התלבטות במימון רכישת דירה

  • פותח הנושא jass
  • פורסם בתאריך

jass

משתמש רשום
הצטרף ב
4/1/20
הודעות
46
דירוג
3
שלום,

אנחנו זוג+2, מצליחים לחסוך כ4-3 אלף ש"ח בחודש.
הון עצמי 700 אלף ש"ח (כ-80 אלף ש"ח מתוכם בקרן השתלמות).
אנחנו רוכשים דירה במיליון ש"ח במחיר למשתכן דירה 3 חדרים ששוויה בשוק חופשי 1.4 1.5 מיליון ש"ח
הכנסה משכירות מוערכת כ 3500 ש"ח. באזור מבוקש שיושכר. דירה מוכנה בעוד 3 שנים.

התלבטות בין 2 אופציות:
1. לשים את כל ההון העצמי לרכישת הדירה, לקחת משכנתא של 300 אלף ש"ח. ולחיות עם זה בשנים הקרובות.
(או שעדיף להשאיר את הקרן השתלמות שעושה תשואה גבוהה יותר מריבית המשכנתא?)

2. לשים הון עצמי של 100 אלף ש"ח, לקחת משכנתא של 900 אלף ש"ח, ואז נישאר עם 600 אלף ש"ח.
ב-600 אלף ש"ח לקנות דירה נוספת בתוספת של 400 אלף ש"ח משכנתא - במיליון ש"ח ואותה להשכיר בכ 2800 שח שיכסו את המשכנתא.

תודה,
 

jass

משתמש רשום
הצטרף ב
4/1/20
הודעות
46
דירוג
3
יש גם אפשרויות ביניים, למשל לא לפדות את קרן ההשתלמות וגם לא לקנות עוד דירה.

נכון, או לקחת 500 אלף משכנתא ו500 אלף לשים הון עצמי לדירה.
80 אלף להשאיר בקרן השתלמות, 120 אלף להשקיע בגמל להשקעה - כגון אלטשולר וכו'.
(איני מבין בשוק ההון ואין לי זמן ומשאבים להיכנס לזה)
 
הצטרף ב
5/12/19
הודעות
320
דירוג
259
חלילה לא מתכוון לתקוף / לשפוט / "להוריד", אבל מה הרצון להיכנס באול אין בתחום שאתה לא מכיר ולא התנסית בו, כשיש לכם הכנסה פנויה יחסית נמוכה, והדרך שלכם לעשות את זה היא מינוף של כ-65% (2 נכסים), כשאני מניח לפי המחירים גם שהנכסים הם באיזורים פריפריה?

הייתי מתחיל עם דירה אחת, רואה אם בכלל זה מתאים לי ועומד בציפיות הכנסה / תשואה / כאב ראש, ומשם מתקדם..
 

גילגה

משתמש ותיק
הצטרף ב
20/10/20
הודעות
672
דירוג
1,273
יש גם אפשרויות ביניים, למשל לא לפדות את קרן ההשתלמות וגם לא לקנות עוד דירה.
+1 דירה אחת בלי קרן השתלמות. שתי דירות מסכן אתכם מאוד כי ההכנסה הפנויה שלכם מתקשה עם חוב של מעל מליון במקרה קיצון.
 

jass

משתמש רשום
הצטרף ב
4/1/20
הודעות
46
דירוג
3
+1 דירה אחת בלי קרן השתלמות. שתי דירות מסכן אתכם מאוד כי ההכנסה הפנויה שלכם מתקשה עם חוב של מעל מליון במקרה קיצון.
מסכים, אבל לא לקחת בחשבון את ההכנסות משכירות + כ 3 אלף ש"ח.
אנו גרים בשכירות היום, ונוכל במקרה קיצון לעבור לדירה של המיליון שנקנה ולחסוך, למרות שלא נעדיף זאת, כי נוח לנו בדירה הנוכחית
 

Mr. Bigglesworth

משתמש בכיר
הצטרף ב
29/2/20
הודעות
2,344
דירוג
2,656
מסכים, אבל לא לקחת בחשבון את ההכנסות משכירות + כ 3 אלף ש"ח.
מקרה קיצון זה משבר בשוק בנדל"ן ביחד עם פיטורים.
נגיד כמו שהיה בקורונה לפני שאפשרו דחיית משכנתאות לאנשים רבים.
 

