• חשבון מסחר באקסלנס טרייד : סנט למניה במסחר בארה"ב (מינימום $5 לעסקה), פטור מדמי טיפול לשנתיים, קורס במתנה ובונוס 100 ש"ח למצטרפים חדשים. להצטרפות דיגיטלית לחצו כאן .

התלבטות האם למכור מגרש או לבנות

RONI BAR

משתמש רשום
הצטרף ב
18/3/22
הודעות
27
דירוג
3
שלום חברים
אני ממש אשמח לשמוע מה דעתכם
ברשותנו מגרש מנהל בישוב קהילתי חדש וקטן בפריפריה שנמצא בתהליך התפתחות מהיר וצפוי לגדול בעוד 30% תוך מספר שנים כאשר ישווקו הקרקעות של השלב האחרון ( כרגע אין קרקעות למכירה ) .
את המגרש רכשנו לפני כ-10 שנים ב-400,000 ש"ח אבל זמן קצר לאחר מכן בעלי נכנס לאובדן כושר עקב תאונת עבודה ומאז לא קידמנו את עניין הבנייה .
לאורך השנים למרות המתעניינים הרבים, לא הסכמנו לוותר על המגרש אבל לאחרונה הגענו למסקנה שצריך לקבל החלטה לכאן או לכאן .
יש לנו מתעניינים "חמים" עם הצעה מעולה לקנייה ב-2,000,000 ש"ח (המגרש האחרון שנמכר בישוב היה לפני 10 חודשים ב-1,400,000 ש"ח ) .
ברשותנו כ-1,000,000 ש"ח נזילים בקופות גמל להשקעה , 200,000 ש"ח בקופות גמל ועוד 600,000 ש"ח בקרנות השתלמות .
מאחר ואנחנו לא ממש מתחברים לאזור ולישוב וגם הילדים יישארו במסגרות חינוכיות הסמוכות לביתנו הנוכחי לפחות עוד 6 שנים אנחנו מתלבטים בין מספר אלטרנטיבות :
1. למכור את המגרש עכשיו לקונים היחידים שיש לנו ולשלם כ-400,000 ש"ח מס שבח
2. לשלם כ-30,000 ש"ח למנהל עבור הארכה להסכם הפיתוח לשנה נוספת ולנסות למכור אותו רק לקראת תום התקופה ( בהנחה שמחירי הנדל"ן עוד יעלו )
3. לבנות בית דו קומתי בגודל של 240 מ"ר כשתי יחידות נפרדות ( 80+160 ) ולהשכיר אותן בכ-8,500 ש"ח (לשתיהן ) לפחות 18 חודשים ואז נוכל למכור אותו בלי מס שבח ( או שנמשיך להשכיר אותו עד שנעבור לשם ואז נגור ביחידה אחת ונשכיר את השניה ).
תודה רבה
רוני
 
לבנות בית דו קומתי בגודל של 240 מ"ר כשתי יחידות נפרדות ( 80+160 ) ולהשכיר אותן בכ-8,500 ש"ח (לשתיהן ) לפחות 18 חודשים ואז נוכל למכור אותו בלי מס שבח ( או שנמשיך להשכיר אותו עד שנעבור לשם ואז נגור ביחידה אחת ונשכיר את השניה ).
הבניה תעלה לכם 2-2.5 מיליון .
 
לבנות בית דו קומתי בגודל של 240 מ"ר כשתי יחידות נפרדות ( 80+160 ) ולהשכיר אותן בכ-8,500 ש"ח (לשתיהן ) לפחות 18 חודשים ואז נוכל למכור אותו בלי מס שבח ( או שנמשיך להשכיר אותו עד שנעבור לשם ואז נגור ביחידה אחת ונשכיר את השניה ).
אני אישית הייתי הולכת על חלופה מס׳ 3.
 
