התלבטות לגבי משכנתא והון פנוי

[o_b7]

ברשותי דירה שעתידה לעבור פינוי בינוי בשנתיים הקרובות.
התוכנית המקורית היתה לשדרג את דירת התמורה (עבור כ500K-700K) באמצעות מיחזור המשכנתא (או קומבינציה ממונפת אחרת) ע״מ לנצל הטבת דירה יחידה ומשכנתא במינוף גבוה (כלומר מטעמים כלכליים ולא פסיכולוגיים).
בעקבות עליית הריבית מתלבט מה לעשות - לכסות? לחכות?

פרטי משכנתא:
0.2-פריים: 500K
קל״צ 3.65%: 630K
מ״צ 2.4%: 130K

ברשותי:
מזומן פנוי: 300K
השקעה במדדים: 450K
RSU: כ100K

אני צפוי להמשיך ולהגדיל את ההון הפנוי שלי בשנים הקרובות.


לאור עליית הריבית, מה לדעתם כדאי לעשות?
האם ריאלי/כדאי לחכות ע״מ להגדיל את המשכנתא או שהריביות ישחטו אותי? (ניתן להשאר באותן ריביות?) האם כדאי לקחת הלוואה אחרת?
האם כדאי לכסות את מסלול הפריים בכסף הפנוי?

 

[Solid seat]

השאלה הכי חשובה: יש לך בעיית תזרים?

 

[הורדוס]

השאלה הכי חשובה: יש לך בעיית תזרים?

זאת השאלה הכי חשובה.

והשאלות אחריה הן:
מדובר בדירה להשקעה או מגורים?
מה הציעו ובאיזה עלות?
כמה התוספת תוסיף לשווי הבית להערכתך?
כמה התוספת תוסיף לשכירות הפוטנציאלית?

 

[פטל ואוכמניות]

התוכנית המקורית היתה לשדרג את דירת התמורה

לשדרג ואז למכור? תלוי איזה שדרוג מדובר, לא בהכרח תקבל תמורה עודפת בחזרה

 

[o_b7]

זאת השאלה הכי חשובה.

והשאלות אחריה הן:
מדובר בדירה להשקעה או מגורים?
מה הציעו ובאיזה עלות?
כמה התוספת תוסיף לשווי הבית להערכתך?
כמה התוספת תוסיף לשכירות הפוטנציאלית?

אין בעיית תזרים
דירה להשקעה שיכולה להפוך למגורים
כל השאר בגדר נעלם, אדע רק בהמשך.


הרעיון הוא שבסביבת ריבית אפס ומשכנתא זולה היה כדאי למנף כמה שיותר וליהנות מהיתרונות של דירה ראשונה.
המצב כרגע הוא אחר, לכן מתבלט.
אולי בכלל כדאי לכסות חלק ממסלול הפריים עם המזומן הפנוי

 

[הורדוס]

הרעיון הוא שבסביבת ריבית אפס ומשכנתא זולה היה כדאי למנף כמה שיותר וליהנות מהיתרונות של דירה ראשונה.
המצב כרגע הוא אחר, לכן מתבלט.
אולי בכלל כדאי לכסות חלק ממסלול הפריים עם המזומן הפנוי

ההחלטה הרבה יותר מורכבת מזה, הריבית הגבוהה לא תשאר לנצח.

העלות השולית של בניית תוספת לדירה שלך היא מאוד נמוכה עבור הקבלן, לכן ייתכן כי במשא ומתן טוב תקבל ממנו מחיר זול על התוספת. ממליץ לך בחום לבדוק מה התשובה לשאלות ששאלתי ורק אז לשקול את הרעיון.

 

[o_b7]

ההחלטה הרבה יותר מורכבת מזה, הריבית הגבוהה לא תשאר לנצח.

