נניח 10 שנים הרי אחרי שנה יש לך כבר ״רק״ 9 שנים אז פתאום זה לא מספיק ארוך ואתה חייב להוציא את הכסף?
הפואנטה (לדעתי) כשמדברים על אופק השקעה ארוך זה הגמישות בהוצאת הכסף.
לדוגמא אם אתה כיום חותם ומתחייב לדירה שעליה תהיה *חייב* להוציא את הכסף בתאריך מוגדר בעוד 3 שנים, הרי שלשים את הכסף במניות זה מאוד מאוד מאוד מסוכן.

לעומת זאת אם יש לך דירה נחמדה שאתה בסבבה איתה אבל מדמיין לך שאולי יהיה נחמד בעתיד לשדרג ואולי תרצה להשתמש בקרן ההשתלמות שלך בשביל זה, המצב הזה גמיש בהרבה. אתה יכול לראות אחרי חמש שנים שבעצם היו עליות ממש ממש יפות שמאפשרות לך לעשות מהלך כזה, או לחילופין אתה יכול לראות עסקה מדהימה שכוללת את בית חלומותיך שהוא במקרה יכול לשמש גם השקעה נהדרת (ראה את הבית של @גילגה) אתה בודק ואתה רואה שקרן ההשתלמות שלך מאפשרת לך את השדרוג הזה (בלי קשר מה היא עשתה עד עכשיו) - אתה יכול לבחור ללכת על המהלך הזה. ואם לא, לא קרה אסון. תישאר עם הדירה הנחמדה והסבבה שלך ולא תלך על איזו עסקה פצצה שאולי היית יכול ללכת עליה.

בקיצור - גמישות.
אם אין לך את הגמישות הזו, אם אתה שביר מבחינה כלכלית כך שבמקרה של ״צורך מיידי״ אין שום מקור מימון אחר, אם אתה לא חוסך מעבר לעלות הדיור שלך (כלומר מעבר למשכנתא שתיקח) ותהיה חייב להשתמש בכסף הזה בשביל להחזיק את עצמך מעל המים, ואם תהיה חייב להשתמש ברוב הכסף שנמצא שם בשביל זה (וגם 50% לא יספיק), אז כנראה שלא כדאי לשים את הכסף הזה במסלול מנייתי...

 

[A42]

ודה, אשמח להסבר לגבי דבריך.
בהנחה שמדד תשומות בניה לא יעלה, וריבית על משכנתא היא 2 אחוז.
ונדרש להחזיר 380 אלף ש"ח למשך 10 שנים, שזה החזר של כ 3300 ש"ח בחודש בריבית 1 אחוז, והחזר כולל 400 אלף ש"ח
חלופה 1- לקחת משכנתא כיום ולהתחיל לשלם מהיום למשך העשר שנים, לסיים ב3.2031
חלופה 2 - להתחיל לשלם משכנתא בעוד 3 שנים (שדירה מוכנה), ולסיים תשלום ב 3.2034
מנסה להבין למה יש הבדל בין החלופות, ולמה זה משנה אם ה 10 שנים לתשלום מתחילים היום או בעוד 3 שנים?
קשה לי לתפוס זאת (אך ברור שהקדמת השקעות עולה כסף) למה שנשלם יותר ריבית/כסף בחלופה 2 יותר מאשר בחלופה 1.

בהמשך לדוגמא שלך
בחלופה 1 אתה משלם הרי 20K ריבית (דרך אגב מבלי חישוב מדויק זה נראה לי נמוך מידי, גם עבור 1 אחוז לא צמוד למדד זה יהיה לפחות פי 2)

בחלופה 2 אתה דוחה את הלקיחת משכנתא ב3 שנים, את ה3.3K החודשי שלך אתה חוסך בצד (לדעתי האישית לא כדאי מניות, אבל יש פקדונות צמודי מדד/ או ריבית קבועה שיכולים להגיע ל0.7-1 אחוז בכל מיני בנקים קטנים), אחרי 3 שנים יש לך במינמום 118.8K נעגל ל120K בשביל הריבית והחישובים
ואז ביום לקיחת המשכנתא אתה לוקח רק 260K כלומר כמעט שליש פחות של משכנתא
הריבית על המסלול הזה תהיה בלפחות שליש יותר זולה
בפועל זה יהיה עוד יותר משתלם כי אז תעשה את זה רק 7 שנים של משכנתא והחזרים יחסית יותר גדולים אז זה יותר קרן ופחות ריבית לתקופה קצרה יותר
בנוסף סיכוי יותר טוב לקבל ריביות קצת יותר טובות בגלל שזה טווח יותר קצר וסכום יותר קטן
+ ב3 שנים הראשונות אתה לא רק חוסך את ה3.3K של התשלום אלה גם את התשלום על הביטוח משכנתא על שניכם שזה נניח סביב ה100 שקל - כלומר 3.4K בחודש