בת העמק

משתמש בכיר
הצטרף ב
22/12/15
הודעות
6,620
דירוג
10,438
לשים הון עצמי של 100 אלף ש"ח, לקחת משכנתא של 900 אלף ש"ח,
זה משתלם לקחת 90% משכנתא? חושב שהבנק יאפשר לך?
לפני שאתה מחשב כמה הון עצמי לשים, תבדוק מה הריבית שהבנקים מציעים לך בכלל ומה ההבדל בריביות בין 60% משכנתא (ומטה) לאחוזים גבוהים יותר.
אנחנו רוכשים דירה במיליון ש"ח במחיר למשתכן דירה 3 חדרים ששוויה בשוק חופשי 1.4 1.5 מיליון ש"ח
הכנסה משכירות מוערכת כ 3500 ש"ח
זה נשמע ממש משתלם. מניחה שאתם מכירים את האזור היטב ולכן יודעים מה המחירים הממוצעים שם כיום, גם לגבי שכירות וגם לגבי מכירות.
 

גילגה

משתמש ותיק
הצטרף ב
20/10/20
הודעות
672
דירוג
1,273
@jass תראה, מצב ראשון זה רכישת נכס שאתה מצפה בו לעליית ערך של 400-500 אלף שקל במינוף זול מאוד של 300K, עם דמי שכירות של3500 ללא מיסוי כלל. מבחינתך זה אפילו ייתרון שהנכס על הנייר ויש לך את רוב ההון כלומר ממש תצטרך לשלם ריבית רק סמוך למסירת הדירה. זה מצב מאוד יציב שצפוי להגדיל באופן משמעותי את ההון שלך עם סיכון מינימאלי למשפחה. לא רק שתשקיעו את הכסף בתשואה של מעל 4%, צפוי מס רווחי הון גדול במכירה ועלות המימון נמוכה בהרבה מ4%. הסיכון שלכם מאוד נמוך- במקרה הגרוע תלכו לגור בדירה שלכם אבל גם אם לא התזרים שלכם יידע לתמוך בחוב כזה. גם אם הדירה לא מושכרת.

כן קרן השתלמות לא קרן השתלמות זו אפטימיזציה מסדר שלישי כאן בערך. (קודם כל הנכס הנכון, אחר כך חוב טוב, ורק אז 80K בקרן השתלמות שחבל להוציא). בתרחיש זה הריבית על המשכנתא תהיה נניח 2%, הנכס שלך מניב קצת יותר מ4%, ככה שהמינוף עוד מגדיל לך את הרווח וכל העסקה פתורה ממסים רבים. כי זו דירה ראשונה, אין מס רכישה, אין מס שבח, וגם ההכנסות משכירות לא ממוסות.

במצב השני יש לך את המשכנתא היקרה ביותר האפשרית, נכון תוכל לבצע מחזור לאחר שתהיה עליית ערך, אבל אתה עם חוב של 1.3M שייקח לך החזר חודשי של 6K-7K להחזיר ויחשוף אותך לשינויים בריבית הפריים, הריבית הממוצעת במשק, או במדד לבחירתך. עכשיו הדירה שלך להשקעה צפויה להניב הכנסה פירותית של 3.3%, וכנגדה תהיה לך משכנתא על נכס שני כשהמשפחה כבר ממונפת ב900K מהנכס הראשון. לדעתי הריבית על משכנתא שנייה כאשר הלווה כבר ממונף מאוד ועיקר ההכנסה הפנויהשלך מוקדשת למשכנתא תהיה יותר מ3.3%. כלומר, בגדול הבנק ייקח לך את רוב הדמי שכירות כריבית אבל כל הסיכון עליך. בפועל מה שעשית זה שילמת 50 אלף שקל מס רכישה, הוצאות עורך דין אולי מתווך, בדק בית, ושמאי, וביטוח מבנה (אתה ממש חייב במצב זה). וכל הרווח שיכול להיות לך הוא מעליית ערך לא משכירות. קנית חשיפה של מליון שקל לנדל"ן במחיר גבוהה מאוד. זה נהיה קצת יותר גרוע כי הכנסות השכירות שלך משתי הדירות יחד עוברות את רף המס אתה מדבר על 6300 ש"ח הכנסות שכירות כלומר תצטרך להגיש דוחות למס הכנסה ולבחור את מסלול המיסוי המטיב איתך, זוכר את זה שהכנסות השכירות והצאות המימון כבר קרובות אחת לשנייה? אז עכשיו זה נהיה גרוע יותר.