העלות השולית של בניית תוספת לדירה שלך היא מאוד נמוכה עבור הקבלן, לכן ייתכן כי במשא ומתן טוב תקבל ממנו מחיר זול על התוספת. ממליץ לך בחום לבדוק מה התשובה לשאלות ששאלתי ורק אז לשקול את הרעיון.

אני לא בונה תוספת אלא פשוט מחליף לדירה גדולה יותר בפרויקט (מ4 חדרים ל5 חדרים).
העלות אמורה להיות ההפרש בין הדירות במחירי פריסייל.

נניח שמדובר ב600K, האם יש דרך פשוטה להגדיל את המשכנתא ולהשאר בתנאים דומים?

 

[fliper]

השאלה הכי חשובה: יש לך בעיית תזרים?

למה זו השאלה הכי חשובה?
האם במקרה בו אין בעיית תזרים, לא נכון יהיה לצמצם/לחסל את החוב היקר יחסית מבין פלחי המשכנתא?
תודה

 

[Solid seat]

למה זו השאלה הכי חשובה?
האם במקרה בו אין בעיית תזרים, לא נכון יהיה לצמצם/לחסל את החוב היקר יחסית מבין פלחי המשכנתא?
תודה

כי אם יש לך בעיית תזרים, זה אומר שאתה מסתבך עם הנושה (הבנק), לא מצב בריא אם אתה רוצה להמשיך להחזיק בדירה.

 

[הורדוס]

אני לא בונה תוספת אלא פשוט מחליף לדירה גדולה יותר בפרויקט (מ4 חדרים ל5 חדרים).
העלות אמורה להיות ההפרש בין הדירות במחירי פריסייל.

נניח שמדובר ב600K, האם יש דרך פשוטה להגדיל את המשכנתא ולהשאר בתנאים דומים?

אני לא בטוח איך התשלום לקבלן ירשם, בכל אופן תקבל מהבנק ריביות של דיור.

אין אפשרות לדעת מה תהיה העלות עד שתדבר איתו, יכול להיות לדוגמא שמאוד קל לו למכור דירות 3 חדרים למשל ויותר קשה לו למכור 4 חדרים אז הוא יעדיף לתת לך מחיר טוב על השדרוג ולמכור למישהו אחר את ה3 חדרים שיה אמור לתת לך.

אתה נמצא בפוזיציה ייחודית כי קבלנים יעשו מגוון שינויים בתמורה שהם לא הורדת מחיר עבור כל קונה אחר, אבל בגלל שאתה גם ככה תשלם רק על ההפרש אז ברשות המיסים זה לא יראה כמו רכישה של דירה אז הקבלן יהיה פחות רגיש לקביעת תקדים של מחיר.

ומדגיש את מה שאמרתי שוב כי זאת השאלה הכי חשובה:

מה הציעו ובאיזה עלות?
כמה התוספת תוסיף לשווי הבית להערכתך?
כמה התוספת תוסיף לשכירות הפוטנציאלית?

אם זה 500 אלף לצורך הדוגמא ותשלם עליהם ריבית ממוצעת של 5.5% במקום ריבית ממוצעת של 3% שהיית משלם בעבר, אז העלות העודפת בשנה היא 12,500 שקלים, אפילו אם נניח שהריבית תשאר גבוה יחסית ל4 שנים ונעגל למעלה עבור הוצאות נלוות נגיע ל50 אלף שקל, לא סכום משנה עולם בעסקאות בסדר גודל כזה, ולכן ממליץ לך בחום *לבדוק לעומק* את האפשרות ולנהל מו"מ טוב מול הקבלן.

 

[o_b7]

אין אפשרות לדעת מה תהיה העלות עד שתדבר איתו, יכול להיות לדוגמא שמאוד קל לו למכור דירות 3 חדרים למשל ויותר קשה לו למכור 4 חדרים אז הוא יעדיף לתת לך מחיר טוב על השדרוג ולמכור למישהו אחר את ה3 חדרים שיה אמור לתת לך.