לדעתי המהלך הזה יחסוך לכם בצורה ודאית בין 10K ל40K (תלוי בריבית משכנתא בסוף, זה בערך בין 1 ל3 אחוז)
אל מול הסיכון/ סיכוי שמדד תשומות הבניה יעלה או ירד - בהחלט יכול מצב לעלות ביותר מהסכום שתרוויח - זה כבר החלטה שלך

כן הבעיה, שכנראה נצטרך את הכסף בעשר שנים הבאות , אז לא יודע כמה כדאי זה.

זה כבר החלטות שלך, דיברו פה על גמישות
בגדול לדעתי האישית כסף / חיסכון כספי מקנה ביטחון בטח אם אתם קונים דירה להשקעה
מחר יכולה להתקיים בעיה שלא תלויה בכם ולא ניתן להשכיר או לגור בדירה (מרפסת נופלת והבניין לא למגורים וכו וכו) או דברים יותר פשוטים כמו דייר שלא משלם
יש בלוג הרבה כתבות על קרן חירום, ואני ממליץ לכם להחזיק כזאת עם סכום שיקנה לכם ביטחון
איך להחזיק את הכסף בקרן חירום שזה כבר שיקול שלכם (הרוב ממליצים לא להחזיק את זה במניות כי לפעמים בדיוק שתצטרך המניות יפלו - כמו בתחילת הקורונה)
אבל נניח ותחליטו שהסכום שאתם רוצים הוא 100K (בדרך כלל ממליצים סכום שיספיק ל6 חודשי מחיה) אז בהנחה ש80K מהם יהיו בקרן השתלמות 50/50 זה יהיה יותר יעיל מבחינת מס מאשר לשמור את כל הסכום בכל אפיק השקעה אחר שעליו כן תשלמו מס

כמובן שלא ממליץ

מעבר לכך ממה שאתם כתבתם אתם יודעים לחסוך היום סביב ה3.3K ללא תשואה משכירות
אז בהנחה שתדחו את המשכנתא לקבלת המפתח
ב2-3 שנים הראשונות אתם תחסכו את כל מה שיש בקרן השתלמות
אז בסוף אחרי 6 שנים יהיה לכם את הכסף במקום הקרן השלמות וככה תוכלו להשאיר אותה לצבור תשואה ללא מס (-:

אשמח לראות את הנתונים/גרף אם יש.

אתה יכול לקרוא פה, הגרף בהודעה ה4

רווחים בקופות גמל/מסלולי השקעות אקטיבים באופן עקבי, אז למה השקעות פאסיביות?​

 

[jass]

תודה רבה לכולם ובמיוחד ל @גילגה @אורי ג. @A42 @קפיצת הדרך @CYP איזה אלופים .


יש לי התלבטות איך להתקדם עם מסלול פיתוי, אשמח לתובנות.

דירה עולה 980 אלף , שווי שוק 1.4 מיליון.
הון עצמי כיום 600 אלף (ללא קרן השתלמות)
כלומר צריך נטו מהבנק 380 אלף

חשבתי לפעול כך:
לבקש מהבנק משכנתא 630 אלף (בדיוק 45 אחוז מימון מ 1.4 מיליון, (אם בנק יעריך 1.5 מיליון שווי שוק אז אבקש 675 אלף)).
350 אלף אשים הון עצמי.
סה"כ 980 אלף ש"ח לקניית הדירה.

הון עצמי שישאר לי ביד לאחר ששמתי 350 אלף במשכנתא זה 250 אלף ש"ח (שאותם אסגור את מסלול הפיתוי)

מתוך 630 תמהיל ככה:
210 אלף פריים (שליש) - לנסות להגיע לפריים מינוס 0.7- כלומר 0.9 אחוז.
100 אלף מסלול קבועה צמודה -זכאות - כיום זה 1.27 אחוז (עד 10 שנים)
70 אלף קלצ. (10 שנים)
250 אלף משתנה צמודה - שייסגר שבוע אחרי עם מסלול פיתוי.