אני הייתי הולכת על החלופה הראשונה. הסכום שישאר לכם אחרי המס יוכל לשמש אתכם לצרכיכם האמיתיים (אפילו דיור במקום שאתם מתחברים אליו).
חלופה שתיים איננה ודאית בכלל בשנים הקרובות לאור מצב הריבית במשק.
לגבי החלופה השלישית, דעתי נובעת מניסיון של 20 שנה במגורים בישוב קהילתי קטן - הסיכוי שבמקום כזה מישהו ירצה לחלוק בית אחד עם עוד משפחה הוא לא גדול.
מי שבוחר לגור בסוג ישוב כזה לא רוצה שותפים לקיר.
 
בניהה זה סיפור מורכב, נשמע שזה לא התחום שלכם, זה יהיה פרויקט קשה, ארוך, ולא בטוח בכלל שתרוויחו ממנו, אולי תרוויחו מעליית ערך הקרקע בזמן הזה, אבל מהבנייה מאוד סביר שלא תרוויחו.
לכן לדעתי עדיף שתמכרו ותשקיעו את הכסף באפיק אחר.
 
אי אפשר לשאול את השאלה הזו במנותק ממצבכם האישי/כלכלי/בריאותי (בנייה עצמית זו עבודה לכל דבר) הכולל.
האם יש לכם חסכונות נוספים? האם התזרים שלכם מאפשר החזר משכנתא יקרה במשך כמה שנים לפני שתתחילו לראות הכנסה משכירות מהנכס מבלי לפגוע משמעותית באיכות חייכם?
האם יש לכם ניסיון בהשכרת נכס והבנה במה זה כרוך?
האם לקחתם בחשבון גם שיקולי מיסוי על השכירות?
במידה ותמכרו, האם יש לכם אפיק השקעה חלופי בו אתם מרגישים בנוח?
 
אני הייתי הולכת על החלופה הראשונה. הסכום שישאר לכם אחרי המס יוכל לשמש אתכם לצרכיכם האמיתיים (אפילו דיור במקום שאתם מתחברים אליו).
חלופה שתיים איננה ודאית בכלל בשנים הקרובות לאור מצב הריבית במשק.
לגבי החלופה השלישית, דעתי נובעת מניסיון של 20 שנה במגורים בישוב קהילתי קטן - הסיכוי שבמקום כזה מישהו ירצה לחלוק בית אחד עם עוד משפחה הוא לא גדול.
מי שבוחר לגור בסוג ישוב כזה לא רוצה שותפים לקיר.
דווקא בהרבה בתים יש יחידת דיור ( אגב - למרות שמותר לבנות רק יחידה אחת ) שמשכירים אותה . מאחר והמגרשים מדורגים בקפיצה של 3 מ' עושים למטה את היחידה הקטנה להשכרה עם כניסה מצד אחד ולמעלה את היחידה הגדולה עם מדרגות חיצוניות וכניסה מצד שני לשמירה מקסימלית על פרטיות . בגלל הדירוג של המגרשים בעצם על יחידה מקבל חצר " אוטונומית "
 
לא כתבת את הדבר הכי חשוב, מה תעשו עם הכסף אם תמכרו? יש לכם הזדמנות להשקיע בבית פרטי במדינה שקרקע לבנייה היא המצרך הכי נדיר בה, אם אתם מוותרים עליה, מה האלטרנטיבה?
 
כנראה ש3 אבל חסר נתונים כמו עלות הבנייה, זמן הבנייה (מנסיוני בדרך כלל אופטימיים מדי בשניהם) וצפי המכירה.
המחיר אגב סביר להניח שיעבור את תקרת הפטור למס שבח.
 
1. למכור את המגרש עכשיו לקונים היחידים שיש לנו ולשלם כ-400,000 ש"ח מס שבח
2. לשלם כ-30,000 ש"ח למנהל עבור הארכה להסכם הפיתוח לשנה נוספת ולנסות למכור אותו רק לקראת תום התקופה ( בהנחה שמחירי הנדל"ן עוד יעלו )
3. לבנות בית דו קומתי בגודל של 240 מ"ר כשתי יחידות נפרדות ( 80+160 ) ולהשכיר אותן בכ-8,500 ש"ח (לשתיהן ) לפחות 18 חודשים ואז נוכל למכור אותו בלי מס שבח ( או שנמשיך להשכיר אותו עד שנעבור לשם ואז נגור ביחידה אחת ונשכיר את השניה ).
אופציה 2 לא רלוונטית לדעתי. אתם לא משקיעי נדלן ואין לכם שום יתרון על אחרים, לפי מה שכתבת, בהערכה מה יהיה המחיר בעוד שנה.
באופציה 3 ספק אם תהיו זכאים לפטור ממס שבח ורצוי מאד להתייעץ עם בעל מקצוע. כמו כן, צריך להעריך את הסיכון שבאי חוקיות הבניה.
 