כן, ניתן להרוויח לא מעט במצב הזה אם תהיה עליית ערך של הנכסים, יש לך חשיפה לנדל"ן בשווי שני מליון וחצי ולא מליון וחצי ולכן על 10% עלייה תרוויח 250 אלף שקל ולא 150 אלף שקל. אבל החשיפה הזאת באה במחיר מאוד כבד עם מיסים, הוצאות עסקה ועלויות הון גבוהות.
אפילו הדירה הראשונה כבר פחות רווחית לך ברמת מינוף כזאת כי על 90% מינוף תשלם לדעתי לפחות 3-3.5% ריבית ממוצעת משכנתא, אבל התשואה של הדירה היא בסה"כ 4.2% במקרה והיא מושכרת כל הזמן. הפער שלך קטן. (זוכר שעכשיו כבר משלמים מיסים על השכירות?)

מבחינתי התרחיש הראשון נראה הרבה הרבה יותר טוב, אתה מקבל את רוב הרווחים ונוטל סיכון מינימאלי. לא בטוחה שהייתי ניגשת לתרחיש השני גם אם הייתי אדישה לסיכון והמטרה שלי הייתה למקסם את הרווחים של המשפחה, צריכה להיות דרך טובה יותר להגדיל את התשואה. אם אתה מתעקש קח קצת יותר משכנתא ברמת מימון שריבית המשכנתא עדיין זולה ותשקיע אותה בבורסה במניות/מדדים או אפילו אם אתה מאוד רוצה נדל"ן בקרנות ריט. אם תשמור את עלויות המימון באיזור ה2% זה סיכון מחושב.
 
נערך לאחרונה ב:

jass

משתמש רשום
הצטרף ב
4/1/20
הודעות
46
דירוג
3
איזה כיף לקרוא את התגובות המחכימות שלכם.
אוקי, קיבלתי שנישאר עם אופציה 1. וארצה להרחיב את האופציות:
מה כדאי
אנו צריכים 380 אלף ש"ח מימון :
אופציה א
יש לנו חיסכון בקרן השתלמות 80 אלף ש"ח - לקחת ממנה הלוואה (60 אלף) בפריים מינוס חצי (ושעדיין תמשיך לעשות תשואות).
ואז נבקש מהבנק 320 אלף משכנתא .
אופציה ב
יש לנו חיסכון בקרן השתלמות 80 אלף ש"ח - לקחת ממנה הלוואה (60 אלף) בפריים מינוס חצי (ושעדיין תמשיך לעשות תשואות).
ואז נבקש 400 אלף מהבנק אלף משכנתא
80 אלף נוספים נשים בגמל להשקעה.
אופציה ג
לבקש מהבנק מימון של 380 אלף שח. לא לגעת בקרן השתלמות ולא להשקיע בגמל להשקעה.
אופציה ד
מה אתם מציעים?:)

איזה מסלולי משכנתא הייתם בוחרים?
אנו יכולים לקבל הלוואת זכאות מהמדינה של כ 115 אלף שח (להערכתי זה ריבית פריים היום , לא יודע לכמה שנים)
האם כדאי לקחת יותר הלוואת משכנתא כדי לקבל יותר פריים ואז להחזיר למסלול המשתנה?
תודה
 