כמה שאלות :
1. האם כדאי להגדיל קלצ על חשבון קבועה צמודה? הייתם משנים משהו?
2. במידה וארצה להחזיר מפריים או מזכאות- חלק מהסכום 50 אלף לדוגמא בעתיד, האם זה אפשרי? שאר החוב שיישאר שם יישאר באותם התנאים?
3. סדר לקיחת המשכנתא -
חלופה 1- אם נקדים את כל התשלומים כעת להיום, אז צריך לשלם החל מהיום את ה 380 אלף משכנתא.אך נחסוך במדד תשומות בניה.
חלופה 2- לקחת את המשכנתא בהתאם ללוח תשלומים. החל מ 9.2022, יישאר לנו חוב של 380 אלף האחרונים
(*) ב9.2021 החוב שישאר 646 אלף (34 אחוז שהם 334 אלף כבר ישולמו) ואז כל חצי שנה נשלם, לפי לוח תשלומים 14 אחוז שהם 137 אלף

בחלופה 2 - נצטרך לשלם קודם את ההון העצמי ואז להתחיל למשוך את המסלולים לפי הלוח תשלומים.
ואז השאלה איך בדיוק ומתי אפשר להחזיר את מסלול הפיתוי. ואלו מסלולים קודם הבנק נותן לך לקחת.
היתרון פה- זה שבינתיים נחסוך עד 9.2022 עוד כ - 45 אלף ש"ח. ואז נצטרך למשוך פחות. חיסרון- צמוד למדד תשומות בניה.
אבל איך בדיוק למשוך תמסלולים, ומתי.

4. בראיה לעתיד שעוד 7-10 שנים ארצה לקחת משכנתא נוספת של חצי מיליון-מיליון להתקדם בדיור - יש מה לקחת היום יותר בשביל לגרור אחר כך משכנתא ושבנק יתחייב לי לריביות טובות עכשיו בקל"צ? או שזה רחוק מדי

תודה

 

[A42]

קודם כל לא יועץ, לא מייעץ ולא איש מקצוע (ממליץ להתייעץ עם איש מקצוע)

לבקש מהבנק משכנתא 630 אלף (בדיוק 45 אחוז מימון מ 1.4 מיליון, (אם בנק יעריך 1.5 מיליון שווי שוק אז אבקש 675 אלף)).
350 אלף אשים הון עצמי.

אם אתה הולך על מסלול פיתוי אז למה לא לבקש משכנתא מקסימלית לצורך העניין 70% מימון
נכון שאולי תקבל ריביות פחות טובות אבל תוכל ל"דחוף" אותם למסלול שאתה רוצה לסגור
האידיאל הוא שבסוף ישאר לך רק מסלול פריים מינוס 0.7 לצורך העניין בלי קצל וחבריו
אם צריך אתה לדעתי יכול לבקש 50/40 אחוז בפריים לצורך זה אם חסר ועדין אולי לקבל מספרים טובים
* שים לב שהבנק לדעתי לא מתייחס לערך הדירה אלה לכמה אתה משלם, כלומר אם אתם קונים ב980K אז זה ערך הדירה
בעתיד אולי תוכלי להביא שוב שמאי להעריך על ערך הדירה ולמחזר את המשכנתא (אחרי שהדירה תיהיה מוכנה כבר)
אבל היום לא רוצה מצב שיתנו לך יותר כסף ממה שאתה משלם על הדירה (אולי במחיר למשתכן זה שונה, לא יודע)
> לך לפגישה בבנק ותברר

1. האם כדאי להגדיל קלצ על חשבון קבועה צמודה? הייתם משנים משהו?

אני אישית היית, מנסה להגיע למצב שיש לי רק פריים בסוף, כי מעבר לריבית היותר נמוכה תמיד אפשר למחזר ולסגור בקלות וללא עלות (כן יש סיכון תמיד שהפריים יעלה)

2. במידה וארצה להחזיר מפריים או מזכאות- חלק מהסכום 50 אלף לדוגמא בעתיד, האם זה אפשרי? שאר החוב שיישאר שם יישאר באותם התנאים?