אתה נמצא בפוזיציה ייחודית כי קבלנים יעשו מגוון שינויים בתמורה שהם לא הורדת מחיר עבור כל קונה אחר, אבל בגלל שאתה גם ככה תשלם רק על ההפרש אז ברשות המיסים זה לא יראה כמו רכישה של דירה אז הקבלן יהיה פחות רגיש לקביעת תקדים של מחיר.

נקודה מעניינת, צריך לבדוק.
אני לא יכול לדעת כרגע כי הפרויקט נמצא בתהליכי היתר והמחירים טרם פורסמו (כנראה רק בשנה הבאה).
גם טרם קיבלתי את דירת התמורה (אמורה להיות 4 חדרים).

אני לא בטוח איך התשלום לקבלן ירשם, בכל אופן תקבל מהבנק ריביות של דיור.

אם זה 500 אלף לצורך הדוגמא ותשלם עליהם ריבית ממוצעת של 5.5% במקום ריבית ממוצעת של 3% שהיית משלם בעבר, אז העלות העודפת בשנה היא 12,500 שקלים, אפילו אם נניח שהריבית תשאר גבוה יחסית ל4 שנים ונעגל למעלה עבור הוצאות נלוות נגיע ל50 אלף שקל, לא סכום משנה עולם בעסקאות בסדר גודל כזה, ולכן ממליץ לך בחום *לבדוק לעומק* את האפשרות ולנהל מו"מ טוב מול הקבלן.

השאלה היא האם אשלם ריבית גבוהה רק על ההפרש? או שאצטרך למחזר את כל המשכנתא?
במקרה השני ייתכן וזה הופך את כל העסקה ללא משתלמת.

 

[הורדוס]

השאלה היא האם אשלם ריבית גבוהה רק על ההפרש? או שאצטרך למחזר את כל המשכנתא?
במקרה השני ייתכן וזה הופך את כל העסקה ללא משתלמת.

צריך לבדוק את השתי האלטרנטיבות:
מחזור כולל ותוספת מימון
תוספת מימון מהבנק הנוכחי

נקודה מעניינת, צריך לבדוק.
אני לא יכול לדעת כרגע כי הפרויקט נמצא בתהליכי היתר והמחירים טרם פורסמו (כנראה רק בשנה הבאה).
גם טרם קיבלתי את דירת התמורה (אמורה להיות 4 חדרים).

בכל אופן זה לא רלוונטי עד שיהיה היתר.

 

[Redroze]

ברשותי דירה שעתידה לעבור פינוי בינוי בשנתיים הקרובות.
התוכנית המקורית היתה לשדרג את דירת התמורה (עבור כ500K-700K) באמצעות מיחזור המשכנתא (או קומבינציה ממונפת אחרת) ע״מ לנצל הטבת דירה יחידה ומשכנתא במינוף גבוה (כלומר מטעמים כלכליים ולא פסיכולוגיים).
בעקבות עליית הריבית מתלבט מה לעשות - לכסות? לחכות?

פרטי משכנתא:
0.2-פריים: 500K
קל״צ 3.65%: 630K
מ״צ 2.4%: 130K

ברשותי:
מזומן פנוי: 300K
השקעה במדדים: 450K
RSU: כ100K

אני צפוי להמשיך ולהגדיל את ההון הפנוי שלי בשנים הקרובות.


לאור עליית הריבית, מה לדעתם כדאי לעשות?
האם ריאלי/כדאי לחכות ע״מ להגדיל את המשכנתא או שהריביות ישחטו אותי? (ניתן להשאר באותן ריביות?) האם כדאי לקחת הלוואה אחרת?
האם כדאי לכסות את מסלול הפריים בכסף הפנוי?

לא הייתי מוציא כסף מהשקעות אבל את המשתנה צמודה הייתי בהחלט סוגר עם המזומן.
לגבי סגירת חלק ממסלול הפריים עם המזומן שישאר לאחר סגירת המסלול של המשתנה צמודה, זה תלוי בעיקר בך. מה קצב החיסכון שלך? מה גודל של קרן חירום שתרצה להשאיר?