תפוזינה

משתמש ותיק
הצטרף ב
25/4/16
הודעות
311
דירוג
240
תבדקו שקה"ש מאפשרת הלוואות, לי בהלמן אלדובי אמרו כרגע שאי אפשר כי הם הגיעו למקסימום ההלוואות שהם יכולים לתת.. (יש לי שם קה"ש 170 אש"ח נזיל ועוד כמה עשרות אלפים לא נזיל כלומר עוד לא עברו שש שנים). אם אפשר לקחת הלוואה אז כן, לא לפדות קרן השתלמות.
בקשר לשאר אשאיר למבינים...
 

jass

משתמש רשום
הצטרף ב
4/1/20
הודעות
46
דירוג
3
אופציה ג' + פדיון של הקה"ש ושימוש של הכסף להחזר החלק היקר יותר של המשכנתא
תוכל לנמק למה הראיה שלך היא לפדות קרן השתלמות - בעלת ההטבה של פטור ממיסוי רווחי הון.
ולא לקחת הלוואה בפריים מינוס 0.5 מקרן ההשתלמות במקום המסלול היקר של המשכנתא?

להערכתי הריביות של הבנקים יהיו בסביבות 2.5 אחוז למסלול היקר, לעומת רווח של גמל להשקעה של אלשטולר לדוגמא מעל 4 5 אחוז בשנה.
 

jass

משתמש רשום
הצטרף ב
4/1/20
הודעות
46
דירוג
3
תבדקו שקה"ש מאפשרת הלוואות, לי בהלמן אלדובי אמרו כרגע שאי אפשר כי הם הגיעו למקסימום ההלוואות שהם יכולים לתת.. (יש לי שם קה"ש 170 אש"ח נזיל ועוד כמה עשרות אלפים לא נזיל כלומר עוד לא עברו שש שנים). אם אפשר לקחת הלוואה אז כן, לא לפדות קרן השתלמות.
בקשר לשאר אשאיר למבינים...
בדקתי,
אלשטולר נותנים פריים.
אקסלנס נותנים פריים מינוס 0.5.
הלוואה של כ 80 אחוז מכספים נזילים
 

תפוזינה

משתמש ותיק
הצטרף ב
25/4/16
הודעות
311
דירוג
240
וואלה כיף לך.
תזכירו לי, זה רק על כסף שכבר השתחרר (עברו שש שנים)?
 

jass

משתמש רשום
הצטרף ב
4/1/20
הודעות
46
דירוג
3
תזכירו לי, זה רק על כסף שכבר השתחרר (עברו שש שנים)?
יש הלוואות על כספים נזילים - עד 78 אחוז או 80 אחוז. תלוי בחברה.
ויש על כספים שעדיין כלואים בתוך ה 6 שנים - לא נזילים- 50 אחוז בערך. יש גם מינימום כסף שצריך. אתה צריך לבדוק עם הקרן שלך.

תראה כאן מידע לגבי הלמן אלדובי:

• כנגד כספים נזילים בקופת גמל/קרן השתלמות – עד 80% מהיתרה העומדת לזכות העמית במועד מתן ההלוואה.
• כנגד כספים לא נזילים בקרן השתלמות- עד 50% מהיתרה העומדת לזכות העמית במועד מתן ההלוואה.
 

אורי ג.

משתמש בכיר
הצטרף ב
10/8/15
הודעות
16,079
דירוג
21,772
להערכתי הריביות של הבנקים יהיו בסביבות 2.5 אחוז למסלול היקר, לעומת רווח של גמל להשקעה של אלשטולר לדוגמא מעל 4 5 אחוז בשנה.
בתלות במסלול הקופה שלך, צפי תשואה כזו ל100% מנייתי היא סבירה אחרי דמי ניהול, למסלול כללי זוהי ציפייה מאד אופטימית.
המסלול היקר במשכנתא תהיה כ2.5% ואולי טיפה יותר.
תשאל שאלה אחרת: האם היית לוקח הלוואה בריבית של 2.5% כדי להשקיע בשוק ההון? כי זה בדיוק מה שאתה רוצה לעשות.
אם התשובה היא חיובית אז יש התכנות כלכלית למהלך שלך, בהנחה שקה"ש במסלול ספקולטיבי יחסית ודמי הניהול לא מוגזמים.
 