פריים תמיד אפשר להחזיר מתי וכמה שרוצים ללא עמלות וגם למחזר, זכאות לא מכיר - תשאל אותם

3. סדר לקיחת המשכנתא -
חלופה 1- אם נקדים את כל התשלומים כעת להיום, אז צריך לשלם החל מהיום את ה 380 אלף משכנתא.אך נחסוך במדד תשומות בניה.
חלופה 2- לקחת את המשכנתא בהתאם ללוח תשלומים. החל מ 9.2022, יישאר לנו חוב של 380 אלף האחרונים
(*) ב9.2021 החוב שישאר 646 אלף (34 אחוז שהם 334 אלף כבר ישולמו) ואז כל חצי שנה נשלם, לפי לוח תשלומים 14 אחוז שהם 137 אלף

בחלופה 2 - נצטרך לשלם קודם את ההון העצמי ואז להתחיל למשוך את המסלולים לפי הלוח תשלומים.
ואז השאלה איך בדיוק ומתי אפשר להחזיר את מסלול הפיתוי. ואלו מסלולים קודם הבנק נותן לך לקחת.
היתרון פה- זה שבינתיים נחסוך עד 9.2022 עוד כ - 45 אלף ש"ח. ואז נצטרך למשוך פחות. חיסרון- צמוד למדד תשומות בניה.
אבל איך בדיוק למשוך תמסלולים, ומתי.

זה כבר משהו שווה לשבת עם הבנק לגבי זה, הוא מכיר את זה יותר טוב ממך וימליץ לך
עקרונית אם תשלם היום X מקדמה על הדירה זה אמור להיחשב כהון העצמי שלך
נכון שזה יכול להקשות על המסלול פיתוי
לכן אולי כדאי ללנסות לקבוע עם הקבלן ככה
1. תשלום היום של 300K שזה הסכום שמבחינת הבנק הוא ההון העצמי
2. תשלום שני של כל שאר הסכום 680K בבת אחת בתקופה הכי מאוחרת האפשרית (נניח עוד שנה) ואז לקחת את המשכנתא מהבנק על כל ה680K ולהחזיר את ה300K שנשארו לכם

4. בראיה לעתיד שעוד 7-10 שנים ארצה לקחת משכנתא נוספת של חצי מיליון-מיליון להתקדם בדיור - יש מה לקחת היום יותר בשביל לגרור אחר כך משכנתא ושבנק יתחייב לי לריביות טובות עכשיו בקל"צ? או שזה רחוק מדי

בגדול מאוד, אפשר לגרור משכנתא קיימת לדירה חדשה וגם אז לא מתייחסים למסלולים, כלומר אם תביא משכנתא של 500K בפריים ותבקש עוד 500K אז על ה500K יתנו לך שוב שליש שליש שליש או כל תמהיל אחר ללא קשר למשכנתא הראשונה שגררת
אבל אם זאת תיהיה דירה שניה אז זה משכנתא כבר שונה גם באחוזי מימון וגם בריביות

 

[jass]

תודה רבה , כיף לקרוא.

פריים - אם לקחתי 380 אלף ואחרי שנה רוצה להחזיר 50 אלף, האם אני יכול להחזיר רק 50 אלף ושאר הכסף יישאר באותם תנאים (אותם ריביות), ואז יקטינו את הסכום החודשי או יקצרו זמנים?

זה כבר משהו שווה לשבת עם הבנק לגבי זה, הוא מכיר את זה יותר טוב ממך וימליץ לך

להערכתך אפשר לסמוך על בנק שימליץ? או שעדיף יועץ חיצוני. כמו כן, אם אני בונה להחזיר סכום מסויים של הפיתוי, אני צריך להישאר עם הריביות של הפריים והחזר חודשי שיכול לעמוד בו. כלומר חודש אחד כאילו לשלם 5.5 אלף במטרה להישאר בסוף עם החזר של 3.5 אלף.?

 

[A42]

בשמחה

 

[A42]

פריים - אם לקחתי 380 אלף ואחרי שנה רוצה להחזיר 50 אלף, האם אני יכול להחזיר רק 50 אלף ושאר הכסף יישאר באותם תנאים (אותם ריביות), ואז יקטינו את הסכום החודשי או יקצרו זמנים?

זה ישאר באותם תנאים, כלומר אותו ריבית ואותה תקופה, בפעול ההחזר החודשי יקטן
אין בעיה למחזר את המכנתא או המסלול הזה ללא עלות פרעון מוקדם ולקצר את התקופה ובכך לשלם פחות ריבית
זה יהיה כרוך אבל בהרבה ניירת ואולי גם עלות פתיחת תיק וכאלה

להערכתך אפשר לסמוך על בנק שימליץ? או שעדיף יועץ חיצוני.