כנראה ש3 אבל חסר נתונים כמו עלות הבנייה, זמן הבנייה (מנסיוני בדרך כלל אופטימיים מדי בשניהם) וצפי המכירה.
המחיר אגב סביר להניח שיעבור את תקרת הפטור למס שבח.
באמת? עלות הבנייה לא ידועה כי הם אף פעם לא בנו בית, אתה באמת חושב שמישהו לא מהתחום, לא גר בקרבת מקום, יוכל ליצור מצב בו הבנייה תהיה רווחית?

ועוד פרט ששכחתי להזכיר בתגובה קודמת, כתבת שהייתה תאונה, צריך לוודא שאפשר לקחת ביטוח חיים ומה העלות שלו לפני שחושבים בכלל על משכנתא.
 
באמת? עלות הבנייה לא ידועה כי הם אף פעם לא בנו בית, אתה באמת חושב שמישהו לא מהתחום, לא גר בקרבת מקום, יוכל ליצור מצב בו הבנייה תהיה רווחית?
כנראה שכן ולו בגלל שיקולי מס אבל ברור שצריך לבדוק הכל לעומק ולהשוות בין האלטרנטיבות השונות.
 
אם אתה מתכוון לשתי יחידות, זה חוקי עבור בית פרטי (מעל 120 מ״ר אם זכרוני אינו מטעה אותי).
אין קשר לבית או גודלו, רק התב"ע התקיפה או הקלות שניתן לקבל קובעות.
 
יכולת לקבל פטור מרוב המס שבח, אין קשר לרוכש.
הכוונה להשוואה לרוכש הפוטנציאלי היא אם הם יכולים ליצור מצב בו הבית שימכרו שווה יותר מעלות מגרש ריק פלוס כמה שעלה להם לבצע את הבנייה ושהפער הזה יהיה משמעותי.

גם אדם אחר יכול לרכוש מהם את המגרש, לבנות עליו, ולמכור עם פטור מרוב מס השבח בגלל דירה יחידה ואחזקה של לפחות שנה וחצי.
 
הכוונה להשוואה לרוכש הפוטנציאלי היא אם הם יכולים ליצור מצב בו הבית שימכרו שווה יותר מעלות מגרש ריק פלוס כמה שעלה להם לבצע את הבנייה ושהפער הזה יהיה משמעותי.
זה אני לא יודע, צריך לבדוק, מקובל שיש רווח יזמי אבל באיזורים עם ביקוש גבוה יתכן אפילו מצב הפוך.
כאמור: צריך לבדוק.
 
זה אני לא יודע, צריך לבדוק, מקובל שיש רווח יזמי אבל באיזורים עם ביקוש גבוה יתכן אפילו מצב הפוך.
כאמור: צריך לבדוק.
רווח יזמי צריך להיות יזם טוב כדי להשיג, מי שבונה פעם ראשונה בית כנראה לא יהיה יזם טוב מידי.
וכמו שאמרת יתכן שהמצב הפוך, במקומות כאלו לפעמים אנשים מעדיפים לבנות בעצמם כראות עיניהם ולא לרכוש בית בנוי.
 