jass

משתמש רשום
הצטרף ב
4/1/20
הודעות
46
דירוג
3
בתלות במסלול הקופה שלך, צפי תשואה כזו ל100% מנייתי היא סבירה אחרי דמי ניהול, למסלול כללי זוהי ציפייה מאד אופטימית.
המסלול היקר במשכנתא תהיה כ2.5% ואולי טיפה יותר.
תשאל שאלה אחרת: האם היית לוקח הלוואה בריבית של 2.5% כדי להשקיע בשוק ההון? כי זה בדיוק מה שאתה רוצה לעשות.
אם התשובה היא חיובית אז יש התכנות כלכלית למהלך שלך, בהנחה שקה"ש במסלול ספקולטיבי יחסית ודמי הניהול לא מוגזמים.
הי,
אני ממש מתלבט
"תשאל שאלה אחרת: האם היית לוקח הלוואה בריבית של 2.5% כדי להשקיע בשוק ההון? כי זה בדיוק מה שאתה רוצה לעשות."
נכון, זה בדיוק אופציה ב' שאני מציע.

תראה הדמי ניהול לדוגמא של אלשטולר זה 0.85%, אז אם ניקח דוגמא של צבירה של מאה אלף ש"ח. דמי ניהול 850 ש"ח.
תשואה של 5 אחוז למסלול כללי זה סביר. כלומר רווח של 5000 שח, אחרי הורדת דמי ניהול נשאר לך כ 4250 שח רווח.
 

אורי ג.

משתמש בכיר
הצטרף ב
10/8/15
הודעות
16,079
דירוג
21,772
תראה הדמי ניהול לדוגמא של אלשטולר זה 0.85%
זה לא, זה אולי הדמי ניהול שאתה משלם.
תשואה של 5 אחוז למסלול כללי זה סביר.
ממש לא, זה סופר אופטימי לפני דמי ניהול ועל גבול המד"ב אחרי דמי ניהול.
כלומר רווח של 5000 שח, אחרי הורדת דמי ניהול נשאר לך כ 4250 שח רווח.
ממש לא. תוריד הוצאת מימון של 2500 ש"ח + ביטוחים אז נשאר לך 1,750 ש"ח בשנה וגם זה בתחזיות האופטימיות שלך.
 

jass

משתמש רשום
הצטרף ב
4/1/20
הודעות
46
דירוג
3
זה לא, זה אולי הדמי ניהול שאתה משלם.
לא הבנתי מה התכוונת - נכון זה הדמי ניהול
ממש לא, זה סופר אופטימי לפני דמי ניהול ועל גבול המד"ב אחרי דמי ניהול.

ממש לא. תוריד הוצאת מימון של 2500 ש"ח + ביטוחים אז נשאר לך 1,750 ש"ח בשנה וגם זה בתחזיות האופטימיות שלך.
איזה מימון ואיזה ביטוחים אתה מתכוון? יש לי כסף בקרן השתלמות. לא משלם עליו ביטוח ולא מימון.

למה סופר אופטימי (לפני דמי ניהול)?
יש גמל נט , תראה ממוצע - תמונה שמראה לך ממוצע לשנה גם של מסלול כללי וגם מנייתי בקרן ההשתלמות