 

[o_b7]

לגבי סגירת חלק ממסלול הפריים עם המזומן שישאר לאחר סגירת המסלול של המשתנה צמודה, זה תלוי בעיקר בך. מה קצב החיסכון שלך? מה גודל של קרן חירום שתרצה להשאיר?

אין לי סיבה לסגור דווקא את המ"צ כי היא משתנה רק בעוד 4 שנים.

 

[האזרח הקטן]

אין לי סיבה לסגור דווקא את המ"צ כי היא משתנה רק בעוד 4 שנים.

עדיין יש הצמדה למדד. הקרן במגמת קיטון או שהמדד מגדיל אותה?

 

[Redroze]

אין לי סיבה לסגור דווקא את המ"צ כי היא משתנה רק בעוד 4 שנים.

החלק מהשתנה הוא לא מה שמפריע לי, גם ריבית פריים היא ריבית משתנה.
החלק הצמוד זה מה שמפריע לי.
ובניגוד לשינוי בפריים ובעוגן שמשפיע על ההחזר בלבד, ההצמדה למדד משפיעה גם על הקרן.
לכן המלצתי לסגור אותה כדי לצמצם נזקים בטווח הקצר.

 

[o_b7]

עדיין יש הצמדה למדד. הקרן במגמת קיטון או שהמדד מגדיל אותה?

החלק מהשתנה הוא לא מה שמפריע לי, גם ריבית פריים היא ריבית משתנה.
החלק הצמוד זה מה שמפריע לי.
ובניגוד לשינוי בפריים ובעוגן שמשפיע על ההחזר בלבד, ההצמדה למדד משפיעה גם על הקרן.
לכן המלצתי לסגור אותה כדי לצמצם נזקים בטווח הקצר.

בכנות, אני לא בטוח איך לבדוק.
באתר של הבנק מופיע ריבית שנית נומינלית 2.4%, איפה נכנס הרכיב של המדד?
ברכיב המ״צ סכום ההלוואה הוא 127,500 אך יתרת החוב היא 132,500 (עברו 13 חודשים).


בשאר הרכיבים היתרה קטנה יותר מההלוואה אבל לא משמעותית (בפועל שילמתי יותר מההפרש).

 

[האזרח הקטן]

בכנות, אני לא בטוח איך לבדוק.
באתר של הבנק מופיע ריבית שנית נומינלית 2.4%, איפה נכנס הרכיב של המדד?
ברכיב המ״צ סכום ההלוואה הוא 127,500 אך יתרת החוב היא 132,500 (עברו 13 חודשים).

אם יתרת החוב גדולה מסכום ההלוואה אחרי שנה של תשלומים, סימן שאתה במגמת גידול בקרן.

 

[half-solid]

בפועל שילמתי יותר מההפרש

ברור ששילמת יותר מההפרש. קוראים לזה "ריבית", וזו הסיבה שיש בנקים.

 

[amit]

בכנות, אני לא בטוח איך לבדוק.
באתר של הבנק מופיע ריבית שנית נומינלית 2.4%, איפה נכנס הרכיב של המדד?
ברכיב המ״צ סכום ההלוואה הוא 127,500 אך יתרת החוב היא 132,500 (עברו 13 חודשים).


בשאר הרכיבים היתרה קטנה יותר מההלוואה אבל לא משמעותית (בפועל שילמתי יותר מההפרש).

יש לך לוח סילוקין נומינלי, קיבלת אותו מהבנק ביום החתימה . שם תראה על כמה אמורה לעמוד קרן ההלוואה נכון להיום. אם לדוגמא הקרן אמורה להיות 120,000 , הפסדת 12,500 מההצמדה ,וההצמדה הזו ממשיכה לעבוד בכל רגע ,לא רק עוד 4 שנים.
אפשר גם לחשב את זה לבד , מתי לקחת את ההלוואה ?