לא מכיר יועצים חיצונים לא עבדתי עם כאלה אף פעם
מבחינת יועץ בבנק הוא אמור להיות אוביקטיבי ומקצועי אליך בלבד
אסור לו לקבל הטבות מהבנק על זה שהוא סגר לך משכנתא יותר רווחית או בכלל
כלומר אין לא תמריץ "לדפוק אותך" בשונה מנציגי מכירות רגילים שמזה בנויה המשכורת שלהם
עכשיו כמה סבלנות וזמן היועץ בבנק יתן זה זה כבר תלוי בו
עבדתי עם יועצים מצויינים בבנק שישבו ולימדו אותי הכל והתכתבו איתי במייל על כל שאלה
והיו כאלה שרק עשו את המינימום שחייבים
בכל מקרה אתה גם ככה תלך לעשות סקר בכמה בנקים בתוךבחלק מהם תמצא אנשים טובים ונחמדים
השאלות והתשובות יהיו זהות בכולם (רק הריביות אולי ישתנו)
כן ממליץ לבוא מאוד מסודר וממוקד לשיחה (3 תלושי שכר, תדפיס עו"ש 3 חודשים, חוזה קניה, שאלות מוכנות מראש וכו)

כלומר חודש אחד כאילו לשלם 5.5 אלף במטרה להישאר בסוף עם החזר של 3.5 אלף.?

בגדול כן, יכול להיות שפה יהיה לך קושי כי תצטרך להראות שהכנסה החודשית שלך היא ב70% יותר גדולה כלומר עבור 5.5K תצטרך הכנסה של בערך 20K
אבל יש דרכים לעקוף את זה
1. להגדיל משכורות במשך 3 חודשים (שעות נוספת, פדיון ימי חופש וכו)
2. להצהיר שהדירה תשמש להשקעה ולא תגורו בה (ואז מכניסים את ההכנסה משכר דירה העתידי להכנסות)
3. הצהרת הורים שיעבירו לכם סיוע כל חודש
4. הצהרה שאמורה להיכנס ירושה בקרוב או משהו כזה ממכירה של נכס עתידי
כמובן שזה לא המלצה ואני לא איש מקצוע רק רעיונות לבדיקה עם הבנק

 

[קפיצת הדרך]

כמה שאלות :
1. האם כדאי להגדיל קלצ על חשבון קבועה צמודה? הייתם משנים משהו?
2. במידה וארצה להחזיר מפריים או מזכאות- חלק מהסכום 50 אלף לדוגמא בעתיד, האם זה אפשרי? שאר החוב שיישאר שם יישאר באותם התנאים?
3. סדר לקיחת המשכנתא -
חלופה 1- אם נקדים את כל התשלומים כעת להיום, אז צריך לשלם החל מהיום את ה 380 אלף משכנתא.אך נחסוך במדד תשומות בניה.
חלופה 2- לקחת את המשכנתא בהתאם ללוח תשלומים. החל מ 9.2022, יישאר לנו חוב של 380 אלף האחרונים
(*) ב9.2021 החוב שישאר 646 אלף (34 אחוז שהם 334 אלף כבר ישולמו) ואז כל חצי שנה נשלם, לפי לוח תשלומים 14 אחוז שהם 137 אלף

1. ההחלטה/הרצון שלך לקחת מסלול קל״צ הוא לא עניין כלכלי אלא עניין של סיבולת סיכון. אין לך מה לשאול אותנו על סיבולת הסיכון שלך. ברור שק״צ היא מסוכנת לא פחות (ואולי יותר) ממסלול הפריים. אז לשיקולך.
2. מסלולי פריים וזכאות אפשר להחזיר תמיד בלי עמלת פירעון מוקדם (מינימום 10% מהסכום). התנאים ישארו זהים ואתה יכול לבחור האם להקטין את ההחזר החודשי (כלומר לשמור על התקופה) או לקצר תקופה (ולשמור על גובה ההחזר). לדעתי הדיפולט זה שמירה על התקופה (והקטנת ההחזר) אבל תבדוק את זה לכשתרצה לפרוע.
3. אם אתה לוקח את המשכנתא בכמה תשלומים זה מחרבש את מסלול הפיתוי. אז צריך לבדוק טוב טוב שאתה יודע מה לעשות או לחילופין לותר על הרעיון של מסלול פיתוי. אם אתה לוקח בפעימה אחת (רק מאוחרת) כמו ש- @A42 הציע יכול להיות שזה יהיה בסדר. אבל אני לא לגמרי סגורה על זה אז אתה צריך לבדוק את זה עם איש מקצוע ולוודא שאתה לא נדפק מכל העניין.