47953223.png
 
נושאים דומים
פותח הנושא כותרת פורום תגובות תאריך
ז התלבטות מקצועית לגבי ניסיון התפתחות אישית 1
A מדעי המחשב התלבטות מסלולים לימודים התפתחות אישית 0
Y התלבטות לגבי קניית דירה בנאות אפק בקריית ביאליק דרך מחיר למשתכן נדל"ן 5
A התלבטות לגבי סגירת משכנתא נדל"ן 3
ד התלבטות לגבי החלק של האג"ח בהנחה שתהיה אינפלציה שוק ההון 8
מ התלבטות לגבי כדאיות חתימת קבע התפתחות אישית 11
I התלבטות לגבי כוון השקעה עם נתונים כפי שמפורטים .... נדל"ן 6
D התלבטות לגבי קניית דירה ליד מסילת רכבת בפרויקט שחלקו מחיר למשתכן נדל"ן 3
Blue התלבטות - בין הסדרים בקרנות הפנסיה פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 2
ס התלבטות לגבי קניה או השכרה נדל"ן 14
R התלבטות לגבי מעבר להלמן למיטב לאור הרכישה פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 12
נמר הכסף התלבטות לגבי תיק מניות עולמי עם מספר ETF, וחוות דעת כללית על התיק שוק ההון 10
H התלבטות - המשך קריירה בעולם הדאטא התפתחות אישית 1
S תזמון שוק - התלבטות קשה שוק ההון 8
י התלבטות במינוף לבית קרקע של 5M נדל"ן 15
ליאונידס התלבטות: השקעה בנדל"ן או להמשיך בשוק ההון נדל"ן 33
S עמלות - התלבטות המשקיע לגבי ברוקרים שוק ההון 5
S התלבטות שוק ההון 0
O התלבטות היכן ללמוד מדמ"ח התפתחות אישית 19
לאונל התלבטות בנוגע ליחס נכסי אינפלציה/דיפלציה בתיק הארי בראון שוק ההון 5
M התלבטות לגבי תואר התפתחות אישית 7
חתול לילה התלבטות הצבעה בבחירות 2021 אוף טופיק 572
M התלבטות בין כלים פיננסים שוק ההון 17
R התלבטות בין תואר במדעי המחשב לבין מדעי המחשב ומדעי החיים התפתחות אישית 37
T התלבטות בין SPX/MSCI-EURO/MSCI-EM או ACWI שוק ההון 24
A התלבטות לגבי פתיחת קופת גמל במקביל ללקיחת משכנתא אוף טופיק 0
P התלבטות לגבי איזור השקעה נדל"ן 0
J תיק השקעות 70/30 - התלבטות שוק ההון 4
N התלבטות בין קורסים של פיתוח תוכנה התפתחות אישית 7
א התלבטות לגבי דירה להשקעה נדל"ן 5
J התלבטות לגבי רכישת דירה נדל"ן 45
Blue החלפת רכב - התלבטות בין כמה חלופות מינימליזם, חסכנות ואנטי-צרכנות 20
שלי התלבטות לגבי משקפיים מינימליזם, חסכנות ואנטי-צרכנות 7
ח תיק חדש - התלבטות על תעודת סל שוק ההון 1
S התלבטות לגבי מכירת דירה והשקעת הכסף שוק ההון 36
שלי התלבטות לגבי איזון שוק ההון 13
ש התלבטות דחופה בין 2 השקעות נדל"ן 8
F התלבטות - תואר ראשון להעשרה למרות שיש כבר קריירה התפתחות אישית 10
unrealx התלבטות השקעה - נדל"ן נדל"ן 3
twister התלבטות - שוקל לעבור מואנגרד ל black rock שוק ההון 18
O התלבטות בנוגע ללימודים אוף טופיק 1
O התלבטות בין מוסדות הלימודים אוף טופיק 3
R התלבטות לימודים - רפואה או ביואינפורמטיקה התפתחות אישית 23
G שינוי מקצועי - התלבטות בין הסבה ליעוץ פנסיוני, פיתוח BI או הסבה לתכנות התפתחות אישית 6
M לפרוש מקבע עתודאי - התלבטות התפתחות אישית 7
E התלבטות לימודים בין מדמח לרוקחות התפתחות אישית 19
E התלבטות מה ללמוד-מחשבים או רוקחות אוף טופיק 1
O התלבטות בנוגע ללימודים התפתחות אישית 1
L הנדסת תעשיה וניהול התלבטות התפתחות אישית 10
N התלבטות לגבי לימודים. אוף טופיק 9

נושאים דומים

למעלה