נושאים דומים
פותח הנושא כותרת פורום תגובות תאריך
D התלבטות אם למכור RSUs שוק ההון 1
O התלבטות אם להשאיר דירה שניה או למכור נדל"ן 10
K להשכיר או למכור? עוד התלבטות נדל"ן 37
B התלבטות לגבי קופת גמל להשקעה והלוואה כנגדה פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 0
מ קושי בתואר, התלבטות לגבי העתיד התפתחות אישית 8
S התלבטות לגבי רכישת דירת גן מקבלן - עצות? נדל"ן 6
ה התלבטות קשה בבחירת המסלול התפתחות אישית 5
ש התלבטות לגבי דירה יד שנייה בחיפה נדל"ן 2
D התלבטות בין רכישת דירה 3 להשקעה לבין המשך השקעה בקרן כספית + קה"ל נדל"ן 9
מ התלבטות בין שתי הצעות לדמי ניהול בפנסיה פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 7
K התלבטות לגבי מסלולי השקעה בקופת גמל בתיקון 190 שוק ההון 0
F התלבטות מבחינת 2 דברים בפתיחת תיק אצל הברוקר שוק ההון 5
א קרן כספית - התלבטות שוק ההון 15
B עבודה ראשונה בהייטק התלבטות קופג או קרן פנסיה פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 20
Bosco התלבטות קשה - השקעה עבור בן משפחה שוק ההון 32
deussex התלבטות האם השקעה דרך בית השקעות ישראלי ובלאק רוק עולמית - מאבדת בעצם את הדיבידנד ? שוק ההון 10
מ התלבטות קשה לגבי דמי אבטלה, דמי לידה ומה שביניהם יומני מסע אישיים 2
E התלבטות לגבי חלק סולידי בתיק השקעות שוק ההון 0
O התלבטות לאן לנתב כסף פנוי כל חודש שוק ההון 5
B התלבטות בין S&P500/כספית/העברה מט״ח שקל לדולר - לטווח של כחצי שנה שוק ההון 7
D ויתור על אזרחות אמריקאית - התלבטות מיסים 43
O התלבטות בבחירת דירה - דירה בהנחה נדל"ן 9
מ התלבטות בין פיקדון בבנק לקרן מחקה אגח מיסים 0
הפרופסור התלבטות מה רלוונטי יותר לתעשיה, היום ובעתיד התפתחות אישית 6
D התלבטות אם להמשיך להחזיק דירה שנייה. נדל"ן 23
B התלבטות בין שתי חלופות השקעה נדל"ן 6
M התלבטות בבחירת מוסד לימודים לכלכלה התפתחות אישית 7
A התלבטות בין הנדסת נתונים לכלכלה וסטטיסטיקה התפתחות אישית 8
M התלבטות לפני מעבר דירה שמייקר את הוצאות השכירות נדל"ן 13
ב התלבטות ביטוח מנהלים מול פנסיה פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 23
V התלבטות קריירה קשה - קידום או עזיבה התפתחות אישית 17
J התלבטות בנוגע למשיכת כספי פנסיה בצורה חד פעמית לפורש לפנסיה עקב הכנסות אחרות פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 27
A התלבטות לגבי פרעון משכנתא נדל"ן 2
O התלבטות לגבי משכנתא והון פנוי נדל"ן 29
N התלבטות בנוגע לפרעון משכנתא נדל"ן 15
א מחזור או פרעון חלקי של משכנתא - התלבטות נדל"ן 6
ז התלבטות לגבי תחום בקריירה התפתחות אישית 3
ד התלבטות באיזה מסלול לעשות פירעון חלקי של המשכנתא נדל"ן 15
ר התלבטות מה לעשות עם תיק ההשקעות שלי בהיבט הון עצמי לקניית דירה להשקעה שוק ההון 2
ל התלבטות בין שני כיווני קריירה התפתחות אישית 6
romrom התלבטות בין דירות (מחיר למשתכן) נדל"ן 2
בובין חוט-השני התלבטות לגבי דירה על דרך נמיר נדל"ן 13
A התלבטות לגבי פרעון משכנתא נדל"ן 15
א האם למשוך תגמולים בפטור ממס - התלבטות פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 12
T התלבטות בין 2 מסלולי קריירה בראיית חשבון התפתחות אישית 1
א התלבטות השקעה נדל"ן 1
M התלבטות לגבי רכישת נכס נדל"ן 6
T התלבטות בבחירת בנק חדש צרכנות פיננסית 12
ה התלבטות בין מק״מ לפקדון בבנק שוק ההון 3
ב התלבטות בין 3 ל- 4 חדרים - מחיר למשתכן נדל"ן 8

נושאים דומים

Back
למעלה