בחלופה 2 - נצטרך לשלם קודם את ההון העצמי ואז להתחיל למשוך את המסלולים לפי הלוח תשלומים.
ואז השאלה איך בדיוק ומתי אפשר להחזיר את מסלול הפיתוי. ואלו מסלולים קודם הבנק נותן לך לקחת.
היתרון פה- זה שבינתיים נחסוך עד 9.2022 עוד כ - 45 אלף ש"ח. ואז נצטרך למשוך פחות. חיסרון- צמוד למדד תשומות בניה.
אבל איך בדיוק למשוך תמסלולים, ומתי.

שים לב שאת הכסף להחזרת מסלול הפיתוי אתה תהיה חייב לשלם במועד מוסכם קבוע מראש. המשמעות היא שאתה לא ממש יכול לסכן את ההון שלך כך שלא ברור באיזו השקעה אתה מתכנן להשקיע בזמן הזה. מבחינת החיסכון שתחסוך - זה לפחות יהיה תלוי בך ולכן יש יותר וודאות שאכן תחסוך את הסכום הזה, משום שלא תצטרך לשלם משכנתא בשלב הזה.

שים לב שהבנק לדעתי לא מתייחס לערך הדירה אלה לכמה אתה משלם, כלומר אם אתם קונים ב980K אז זה ערך הדירה

אם הבנתי נכון @jass מתכנן לקנות דירה במחיר להשתכן. וחלק מההטבה זה שהשמאות היא לפי ערך הדירה ולא לפי הערך (עם ההנחה) שהוא קונה.
כמובן שאת כל ההנחות האלו @jass יהיה חייב לבדוק ולוודא.

 

[קפיצת הדרך]

להערכתך אפשר לסמוך על בנק שימליץ? או שעדיף יועץ חיצוני.

אני לא הייתי סומכת על יועץ של הבנק בשום אופן.
הֿייתי לוקחת יועץ פרטי שמבין היטב במסלולי פיתוי והייתי שואלת אותו קודם האם תכנן כאלו כולל האם תכנן מסלולי פיתוי למצב של תשלום עתידי. כך שאם יש בעיה עם מסלול עתידי הוא יוכל לדעת האם להמליץ לך לקחת משכנתא פשוטה וקטנה במקום משכנתא עם מסלול פיתוי.
במקביל הייתי לומדת על התחום בעצמי בשביל לדעת מה לשאול אותו וגם להציע רעיונות.
והכי חשוב, אם אין לך זמן לעשות ״שוק״ בין הבנקים הייתי לוקחת יועץ שיכול יודע ומוכן לעשות את זה (ועושה את זה היטב! זה נורא חשוב).

 

[jass]

זה ישאר באותם תנאים, כלומר אותו ריבית ואותה תקופה, בפעול ההחזר החודשי יקטן
אין בעיה למחזר את המכנתא או המסלול הזה ללא עלות פרעון מוקדם ולקצר את התקופה ובכך לשלם פחות ריבית
זה יהיה כרוך אבל בהרבה ניירת ואולי גם עלות פתיחת תיק וכאלה

אך אם זה המסלול היחידי שישאר לי, ושארצה להחזיר, הבנק יכול להתנקם, ולהגיד שאם ארצה למחזר את הסכום , יעשה לפי שליש מקסימום פריים.
השאלה אם אני מחזיר חלק מהכסף (לא מחזור) אם בנק יכול להגיד לי לא מקצר לא את השנים, רק מקטין תסכום בגלל שכביכול עשיתי לו תרגיל ..
ואז אולי לחשוב לקחת כל מיני מסלולים? אפשר לקחת פריים לעשר שנים על חלק מסכום , ופריים על חלק מסכום ליותר שנים? או חייב שזה יהיה מסלול אחד?

תודה

 

[A42]

אם הבנתי נכון @jass מתכנן לקנות דירה במחיר להשתכן. וחלק מההטבה זה שהשמאות היא לפי ערך הדירה ולא לפי הערך (עם ההנחה) שהוא קונה.
כמובן שאת כל ההנחות האלו @jass יהיה חייב לבדוק ולוודא.

אז יש אפשרות אם כן שהוא יקח 75 אחוז מ1.4M כלומר יקח משכנתא של 1.05M כלומר יקבל מהבנק יותר כסף ממה שהוא משלם בפועל?
זה סיכון גדול לבנק...

אני לא הייתי סומכת על יועץ של הבנק בשום אופן.

הייתי מפריד בין יתרונות שאפשר לקבל בייעוץ חיצוני, כמו השוואת בנקים או תפירת תוכנית והלוואה יותר מותאמת לצרכים ולדינמיקה המשפחתית

לבין המקצועיות או האמינות של היועץ בבנק - אני לא נתקלתי בבעיות אמינות אף פעם וברוב המוחלט רמת המקצועיות היתה גבוה מאוד

לגבי מסלול פיתוי ספציפית אין באמת בעיה להתייעץ עם הבנק רק בצורה מחושבת
פשוט להגיד שאולי תקבלו בעתיד הקרוב סכום כסף חד פעמי (ירושה/ בונוס בעבודה/ עזרה של הורים) אבל זה לא וודאי והיית רוצה לבדוק לגבי התרחיש הזה מה המצב הכי נכון

 

[A42]

אם הבנתי נכון @jass מתכנן לקנות דירה במחיר להשתכן. וחלק מההטבה זה שהשמאות היא לפי ערך הדירה ולא לפי הערך (עם ההנחה) שהוא קונה.
כמובן שאת כל ההנחות האלו @jass יהיה חייב לבדוק ולוודא.

אז יש אפשרות אם כן שהוא יקח 75 אחוז מ1.4M כלומר יקח משכנתא של 1.05M כלומר יקבל מהבנק יותר כסף ממה שהוא משלם בפועל?
זה סיכון גדול לבנק...

אני לא הייתי סומכת על יועץ של הבנק בשום אופן.

הייתי מפריד בין יתרונות שאפשר לקבל בייעוץ חיצוני, כמו השוואת בנקים או תפירת תוכנית והלוואה יותר מותאמת לצרכים ולדינמיקה המשפחתית

לבין המקצועיות או האמינות של היועץ בבנק - אני לא נתקלתי בבעיות אמינות אף פעם וברוב המוחלט רמת המקצועיות היתה גבוה מאוד

לגבי מסלול פיתוי ספציפית אין באמת בעיה להתייעץ עם הבנק רק בצורה מחושבת
פשוט להגיד שאולי תקבלו בעתיד הקרוב סכום כסף חד פעמי (ירושה/ בונוס בעבודה/ עזרה של הורים) אבל זה לא וודאי והיית רוצה לבדוק לגבי התרחיש הזה מה המצב הכי נכון

אך אם זה המסלול היחידי שישאר לי, ושארצה להחזיר, הבנק יכול להתנקם, ולהגיד שאם ארצה למחזר את הסכום , יעשה לפי שליש מקסימום פריים.
השאלה אם אני מחזיר חלק מהכסף (לא מחזור) אם בנק יכול להגיד לי לא מקצר לא את השנים, רק מקטין תסכום בגלל שכביכול עשיתי לו תרגיל ..
ואז אולי לחשוב לקחת כל מיני מסלולים? אפשר לקחת פריים לעשר שנים על חלק מסכום , ופריים על חלק מסכום ליותר שנים? או חייב שזה יהיה מסלול אחד?

מהניסיון שלי, יום אחרי שלקחת את המשכנתא את כבר לא עובדת מול הסניף שלך בכלל אלה מול המוקד, ולא מעניין אותם מה היחסים במסלול או מה את סוגרת
פריים בהגדרתו זה ריבית משתנה כלומר את יכולה מתי שאת רוצה לפרוע, לקצר, לשנות למחזר וכו
אבל אל תסמכי על תשובות אנונימיות באינטרנט
לכי לסניף בנק שלך לייעוץ ותשאלי בדיוק את זה
מחר אני מקבלת ירושה 300K או בונוס מהעבודה אני יכולה לסגור את המסלול קלצ וחלק מהפריים ואת הפריים שנשאר לקצר את התקופה?....